Q.元金均等返済と元利均等返済の選び方

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

平均値さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『元金均等返済と元利均等返済の選び方』の回答をします。

　元金均等返済は、取り扱いの金融機関も少ないのですが、返済総額は元利均等返済より少なくて済むのはメリットです。借入期間中の元金を均等払いにして返済する方法で支払利息が徐々に減っていきますので、月々の支払額は毎月違っています。特に借入した直後は何かと出費が多い時期になりますが、支払額が一番多いので負担を感じることはデメリットとなります。

　元金均等返済は、借入利息を抑えたい方には、おすすめではないでしょうか。また支払いに余裕のある方も考えられます。

　その点、元利均等返済は（元金＋支払利息）が常に一定なので、予定が立てやすいのは、メリットとなります。

　考え方次第かと思われます。借り入れをしないで住宅を購入される方もたまにおられますが、私が対応した方の中で元金均等返済を選択された方が1名いました。

　話をお聞きしますと、今まで欲しいものは先に計画的に貯蓄をしてたまったお金で購入されていたようで、車も即金だったようです。さすがに住宅はそういうわけにいかず、借り入れを検討されました。

　希望する物件が決まり、資金計画につきましてシミュレーションを様々なパターンで実施してみました。一般的な元利均等返済をメインにお話ししましたが、元金均等返済もある話はして、１パターンシミュレーションしてみました。

　最終的には、金融機関で対応いただくことになりますので、お任せしたところ、選択されたのは、元金均等返済の５年固定金利０．５％前後だったように思います。５年前ごろの契約だったので、住宅ローン控除は１０年間　１％還元だったようです。住宅ローン控除を利用するには借入期間１０年以上は契約することになります。

　借入期間につきましては確認しておりませんが、５年固定を選択されたのは、５年経過後は全額繰り上げ返済を予定するようでした。固定金利なので、金利の上昇を考えなくてよいのは安心だったようです。

ここで２０００万円を１５年ローンで金利０．５％で元金均等返済と元利均等返済を比較してみます。
同条件としますと、

元金均等返済は、初回は１１９,４４４円で　総返済額は２０,７５４,１６６円
　元金は全て１１１,１１１円で支払利息が下がっていきますので５年目の最後の支払額は約１１６,７１３円です。

元利均等返済は、月々の支払額は一定なので
　　　　　　　　　月々は１１５,３５２円　総返済額は２０,７６３,５３８円

次は２０００万円を２０年ローンで金利０．５％で元金均等返済と元利均等返済で比較してみます。
同条件としますと、

元金均等返済は、初回は９１,６６６円で　総返済額は約２１,００４,１６６円
　元金は全て８３,３３３円で支払利息が下がっていきますので５年目の最後の支払額は約８９,６１８円です。

　元利均等返済は、月々の支払額は一定なので
　　　　　　　　　　月々８７,５８６円　　総返済額は約２１,０２０,８２６円

　ただし、５年間住宅ローン控除を受けた後返済すると
　２０２３年１０月に借り入れをしたと仮定し
　１５年借入期間の５年間の住宅ローン控除は約８５５,５５４円
　５年間の元金均等返済の支払利息は約４１２,１０８円

　同条件で２０年借入期間の５年間の住宅ローン控除は約８９１,６６５円
　５年間の元金均等の支払利息は約４８８,３０７円

※今回は、住宅ローン控除が全て支払われたと仮定した試算となりますので、ご了承ください。

　実際のところ、元利均等返済で借入金利０．５％を１５年間または２０年間を保証される借り入れは存在しませんので、５年間のみの使用であれば金利上昇リスクは少ないかもしれません。

あくまで一つの試算として参考になるとよいのですが。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

平均値さん、はじめまして。

住宅ローンの元金均等返済にはいくつかのメリットがあります。

1. 総支払額の減少
利息の減少：返済開始時からコンスタントに元金が減少するため、利息の総支払額
　　　　　　が元利均等払い（毎月の返済額が一定）よりも少なくなります。

2. 早期の元金返済
返済スピード：元利均等返済に比べて、早期に多くの元金を返済することができる。

3. 利息負担の軽減
利息支払いの減少：元金の減少が早いため、返済期間が進むにつれて、支払う利息の
　　　　　　　　　額が減少していく。

以上の点から、返済当初の支払いを負担に感じないのであれば年々返済額は減少していきますので、元金均等返済はおすすめです。
現在、そして将来の家族のライフプランを考慮してご検討ください。
### デメリット
ただし、元金均等払いは元利均等払いに比べて、初期の返済額が大きくなることが一般的です。したがって、初期の財政負担が重くなる可能性があります。

### 総評
元金均等払いは、長期間にわたる住宅ローンの総返済額を抑えつつ、計画的な返済をしたいと考える借入者にとって有利な方法です。ただし、初期の月々の返済額が高い点に注意が必要です。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

平均値さん、はじめまして。

元利均等返済は、元金と利息の合計の返済額が一定の返済方法であり、元金均等返済は、元金を返済回数で割った金額にその時点の利息をプラスした返済方法で、当初の返済金額が大きくなります。

元利均等返済は、毎月一定の返済額ですが、当初の返済額に占める割合は利息が占める割合が多く、なかなか元金が減りにくい返済方法なのに対し、元金均等返済は、当初の返済金額は大きいですが、元金の減るスピードがやはく、また、返済を進めるたびに返済金額が減っていきます。

元金均等返済でも返済できる余力があるのであれば、元金均等返済がお得です。
徐々に返済がくが減っていく上、元金の減り方も早いので、将来の様々なリスク（金利上昇リスクや収入減少のリスクなど）に対応しやすいです。
また、トータルで支払う金利も少なく済みます。

金融機関も、利益を追求するので、利息を取りやすい元利均等返済を俄然すすめてきますが、当初返済にゆとりがあるようであれば、元金均等返済をおすすめします。

以上、参考にしていただければ幸いです。