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2022/12/19
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2024/01/22
私道のみに面した土地を売却する際の注意点や、不動産屋さんに相談する前に予め確認しておいた方が良い点について教えてください。
御子柴 さん
小田 篤史 宅建士
商業土地開発株式会社 | 兵庫県
初めまして小田と申します。
ご質問の土地の買い側の用途によってポイントが変わってきます。
原則4m以上の建築基準法上の道路に2m以上の接道が再建築できるかどうかのポイントになります。
但し書き接道もありますので、正確に再建築できるかどうかは図面や権利関係の専門家の調査が必要です。
そもそも私道といわれている道路が建築基準法上の道路なのかどうなのか(囲繞地なのかどうか)、もし再建築できないのであれば、資材置き場などにしか利用できませんので大きく価値が変わってきます。
また、先の回答にあるように、対象の私道の通行及び維持管理・ライフラインが埋まっている場合、埋める必要がある場合の掘削承諾がないと、まずまともな値段では売れません。それらの承諾はできれば承継文言の入った文書がベストです。
また、私道にのみ面した土地であるかどうかに関わらず、近隣と土地の境界に関する争いがない(筆界確認ができていなくとも境界はここだという双方の認識があれば争いが無いといえる)ことを確認することは必須です。自身の土地と線または点で接する隣地全てにおいてです。また、塀や擁壁などがある場合で境界上にある場合の共有かどうかの確認と維持管理の負担の確認、隣地双方での越境(木や雨樋など)の有無、土地の利用履歴と埋設物があるかないかの過去の知見、もしライフライン(水道・下水・ガスなど)が隣地を通って引き込まれている場合は、その経緯と同意の有無などが必要です。
不動産屋はそれらが無いと調べて回る必要があり、面倒で安価な物件は不動産屋も費用対効果(コスパ)が悪いので乗り気になりませんので。
2024/02/25 16:27
宮﨑 慎史 宅建士,管理業務主任者
RE/MAX Revo | 福岡県
RE/MAX Revoの宮﨑です。
私道にのみ面した土地の売買で不動産会社が注意している点は①次の購入者が問題なくその道路を使えるか②維持管理は誰が行っているのかという部分です。
所有者に関する内容は不動産会社が登記事項証明書を取得すれば判明しますが、御子柴さんと道路の所有者との間で取り交わした覚書や協定書等については、ヒヤリングで確認するしかありません。
その為、道路に関する覚書や協定書、道路通行掘削承諾書等の書類があればご準備の上ご相談していただけると不動産会社としては大変助かります。
以上、参考にしていただければ幸いです。
2024/01/26 11:54
この投稿は、2024年02月25日時点の情報です。
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> その他不動産売却一般
アパートを売却するのによいタイミングというのはあるのでしょうか。築20年のアパートです。
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2023/11/15
> 住替え
お世話になります。
自宅の買い替えを近いうちにしたいと考えています。
売却の際に特約をつけることで引き渡し日を決済日よりも後にすることができると聞きました。
売却代金を引越し先の物件購入資金としたいので引き渡し特約をつけたいのですが、一般的に引き渡し猶予の期間設定はどのくらいが普通ですか。半年だと長すぎますか。
特約条件は、物件を売り出す際にこちらから明示するのが良いですか、それとも購入希望者が出てきてから個別に交渉する流れの方が良いですか。
アドバイスよろしくお願いします。
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2023/06/09
> その他不動産売却一般
火災保険10年一括契約の5年目でマンション売却する場合、名義変更等をすれば買主に保険を引き継げるのでしょうか?それとも一般的には解約する形になりますか?
回答 : 3
ベストアンサー
2023/02/14
> その他不動産売却一般
既存住宅の需要が高まる中インスペクション費用は買主売り主どちらが負担すのでしょうか?
回答 : 4
ベストアンサー
2023/09/19
> リバースモーゲージ
リバースモーゲージ型住宅ローンについて調べていました。リコース型とノンリコース型というワードが出てきました。違いがよく分かりません。ご解説お願いできますでしょうか。
回答 : 1
2022/12/03
> その他不動産売却一般
現在、千葉県で築10年の分譲マンションを保有しており、ローンの完済が近い状態です。今回、子供が増えた事で一軒家の購入を検討しており、現在のマンションを売却し新規購入資金に充てるか、マンションを賃貸に出して新築一軒家のローンに補填するか迷っています。今回、試しに一軒家の見積もりを取得した所、想定を大きく超えた金額が出てきた為、判断が難しくなっております。保有マンションは複数棟合わせて1000世帯以上が住む物件で資産価値も高い物件と認識しております。
マンションの条件は以下の通りです
売却予想>4000-5000万円
賃貸予想>月額17-19万円
新規購入一軒家の内容(上物と外構総額)6900万円
土 地>保有済み
年 収>800万円+賃貸物件1棟(600万円程度)
確認したい内容は次の1-2の中でどれが一番マンションを有効に活用できるかです。
1.マンションを売却し新築購入資金とする(不動産売却益2000万円程度と予想)
2.マンションを賃貸し新築ローンに補填
<新築ローン 頭金1000万円程度・固定金利・借入期間25年>
【自分で考えているメリットデメリット】
売却メリットは、売却益非課税枠・ローン借入額を最小限に出来る
売却デメリットは、資産を手放す
賃貸メリットは、ローン補填、減価償却による減税、資産としての保有
賃貸デメリットは、借入金が高額となる、空室リスク、人口減少リスク、地政学的リスク他・・・
賃貸はいろいろと考えるとリスクは多いですが、資産を残しつつローン返済が出来る点
は魅力に感じております。
以上です。よろしくお願い致します。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/11/13
> その他不動産売却一般
それぞれ三菱系の不動産仲介会社ですがユーザー視点だと違いがよく分かりません。売却依頼時を念頭に、各社の強みとか特色とか違いとか知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 3
2022/09/08
> その他不動産売却一般
自宅売却の一般媒介契約を地元の不動産業者と結んでいましたが、いったん売却を見送ることとし契約期間が終了しました。ところが、媒介契約は自動更新されており、購入希望者があらわれてしまいました。
不動産業者にクレームを入れたところ、自動更新の特約が契約書に明記してあるから自分たちに落ち度がないとのこと。けれども、契約締結時に特約の存在について口頭での説明はなく私は気づきませんでした。
この場合、契約自体がないことを主張できるでしょうか?
回答 : 2
ベストアンサー
2022/08/24