Q.自宅買い替えと賃貸運用して資産を残しつつローン返済、どっちがよい？

鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

ちゅうさんさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

住宅の買い替えをするか、賃貸にするかを迷っているとのこと。

賃貸物件も1棟お持ちとのことなので、賃貸のリスクがどういうものかはお分かりかと思いますし、文章からもそのことがうかがえます。

賃貸物件（1棟600万円の収支）を除外して、単純に年収800万円でできる借り入れは、固定金利は1.5%、元利均等の住宅ローンを組むことを想定して計算すると

25年だと6000万円で、返済比率が35.9％となりますので、恐らく6000万円借り入れができないと思われます。

6900万円から自己資金1000万円を引いたとしても、ぎりぎり通るかどうか、です。

ご希望の借入期間25年だと、賃貸物件の収入も足して計算することになりますが、現在の残債のあるマンションのローンも返済比率の計算に加えることになりますので、かなり厳しいのではないかと思います。（賃貸物件1棟は、ローンはないのでしょうか？ここも引っかかってくる場所です）

更に、これはお借り入れしている銀行によって変わってくると思いますが、ほぼ完済が近いとはいえ、完済していない分の残債が、今の金利のままなのか、それとも賃貸物件としての金利に変わるのか、です。

6900万円＋諸費用-1000万円＝6500万円と想定してお話しますが、
6500万円を銀行の固定金利で1.3％位と想定するし、25年借入期間とすると
月々の支払額は259,958円となります。
この金額にマンションのローンがありますから、両方のローンを足すと
毎月の支払額はかなりの額になると伺えます。

賃貸にする場合には、それなりのリスクもあり、空室の期間の間はWローンにもなりますから、そのWローンになった場合に耐えられるだけの資金が手元にあるのか、
今は築10年ですが、築20年になった場合にどれだけの資産価値があるのか（近隣の事例がどうなのか）なども考えていかないといけないと思います。

残債がおいくらあるのかによって、返答も難しいところがありますが、

①銀行ローンがまずはおりるのか、銀行に相談する。
②空室の期間にWローンに耐えられるのか（どのくらいの期間耐えられるのか）。
③予想しているよりも賃料が下がっても大丈夫なのか、賃貸中に付帯物が壊れたときの修理代などを捻出できるのか。

上記3点がクリア出来るのであれば、私は賃貸物件として所有した方がいいと思います。

先日私のお客様も同じ悩みを抱えており、銀行に相談に行った時点で、保証会社の審査が下りずに売却する方向なりました。

そのマンションを保有しながら保証会社は通らなかったので、新築物件の購入は信用金庫のプロパー融資（変動金利）となり、金利も保証会社を通した普通のローンよりも高くなった、という事例もあります。

まずは、銀行の融資が下りるかどうかがカギだと思います。

ご自身でも仰っていましたが
賃貸はいろいろと考えるとリスクは多いですが、資産を残しつつローン返済が出来る点は魅力だと、私も思います。

リスクは大きいですが、資産運用にはどんなものでもリスクはついてきます。
不動産投資は投資の中でも安定していると思いますし、資金面で余裕があるのであればオススメです。

以上、希望されている回答になっているかはわかりませんが、参考になれば幸いです。

ちゅうさん さん

ご回答有難うございます。まず、現在保有しているマンションの残債は一括返済できる資金を保有しております。その上で頭金1000万円まで捻出可能です。また一棟アパートのローンも終了しており、賃貸経営歴は10年になります。

しかし、6000万円の借入れが厳しい事は今回のアドバイスで充分理解できました。これからの対応として別のハウスメーカーからも見積もりを取得し初期投資を抑えた上で賃貸も視野に入れたいと思います。ＢＡは他のご回答者様を待って決めさせて頂きます。ありがとうございました。

2023/11/13 23:22

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鷹野 泰子

返信ありがとうございます。

ご返信の中にあるように
・残債は一括返済ができる資産を保有している
・一等アパートの返済も終わっている
とのことですので、上記2点を鑑みますと、銀行さんの融資は下りる可能性は高そうですね。というより、私の感覚では、とおるのではないか？と思います。

1400万円の収入でローンが一切ない、ということになれば、返済比率は25年で問題なくクリアしていることになります。

諸々の条件（マンションはとりあえず一旦、残債を０にしてください、など）が銀行から付く可能性はありますが、こればっかりは、銀行さんの判断になりますので、絶対とは言えないので、ご了承ください。

それだけ資金に余裕があるという事であれば、私はそのままマンションは保有して賃貸に回した方がいい、とアドバイスさせて頂きます。

銀行さんの方としては、私が今まで様々な銀行さんとのやり取りの中で感じることは、借り入れができるかどうか、ということに加えて
「銀行が貸したいと思うかどうか」
ということもあります。

銀行さんがどのように考えるかはちゅうさんの預貯金の額や、保有資産、今までの銀行さんとの関係性などによって変わってきます。収入が800万円＋600万円で、なおかつマンションの一括返済が可能、アパートもローンなし、とお聞きした場合、
「私の感覚では銀行通る！」と思うと思います。


仮に19万円で賃貸できると考えれば管理費修繕積立金が3万円前後とし、不動産会社に管理（5％）をお願いしたとしても、年間180万円ほどの純利益になるとは思いますので、購入する新築一軒家のローン返済にも大きく貢献してくれる数字が出てきます。

ちゅうさんが「銀行から借り入れが通るなら買います！」と仰るのであれば、私が担当であれば（現在のちゅうさんの自己資金力などを考慮すると）マンションを賃貸に回し、ご自宅の購入の背中を押すと思います。

新築一軒家にかかる費用を少しでも下げることは良いことだと思います。別のハウスメーカーさんの見積りも、ぜひとってみてください。

ちゅうさんが素敵なご自宅を建てれますよう、お祈りしております。

2023/11/14 06:06

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橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ちゅうさんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『自宅買い替えと賃貸運用して資産を残しつつローン返済、どっちがよい？』の回答をします。

　現在のお住いのマンションを賃貸経営したい場合はリスクが多くなりますが、それでも覚悟をもってちゅうさんさんが取り組めるかということではないでしょうか。

　賃貸物件をおもちとのことですが、空室リスクや修繕費発生についての心得はあるというのは心強いですね。

　私の知人にもサラリーマン大家をやっている人が多くいます。かなり努力されています。購入物件を吟味し、維持していくのも情報収集は欠かせないようです。

　築10年ですと、住宅ローン控除が終わるころで、１つの売り時というのはありますね。コロナが一段落したとはいえ、まだまだマンション価格は高騰から下がった印象ではありません。査定が高かったのは、頷けます。

　金融機関はアパートのように部屋数が多い物件と違って、一戸建てや分譲マンションの場合の空室リスクを厳しく審査します。思ったほど借り入れができない場合はないのでしょうか。最悪マンションの賃貸契約が１年決まらなくても支払いに支障はないのでしょうか。

　また売却メリットとして売却益非課税枠利用を考えているということは、３０００万円控除を利用予定ということですね。３０００万円控除を利用すると、新しく借入する住宅ローンのローン控除は利用できません。選択適用となっております。取得費と仲介手数料を差し引いて２０００万円ほどの利益があるということですね。

　もし分譲マンションを賃貸したい場合の考えること
①借入に問題がないのでしょうか。金融機関の審査が通るかの話です。

②注文住宅ということですと、追加工事が出やすいですが、今の建築費を上回る
　ことはないのでしょうか。

③新しい借入を２５年の固定金利でお考えのようですが、３０年や３５年にして
　も、金利に大きく差が出ないように考えます。賃貸経営が軌道に乗るまで借入
　期間を長くして、余裕が出たら繰り上げていく方法もあるのではないでしょう
　か。３５年返済ですと、最初の１０年間で利息の４割を支払うことになります
　が、そこをどう繰り上げていくかも考えたいところです。

④今お住いの分譲マンションは立地が良く資産価値が高いのでしたら、今売却よ
　り賃貸経営をしばらくして売却する金額の総額が上回ればいいことになります　　　
　。売るタイミングを意識することになります。大規模修繕までには売却は考え　　
　たいですね。分譲マンションは売るタイミングを間違えてしまうと、価値を下　　
　げた価格になる可能性も意識したいところです。

　⑤貸す方法を考えることです。通常の２年契約ですと、居住権が強くなり売却　　　
　　したい時期に退去していただけない可能性があります。定期借家契約という
　　賃貸契約があり再契約することも可能ですが、そのエリアで定期借家契約が
　　利用されているかということです。なじみがないと誤解を招くことにもなり
　　かねません。契約期間が終了すれば契約は終了します。期間が終了しても貸　　　　　　　　
　　主が再契約を希望すれば再契約することができるということです。

　さまざまな問題点を指摘したしましたが、それでもリスク回避ができるお気持ちの準備があるかということではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。