RE/MAX Revoの宮﨑です。
購入したマンションが建て替えになれば新しいマンションを所有することができますが、以下の理由により建て替えは難航するケースが多いです。

① 所有者の５分の４以上の賛成が必要
老朽化マンションが社会問題にもなっているため、要件緩和に関する法改正案が出ていますが、それでも所有者の大半の賛成がなければ建て替えはできません。建て替え期間中の住民の仮住まい問題など、協議が難航するケースが多いです。

② 建て替え費用の不足
管理組合での借入や所有者から一時金を徴収することで纏まれば建て替えは可能ですが、資金不足により建て替えができないケースは多々あります。現に建て替えに成功しているマンションは建て替え時に総戸数を増やし、その部屋を第三者に売却することで、資金調達しているようなマンションです。

そのため、建て替え前のマンションを入手するためには、管理組合の状況に関する情報を入手し、資金が潤沢且つ敷地面積に余裕あるようなマンションを探すことが必要です。

ですが、そのような物件は不動産会社が自社で購入してしまうことが大半です。そのような物件でも紹介してくれるような信頼できる不動産エージェントを見つけるのが良いと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
計画的な繰上げ返済はメリットが大きいですが、無計画な繰上げ返済のデメリットとしては①手元の現金が減る、②住宅ローン控除の控除額が減る、③団体信用生命保険の恩恵が弱くなるなどがあると思います。

①手元の現金が減る
繰上げ返済した後に事故やご病気で収入が減った場合、生活費に困る可能性があります。繰り上げ返済した後に大きな出費が必要なった時（車の購入やリフォーム）に新たに高金利でローンを組むなどしてしまっては本末転倒です。

②住宅ローン控除の控除額が減る
住宅ローン控除は年末のローン残高に応じて、所得税や住民税から控除されるため、ローン残高が減ると控除額も減ります。

③団体信用生命保険の恩恵が弱くなる
万が一、団体信用生命保険が支払われるようなことになった場合、繰上げ返済することによって受け取れる保険料が目減りします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
管理規約はマンションの所有者や入居者が快適に生活するためのルールブックのような存在です。所有者にだけ関連している内容もあれば、賃借人を含んだ入居者全員に関連する内容もあるので、その部分ついては従う必要があると思います。

国土交通省が公表している管理規約の雛型の中にも以下のような記載があります。
第１９条　区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

少し専門的で分かりにくい表現になっていますが、貸主は借主に管理規約をきちんと守らせてくださいというような内容です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
専任の宅建士がいないと宅建業の免許が取得できないので、宅地建物取引業に該当する事業は行うことができません。なので、転売目的での不動産の購入や販売活動、仲介等は行うことはできませんが、大家業については宅建業に該当しないので宅建士がいなくても業として行うことができます。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
It重説対応、未対応については物件ではなく、不動産会社が対応しているかどうかで分かれると思います。なのでIt重説未対応＝〇〇な物件という訳ではありません。

電子契約を行うためには専用のシステム（タイムスタンプや改ざん防止）が必要です。宅建協会で準備されているものもありますが、サーバーダウンやシステムメンテナンス時にできないなどの問題があり、法整備についても課題がまだ残っている状態です。

なので、売買契約を対面でやるのであれば、重説もオフラインで同日に行っている会社が多く、It重説は便利ではありますが普及しきれていない感があります。

物事を良くするための新しい取り組みについては最初トラブルが多いものです。なので、そのような取り組みを積極的にやっている会社は本当に業界を引っ張っているような会社か単純に集客目的でやっている会社に分かれると思います。

個人的にはこれからIt重説は主流になり対応できる会社も増えていくと思いますが、アナログな業界なので少し時間はかかると考えています。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
どうしても予約のお客様が優先されるので、運次第なところがありますが飛び込みで不動産仲介会社に行くのであれば朝一か夕方（16時～17時）が良いと思います。

基本的に日中は営業マンは外に出ていることが多く、仮にいたとしても契約準備等でバタついていることが多いため対応できない可能性が高いです。

審査については、住宅ローンの知識がある営業マンに当たれば、20分～30分程度で借入可能額の計算から事前審査申込まで可能ですが、金融機関からの回答については3～5営業日かかります。

事前審査の申込みの際は本人確認書類（運転免許証等）、収入が分かる書類（源泉徴収票等）、認印をお持ちするとスムーズです。

内見をしない場合でも、資金計算以外に物件詳細や引渡しまでの流れに関する説明があるので１時間程度は必要になるかと思います。

内見をされる場合は上記内容に加えて移動時間と内見時間がかかります。内見時間はお客様によって様々です。１０分程度で決断される方もいれば、１時間以上かけてじっくり内見される方もいらっしゃいます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産売買契約書への押印については売主、買主どちらも認印で有効なものになりますが、大きな金銭の授受が伴う重要な書類になるので実印での押印を推奨しております。

いずれにしても実印と印鑑証明書は不動産売買の進捗に伴い、以下手続きの際に必要となるため契約時に本人確認と併せて実印を確認している不動産会社が多いと思います。

【売主】
・所有権の移転・抵当権の抹消・確定測量等

【買主】
・ローンの手続き・抵当権の設定・建物の表題登記等

印鑑証明書の必要な枚数は案件によって様々です。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
契約書と重要事項説明書では記載されている項目に違いがあります。
契約書は主に売主と買主の取り決めについて記載されいて、重要事項説明書では買主や借主が契約の意思決定をするために必要な『不動産に関する情報』が記載されています。

一緒にした方が効率的かと思いますが、不動産取引は高額になるため少しの食い違いが大きなトラブルに発展します。

契約締結前に不動産に関する情報を買主や借主に説明し慎重に判断していただいた上で契約締結することで未然にトラブルを防ぐという理由があるのではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ロフトとバルコニーの取り扱いについては建築基準法で定められています。
マンションに関わらず建物を建てる際は土地の面積に対して建てることができる床面積の広さが決まっています。ロフトやバルコニーを専有面積に算入してしまうと広さの限度を超えてしまい法律違反になる可能性があります。

ロフトについては天井の高さや１階部分の広さとの割合に応じて専有面積に算入するしないが決まります。ロフト部分を床面積として算入してしまうとマンション全体で造ることができる部屋数が減ってしまうため、ロフト部分は算入しないように建築されているマンションが多いと思います。

バルコニーについては緊急時の避難通路として共用部分扱いになっているマンションが多いため専有部分としては表記されていません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
専任の宅建士として登録できるのは１社のみです。
専任ではない宅建士に関する法律上の規定はなかったと思いますが、宅建士として都道府県知事に登録する際に従事している宅建業者の情報を登録する必要があり、内容に変更があった場合は遅滞なく変更の登録をすることとなってます。

複数の宅建業者に在籍するとA社のお客様をB社で契約するということもできてしまうため、宅建業者側がそうさせないように就業規則や雇用契約書で禁止している会社が多いと思います。私が所属しているエージェント制のRE/MAXでも他の宅建業者に重ねて登録や所属することは禁止されています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
弁護士と一緒に不動産売買を進めるケースはありますが、重説については不動産会社が作成し、その内容を弁護士がチェックするという流れでした。

そのため弁護士が不動産売買の重説を直接作成したという経験はありません。
法律の専門家である弁護士とはいえ物件調査や関連書類の作成については不動産会社に依頼するケースが多いと思います。

ちなみに私が弁護士と一緒に進めた案件としては、離婚や相続でトラブルになっていた案件です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
「金銭の貸借のあっせん」については不動産会社が提携している金融機関の住宅ローンを利用する場合は「有」になりますが、提携を結んでいなくても紹介や不動産会社がローンの窓口になることはできます。その場合は「あっせん無」になるので見極めが難しいところです。

あっせんの有無に関わらず、買主が住宅ローンを利用する場合、以下内容が重要事項説明書に記載されます。
① 金融機関名称　②ローンの金額、②ローンの金利　③ローンの返済方法
※あっせん有の場合は上記内容に加えてあっせんに係る手数料があれば記載されます。

区別する明確な基準としては不動産会社に確認するのが確実です。大手や銀行系の不動産会社が提携を結んでいるケースが多いようですが、提携ローン以外にも様々な住宅ローンの商品があるので比較検討して決めることが大切だと思います。

以上、参考にしていいただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
重要事項説明書については、宅地建物取引士による『説明』が義務付けられていますが、作成については義務付けられていないので、宅地建物取引士による説明が行われたのであればその契約は有効になります。

宅地建物取引士の数が不足しているような不動産会社では資格を保有していない営業担当者が重要事項説明書を作成し、別の宅地建物取引士が契約前に説明を行うようにしている会社も存在します。

ただし、宅地建物取引士ではないものが説明するなど、宅建業法に違反があった場合は国土交通大臣又は都道県知事がその会社に対して業務の一部停止や全部停止を命ずることができるとしています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
リノベーション物件を購入のメリットについてご紹介します。

①価格帯
中古なので当然ですが新築より安価で購入できます。また築古のリノベーション前の物件を購入後、ご自身でリノベーションした場合より総額（工事費用や工事期間中の家賃等）が安くなるとの理由によりリノベーションが選ばれています。

②実際に完成形が確認できる。
ご自身でリノベーションをされた方の声として、完成したらイメージと違った、追加工事が発生してしまい予算を大幅に超えてしまったという方は以外に多いです。特に戸建の場合は事前に建物の状態を調査していても工事中に追加工事が必要な箇所が発覚するケースも少なくありません。

③契約不適合責任が引渡しから２年以上付帯される
リノベーション物件では売主が宅建業者であることが多いため、引渡しから２年以上の契約不適合責任が付帯されます。売主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任なしや３ヶ月という場合もあるので、個人の方から購入するより安心感があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
ATBBとレインズでは運営している団体が異なります。
ATBBはアットホーム（株）、レインズは国から指定を受けた（公社）不動産流通機構で運営されています。

どちらも不動産業者間で物件情報を共有するためのサイトですが、ATBBにしか掲載されていない物件やレインズにしか掲載されていない物件は存在します。

私は同時に物件を公開するケースもありますが、物件の販売戦略によって公開する順番をATBB→レインズ、レインズ→ATBBなど使い分けています。例えば売主様の近隣にお住まいの方にあまり知られずに売却したいというお客様の場合はレインズでしか公開しないケースなどあります。基本的には物件の特性や売主様の希望を考慮しながら公開の順番を決めるようにしています。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
一般媒介では複数の不動産会社と契約が締結できるため、１社に依存することなく売却活動ができるというメリットがあります。ただし、専任媒介や専属専任媒介に比べると不動産会社が時間と広告費をかけて販売活動がしにくいというデメリットがあります。

不動産仲介業社は成功報酬となるため、時間とお金をかけて販売活動をした結果、他社がその物件を売却してしまうと赤字になってしまうからです。

また、一般媒介では複数の不動産会社から色んな情報が入ってくるので、ご自身で状況管理や何が正しいのか判断する必要あります。そのため専任や専属専任と比べて多少手間がかかるということがデメリットとなります。

私が売主様から売却の相談を受けた際は、売主様の希望や物件に応じた販売戦略を説明し、ご納得いただけたら専任媒介又は専属専任媒介を推奨しております。ただし、他社の販売戦略も聞いてみたい、契約後の動きをみてどの会社に依頼するか判断したいという方におかれましては一般媒介で契約するようにしています。
以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

賃貸の単身者の場合、手取金額の30％程度の物件で契約することが多いです。
ただし20代の平均年収は前半（20歳～24歳）で約260万、後半（25歳～29歳）で約370万と大きく変わります。実際にはこの金額から税金や年金等が引かれて80％程度が手取金額となるので、その金額をもとに計算すると20代前半で5.2万／月、20代後半で7.4万／月が平均的な賃料となります。以上、参考にしていただければ幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

よくお客様からもいただく質問です。
近隣挨拶についてはエリアによって異なるかもしれませんが、私が住んでいる福岡エリアでは１Ｒ等の単身者向けのマンションでは近隣に挨拶をする風習はほぼありません。私も２年ぐらい単身者用のマンションに住んでいましたが近隣住民の方とは全く接点がなく顔も変わらないという状態でした。

ただし、ファミリータイプのマンションでは近隣挨拶をしている方が多いです。そのようなマンションでは管理人がいることが多いので聞いてみると良いでしょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。
入居審査では年収に対する家賃の割合以外にも以下の理由で通らないことがあります。

１、過去に何度も家賃の滞納がある
２、間取りと入居者数の不一致
３、本人確認時の電話対応が悪い、連絡がつながらない
４、転貸借、民泊、セカンドハウスを疑われる
５．審査に落ちたわけではないのに仲介業者に「審査に落ちた」と伝えられる

管理会社や保証会社によって審査基準は異なります。
その特性を把握している不動産エージェントに依頼することがスムーズに部屋探しをするポイントです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産業界ではレインズという不動産業者専用のサイトで物件情報が共有されています。そのレインズに掲載前の物件のことを不動産業者間では『未公開物件』と呼んだりします。

ただし、一般の方に対してはレインズに掲載されていてもスーモやアットホーム等のポータルサイトで一般公開されていない物件を未公開物件として紹介している不動会社は存在します。そのため未公開物件の基準は曖昧でエリアによっても異なると思います。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

手付金の保全措置は売主が宅建業者で買主が個人の場合に適用となります。
ただし以下に該当する場合、保全措置は不要とされています。

①工事完了前の売買で手付金の額が売買代金の５％以下かつ1,000万円以下の場合
②工事完了後の売買で手付金の額が売買代金の10％以下かつ1,000万円以下の場合
現状はこの金額以内で保全措置は講じずに売買契約をするケースが多いです。

個人間売買においては、売主に手付金の保全措置に関する定めはありません。
なので、売主が債務整理などでお金に困っている場合や住宅ローンの残代金が売買代金を上回る場合は手付金の支払いについて注意が必要です。
手付金を支払わないケースもあれば双方が信頼できる第三者（エスクロー等）に預けて売買契約をするケースがあります。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

管理会社と管理組合の契約の中に督促業務が入っているのであれば、一定レベルまでの督促は管理会社で対応できるので、まずは契約内容を確認し管理会社に相談しましょう。ただし、債権者は管理組合になるので最終的にはどのような管理形態であれ理事長や役員の協力は必要不可欠です。管理組合がどうしても動かない場合、ご自身で役員になることも検討したほうが良いでしょう。

滞納督促の基本的な流れとしては、
督促状送付➡電話督促➡訪問➡内容証明送付➡訴訟
という流れで督促することが一般的です。
管理費や修繕積立金滞納の時効成立は５年です。
滞納が５年を迎えるまでに時効を中断するような動きが管理組合として必要です。

このような滞納者は住宅ローンも滞納していることが多く、管理費等の時効を迎えるより先に住宅ローンの債権回収会社から競売請求をされ所有者が変わることも多々あります。その際は基本的に新所有者に滞納金が請求できるので、滞納者の状況をみながら対応すると良いでしょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

囲い込みとは売主から売却の依頼を受けた不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社だけで販売活動をする行為のことを『囲い込み』といいます。
囲い込みをされると単純に物件の紹介数が減ってしまうので、本来売れるはずの金額で売却できなかったり、売却期間が長期化するなど、売主にとっては大変迷惑な行為です。

囲い込みの理由は仲介手数料の仕組みに原因があります。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、自社で買主を見つけた場合、売主、買主の双方から仲介手数料を徴収できます。これを『両手取引』といいます。

両手取引に対し、買主を別の不動産会社が見つけた場合、買主からの仲介手数料はその不動産会社に支払われるため売上が半分になってしまいます。この取引を片手取引や手数料分かれといいます。

そのため悪質な不動産業者では会社の利益を優先するために囲い込みが行われており、今でも不動産業界の悪しき風習として残っています。囲い込みで利益を上げた営業マンが褒められるような会社は今も存在します。そのような不動産会社に依頼しないようご注意ください。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

不動産売買契約において申込みから契約まで間にキャンセルとなった場合、基本的にキャンセル料は発生しません。ただし、キャンセルは売主様に対して大変迷惑がかかる行為です。まずは申込前にキャンセルにならないようしっかり検討した上で申込みを行い、どうしてもキャンセルになる場合はきちんと理由を不動産会社にお伝えするようにしましょう。また、申込時に申込金や申込証拠金を買主様よりお預りしている不動産会社もいるようですが、キャンセルになった場合は基本的に返金されます。

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不動産売買においては売主様にアスベストの調査義務はありません。宅建業者が買主様に対してアスベストの調査記録の有無を説明することが義務付けられています。たまに買主様よりアスベストの調査をしてほしいと言われるケースはあります。その場合の費用負担は協議でどちらが負担するか決めますが、原則としては売主様負担でやることが多いです。費用はエリアや建物のスペックにもよりますが３万～５万程度です。

また、2022年４月から建物の解体等を行う工事業者にアスベストの調査及び結果報告をすることが義務付けられました。売主様や依頼者はこれに協力することが義務付けられています。

アスベストは2006年９月に使用が禁止されるまで大変使いやすい建築資材として多くの建物で使われてきました。それ以前に建築された建物にはどこかしらで使われている可能性が高いと思われます。特にそのような建物をリフォームや解体をする時はアスベストが飛散してしまいます。その時に吸い込んでしまい人体に影響がでること対し細心の注意を払うことを目的として義務化されたと思われます。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

費用負担については、工事する部分が共用部分なのか専有部分なのかがポイントとなります。共用部分であれば管理組合の負担となりますが、専有部分であれば区分所有者の個人負担となるのが原則です。共用部分の範囲については管理規約に明記されていると思いますので各組合の管理規約をご確認ください。

ちなみに国交省が公表している「マンション標準管理規約」では給水管については、本管から各住戸メーターまで、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分とされています。マンションの老朽化により頻繁に漏水が発生するようなマンションでは専有部分も含めて管理組合が配管の工事費用を負担しているケースもあるようですが、その場合は基本的に総会の決議（承認）が必要です。

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投資用ワンルームマンションでは組合運営を自分ごとして考えている所有者がいるマンションでは毎年きちんと総会は開かれています。しかしながら、そのような所有者が存在しないマンションでは管理会社任せになっていることが多いのが実情です。誠実でまともな管理会社であれば管理組合運営が機能していないことの危険性（印鑑、通帳の同時保管や共用部分の維持修繕等）を所有者に発信し、正常に機能するような動きをしますが、中には管理組合が機能していないことをいいことに管理委託料や共用部分の工事費のキャッシュバック等で暴利を得ているような悪質な管理会社も存在します。

『マンションを買うなら管理を買え』という言葉は実需用だけではなく、投資用マンションにも該当します。もし、管理組合総会が年に一度も開催されていないようなマンションを所有している場合、早めに管理会社に状況を確認するようにしましょう。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

選べる住宅ローンの数は転職前の方が多いので住宅購入のことだけを考えると転職前の購入が無難です。しかし勤続年数が長い＝条件が良い住宅ローンが使えるという訳ではありません。住宅ローンの条件は勤続年数以外にも年収や職場規模、金融機関と職場の関係性など、総合的な判断の上決まります。金融機関によって審査基準は様々です。

転職先の業種によっては同業種でのレベルアップとして前職の勤続年数を合算して考える金融機関もあるので転職後に購入した方が良い条件で住宅ローンが使えるケースもあります。

利益優先の不動産会社はさっさと契約したいので、恐らく転職をあと回しにすることを勧めてくると思いますが、住宅ローンのことだけを考えて希望の転職ができないのは不幸だと思います。建物の基準はクリアする必要がありますが、勤続年数が短くてもフラット３５は使うことができるし、多くの金融機関では勤続年数１年以上であれば住宅ローンが使うことができます。質問者様のご年齢にもよりますが、転職してしまったために住宅ローンが組めなくなることはないと思います。

不動産のことだけではなく転職や住宅ローン等を含めたライフプランが相談できる不動産エージェントをぜひ見つけてください。

RE/MAX Revoの宮﨑です。
不動産の査定には仲介査定と買取査定があり、取引事例比較法や原価法、収益還元法といった方法で色んな角度から査定を行います。

仲介査定では最近一括査定サイトが流行しています。
物件情報を入力すると複数の不動産会社にその情報が届き、査定結果の連絡がくるというシステムです。競争の原理が働くため高い査定金額は出ますが、どこの会社も売却の依頼を受けたいため会社本位の査定となってしまい、販売方法に失敗し本来売れるはずの金額で売れなかったという不幸な売主様もいらっしゃいます。最終的に損をするのが不動産会社ではなく売主様になるので、安易に高い査定金額を提示して『売れればラッキー、売れなかったら値下げれば良い』というような考え方の不動産会社も存在するのでご注意ください。仲介査定で高い金額を提示するのは不動産会社からすると簡単です。

その反面、買取査定は不動産会社が直接買う金額になります。仲介査定とは違い不動産会社にリスクが伴うことと、再販売の価格から経費や利益が差し引かれて査定されるので、基本的には仲介査定より安くなります。

買取査定では土地に強い業者やマンションに強い業者などの特徴があります。自宅の種別によってどの業者に依頼するのか検討されると良いと思います。物件によっては仲介査定より高くなることもありますが稀です。

私が売却の相談を受ける際は仲介査定と買取査定どちらの金額も提示するようにしています。その上で売主様と相談しながらどのように販売活動を進めていくのかを決めます。査定や販売方法は物件や希望によって異なります。是非ブラピさんも頼りになる不動産エージェントを見つけて満足いく不動産取引を行ってください。

以上、参考になれば幸いです。

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

購入希望者との間で売買契約を締結していないのであれば売却は問題なく見送ることができます。媒介契約の無効についても主張できると思いますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、宅建業法で『契約期間は３ヶ月以内で依頼者の申出により更新ができ、これに反する特約は無効』との記載があります。

但し、一般媒介契約では、専任媒介と同ように更新の申出をすることが望ましいとされていますが法律上は明確な規定がありません。これをいいことに一般売買契約では自動更新にしている不動産会社も存在します。このような会社では『解約の通知が届いていない』『使った分の広告料を払え』など言われる可能性があります。

宅建協会に加盟している不動産会社であれば宅建協会に相談すると良いでしょう。一般媒介契約では多数の不動産会社に依頼できるというメリットはありますが、どの会社ともコミュニケーションがとりにくいというデメリットもあり、トラブルも多いです。ぜひ信頼できる不動産エージェントを見つけてください。