Q.第三者管理方式のメリットとデメリットとうまく運営する方法を教えてほしい

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

理事見習いさん、はじめまして。

第三者管理方式とは、マンション管理の専門家である管理会社やマンション管理士などが区分所有法上の「管理者」となり、理事会の一部または全部の業務を委託する方式です。
従来の理事会による運営とは異なり、専門性の高い運営が期待できますが、メリットとデメリットを理解した上で導入を検討することが重要です。

メリット

・専門家による運営
管理業務に精通した専門家が携わることで、安定かつ効率的な管理運営が期待できます。
特に煩雑な事務作業を担ってもらえるため役員の負担軽減につながります。

・透明性の向上
第三者管理方式では管理状況を外部の専門家が監査することで、不正や不透明な会計処理などのリスクを軽減できます。
また住民への情報公開も徹底しやすくなり、住民満足度の向上にもつながります。

・安定した運営
理事のなり手不足や高齢化といった課題を解消し、長期的な視点に立った安定した運営を実現できます。
特に規模の小さいマンションや専門知識を持つ住民が少ないマンションにおいて効果的です。

・紛争の防止
専門家が中立的な立場から意見を述べ、住民間の対立の予防・解決に役立ちます。
特に修繕工事や駐車場利用などのトラブルが多いマンションにおいて効果を発揮します。

デメリット

・費用負担
専門家への委託費用が発生するため、従来の理事会運営よりも管理費が高くなる可能性があります。
導入前に十分な検討とコスト削減対策が必要となります。

・住民とのコミュニケーション不足
専門家が日常的な管理業務を行うため、住民との密接なコミュニケーションが図りにくい場合があるという課題があります。
定期的な情報公開や住民が関われる場を設けることが重要です。

・意思決定の迅速性の低下
すべての決定事項を専門家に委託してしまうと住民の意見が反映されにくくなり、意思決定の迅速性が低下する恐れがあります。
全部委託ではなく、住民参加型の運営体制を構築することが重要です。

専門家選びの難しさ
信頼できる専門家を選ぶことが重要ですが、悪徳業者も存在するため十分な調査と検討が必要です。

成功のためのポイント

・導入前に十分な検討
メリットとデメリットを理解した上で、区分所有者の合意を得て導入することが重要です。
また、導入後の体制や運営方法についても事前に検討しておく必要があります。

・専門家選び
信頼できる専門家を選ぶことが重要です。国土交通省のマンション管理業登録業者等検索システムなどの活用や実績や口コミの評判などを確認しましょう。

・住民とのコミュニケーション
定期的な情報公開や区分所有者との意見交換の場を設け、透明性の高い運営を心がけましょう。
また、住民が積極的に管理に参加できる体制を構築することが重要です。

・適正な委託範囲
専門家に委託する業務範囲を明確に定め、定期的にチェックを行いましょう。
必要に応じて住民自らが担う業務を増やすことも検討できます。

規約の見直し
第三者管理方式を導入に合わせて管理規約を見直す必要が生じる場合があります。
専門家の意見を取り入れながら適切な規約を策定しましょう。