Q.未登記建物を購入する場合の売買リスクやトラブルについて

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

カルビ一人前さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『未登記建物を購入する場合の売買リスクやトラブルについて』の回答をします。

　所有権の争いになった場合は、登記をしていないと第三者に対抗できません。最悪、先に他の者に登記された場合は権利を失うことになりかねません。

　不動産登記法では、新築した建物を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないと規定されております。

　しかし、昔の建物は借入しないで現金で建設された場合、登記をされていないケースが見られました。市区町村では、登記にかかわらず、現地でだいたいの建物の大きさを目視し、固定資産税を徴収しておりますので、物件の所有者も気が付いていないケースがまれにございます。

　相続される場合も、税理士側も登記をすると費用がかかるので、問題がなければそのままをお勧めされているのだろうと推察されます。

　山林にある建物が未登記の場合、借入されるのであれば、金融機関から登記を求められると思います。抵当権が設定できないため。

　建物を建設された当時の図面があれば、それをもとに土地家屋調査士に表題登記をお願いし、司法書士と連携をとっていただくことになろうかと思います。

　少なく見積もっても１０～15万円はかかるでしょう。図面がなかった場合は、もう少し費用がかかる可能性がございます。

　所有権保存登記も必要になります。司法書士への手数料と建物の登録免許税が必要になり評価額1,000万円の場合でも６～７万円ほどかかるでしょう。

　以前、増築部分が未登記の物件を購入いただいた際、借入で購入していただいたので、金融機関から増築部分の登記を求められました。

　未登記建物を登記することを前提に、山林を購入されるか検討してみてはいかがでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
取引は可能ですが、未登記建物を未登記の状態のままで取引することはお勧めできません。

■リスク
・そもそも売主さんが真の所有者かどうかが、現時点で不明です
　→固定資産税の支払い状況等で「推測」はできますが、未登記の状況であればあくまで推測です。

・未登記建物では、まともなローンが組めません
　→抵当権が設定できないため

・将来的に登記が必要になった際に、登記費用が割高となる
　→取引後では登記に必要な書類が集まらず、特別な手続きが必要になる場合が多いです
　→令和6年から相続登記の義務化が始まります

・固定資産税が課税されていない場合、遡って支払う可能性がある
　→時効の援用はできます（5年の消滅時効）

未登記のまま取引するのではなく、一度売主さん名義で登記をしてから引き渡してもらう様、交渉してみてはいかがでしょうか？
以上、回答いたします。