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Q.アパートローンで返済比率70%はリスク高いと思いますか?

築15年の中古賃貸アパートを3800万円フルローンで購入検討中です。
今考えている返済プランだと返済比率が70%くらいになりそうなのですがリスク高いと思いますか?

man

ハミルトン さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal

初めまして小田と申します。

返済期間が記載されておりませんので、10年と15年で考えますと
利率4%として
10年で約38万円/月
15年で約28万円/月
の返済となります。
返済比率70%とありますので、満室家賃収入を
10年の場合、約54万円/月
15年の場合、約40万円/月
と見込まれているかと思います。
賃料は空室リスクを考え90%で見ますので、その場合
10年の場合、約48万円/月
15年の場合、約36万円/月
返済との差額で、
10年の場合、約10万円/月 年間120万円
15年の場合、約8万円/月 年間96万円
が収入になりますが、ここから固定資産税・都市計画税が引かれます。
税率を1.7%、評価額を建物1500万・土地2000万円とすると約30万円/年
更に火災保険が仮に8万円/年とすると
修繕や賃借人の入れ替わりによる広告料や修繕費などを加味せずとも
10年の場合、年間82万円 実利回り2%
15年の場合、年間58万円 実利回り1.5%
となります。
この余力の中で、突発の修繕費が発生したり、空室が増えたりすればすぐに赤字になります。
評価額がわからないので一概にはいえませんが、経営としては、この利回りと額面から、その後の金融機関の評価は非常に悪いものとなり、継続した物件購入の融資は望めなくなるでしょう。
また、上記には算入しておりませんが、長期のローンを組む場合は家賃低減リスクも加味するのが妥当です。他にも周辺環境の変化なども大きなリスクになります。
正直、そのようなプランで購入してもハイリスクローリターンであり、別の投資先を検討した方がいいものとなります。
なお、出口(キャピタルゲイン)を考えた戦略であれば、また見方も変わってきます。

2024/03/25 13:15

その他の回答

agentImage

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

ハミルトンさん、はじめまして。

アパートローンの返済比率70%の場合、アパートの運営費を考慮すると一般的には毎月の持ち出し金が必要になり、アパート経営は赤字になる可能性があります。
このような状況で購入する場合、今後以下のようなリスクが発生した際の対策を検討しておく必要があります。

1. 空室リスク
返済比率が高いと、空室が発生した際に収入が減少し、返済が困難になる可能性があります。

2. 金利上昇リスク
現在は金利が低いですが、将来的に金利が上昇すると返済負担が大きく増加する可能性があります。

3. 修繕費リスク
築年数が経過するにつれて、設備の修繕や交換が必要になる場合があります。
修繕費は高額になる可能性もあり、返済計画に影響を与える可能性があります。

4. 売却リスク
将来、アパートを売却したい場合、購入価格よりも低い価格でしか売却できない可能性があります。

これらのリスクを軽減するためには、以下の対策を検討することをおすすめします。

・空室リスク対策:立地条件や家賃設定などを慎重に検討する。
・金利上昇リスク対策:金利固定期間を長く設定する。
・修繕費リスク対策:修繕積立金を十分に確保する。
・売却リスク対策:購入前に査定を行い、将来的な売却価格を想定する。

購入目的は様々ですが、最終的にはご自身の資金状況やリスク許容度などを考慮して、慎重に判断することをおすすめします。

2024/03/26 10:19

その他の回答

agentImage

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

ハミルトンさん、はじめまして。

賃貸アパートということですので、木造のアパートでしょうか。
木造のアパートだとすると、法定耐用年数は22年ですね。
築15年ということは、返済期間は15年でしょうか。
借入金額3,800万円、金利2%、元利均等返済、15年返済の毎月の返済額は、244,533円となります。
返済比率が70%とのことですので、家賃は約350,000円。年間約420万円となります。


固定資産税や修繕費などの経費として年間50万円(月4万円程度)は見込んでおいた方がいいと思います。そう考えると、返済比率70%では、入居率が85%を切ると、キャッシュフローがマイナスになる危険性があります。

所得税の支払いもありますので、理想をいうと、借入金額は2,800万円、返済比率を50%以下に抑えておくのが無難でしょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

2024/03/29 22:07

この投稿は、2024年03月29日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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