RE/MAX Revoの宮﨑です。
基本的には全て売主様に報告されます。契約締結前に１番手の方と２番手の方の優先順位が変わり２番手の方と契約となるケースは少なくありません。人気物件では３番手、４番手と交渉権の順番待ちができるケースもあります。

但し、２番手の方は負けたくないという思いで一時的に好条件を提示しているものの、契約前にキャンセルとなり、結果、１番手の方とも２番手の方とも契約に至らなくなるというリスクもあります。その点も踏まえて売買金額や契約締結日、引渡し日、その他の条件を総合的に勘案した上で誰と契約するかは売主様の判断となります。判断しやすいように内容を取りまとめて報告するのが不動産会社の役割です。

勝手に不動産会社の判断で動いてしまうと何か問題が発生した時の責任の所在が不動産会社に追及されるので、そうなるのは不動産会社としても避けたいところです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
違法建築と既存不適格の違い及び調べ方について回答します。

違法建築とは建築基準法や各都道府県の条例に違反して建てられた建物です。
既存不適格とは過去の法律には沿っているものの法改正により現行の法律に一致しなくなった建物のことです。

調べ方としては建築基準法に違反している部分を特定し、その法律がいつから施工されているか確認することで違法建築か既存不適格になるのか確認することができます。

建築基準法に違反している部分を特定するには現況の物件状況の把握、法務局での登録内容の確認、役所での建築確認や検査済証の確認等、物件調査が必要です。

建築基準法の知識もある程度必要になるので、建築や不動産売買の経験がある方にご相談されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
一般媒介のメリット、デメリット、注意点について回答します。

メリット
・複数の不動産会社から色んなアドバイスを受けることができる。

デメリット
・依頼してる不動産会社によって言っている内容が違い混乱する。
・不動産会社が広告費をかけにくいため周知されにくい。

注意点
不動産会社の扱いに慣れている方には一般媒介はお勧めですが、不動産業界の仕組上、専任媒介や専属専任媒介に比べると販売活動に力が入れづらく、複数の不動産会社が取り扱うことで販売戦略が複雑になるという現状があります。一般媒介では各社の販売戦略を聞いたうえで、売主様自ら取り纏め、ネット公開や価格変更のタイミングなどご自身でどの会社にどのような販売活動を依頼するのか意思決定していくことで円滑に販売活動が進むと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住みたい街ランキングの高いエリアは単純に『生活しやすい』です。
具体的には交通の利便性が良い、商業施設や飲食店が発達している、公的機関が近い、物価が安い、ステータスなどが挙げられます。

不動産価格も需要と供給のバランスで決まるので、将来的に地価が上がり売却する際に利益がでるなどのリセールも期待できます。

住むエリアにはそのエリア特有のエネルギー、空気感のようなものがあります。お医者さんが多いエリアや公務員が多いエリア、水商売の方が多いエリアなどです。

住みたい街ランキングと併せて住み隊さんが憧れる人がどのエリアに多く住んでいるのかも踏まえて住むエリアを決めることでより良い住替えができると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
共同住宅１棟のことをマンションと呼びますが、同じ敷地内に２棟以上のマンションが建っている場合や戸建でも纏めて開発されたようなエリア全体のことを団地と呼んでいます。

団地については民間の会社が開発されたものと公的機関によって開発されたものがあり、公的機関よって開発された団地のことは公団とも呼ばれています。

見分け方としては同じような建物が連棟して立っているのが団地の特徴です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
試験の出題範囲が重複している部分が多いので一緒に取得できればベストです。
合格の難易度としては管理業務主任者の合格率が20％前後、マンション管理士の合格率が7％～9％と管理業務主任者の方が取得し易いです。

マンション管理業界で働く上で管理業務主任者はほぼ必須です。
マンション管理組合との管理委託契約締結の前に管理業務主任者による重要事項説明が義務付けられいるため、この資格がないと契約締結及び更新手続きが一人で完結できません。

マンション管理士については独占業務がないことに加え合格率が低いことからマンション管理業界でも取得している人は少ないのが現状です。名刺に記載があれば一目おかれますが実用性に乏しいです。

順番をつけるのであれば管理業務主任者を取得後にマンション管理士を取得したほうが受かりやすく且つ実用的だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/NAX Revoの宮﨑です。
側溝の所有者が市であれば基本的には無償で市役所や区役所で対応してもらえます。
所有者が市ではない場合でも維持管理者として市が依頼を受けていれば対応してもらえますが、そうでない場合は対応してもらえません。

個人や民間の法人が所有している場合、通常は維持管理する人が決まっていますが、所有している会社が潰れている、所有者がみんな個人で誰も管理していないというケースもあります。その場合、今後誰がどのように管理しているのか決める必要があります。町内会で定期的に清掃しているケースもあるので、まずは市に連絡して管理しているのか、していない場合は管理者を把握していないかなどを聞いてみると良いでしょう。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
住居用のマンションについては税法上の耐用年数が47年と定めらているため、寿命が約５０年と言っている人やネットでの記事をたまに見かけますが、実際の耐久年数とは異なります。

なにもメンテナンスをしなければ50年程度で住むことができなくなるかもしれまんせんが、メンテナンスが行き届いていれば100年以上建物を維持することができるとも言われています。

実際に私が住んでいる福岡エリアでも築50年を超えるマンションは存在します。
かーつぼうやさんが住んでいる近くも存在するのではないでしょうか。

そのような物件の購入を検討される際は過去のメンテナンス状況や計画にご着目ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
弁護士と一緒に不動産売買を進めるケースはありますが、重説については不動産会社が作成し、その内容を弁護士がチェックするという流れでした。

そのため弁護士が不動産売買の重説を直接作成したという経験はありません。
法律の専門家である弁護士とはいえ物件調査や関連書類の作成については不動産会社に依頼するケースが多いと思います。

ちなみに私が弁護士と一緒に進めた案件としては、離婚や相続でトラブルになっていた案件です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
フラット35でも2020年に制度が改定され買い先行での住替え融資が受けやすくなりました。

内容としては、売却予定の物件価格が住宅ローンの残債を上回ること、下回る場合は手持ちの金額で完済できる又は新規借入で補うことができる資料が確認できれば既存の住宅ローンの借入については、借入可能額を算出する際に加算されずに計算されるという内容です。

売却予定の物件を売却せずに賃貸として貸す「機構住替え支援ローン」という商品もありますので、比較検討の上、檸檬クラフトさんの希望条件に沿った商品をお選びください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
基本的には最低限の視認性を確保するために共用部分には照明が設置されています。照明は電気代と視認性を考慮して常時（24時間）点灯している照明と夜だけ点灯する照明を分けているマンションが多いです。

また、マンションなど一定規模以上の建物については建築基準法で自然災害等の非常時に視認性を確保するため非常灯の設置が義務付けられています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
根抵当権についてはすべての債務を完済していれば基本的には解除することが可能です。但し、金融機関としては貸付を繰り返し行い利息を得ることを目的に根抵当権を設定していますので、あまりにも短期的な解除となると違約金や解約手数料が発生するケースがあります。

すべての債務を履行しているにも関わらず根抵当権の解除に同意しないという話しは聞いたことがありませんが、債務額より不動産価格が低い場合は根抵当権が抹消できず売却もできないというケースはたまにあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
10年以上前に宅建を取得して、その後ずっと不動産業務に携わっていますが、
さすがにノー勉強では受かる自信がありません！

ただし宅建試験については法改正など出題される部分はある程度予測できますので、その部分を重点的に２～３日復習したら受かると思います。

合格率については私が取得した10年程前も15％前後でしたので合格率はあまり変わっていないのではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
個人の方が不動産を売却して利益がでた場合、譲渡所得が発生します。

譲渡所得は短期譲渡（所有期間５年以下）の場合で39.63％、長期譲渡（所有期間5年超）の場合で20.315％かかるというのが原則です。

『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』に該当するのであれば、売却した年に確定申告をすることで最高3,000万円までの控除を受けることができます。

ただし、買換えの場合は『買換え特例』や購入物件の『住宅ローン控除』との併用ができないため、どの控除が一番メリット高いのか比較検討して利用すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
以下内容に該当する宅地建物取引士は登録削除の対象となっておりますのでご参照ください。

① 破産者で復権を得ないもの　
② 不正の手段により宅建業免許を取得並びに宅地建物取引士登録をしたもの
③ 禁固以上の刑に処されたもの
④ 傷害罪、暴行罪、脅迫罪等の罪を犯し、罰金の計に処されたもの　
⑤ 心身の故障により宅地建物取引業の事務を適正に行うことができないものとして国土交通省令で定めるもの（成年被後見人、被保佐人等）

などになります。参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
「金銭の貸借のあっせん」については不動産会社が提携している金融機関の住宅ローンを利用する場合は「有」になりますが、提携を結んでいなくても紹介や不動産会社がローンの窓口になることはできます。その場合は「あっせん無」になるので見極めが難しいところです。

あっせんの有無に関わらず、買主が住宅ローンを利用する場合、以下内容が重要事項説明書に記載されます。
① 金融機関名称　②ローンの金額、②ローンの金利　③ローンの返済方法
※あっせん有の場合は上記内容に加えてあっせんに係る手数料があれば記載されます。

区別する明確な基準としては不動産会社に確認するのが確実です。大手や銀行系の不動産会社が提携を結んでいるケースが多いようですが、提携ローン以外にも様々な住宅ローンの商品があるので比較検討して決めることが大切だと思います。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
重要事項説明書については、宅地建物取引士による『説明』が義務付けられていますが、作成については義務付けられていないので、宅地建物取引士による説明が行われたのであればその契約は有効になります。

宅地建物取引士の数が不足しているような不動産会社では資格を保有していない営業担当者が重要事項説明書を作成し、別の宅地建物取引士が契約前に説明を行うようにしている会社も存在します。

ただし、宅地建物取引士ではないものが説明するなど、宅建業法に違反があった場合は国土交通大臣又は都道県知事がその会社に対して業務の一部停止や全部停止を命ずることができるとしています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
リノベーション物件を購入のメリットについてご紹介します。

①価格帯
中古なので当然ですが新築より安価で購入できます。また築古のリノベーション前の物件を購入後、ご自身でリノベーションした場合より総額（工事費用や工事期間中の家賃等）が安くなるとの理由によりリノベーションが選ばれています。

②実際に完成形が確認できる。
ご自身でリノベーションをされた方の声として、完成したらイメージと違った、追加工事が発生してしまい予算を大幅に超えてしまったという方は以外に多いです。特に戸建の場合は事前に建物の状態を調査していても工事中に追加工事が必要な箇所が発覚するケースも少なくありません。

③契約不適合責任が引渡しから２年以上付帯される
リノベーション物件では売主が宅建業者であることが多いため、引渡しから２年以上の契約不適合責任が付帯されます。売主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任なしや３ヶ月という場合もあるので、個人の方から購入するより安心感があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ワンルームと一棟物のメリットデメリットについて回答いたします。

【ワンルーム】
メリット：１棟物と比べると投資金額が少額で融資が受けやすい。別棟のワンルームを複数所有することで自然災害のリクスヘッジとなる。
デメリット：空室になると家賃収入が０、管理費、修繕積立金が高く収支が悪い。

【１棟物】
メリット：キャッシュフローがプラスになりやすい。区分所有建物に比べ自由度が高い。
デメリット：投資金額が高額になるため融資が受けにくい。

融資に問題なければ１棟物のほうが収支がプラスに転じやすいのでお勧めです。ワンルームにする場合は総戸数が多いほど、管理費、修繕積立金が安い傾向にあるので、その点を考慮すると良いでしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
早めに内見しても全く問題ありません。多くの不動産会社で快く案内していただけると思います。正直に今の状況をお話して、面倒くさい感じを出してくるようなレベルの低い不動産会社であれば別の不動産会社に相談すると良いでしょう。大半の物件は不動産会社間で共有されているので内見はできるはずです。

ただし、仮に良い物件が見つかったとしても売却物件の状況次第で申込を受付してもらえないこともあります。売却を依頼している不動産会社が購入に関する知識も明るいのであれば、同じ不動産会社に依頼するとスムーズにいくと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
トラブルの内容によって相談先が異なりますが、

①別の不動産会社
②宅建協会
③不動産流通センター
④消費者保護センター
④弁護士
といったところが主な相談先になると思います。

②宅建協会については全日本宅地建物取引業協会と全国宅地建物取引業協会が存在するので、トラブル先の不動産会社が所属している団体を確認の上ご相談されてください。媒介契約書やインターネットでも確認できると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
大好物さんが記載いただいているように仮審査が通れば基本的には本審査も通ります。ただし、仮審査の時に虚偽の内容で申込をしていたり、本審査までの間に新たな借入の発覚や転職などをしてしまうと本審査で落ちることがあります。

また、金融機関によっては仮審査では申込人の内容を重点的に審査し、物件の担保評価は本審査で確認するケースもあります。その際に本審査で購入予定の不動産の担保評価が低いことが判明し通らないというケースもあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
いい不動産仲介業者を見つけるには信頼できる人からの紹介が一番手っ取り早いと思います。ネットで評判の良い不動産会社を見つけても、その会社には良い営業マンもいれば悪い営業マンもいるので良い営業マンが必ず担当するとは限りません。また、ネットの情報も自作自演でしたり、悪い口コミは削除している会社も多いのが現状です。

但し紹介者がいない場合はインターネットの情報を頼りにするしかありません。
その際は以下のような内容を比較しながら見分けると良いと思います。

・会社の特性や強味（賃貸、売買、管理など）
・経営年数（長く続いている会社のほうが情報量も豊富で信用できる）
・従業員の写真やプロフィール（写真や情報がないのは論外）
・店舗の外観（空中店舗、外から見えないようにしているなどは注意）
・電話した時の対応…etc

日本の不動産業界では会社組織の体制上、どうしても会社本位な考え方にならざるを得ません。RE/MAXでは全てのエージェントが独立自営で無駄な人件費がかからない分、お客様本位な提案をすることができます。いい不動産仲介業者ではないく、是非信頼できる不動産エージェントを見つけてください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

電柱は移設できる場合とできない場合があります。
不動産会社に相談すると移設の可否はすぐに調べてもらえると思うのですが、ご自身で電柱の管理者に直接確認することも可能です。
その際は電柱に管理者（電力会社や通信会社）と管理番号の表示があるので、その表示を確認し連絡するとスムーズにいくでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
田園住居地域は農地や農業関連施設と低い住宅を調和しながら良好な住環境をつくることを目的としたエリアです。

そのため市街化区域の中では緑豊かで自然が多くスローライフに近い生活を送ることができる。近隣に高いビルのようなものは建つことがないので、一定の日当りは確保しやすいというのがこの地域に住むメリットになると思います。

子育てについては住居以外にも保育所や幼稚園、学校などは建築することが可能な地域です。田園住居地域だから子育てしやすい、逆にし難いということもありませんので、実際の周辺環境を基にご判断されるのが良いと思います。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ATBBとレインズでは運営している団体が異なります。
ATBBはアットホーム（株）、レインズは国から指定を受けた（公社）不動産流通機構で運営されています。

どちらも不動産業者間で物件情報を共有するためのサイトですが、ATBBにしか掲載されていない物件やレインズにしか掲載されていない物件は存在します。

私は同時に物件を公開するケースもありますが、物件の販売戦略によって公開する順番をATBB→レインズ、レインズ→ATBBなど使い分けています。例えば売主様の近隣にお住まいの方にあまり知られずに売却したいというお客様の場合はレインズでしか公開しないケースなどあります。基本的には物件の特性や売主様の希望を考慮しながら公開の順番を決めるようにしています。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
最近はインターネットの普及に伴い個人間売買も注目されていますね。
個人間売買のメリット、デメリットについて回答します。

メリット
・仲介手数料が不要

デメリット
・不動産の詳細が不明確でトラブルになる可能性が高い
・ローンが組みにくい

不動産知識に明るい方間での個人間売買は特に問題ないと思います。
だだし、売主、買主どちらも不動産知識がない場合や、どちらか一方だけが不動産知識がある場合の取引では注意が必要です。

不動産売買は金額以外にも様々な条件を決めた上で契約します。個人間売買ではその条件を明確にせずに契約してしまったり、一方的な契約内容となってしまうことによりトラブルとなるケースもあるようです。

また、転売目的の売主は利益を10％～20％上乗せして『仲介手数料無料』をうたい文句に相場よりも高い金額で販売されているケースもよくあります。
実際には仲介手数料約3％を支払って、仲介業者に物件探しを依頼したほうが安価で条件の良い物件を購入できるケースも多々あります。ローンを組む場合も売買契約書や重要事項説明書といった物件の詳細が記載された書面が必要となりますので、個人間売買では基本的に現金での取引になることもデメリットになると思います。

個人間売買をされるのであれば不動産知識を習得した上で行うことをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
資金計算についてはご年齢やご職業、家族構成等によって変わってきますが、仮に30代で共に正社員のご夫婦で、その他の借入がなければ年収650万円程度あれば5,000万円の物件＋諸費用分ぐらいの住宅ローンは通ると思います。

ですが、借入限度額と無理なく返してける金額は異なります。
この価格帯のお客様が実際に無理なく返せる金額としては、手取収入の30％程度をお勧めしているので、金利1％で計算すると以下のような計算になります。

諸費用込みの借入額5,500万円
毎月の返済額155,257円
年間の返済額1,863,084円÷30%＝6,210,280万円（手取年収）
税引き前の年収にすると750万～800万円程度の計算になります。

私の感覚でも5,000万円の物件を購入される方は最低これぐらいの年収はあった方が良いと思います。他の資産状況によっても計算は変わると思いますが、参考にしていいただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
マンション共用部分の改修工事は基本的にマンションの所有者全員で構成される管理組合が費用負担をします。

管理組合では専有部分の割合に応じて管理費及び修繕積立金を徴収しています。改修工事の内容によって徴収している管理費又は修繕積立金の中から改修工事の費用が支払われるのが一般的です。

但し、多額の費用が発生する改修工事は総会での決議が必要です。改修工事に反対する人が多い場合、決議の結果に従って改修工事が見送られるケースもあります。

私が知っているマンションでは立体駐車場の改修工事に数千万かかるため、管理組合の予算で改修工事をすることができず、長期的に使用中止にしているマンションなどがあります。

そのため、マンションを購入する場合は管理組合の予算や運営状況をしっかり確認することが大切です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。

アシベさんのご年齢やご職業、その他の借入状況によって回答が変わってくるのですが、仮にご年齢が44歳以下の会社員でその他に借入がなければ住宅ローンの審査事態は通ると思います。

但し、住宅ローンとは長い付き合いになるので家族構成やその他の支出を考慮した資金計画が大切です。

一般的に住宅ローンの返済は手取り収入の２５％～３０％が目安と言われています。ご質問に記載されている年収や奥様の収入が税引き前の金額だとすると、実際に毎月の手取り収入は35万～36万（夫婦合算）程度でしょうか。

手取り収入35万×25％で87,500円／月
今の固定金利（1.76％）35年返済で総返済額が2,740万になります。
この計算式が当てはまるであれば、借入額2,500万円はそこまで厳しい返済ではないと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。