マヨラーさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『銀行でなく信用金庫で住宅ローンを組むメリットとは？』の回答をします。

　個人事業主や会社組織にされていても、メインバンクを信用金庫にされている方や業者は多くいらっしゃいます。融通が利きやすい点が利用しやすいのでしょう。

　【住宅ローンのメリット】　
　住宅購入に関しては、一般だと保証会社の承諾があって初めて審査OKになるのですが、プロパーと言って、その信用金庫の承諾のみで借り入れが可能になります。業者の状況を把握されているからでしょう。

　また、一般ですと私道に関して共有者の承諾書を貰ってほしい旨の要望があるのですが、プロパーだと不要で、細かい制約が少なかったような印象です。

　金利に関しては、信用金庫と業者で直接交わしていらっしゃるらしく詳しくは存じ上げません。

　よろしくお願い致します。
　

修理大変さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『空き家の家主と交渉して安く住まわせてもらう方法』の回答をします。

　今まで一度もアパートや貸家を貸したことがない人の場合、退去してくれるのかが一番気にかかることだと思います。ご本人はそこまで気にされていないかもしれませんが、ご家族がいる場合は反対される可能性が高いように思います。

　もし空き家の家主がお知り合いだとすると、条件面つまり家賃などは事前に交渉しても良いと思いますが、契約には不動産会社を仲介に入れるようにアドバイスするとスムーズかもしれません。

　仮に契約して入居後、故障が発生した場合の対応を決めていなかったら、「修理費用がこんなにかかるのなら貸さなかった」などトラブルになる可能性があります。

　入居して安心に暮らせることを優先に考えてほしいところです。

　参考になると良いのですが。

油揚げさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産投資による所得は、どのように課税されるのでしょうか？』回答します。

　所得の前に確認したいことがございます。所得税の青色申告承認申請書は提出されたのでしょうか。不動産貸付業を営む方に関しては、事業所得、譲渡所得に該当しないものは、「不動産所得」とみなされ、青色申告を行うことができます。

　管轄の税務署へ所得税の青色申告承認申請書を提出されておりますと、得点がいくつかございます。

　独立家屋はおおむね５棟、マンション・アパート等は１０室以上ある場合は、事業的規模に該当しますので、青色申告控除が６５万円（又は５５万円）受けられます。
６５万円を受けるためには、e-tax方式で申告するか電子帳簿保存を行っている条件があります。

　事業的規模に満たない場合でも、特別控除が最大で１０万円となります。共有の場合は、個別に青色申告承認申請書を提出することで、個別に１０万円の特別控除を受けることが可能です。

　不動産所得以外の所得のある会社員の場合は、年末調整を受けた源泉徴収票と合わせて確定申告を提出することになります。

　不動産所得として家賃収入から、借入金の利息、修繕費、火災保険料、管理費、固定資産税、減価償却費、雑費などを差し引き、青色申告控除額１０万円又は６５万円（５５万円）を差し引きプラスであれば、所得税を追加で支払い、マイナスになっていれば還付金が指定の口座へ振り込みされることになります。

　空きが多い、建物の修繕費がかさんだなど不動産所得が赤字となった場合は、他の所得と損益通算を行ってもなお赤字の場合は、損失額を翌年以降３年間にわたって繰り越ができます。

　また、一定の規模であれば３０万円未満の備品等は、減価償却せずに、所得した年に単年で全額経費できる少額減価償却資産の特例があります。

　申告までに期間がある場合は、もう一度確認されてみてはいかがでしょうか。

よろしくお願い致します。

　

ドラ１候補さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『建物表題登記と所有権保存登記の違いについて』の回答をします。

　「表題登記について説明します。」
　表題登記は、表題部に最初にされる登記で、土地家屋調査士の仕事です。
土地表題登記と建物表題登記の２つに分かれます。

　土地表題登記は新たに土地が生じたときするもので、埋め立て、道路や水路など地番がつけられていない土地に対して登記します。

　今回ご質問の建物表題登記は、建物をはじめて建てたときに、建物の大きさや形状を登記します。建物表題登記は、建築後１か月以内に行わなければなりません。

　「所有権保存登記について説明します。」
　所有権保存登記は所有権の登記のない不動産について最初に行われる登記で、その建物の所有者が自分であることを明示します。司法書士にお願いすることが多いです。表題登記のない物件については、所有権保存登記はできません。

　昔は、現金で建物を建てた場合（借入をしていないという意味）、建物の登記（建物表題登記・建物保存登記）をされていない方がたまにおられます。市区町村は、建物の登記がなくても固定資産税を徴収していますので、登記されていないことをご存じない場合もあります。建物表題登記だけされて、建物保存登記をされていない方もたまにおられます。

　大切な財産である物件の登記を土地と建物の全部事項証明書で確認してみては、いかがでしょうか。

　よろしくお願い致します。



　

かぶとむさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションでオーナーや管理会社が修理・修繕をまともにしてくれない時の対処法を教えてください』の回答をします。

　お困りですね。
修繕が必要であるにもかかわらず、依頼しても対応してくれない場合は、借主が修繕して、その費用を貸主に請求することが可能です。

　賃借物の修繕が必要であることが前提となりますが、
①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時
②急迫の事情がある
の2つの場合には、賃借人が修繕の必要な個所を自ら修繕することができる権利を有する事が明文化されました（改正民法607条の２）。

　ただしわざわざ大ごとにすることもないので、民法が改正されて修理依頼をしても対応してくれない場合は、「借主が修理できる話を聞いたので、かかった費用の領収証を持参すれば貸主に支払いをお願いできますか。」と事前に話してみてはいかがでしょうか。急迫と考えてないのか、借主が民法改正を知らないと思っているのかの判断ができるように思います。

　いつもお願いしている修理業者でない場合は費用が高くつく可能性が高いので、
貸主も対応するのではないでしょうか。

　相手の出方を見極めてください。賃貸借が続く限りあまり対立する関係は避けたいところです。

よろしくお願い致します。

サラサラさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ローン組めるか不安で、購入に一歩踏み出せない』の回答をします。

　借入ができたとしても、住宅購入の流れが分からないので踏み出せないのではないでしょうか。住宅購入では、申し込みをすると1週間以内に契約を求められる場合が多いようです。高額な住宅ローンを利用しての買い物なのに、時間的余裕があまりとれません。短い時間に変動金利か固定金利かなど決定していかなくてはなりません。この不安が強いように感じますが。

　申込をしたことがある方は、流れが分かっているので比較的スムーズに結論が出せそうです。ゆっくりしていると、迷っている間に他の人に購入された経験をお持ちの方は、早めの決断ができそうです。

「住宅購入の流れ」

①物件の内見を行い、購入物件を決めて申し込みをする。
②金融機関の事前審査を実施する。
③事前審査OKの回答が出る。
④契約をする。この際、物件価格の５％～１０％の手付金を持参する。
⑤金融機関の本申し込みをする。
⑥決済日を確定し、１週間前くらいに金融機関と金銭消費貸借契約書を交わす。
　新築の建物がある場合は、建物の表題登記をする。表題登記は、所有権の取得の日から1か月以内に申請しなければならないとされている。
⑦決済をする。この日に残金を支払います。土地は、所有権移転登記、建物は保存登記、住宅ローンの借り入れがあれば、土地と建物に抵当権設定登記を司法書士にお願いします。私道部分の持ち分があれば、移転登記と抵当権設定登記も一緒にお願いします。この日までに建物の火災保険に加入しておきます。

　事前審査を実施した金融機関で申し込みをする必要はなく、他に良い金融機関があれば、申し込みは別でも良いのです。また、事前審査をする場合は、考えている金融機関があればそちらでお願いしても問題ありません。申し込みをすると、変動金利か固定金利か先が見えない決断もしなくてはいけません。

　短い時間内で結論を出して、あとで後悔しないかと考えたら先に進めません。
良い物件があっても、購入して良いのか不安はつきものです。先ず、家族で場所や購入条件等確よく話し合い、この物件だったら購入したいというイメージがあると良いのですが。

参考になると良いのですが。
　

小春日和さんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『入札方式による不動産売却について』の回答をします。

　入札は、良く行う手法です。10社以上は業者に声をかけます。
但し、売主にお話しするのは、業者が価格を提案したら、その業者の中から決めてほしい旨はお伝えします。

　期間を決めて、業者が物件調査をしたうえで、入札の価格を入れてきますので、思っていた価格まで到達しなくても、売主には入札業者の中から決めてほしいと事前に話し、キャンセルはしないでほしいと伝えておきます。又は、〇〇金額までいかない場合は、売却しないなど。

　業者同士も単独ではないので、どうしても欲しい物件には、高い価格を入れてくる場合があります。在庫を多く抱えている場合は、無理をしない無難な価格を入れる業者もあるようです。

　メリットとしては、一般媒介と比べ結果が早く出ますので、スケジュールが立てやすくなります。相手はプロなので、土地の価値をよく理解しております。
　建物を含んだ販売価格から逆算して仕入れをしているようです。ターゲットも考慮した回答のようです。

　デメリットとしては、地型があまりよくない物件や問題がある物件の場合は、業者が辞退する場合がありますので、思ったほど価格が伸びない傾向にあります。

　コロナ禍にあっては、異常と思えるほど土地の価格が上昇しておりました。
少しずつ下がっているようですが、今後どのように動くのか静かに見守りたいところです。

　よろしくお願い致します。

八重桜さんこんにちは

不動産FP橋本です。

　１LDKをイメージした広さとお考え下さい。単身者やDINKSが増加したことが背景にあるようです。賃貸でも、１LDKで2人入居の方が増えました。以前は家財が多かったので２人で１LDKは考えられなかったのですが、今では不要なものはもたないという考え方の人が増えたのでしょう。

　「住宅ローン控除の利用について注意点を２つあげておきます。」

①マンションのパンフレットに記載されております平米数と住宅ローン控除の平米数は違うものです。パンフレットに記載されております床面積は、壁芯（へきしん）と言って、壁のスラブの中心から算出されております。
　それに比べて、住宅ローン控除条件に記載のある床面積は登記面積と言って、壁の内側（内法｛うちのり｝）によって計算します。
　ですから、マンションの場合はぎりぎりの床面積である場合は、登記面積を確認する必要があります。

②「４０平米以上５０平米未満」の物件では、新築住宅については２０２３年までに建築確認を受けた場合に限り、通常の年間３，０００万円以下の所得より厳しく年間１．０００万円以下の所得制限がありますので、注意してください。

　住宅購入に関しては、住宅ローン控除をはじめ内容がかなり変わっておりますので、購入を検討される方は一度確認されることをお勧めします。

　よろしくお願い致します。

トラウトさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地の分筆登記、自分で出来ますか？』の回答をします。

　確かに申請だけでしたら、個人の方でもできるかもしれませんが、その前段階の測量、隣接地との境界確認、境界の特定をするのが難しいとお考え下さい。

　土地家屋調査士に依頼します。
まず土地の全体を特定することになります。全体の境界の立ち合いをしていただき、広さを確定します。お隣の所有者と確認することになりますので様々な資料と照らし合わせ境界を特定します。

　次に分割するための地積測量図を作成し、分割する点に境界標を設置します。
管轄法務局に登記申請をして、１～２週間で完了します。

　費用として、３０万円～４０万円以上はかかると思います。境界標の数や公道、私道によっても違ってきます。

　土地家屋調査士に協力して隣地の方へ告知や挨拶、空き家の場合はご近所に確認していただく等すれば、費用を抑えていただけるかもしれません。

　参考になると良いのですが。

おまつさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸契約時にNHKの受信料契約は断れるのでしょうか？』を回答します。

　令和５年4月からNHK受信料未払いに割増金制度がスタートするようです。「個別事情を総合的に勘案しながら運用」されるようですが、具体性にかけておりますのでどのように取り締まっていくのか難しいところです。

　若者のテレビ離れが深刻するなか、利用者からは確実に徴収する方向へ持って行きたいのでしょう。

　ご質問のような不動産会社からNHKの契約の話は、入って下さい程度しかお願いされないように思います。私も特におすすめしたことはありませんでした。
但し、NHK受信料の担当者は何度か宅訪されるようです。

　NHKだけ受信しない装置「iranehk(イラネッチケー）」も開発されているようですが、正確な理解をして処置を施さないとNHKに請求される可能性もあるようです。

　以前知り合いの方でテレビはあったようですが、つけたことがなく契約された方が亡くなられて、引き落としができなくなり宅訪されたようです。テレビの前に荷物があり、明らかにテレビを利用していなかったようですが、テレビが見れる状態にあることで請求されるようです。テレビを処分して初めて了承されたそうです。

　テレビやパソコンでもテレビ視聴が可能な品が自宅にあると徴収されるようです。利用していない証明ができない訳ですから、支払いたくない場合は視聴できる品を自宅に置かないようにしましょう。

　よろしくお願い致します。

　

銀の砂さんこんにちは

　不動産FP 橋本です。

　『筆界特定制度とはだれがどのような場青に利用する制度？』に回答します。

　　筆界確定訴訟とは、筆界特定の内容に不満があるときに、裁判所に筆界の確定を求める訴訟を言います。裁判になりますと、結論が出るまでにかなりの時間かかります。

　それに比べて筆界特定制度は、法務局が外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界を特定する制度を言います。

　筆界特定制度は、境界確定をしないと土地の売却ができない時などに利用します。
筆界特定の申請をすると、相手方に法務局から通知が届きます。両者の言い分を聞く機会を持つということです。ここで、相手が認知症や対応できない状態にあったり、所有者が死亡して相続登記がされず、近所の人に確認しても関係者が不明であったりした場合でも、相手が立ち合わなくても測量または現地調査を行います。

　申請人の代理人（土地家屋調査士、弁護士、司法書士）など民間の専門家からなる筆界調査委員が補助する法務局職員とともに、土地の現地調査や測量など調査の上、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出し、筆界特定登記官がその意見を踏まえ筆界を特定します。

　申請をして６か月～1年位かかるようです。
以前、土地家屋調査士に見積書を依頼したことがありました。1か所未定だったのですが、100万円くらいはしたようでした。費用に関しては、確定する場所の状況によって変わりますので、必要であれば見積書をご依頼下さい。

　これからは、筆界特定制度を利用する機会は増えていくように感じます。

　よろしくお願い致します。

春の風包まれてさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『測量と土地家屋調査士の違いとは？』の回答をします。

　一般には、測量士を先にとって、土地家屋調査士を後で取得する方が多いようです。難易度で言うと、土地家屋調査士のほうが難しいようです。
ダブルライセンスのメリットは、土地家屋調査士は登記目的の測量は可能ですが、登記を目的にしない測量はできないですし、登記は土地家屋調査士しかできないからです。

　つまり、測量士は登記目的以外の測量を行っています。現況測量、道路・トンネルなどの公共建築物を作る際に必要な測量などをメインに行っています。

　その点、土地家屋調査士は、測量と表題登記のプロとされています。

　具体的に土地家屋調査士と宅建士とのつながりで言いますと、
　１筆を２筆以上に分割する際、境界確定測量を行って、地積測量図を作成し、法務局に２筆以上へ分筆した表題登記の変更（分筆登記）をおねがいします。

　また、昭和時代は１筆から分筆する場合、全体を確定する必要がなく、売買をする１部のみの測量でよかったため、公簿面積が狭く登記されている物件がありました。この場合、実際の広さに地積更正の登記をしていただいておりました。
３坪広くなると、地積更正登記費用より売却金額のアップのほうが多い場合があるためです。

　新築建物を建てた場合も、建物の表示登記をしていただきました。

　土地家屋調査士の他の業務としては、
　筆界特定と言って、となりとの境界標が不明の場合、依頼を受けて境界を確定します。時間がかかる作業になるようです。

　裁判外紛争解決手続きと言って、裁判になる前に民間人同士の話し合いで紛争を収める手続きも行うようです。

　宅建士とのかかわりで言いますと、確定測量、分筆登記、地積更正などを多くお願いしておりました。

　よろしくお願い致します。

大友　宗麟さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃料無料で駐車場用に貸していた土地の取得時効は成立するか？』回答します。

　仕事の付き合いで無料で貸していたということですと
所有権の取得時効の成立要件として「所有の意思をもって平穏に、かつ、公然と他人の物を占有する状態で、一定期間経過すること」とされておりますが、成立要件には該当しないように感じます。

　貸主が代替わりしていても、親から土地の話を聞いておられるので、土地の存在を知らない状態とは考えずらいからです。

　民法第１６２条第一項にある「所有権の取得時効」では「２０年間、所有の意思をもって平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」と定められております。

　所有の意思を考えた場合、貸主も無料で貸したと主張しておりますので、難しいように思います。単純に２０年間は経過していることもありますので、一度、弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

　私は、以前地主から他人の庭の一部は自分の土地だと聞いたことがあり、他人とされる方と私道の件で相談されておりました。その方に庭の一部が他人名義になっていることをご存じか確認したところ、親がその土地を購入し、いきさつはご存じなかったようです。

　庭の一部と、私道の持ち分の購入の話を持ち主に話し、無事に解決することができました。

　土地の問題は、難しく無理な主張で心証を悪くしてしまうと、違ったところで影響が出てしまうものです。持ち主も理不尽と感じておられるので、何かあった場合、協力は得られなくなってしまいます。

よろしくお願い致します。

かばねりさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『宅建業法に基づく物件の現地調査とは、どのような物なのでしょうか？』回答します。

　ここ何年かでかなり変わりました。現在は、ネットで取得できる図面や資料が多く、位置指定図の取得や風致地区に関する窓口が市役所に代わりました。

以前は、
　市役所で、用途地域、日影規制、高度地区、防火・準防火、計画道路、公道か私道の別、下水道図面、道路台帳平面図、生産緑地の届け出が対象でした。

あとは、
　東京都整備局建築指導二課で、道路種別を確認し、位置指定図や開発道路図面の番号を確認し、東京都多摩建築指導事務所開発指導二課で図面の取得をしていました。水道局で図面を取得し、法務局で公図や全部事項証明書を取得し、風致地区に関しても、管轄が武蔵野だったので調べ物があった場合は日数をかけて取得しておりました。

　都市ガスに関しては、早くからネットで依頼し、メールで図面をいただけておりました。

現在では、
　市役所で調べていた項目は、ほとんどホームページから取得できるようになりました。位置指定図が市役所の管轄になりましたので、図面を希望する場合は市役所で取得でき、風致地区関係も市役所が窓口になりましたので、相談しやすくなりました。

　生産緑地に関しては、農業委員会が関係しますので、今でも市役所に届け出を申請しております。

　水道に関しても、ネットで図面が取得でき、法務局の全部事項証明書、公図、地積測量図などもネットで取得できますので、かなり便利になりました。

　開発図面だけは、今でも東京都多摩建築指導事務所に行って取得しております。

　物件調査にかける日数がかなり短縮できるようになったので、とても楽になりました。今まで分からないことは担当者に聞いておりましたので、少しずつ知識がついてきたように思いますが、最初からネット取得となると不明は不明で終わりそうで怖い気もしますが。おそらく、調べた者が気になる部分が消費者が気になる部分だと思いますので、改善策等を担当者に確認していると思います。

　特に問題になるのは、私道の持ち分や境界標、越境についてでしょう。

よろしくお願い致します。

春の散歩さんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『原野商法で買った辺鄙な土地を相続してしまった、処分したい』の回答をします。

　現在、日本国内では所有者不明土地が増えつつある中、発生を予防する方策が令和３年４月２１日成立し同月２８日公布されました。

　方法はありそうですが、審査手数料と１０年分の管理費がかかりそうです。

　まず、相続登記を終えたとありますので安心です。相続登記が義務化されるようです。不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることを義務付ける（正当な理由のない申請漏れには過料の罰則あり）
これは、令和６年４月１日に施行されます。もう少し時間がありそうですね。

　今回のご質問について
　相続等により取得した土地所有権を国庫に帰属させる制度の創設は、令和５年４月２７日施行されるようです。

　こちらに関してはハードルが高いと言いますか、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの土地を手放したいと考える者が増加して、土地を望まず取得した所有者の負担感が増加しており、管理の不全化を招いているのが実情です。

　そのため要件を設けたようです。
通常の管理又は処分をするに当たり、過分の費用又は労力を要する以下のような土地に該当しないこと
㋐建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地
㋑土壌汚染や埋設物がある土地
㋒崖がある土地
㋓権利関係に争いがある土地
㋔担保権等が設定されている土地
㋕通路など他人によって使用される土地など

審査手数料のほか土地の性質に応じた標準的な管理費を考慮して算出した１０年分の土地管理費相当額の負担金を徴収するようです。

　（参考）現状の国有地の標準的な管理費用（１０年分）は
粗放的な管理で足りる原野は約２０万円、市街地の宅地（２００㎡）は約８０万円

　今年の４月から施行のようですので、土地の所属する役所に確認されてみてはいかがでしょうか。

　参考になると良いのですが。

今がいちばんいいさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『一生賃貸だと老後に後悔しやすいですか？』回答します。

　高齢になって物件を変わる時が、問題です。
空き家や空きアパートも増えておりますが、貸主としてはリスクを考えてしまうからです。入居者の高齢化で認知症を発症し、入居者間のトラブルが報告されております。
　公的な物件で、対策を取られる場合があるかもしれませんが、現状では難しいように思います。

　物件が古くなってしまうと、解体して立て替えるので退去して欲しいという問題も出てきます。通常は、入居者には居住権があるのですが、解体では、応じざるを得ません。

　単身ではなく家族で入居の場合は、何かあっても対応してくれる人がいるのであまり問題にはならないかもしれませんが、先々のことを考えると問題が起きる可能性があります。

　ご自分の住みたい場所で、ずっと賃貸へ住み続けられるかは、問題がありそうです。


　よろしくお願い致します。

かまどさんこんにちは

不動産FP橋本です。

　『賃貸契約書は誰が作るのでしょうか？貸主？借主？』回答します。

　まず募集図面に記載されている内容は、貸主の希望を聞きながら業法上の問題がないかを確認して、管理会社が作成しております。

　ですから、物件に申し込みがあった段階で、貸主に契約書に入れて欲しい内容を確認します。管理会社のひな型がありますので、条文にない項目は特約に入れております。

　例えば、保険会社指定とされていても、今では指定とできない業者もございます。
借主にあまりに不利になる条文も規制がかかります。
　貸主の希望は第一に優先したいのですが、業法上難しい場合は、説明して理解いただいき管理会社が作成しているのが実態のようです。

　ほかの会社の情報がありませんので、経験上で記載いたしました。

　よろしくお願い致します。

ハルウララさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『売渡承諾書の有効期限に関する質問』回答します。

　売渡承諾書をいただく際、売主の土地の検討者がいる証明として、買付証明書を持参します。買主の購入希望価格、住宅ローンの有無、契約条件に併せて有効期限を入れております。金融機関の事前審査の結果が出ていない場合を考えて記入日から1か月先の有効期限を入れてお渡ししております。

　買付証明書を持参して、売主に買主の情報を説明し、売渡承諾書を書いていただいております。
物件購入価格、引き渡し条件、有効期限を入れております。有効期限はあまり先延ばしできないので、事前審査の承諾がとれて１か月先としたように思います。
　
お待ちいただく期限も考慮しながら、融資に思うより手間取る場合もありますので、余裕をもって１か月としました。

　効力があるのかと言われると、契約書を取り交わす前段階なので、絶対とは言い切れません。何も書面を取り交わしてない場合、約束した覚えがないと言われる場合もあるからです。不動産会社としても、約束しましたよねと言える書面を持っているという安心感です。

　有効期限を延長する場合は、延長しうる明確な理由があり、説明して承諾いただければ可能かもしれません。ケースバイケースではないでしょうか。


　よろしくお願い致します。

jamboreeさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『外国人が日本で賃貸物件を探す際に知っておくべきことや注意点はありますか？』回答します。

　中国国籍の方は、中国人の仲介人と一緒に物件案内と契約時に来ていただいております。その仲介人と入居まで連絡を取って入居者へ連絡をしていただくので、スムーズに進んでおります。

　他の国の方の場合、日本の知人と一緒に来店されることが多いようです。契約時もいっしょにいていただく場合が多いようです。他には、外国人に紹介をする不動産会社もあるようですが。

１．物件について
　保証人必須の物件は、日本国籍の親戚がいることが条件となりますので、いない場合は難しいと思います。

　特に外国の方向け検索サイトを私は存じ上げません。以前外国から検索サイトを見てお電話いただいたことがありました。

　２．金融機関の口座開設について
　以前は、日本人学校に通ってから留学される学校の近くに引っ越しされる方が多かったので、金融機関の口座開設は事前にされることが多かったようです。

　昨年は、いきなり外国から日本に到着後留学される学校の近くに引っ越しの方だったので、住所がないので金融機関の口座が開設されておりませんでした。アパートを契約して、市役所に住民票の届け出をして、金融機関で口座を開設の順番だったようです。
　
　日本語が良く分からないで口座を窓口の方に聞きながら開設用の書面に記入されたようで、名前のカタカナが違ったり、電話番号の記入が違ったりしていたようです。

３．保証会社の引き落とし口座の問題
　契約をする場合、外国の方は保証会社を利用することになるのですが、引き落とし口座の設定がなかなかできないと思っていたら、電話番号が違っていたようです。名前なら、通帳を見ればわかるのですが、電話番号は表示されないので難しいところです。


金融機関の口座開設は、慎重にしてください。

よろしくお願い致します。

EITAさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの借り換えで失敗しないようにするには？』を回答します。

　まず、借り換えを検討する条件として現在の住宅ローンと比較して
①ローン残債が１，０００万円以上ある。
②返済期間が10年以上ある。
③１％以上の金利が低いローンに借り換えできる。

　この条件にある人はメリットが出やすい環境にあると言えるようです。

　注意すべきポイントは
①金融機関を変更するため、現在の抵当権抹消手続きの費用が発生します。

②新しい金融機関との金銭消費貸借契約書を締結することになりますので、印紙代、手数料、保証料が発生します。また新たな抵当権設定登記が必要になりますので、登録免許税や司法書士手数料が発生します。

③特に注意したいのが、団体信用生命保険の加入です。借り入れをしたころは健康面での心配はないようですが、年齢とともにどこかしら不具合が出るようです。団体信用保険に加入ができなければ、借入の承認がされません。
　又、最近では、８大疾病保証等のオプションを付けている方も多いようです。そのオプションがつけられるのかも考えどころです。

　固定金利から変動金利への変更する場合は、元金部分の減り方は早いようですが、いつ金利が上昇するかの不安との戦いは付きまといます。繰り上げ返済も視野に入れておられるようであれば状況を見ながら早めの対応で良いのですが、お子さんの年齢が上がってくると教育費も多くかかります。

　十分に検討されることをお勧めいたします。

よろしくお願い致します。

ほうじ茶さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『フリーレントのメリットやデメリットその他注意点を教えてください』の回答をします。

　オーナーや管理会社としては、何とか早く物件を決めたいとの思いから、検討者に有利な条件として実施しているようです。

　メリットは、入居日から１～２か月（物件によって条件が違います）分の賃料は不要としているので、契約時の費用を抑えることができます。ただし管理費・共益費の支払いは必要です。

　デメリットとしては、契約書の条文か特約に記載されていると思いますが、契約して１年～２年未満で解約すると、フリーレント分の費用をいただく等の条件がついていることが多いようです。

　もう１点、場合によっては更新料が余計にかかる場合があります。
例えば、学生で３月には卒業で退去を考えており、５月１日に入居したとします。フリーレントが２か月ついていた場合は、２月末には退去しないと更新料がかかってしまいます。

　入居する時には、退去のことまで考えていない方が多いと思います。
状況をふまえてうまく活用してください。

　よろしくお願い致します。

串かつさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『完成物件と未完成物件の定義の違い』の回答をします。

　言葉のとおり、内見時に建物が完成している物件とまだ完成してない物件になります。

　完成物件のメリットは、建物が出来上がっているので、購入前に実物を目視できることです。間取りや建具の仕様などが確認できます。
　借入がある場合は、住宅ローンの審査が通れば入居までのタイムラグが短いので、金利が変わりやすい時期には目安がつきやすいです。

　デメリットは、出来上がっているので、仕様変更ができないことです。

　未完成物件のメリットは、出来上がっていないので、建築確認をまだとっていなければ間取りの変更や仕様の変更もできそうです。
　建築途中の物件でも、段階によって基礎の状態を確認できたり、キッチンセットが入れられていたら配色の確認ができたりします。出来上がっていなければ質問で確認してみると良いでしょう。

　デメリットは購入を決めて完成まで時間がかかるので、完成前にイメージしていたのと違った印象になる場合があります。引き渡し時の金利が適用されますので
金利動向も気になるところです。

　重要事項説明については、仕様書等をいただけれると思いますので、気になる点があれば確認しておくと良いでしょう。具体的には、網戸は標準なのかオプションなのか等、あたりまえと思っていることが標準仕様でない場合があります。

　よろしくお願い致します。

ワールドさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『リフォーム減税はどの様な工事から対象になりますか？』の回答をします。

　減税だけでなく、補助金制度もありますので、先ず補助金制度から説明します。

　①リフォーム補助金は、国と各自治体で利用できます。
　国として２０２３年３月から１２月３１日までとされておりますが、予算が決まっておりますので、到達した時点で終了するようです。
　
　㋐先進的窓リノベ事業（経済産業省・環境省）　２００万円/戸
　　高性能の断熱窓
　㋑給湯省エネ事業（経済産業省）　　　　　　　１５万円or５万円
　　高効率給湯器の設置
　㋒こどもエコ住まい支援事業（国土交通省）　　３０万円or６０万円
　　住宅の子育て対応改修等　　子育て・若者夫婦世帯が対象

　予算として㋐１０００億円　㋑３００億円　㋒１５００億円でリフォーム発注者が対象です。つまり登録をした事業者を利用する場合に補助金対象となります。

　東京都も既存住宅省エネ改修促進事業に取り組んでおり、窓・ドアリフォーム
に使える補助金制度があります。令和４年度の受付は終了し、令和５年度事業については予算案の議決をもって事業実施が決定となるようです。　

　各自治体は、耐震診断、耐震工事、太陽光システム、バリアフリー改修が挙げられますが、各自治体によって異なりますので、予算や内容は確認ください。

　②国土交通省のホームページを確認すると、リフォームによる省エネ改修に係る所得税額の特別控除があるようです。

　適用期間は、令和４年１月１日～令和５年１２月３１日までとされ、個人が自己の居住の用に供する家屋について、一定の省エネ改修工事を含む増改築工事を行った場合に、借入をしていない人も含んで所得税の特別控除が利用できます。

　いくつかの条件があるようですが、補助金を利用される方は補助金をひいた後の金額から控除率をかけて計算するようです。利用される場合は、リフォーム業者に確認をお願いいたします。

バンテリンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『解体済の建物の登記が残っているとちの購入について』回答します。

　建物滅失登記は、所有者の義務です。過料が課される場合があります。
そのまま購入して、金融機関から借り入れをする場合、引き渡し時に抵当権設定登記ができず、融資が受けられないことがあります。

　まず、宅建士が入ってその土地を仲介する場合、事前に土地や建物の全部事項証明書を取得して調べます。その段階で、建物の登記が残っていれば、滅失登記を案内するはずです。

　建物の滅失登記は、所有者か土地家屋調査士が行います。
①所通者本人が行う場合は、法務局のホームページから申請用紙をダウンロードします。建物の全部事項証明書に記載のある1階の延べ床面積、２階の延べ床面積等を記入します。解体業者の印鑑証明書１通欲しいところですが、ない場合は解体業者の法人番号を記載すれば良いので、書き終えましたら、法務局へ申請書を提出します。この場合、申請は無料です。

②土地家屋調査士に依頼する場合は、所有者の委任状が必要になります。委任状を記載し、手続きをしてもらいます。この場合は、費用５万円～１０万円を土地家屋調査士に支払います。

　建物の滅失登記をしないで契約後引き渡した場合は、仲介業者の責任にもなり兼ねません。
引渡しまでに対応ができない場合は、購入を見合わせることになろうかと思います。慎重に取引したいところです。

　よろしくお願い致します。

ゆらゆらさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ホームズやSUUMO等の住宅情報サイトのおとり広告はどのタイミングから？』を回答します。

　故意におとり広告をしていることはないかと思います。昔は、あったかもしれませんが、情報社会の現在では、マイナスでしかありません。

　ホームズやSUUMOは、管理業者だけではなく仲介業者も物件の登録をしています。また、仲介業者は管理業者に、１週間から２週間に１回くらいしか物件の空き情報の確認をしていませんので、情報の更新がされるのに時間がかかる場合があります。

　ですから、急に申込が入った場合、確認をするまでの間、物件が掲載された状態になってしまっていることがあります。

　繁忙期になりますと忙しくて、ついうっかりということも考えられます。
お客様から連絡をいただいて、まだ掲載されてたと慌てることもあるようです。
本来は契約されたら、すぐ削除することが望ましいのですが、キャンセルされる方もたまにいらっしゃいます。


　よろしくお願い致します。

さつま芋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売買契約締結済みの土地でも手付け倍返しで解約させれば購入できる？』を回答します。

　最近ではあまり聞かない話ですが、契約書に手付解除期日が記載されておりますので、その日まででしたら手付解除は可能です。倍返しと言っても、契約時に預かった手付金をお返しし、同額の費用を売主が買主に支払うという意味です。
現実的には、買主にも迷惑がかかりますので、難しいところですが。

　バブル時代は、手付解除は横行しておりました。日々土地の価格が上昇しておりましたので、手付金分の費用を支払っても利益が出ることもありました。

　そこで、不動産会社で防衛策として、売渡承諾書を作成し、売渡価格や売渡条件等を記載した書面に、売主に署名・捺印していただいておりました。

　バブル時代のことを知る売主には、今でも売渡承諾書をいただくことがあります。できれば、スムーズに契約を進めたいからです。

よろしくお願い致します。

あかがいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ブラックリストに入っていて保証人等居なくても賃貸物件を借りられる方法はありますか？』に回答します。

　資料で見る限り可能とすれば、UR物件ではないでしょうか。保証会社、保証人不要と謳っておりますので、収入要件が賃料の４倍とされ、賃料が高めが問題なく、住民票の写しと収入証明書を提出できれば問題なさそうです。

　今では、保証会社の審査が通ることが、管理会社やオーナーの安心材料となっております。

　しかし、今でも保証会社でなく保証人を強く採用している不動産会社もあります。

　但し、両方を使えないならば、管理会社やオーナーの不安を払拭できないと思われますので、現実的には難しいようです。

　他の方法で考えられるのは、定期借家契約として契約期間１年未満とし、賃料を借り入れ期間分、前払いで支払うことが可能であれば、解約までの事前連絡が不要のため、理屈の上では行けそうです。ただし、管理会社やオーナーの同意が得られるか疑問が残りますが。

　ブラックリストの内容によるかもしれません。
賃貸は、オーナーと借り主の信頼を重視しております。信頼が得られないことがネックになるのは、間違いないようです。

参考になれば、良いのですが。

ももいろさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産仲介会社を選ぶ際どこを見たらいいのでしょうか？』の回答をします。

　入居する際にかかる費用と、月々にかかる費用がいくらになるかをしっかり見てください。

募集図面には、最初にかかる
　敷金、礼金、仲介手数料、更新料（これは更新時）、鍵代、保証料、消毒料等が記入されています。

月々にかかる費用
　賃料、共益費、保証料、保守費用等（ネット使用料、セキュリティ費用、緊急時対応料）

上記を注目して物件検索してみると
　同じ物件でも、費用が異なる場合もあります。

　住みたいエリアが決まり、賃料や広さや間取りで検索してみます。建物の外観写真が同じで同じ部屋番号だったら、同じ物件をいくつかの仲介業者が募集していると考え下さい。同条件だったら問題ないでしょう。

　比較したい物件を一緒に内見できる場合は、同じ仲介業者で見せてもらえば良いと思いますが、見れない場合は見せていただける仲介業者で内見して下さい。今の時期は、条件の良い部屋から決まっていきますので、気に入っている物件を中心に内見して下さい。

　色々見ている間に、自分が重視しているのは、2階以上なのか、賃料なのか、交通便なのか、買い物便なのか見えてくるものです。

参考になると良いのですが。

ミュージックさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ゲームなど、音がする趣味を持っている場合の賃貸物件選び』の回答をします。

　エリアにもよりますが無難なのは、平屋の戸建てで２Kの間取り３０～４０平米の物件です。マンションでも防音設備のある物件は少ないのではないでしょうか。

　ゲームとなるとネット環境の良さと音の問題です。
まず、木造や鉄骨造の物件は、戸境壁といわれる隣の部屋との間仕切りが薄いので、声や音が漏れてしまいます。

　それでは、鉄筋コンクリート物件のマンションなら良いのかと言いますと、階下や隣の戸境壁は、スラブや厚みがあるので、上記より伝わりづらいとは思います。

　しかし、最近のゲームはオンラインゲームが主流です。友達が遊びに来ての会話ではなく、オンライン上の相手と会話している声が以外に大きいようです。
マンションの退去の立ち合いをした際、下の階の入居者が会話している声が夜眠っている時に聞こえていたと話していました。

　美術大学の学生が、製作活動をするため工具を使いたいからと言って、アパートから平屋の戸建てに引っ越ししました。

　今の社会では、気兼ねなくとまではいかないにしても、トラブルは避けたいと思う入居者も多いのではないでしょうか。

　よろしくお願い致します。

かぼちゃさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建ての二世帯住宅のメリットデメリットを教えてください』を回答します。

お金のメリットとしては、借入金を増やすことができ、土地に対して効率よく建物を使用できます。

デメリットとしては、一人の所有ではなく、共有者がいるので売却や賃貸の決断が単独でできないことや売却する時、購入者層が少なくなるので売却価格が低くなってしまうことです。

二世帯住宅は難しさを含んでいます。せっかく希望の間取りで設計して住み始めて、別々の住まいを検討されたお客様を見てきました。間取りを決める際は、全員が参加して意見を出せる状態を作っておきませんと、離脱したいと思う人も出てきます。

実際検討される場合
親世帯が中心の借り入れは難しくなります。親世帯は現金で対応し、子世帯が住宅ローンを組むケースが多くなります。この場合は、出資金割合の持ち分で登記します（単独だと贈与になってしまいます）。

建物に関して
お好みにもよりますが、完全分離が長く続くようです。親世帯と子世帯では生活時間が違ってきます。掃除一つとっても、人によって考え方が違います。

登記に関して
「単独登記」「共有登記」「区分登記」がありますが、両方がお金をだしあうのであれば「単独登記」は除外となります。
区分登記は、建物内を完全に区分して登記するので、親世帯も借入されるのであれば、住宅ローン控除は別々に利用できます。

但し、「区分登記」相続についてのメリット・デメリットに関しては、税理士に確認いただきたいところです。

よろしくお願い致します。