Q.事故物件の見分け方とそもそもの基準を教えてください

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

くろきりさん

不動産FP橋本です。

まず、国土交通省の「宅地建物取引業者によるひとの死に関するガイドライン」から
原則として「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなければならない」とされております。

「告げなくてもよい場合」として
①対象不動産で発生した自然死・日常生活の中で不慮の死（転倒事故・誤嚥など）
※事案発覚からの経過期間の定めなし

②賃貸借の場合、対象不動産・日常生活において通常使用する必要である集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死から発生し、事案発生から概ね3年間が経過した後

③対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死
※事案発覚からの経過期間の定めなし

とありますように「告げなくてもよい場合」に該当する物件の見分け方に問題がありそうです。

見分け方として
まず、募集図面に「告知事項あり」の記載があるかないか、賃料がそのエリアの相場より低いかどうかで見るしかないかと思われます。

何の記載がなくても、ご自身が内見後、何か総合的に違和感がある場合は、案内の業者から管理会社に事故物件か確認していただければと思います。

その部屋の近隣入居者が知っている場合もあります。

以前勤務しておりました会社で、「告げなくてもよい場合」に該当しない部屋が発生しました。

心理的瑕疵に関しては、個人差もありますが、入居後の生活にも影響を及ぼします。

募集図面に「告知事項あり」と表示し、賃料も半額くらいに設定しました。
もともと比較的に新し目で、設備の良い、割安な賃料設定にしてあった物件です。

内見は何組もあり、理由も聞かれました。半年後くらいに申し込みが入りました。その方が１年くらい入居後転勤等で退去されました。

２回目の募集も「告知事項あり」の表示と賃料を安めに設定し募集後申し込みが入りました。

業者によって対応が分かれることも多いかもしれません。
他社の実情は、存じあげませんので、ご自身で確認されるなりで対応していただくしかないかと存じます。

よろしくお願いいたします。

杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

いわゆる、”心理的瑕疵”ですね。
こちらは仲介業者の説明が必要になものですが、
自然死等の説明が仲介業者のモラルに任せられている物件もあるので
気になる場合は個別にGOOGLEでマンション名で検索することが効果的な対策です。

余談ですが、浅草周辺のあるマンションは、ここ10年くらいで、二桁近い死者がでているそうです。
（※ググったら候補に”事故”、とか”やばい”とか出てきます。。。）