オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です。


　『引き戸と押戸の違いとは？』の回答をします。

　引き戸には、大きく分けますと「片引き戸」「引き違い戸」「引き分け戸」「引き込み戸」に分類することができます。メリットとしましては、通りやすさ、開けやすさ、バリアフリーの観点でも家事動線で頻繁に使う場合は使用したいところです。デメリットとしてはコストが高めで、スペースを広くとる必要があり、防音性は望めないかもしれません。

　引き戸の種類とは？
〇片引き戸
　洗面所の出入り口に利用したい扉です。廊下側から見ますと表向きは扉が１枚な　　のですが、戸袋と言って洗面所側に引き込むスペースが必要です。そのスペースに
はコンセントなどが設置できません。

〇引き違い戸
　昔でいう押し入れのように表に２枚の扉があり、両方に移動することが可能です。左側を動かすことも、右側を動かすこともできます。

〇引き分け戸
　片引き戸が両側に戸袋が必要のため、４枚分のスペースが必要になります。

〇引き込み戸
　４枚扉があったとしますと、その４枚分の戸袋として４枚の扉を収納するスペースが必要です。

　バリアフリーの観点から考えても、頻繁に使用する扉の場合は引き戸が便利です。しかしコストが高いのとスペースに限りがあり、戸袋を作る場所がとれな場合は、難しいでしょう。

　押戸とは？
　押戸とは、扉を前方向や後ろ方向に開閉させる扉をいいます。居室の扉が押すタイプか引くタイプかは廊下側との扉の位置関係もあり、見た目では区別はつきずらい印象です。玄関などに使用されることが多く、引き戸に比べるとコストは抑えられます。引き戸より音が漏れずらいように感じます。ドアノブがありますので、荷物を持っていると引っかかることもあり、スムーズに通るのが難しい印象です。

　バリアフリーの観点からも引き戸の方が車椅子になってもドアの開閉はスムーズではありますが、コストや費用、見た目等から総合的に判断し、利用されることをお勧めいたします。イメージしてみること大切と考えます。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『手取り42万円だと額面年収はいくらになりますか？』の回答をします。

　　手取りから年収を計算する簡易な方法は
　手取り÷0.8×12ヶ月よって
　42万円÷0.8×12ヶ月＝約630万円となります。

　手取りとは月収から税金等をひいた後の実際に手元に入る金額をいいます。
　2025年から基礎控除額や給与所得控除等が変更されておりますので、約630万円から検証してみました。40歳未満　単身世帯としました。

　①給与所得控除
　約630万円×２０％＋44万＝170万円
　②基礎控除（2025年・2026年分）
　　　　6８万円
　③所得税
　　201,294円
　④復興特別所得税
　　201,294×2.1％＝4,227円
　⑤住民税（今回東京都小平市を参考にしました）
　398,000円
　⑥社会保険料
　健康保険料　　315,132円
　厚生年金　　　581,940円
　雇用保険　　　　34,980円
　介護保険料（40歳未満なので不要）

　実際は、本人の年齢、扶養控除やその他控除の有無によっても異なります。また今回は健康保険料は協会けんぽを参考にしましたが、組合健保でも違いがあります。住民税も東京の一部の地域の数字を参考にしましたが、エリアによる違いもあります。あくまで1例として参考にして欲しいところです。

サニタイザーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ペアローンだと住宅ローン控除は最高どのくらい？』の回答をします。

　住宅ローン控除額の限度額が決まっておりますので、２倍になることは難しいと考えます。ペアローンを利用する場合は２人とも住宅の持ち分を登記し、それぞれ住宅ローン控除を受ける要件を満たしていること、２人とも初年度の確定申告を済ませることが必要です。一部の金融機関で連帯債務型で住宅ローン控除が夫婦それぞれ利用できるものもありますが、団信を２人それぞれ利用できることを考えるとペアローンが安心です。

　住宅ローン控除を使うためには、控除条件をクリアしていることが必要です。２０２４年から省エネ住宅以外には控除が使用できなくなっていることをご理解ください。２０２５年に関しては、２０２４年の条件がそのまま１年延長されておりますので今後についても新しい情報を入手するように心がけて欲しいところです。

　住宅ローン控除の利用条件
〇居住用の住宅に限る
〇床面積５０㎡以上（２０２５年１２月３１日以前に建築確認を受けた新築住宅に
　限り、４０㎡以上となります）
〇住宅の引渡または工事完了から６ヶ月以内に居住すること
〇所得が２０００万円以下（一部１０００万円以内　４０㎡以上あり）
〇省エネ住宅（一定の条件があります）

　また住宅ローン控除額を決める項目も確認しておきましょう。
①借入限度額×０．７％
②支払った所得税＋住民税の金額（住宅ローン控除なので支払っている税金の範囲
　まで）
③年末借入残高×０．７％（住宅ローンを支払っているので、毎年年末残高は下が　
　ってくる）
　控除額は①～③の金額で一番低い金額が控除額の限度額となります。ですので、
②と③については、年収による税金の支払額と年末残高が減少していく実体があり
ますので、①より少ない額となることを十分考えておくことが必要でしょう。

住宅ローン控除のしくみ
〇借入限度額は最大５０００万円（これは子育て世帯で、１９歳未満の子どもがい
　るか夫婦どちらかが４０歳未満の条件あり）
〇子育て世帯以外は４５００万円（住宅の種類によって変わる３０００万円～）
〇借入限度額の０．７％を税金から控除
〇控除期間は１３年間
〇省エネ以外の住宅には控除なし


〈例〉ペアローンで５０００万円借入し夫婦が５０％ずつ持ち分を持つとすると
　夫　２５００万円×０．７％＝１７５０００円
　妻　２５００万円×０．７％＝１７５０００円
　　持ち分割合を変更して試算してみてもいいでしょう。

　両方合わせると１年で３５万円となり、これが１３年分となると４５５万円となり最大となります。しかし、夫と妻が所得税・住民税をいくら支払っているか、毎年住宅ローンを支払っていると年末残高が減少していくことを考慮すると、最初の借入額は５０００万円以上でなくてはいけないこと、妻も１３年間お子さんが小さい間、年収が減少しなくて働き続けていけるのかの問題があります。

　ご家庭によって条件が異なることになりますので、夫婦のどちらかが同じ条件で働き続けることができるのかも考慮して」ペアローンの持ち分を決めて欲しいと考えます。

干瓢巻きさんこんにちは

　不動産FP橋本です

『売買の仲介手数料を値切る客は迷惑ですか？』の回答をします。

　不動産の販売で新築住宅の場合は、売主が内覧会など実施している販売所等で申込をすると、仲介手数料が不要となることがあります。募集図面や折り込みチラシなどを確認していただくと仲介手数料不要とされている場合がありますので、見学前に確認して欲しいところです。

　仲介手数料が必要な場合は、募集図面等に記載されております。税抜き価格が400万円超の場合は
　税抜き価格×３％＋6万円に消費税がかかります。
土地だけの場合は、物件は非課税ですが、仲介業者へ支払う仲介手数料は消費税も含んで支払うことになります。これが仲介手数料の上限です。

　仲介手数料に関しては、値引き交渉をいただくことがありますが特に迷惑に感じたことはありませんし、私の場合はそう多くない印象です。

　なかには今回購入で仲介に入らせていただくとすると、売りに関しても仲介をお願いしたいので、多少値引きをしてもらえないかという話になる場合があります。

　仲介手数料の上限の決まりはありますが、いくらでなければならないという下限については決まりはありません。交渉をいただいても、できない場合が多いです。

　気になる場合は仲介手数料の値引きの話はしていただいても、特に問題はないと感じます。

バレエダンサーさんこんにちは

ふどうさんFP橋本です

『マンションに家相は関係ない？関係ある？』の回答をします。

　マンションでも賃貸アパートでも気にされる方は一定数おられます。一戸建てを含め、家相とは間取りと方位で診断する家の鑑定をいいます。

　管理しているアパートに引っ越してこられた方が条件に合う所に住むようになって運気が上がり、仕事面でも成果が出ていると話されていたことを思い出しました。

　風水を気にされる方、家相を気にされる方、両方を気にされる方もいます。よく耳にしたのは、鬼門と裏鬼門です。

　鬼門とは北東の方角のことで、日本古来の伝承で北東の方向は鬼や邪気などが出入りする方角として伝えられているようです。
・不動産や財産に関する問題
・人間関係
・子どもの病気
・子宝に恵まれない　　などと言われると配置は意識するようになるでしょう。

　裏鬼門は反対方向の南西を不吉な方向としています。
こちらもトラブルが起きる可能性や体調面の不安をあげられてしまうと考えてしまうものでしょう。

　間取りとして意識されていましたのは、玄関や水回りです。鬼門と裏鬼門の通り道にトイレが配置されており考えこんでおられる方がいました。気にされる方はほとんど申し込みをされません。気の持ちようといいたいものの、何かあった場合責任は取れませんので、ご本人の意思に任せるしかないように思います。

　対策法を調べて改善される方もいたようですが、気になる部分がある方は申し込みをされなかった印象です。

おにぎり７さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションを３５年ローンの途中で売る場合の注意点が知りたい』の回答をします。

　マンションを売却することによって、住宅ローンの残金の全額を返済することができるのであれば、特に問題ありません。住宅金融公庫で借り入れをしている場合は、解体している関係で住宅金融支援機構を通して抵当権抹消手続きが必要になります。抹消までかかる日数を事前に確認したほうがよいかもしれません。

　売却金で住宅ローンの返済が終了する場合について説明します。売却後の住まいを賃貸にするか、住み替えによる買い替えかによって手順が異なるかもしれません。

　より高い価格で売却できれば問題ありませんが、業者から査定いただいた物件価格が市場価格と差異がないのかを確認する意味でも、複数社に査定価格を依頼してみればよいのではないでしょうか。

　物件価格の査定の根拠を伺い、納得できる業者に依頼して売却してもらえばよいでしょう。

　売り出し時期の相談、引っ越しして内見してもらうか、居住中に内見するかも相談するといいかもしれません。居住中の場合、購入希望者の内見があると居住者にも立ち会っていただくことになります。日程調整が必要になりますので、土日が忙しい方の場合は難しいかもしれません。

　売却をすると、売却価格から売り出し業者へ仲介手数料（物件価格の３％＋６万円と消費税）、抵当権抹消費用、売買契約書への印紙代、一括返済の繰上返済手数料などの費用が発生します。金融機関のホームページに費用が掲載されていることが多いので、費用を確認しておきましょう。

　費用面や物件価格等に問題がなければ、売り出して申し込みが入れば売買契約へ進みます。指値等が入る可能性について考えておきましょう。

　売買契約で特に問題がなければ、金融機関へ連絡を入れます。余裕をもって決済日を決めましょう。１ケ月～２か月くらいをみておきましょう。あとは仲介業者を通してマンションの管理組合へ「組合員資格喪失届」を提出し、新旧組合員の変更を報告することが必要です。

　気になることがありましたら、事前に業者へ確認しておきましょう。

パー子さんこんにちは

不動産FP橋本です

『入居者がガスコンロを消し忘れると最悪どうなる？』の回答をします。

　アパート全体までの火災は管理していた際はありませんでしたが、ガスコンロに火をつけたままにしたボヤの被害はありました。一般に賃貸の契約をする際に併せて火災保険にも加入いただいておりますので、保険を利用いただいたことはあります。

　キッチン廻りやクロス、フローリングの一部破損等があり、借主は借家人賠償責任として、家主への賠償責任がありますので保険を適用いただきました。業者へ見積もりを依頼して対応します。

（防止対策として）　
　昔のガスコンロは、長時間利用や、煮こぼれしても勝手に火を止める装置はありませんでしたが、今では「立消え安全装置」が作動してくれたり、「熱感知器」も賃貸では取り付けていないと保険が適用されない場合もあったりしますので、正しく作動するかは確認して欲しいところです。


　賃貸物件で入居者が火災を起こして隣家に損害を与えても、重過失でなければ賠償責任は発生しません。ただしガス爆発を起こして火災が発生した場合は「失火責任法」の適用対象外となりますので、損害を賠償する義務が生じますので、注意が必要です。乾燥しがちで暖房機を使用する冬は、特に火の消し忘れに留意したいところです。

野村さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションでのお仏壇の置き場所はどこがよいですか。』の回答をします。

　一戸建てからマンションへ引っ越すのは、子どもたちが独立し、防犯面も懸念され、鍵1本で戸締りができ、平面移動で階段を使わなくてよく、車を使わないで駅に出やすい立地から選択されるケースが多いようです。

　和室があれば一角にスペースをとることができますが、和室がないマンションも増えてきました。家族がそろいやすいリビングも選択肢の一つですが、他の家具との調和を考えたなくてはなりません。他の部屋が確保できなければリビングの一角でもいいでしょう。

　私の知り合いは、最近マンションのリフォームをしました。玄関から入ると廊下を挟んで振り分けの洋室があるケースが多いのですが、その1室を玄関を少し広げて洋室を狭くし、仏間とされていました。飾り棚を新しく設置し、最近のモダンな仏壇を備えたようです。

　廊下を通ってリビングに向かうのも1つの選択肢ではあったようですが、出入り口にも近く、お知り合いが多くお見えになる場合は、かえって便利かもしれません。

　仏壇のことを考えると直射日光の当たらない湿気の少ないところ、冷暖房の風が直接当たらない場所が良いようです。線香に火をつけて放置すると、火災の心配がありますので、必ず火が消えていることを確認する習慣にしてほしいところです。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『２６００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですかか？』の回答をします。

　住宅を購入される場合は、物件価格以外に諸費用、引っ越し費用、新しく家具や家電を検討される方も多いでしょう。
　また住宅ローンの新規借り入れの金利優遇を確認すると、自己資金２０％以上での金利や１０％以上での金利が示されている場合もあります。実際基準金利から優遇される金利を利用するためには、自己資金と個人の支払い能力等によって異なる場合があることをご理解して欲しいところです。

　例として、０．５０％、１．５５％、１．８４％で比較してみます。
　０．５％の場合　
　月々　67,492円、　返済総額　28,346,722円、利息分　2,346,722円

　１．５５％の場合
　月々　80,246円、　返済総額　33,703,440円、　利息分　7,703,440円

　１．８４％の場合
　月々　84,008円、　返済総額　35,283,698円、　利息分　9,283,698円

端数は電卓での設定条件が、切り捨て、切り上げ、四捨五入によって異なることを
ご理解ください。金利が低い場合は、そのまま35年間続くとは限りませんので、あくまで参考にしていただきたいところです。金融機関によっては、段階的に金利を変更するプランもあるようです。

　

りかさんこんにちは

不動産FP橋本です

　『40歳で家を買うのは遅いですか？』の回答をします。

　一昔前までは４０代半ばになると、審査が厳しくなるような話を耳にしておりましたが、最近では結婚年齢があがってきており必然的に購入を考えるのが遅くなっているように感じます。

　以前との違い
〇物件価格が上昇しており、若い世代で購入を考えるには親の援助が期待出来ればよいのですが、できなければ資金的に難しくなっている。

〇７５歳完済を考えると４０歳でぎりぎり３５年返済が可能ですが、以前に比べて定年の年齢があがっていたり、再雇用制度を利用して働く期間が延長されたりで、仕事を続けやすくなっている。

〇女性も結婚して仕事を続ける傾向になり、２人分の収入で考えると支払い計画が立てやすくなっている。

〇５０歳を過ぎると、団体信用生命保険の優遇が受けずらいが４０歳であれば、そう難しくはない。

まとめ
　４０歳で住宅購入を考えるのは特に遅いとは感じませんが、お勤めの会社の退職金がいくらあるのか、ないのかは事前に把握しておきたいところです。退職金が出なければ、住宅ローンを支払いながら、教育費、老後の資金を計画的に蓄えなければなりません。
　ライフプランを作成してみますと、将来まで俯瞰することが出来ますので、一度
ファイナンシャルプランナーに相談されると安心かもしれませんね。

木更津市民さんこんにちは

不動産FP橋本です

『水道パッキン交換を自分でやっても大丈夫？』の回答をします。

　水漏れに関しては、入居者で実施せず家主や管理会社に連絡して対応していただくことをお勧めいたします。

　入居者の勝手な思い込みで対応してしまい、蛇口を分解したにもかかわらず他の問題のため水漏れがひどくなり、そこで業者を呼ぶことになってしまうケースがございます。

　入居者の故意ではない水漏れは家主が対応する項目に該当しますので、入居者が費用を支払うことはありません。業者が確認すれば、入居者の故意なのか経年劣化による水漏れなのかの原因は判明いたします。

　水道の蛇口に関しては、昔は単純な構造でしたので、入居者でパッキンを交換していただくことも多くありましたが、現状使用されております蛇口は構造が複雑になっているものも多く見受けられます。

　水に関しては特に専門業者に対応していただくことで安心して使用いただけるのではないでしょうか。

　私事ですが、以前使用しておりました水道の蛇口で水の出が悪く、給湯器を交換したにも関わらず、改善されませんでした。業者に確認して、泡沫キャップのつまりが原因だったと判明したことがあります。今は異なる蛇口に交換しましたので、泡沫キャップは使用しておりませんが。そのくらい蛇口に関してはさまざまなタイプがあるようです。

レトロプリンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンション購入の契約日に赤口は避けた方が良い？』の回答をします。

　暦の吉凶を意識する方はまれにいらっしゃいます。あまり意識しない方のほうが多いのではないでしょうか。大安と仏滅は何となく意識する方がいらっしゃるようですが。

　その日の吉凶を表すもので、吉の良い順番で
「大安」⇒「友引」⇒「先勝」⇒「先負」⇒「赤口」⇒「仏滅」とされています。不動産関係の仕事をしておりますと、新しいことをはじめるのなら赤口は避けたほうがいいと話す仲間もいました。ですが、契約に関してはそこまで意識した話は特に聞きませんでした。

　以前、決済されたお客様で内見や書類の持参日、質問等で来店する日まで全て日がいい日を選んでおられたようです。後で聞いた話で、そのご家庭は六曜や年内を通じて縁起の良い日悪い日を意識して行動されているそうです。年配でもありませんでしたが、暦を意識して行動される方は、意識するほうが精神衛生上満たされることでしょう。

　売主から申込をしたら、●●日以内に契約して欲しいと求められることも多くあります。暦を意識している方でしたら、調整も必要でしょうが、スケジュール優先の方には、そのまま進めることになるでしょう。

convertibleさんこんにちは

不動産FP橋本です

『無職だと月極駐車場の審査は落ちやすいですか？』の回答をします。

　大手の管理会社が入っている場合の駐車場で保証会社を利用する場合は審査があるようです。その場合でも、賃貸アパートほどの審査はないようです。無職というだけでは問題なさそうですが、提出書類は増えるかもしれません。

　一般の不動産会社が管理している月極駐車場に関しては、よほどオーナーのこだわりがあれば別ですが、無職でもほとんど問題なく申し込みをお受けしております。緊急連絡先として、親族の名前や住所、連絡先は申込書に記入いただいております。ただし、駐車場を借りる理由は伺うようにしています。

　申し込みされる方の大部分は、月極駐車場近くにお住いになっております。親の介護で利用したい、知人が近くに住んでいるので利用したい、通勤で利用したい等理由がはっきりしていれば特に問題とは考えておりません。

　理由があいまいな場合は、保留としてオーナー等に相談することもあります。また区画内に収まらない大きさの車はお断りをしています。

　賃貸アパートの通常契約（2年ごとの更新契約）ですと、居住権が強く解除したくても簡単に退去させることはできません。

　その点、月極駐車場の場合は、貸主、借主が１か月前の申し出によって解除することができる旨、契約書の条文に明記されております。中には貸主は３か月前とされている条文もあるかもしれません。

　料金滞納トラブルにおいても条文に明記し、対応も早めです。

　本来月極駐車場は賃貸アパートと違って、固定資産税の優遇はありません。それでも月極駐車場にしているのは、相続等で売却を希望した時、手続きが簡単だからです。

　それでも、トラブルはつきものです。緊急連絡先を利用する場合もあります。

ふたばさんこんにちは

不動産FP橋本です

『隣地斜線制限と北側斜線制限の違いは何ですか？』の回答をします。

　隣地斜線制限と北側斜線制限は斜線制限の一部で、大まかに分類すると用途地域の異なる目的で定められている高さ制限と考えていただいた方が分かりやすいかもしれません。

　北側斜線制限とは北側にある隣地の日照環境を守るために建築基準法で定められている高さ制限です。

　特に低層の4つの地域に適用されています。

　自分の敷地の北側に隣地がある場合、隣地境界線の地面から一定の高さ５ｍで立ち上がり、そこから一定の勾配の適用角度は１：１．２５としていますのは、第一種・第二種低層住居専用地域です。つまり一番厳しい制限で北側の隣地の日照を守っているのです。

　地面から一定の高さ１０ｍで立ち上がり、そこから一定の勾配の適用角度１：１．２５としておりますのは、第一種・第二種中高層住居専用地域の高さ制限です。

　新築の一戸建てを見学しますと、北側の部屋の天井の一部が低くなっている部分を見たことはありませんか。下がり天井といって北側斜線制限の影響です。その分、北側の隣地の南側に日照が入りやすくなっているのです。

　隣地斜線制限は隣地との間に採光・通風を確保する目的で定められている高さ制限です。主に高層建築を対象としています。

　２０ｍ以下では、隣地斜線制限より厳しい北側斜線制限があるからです。
隣地境界線から高さ２０ｍを超える建物の場合、立ち上がり２０メートル、斜線呼勾配が１．２５と高さ制限を設けております。第一種・第二種中高層住居専用地域・準住居地域まではこちらを使用することが多いでしょう。

　近隣商業地域・商業地域・工業地域等は少し緩くなり、高さ３１ｍを超える建物の場合、立ち上がりの高さ３１ｍで斜線勾配が２．５を使用するようです。

　住環境によって制限に違いがあるようです。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『３９００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　現在では、保証料を支払うタイプより手数料を支払う方が金利が低いので、両方とも借入額の２．２％の手数料を支払うタイプを利用してみました。


【借入額３９００万円・借入期間３５年の場合】

①変動金利　０.３４５％　
　月々　９８,５８９円　
　総返済額　４１,４０７,３８７円
　利息　２,４０７,３８７円
　（この場合、３５年間金利に変更がない可能性は低いと理解してください）

②固定金利　１.８８５％　
　月々　１２６,９０２円　
　総返済額　５３,２９８,９６２円
　利息　１４,２９８,９６２円

③フラット３５で借り入れ割合が９０％以下で、
　４ポイント（当初５年間金利が△１．００％引下げ）の場合

　１～５年目　金利０.８４％　月々１０７,２０７円
　６～３５年　金利１.８４％　月々１２３,３４８円
　総返済額　５０,８３７,５５０円　
　利息　１１,８３７,５５０円

　https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
　高精度計算サイトを利用して計算しました。

れてんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローンはいくらから借りられる？』の回答をします。

　実際借入をする場合は、土地の広さや建物の大きさ、借入される方の情報（年齢・家族構成・職業・勤続年数等）によって借り入れ可能額は違ってくるようですが、住宅ローン利用にあたっては、借入の枠の決まりはあるようです。

　いくつか挙げてみましょう。

①三菱UFJ銀行・・・５００万円以上２億円以内（１０万円単位）

②三井住友銀行・・・１００万円以上３億円以内（１０万円きざみ）

③みずほ銀行・・・・５０万円以上３億円以内（１万円単位）

④りそな銀行・・・・５０万円以上１億円以内（１万円単位）

⑤SBI新生銀行・・・・５０万円以上１億円以内（１０万円単位）

⑥イオン銀行・・・・・２００万円以上２億円以内（１０万円単位）

⑦auじぶん銀行・・・・５００万円以上２億円以内（１０万円単位）

５０万円から３億円以内と金融機関による借入額の違いは大きいようです。
１万円単位か１０万円単位の借入額の刻みにも特徴がありそうです。借り入れ条件は、返済期間、プランも含め比較検討の参考になるといいのですが。

大人のティータイムさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ディンプルキーとは」どのような鍵ですか？』の回答をします。

　ディンプルキーは、従来の鍵のような鍵山がなく鍵の表面に複数のくぼみ（ディンプル）がある鍵ををいい、アンチピッキング性能を搭載し、ピンの数が多いので複製しずらく防犯性に優れています。その分鍵の作成費用は高めです。賃貸で鍵の交換費用としては１５，０００円から３０，０００円くらいでしょう。合鍵作成費用として２，０００円から５，０００円程度となっております。ディンプルキーは、上下左右がないので、鍵穴にそのまま差し込むことができますので、暗い場所でも操作がしやすい利点があります。

今までは、ディスクシリンダーを利用しておりましたが、ピッキングしやすかったため、ロータリーディスクシリンダーというU9（ユーナイン）が登場しました。側面がギザギザしている鍵で低価格で防犯性が高いといわれています。それでもU9は、鍵の凸凹とシリンダー（鍵穴）が一致する組み合わせが約１．５億通りと複雑です。ただし、上下左右がありますので、急いでいる時に、鍵の差込に時間がかかることがあります。ディスクシリンダーの賃貸での鍵交換費用は８，０００円から１５，０００円くらいでしょう。合鍵の費用は１，０００円前後のようです。

　最近では、価格に変動があり、もっと高額になっているかもしれません。参考になるとよいのですが。

スパイクさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『洗面台のサイズ９００mmと１２００mmならどっちがおすすめ？』の回答をします。

　以前住んでいた洗面所が狭く、最近のドラム式洗濯機を置く関係で洗面台の幅も狭いタイプを利用しておりました。この時は、早目に洗面所の仕事は済ませたいと思っていました。

　引っ越ししてリフォームをしてもらい洗面所を広くしていただき、洗面台１２００タイプのものを利用しています。

　１２００タイプの洗面台ですと、洗面ボールの両側にスペースが取れ、圧迫感がなくゆったりした気持ちで洗面所にいることが楽しい空間になっています。下側収納もタオル等沢山入るので重宝しております。

　９００タイプですと、洗面ボールが目いっぱいで両側はほとんどスペースが取れない印象です。

　どちらが良いかと聞かれても、考え方次第だと思っています。バスタオル等沢山収納したい方は、９００タイプを選択し収納を多くとる考え方もあるでしょう。

　１２００タイプですと、手洗いで洗面ボールにワイシャツなど入れて洗う際、洗面ボールの両側にゆったりしたスペースがありますので、洗剤など置いても問題ありません。洗面ボールを利用する機会が多い方には、１２００タイプがゆったりできるのではないでしょうか。

　ご家庭で洗面所をどう利用するかは、個人差が出るところの印象です。ご家族で相談し、使いやすさを重視されるとよいのではないでしょうか。
　

なぜに君は帰らないさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『過去に住民税を滞納したことがあっても住宅ローンは通りますか？』の回答をします。

　支払方法によって影響が出る場合があるようです。

　信用情報機関の主な加盟会員はカード会社や貸金業者、銀行などで公共団体は加盟会員ではありません。そのため、税金や公共料金などを滞納してもブラックリストにはならないのです。

　令和５年４月３日からクレジットカードを利用した地方税の納付が可能となりました。ただしすべての自治体で対応できるわけではなくお住いの自治体がクレジットカード対応しているか確認が必要です。

　ですので、過去の住民税の滞納が金融機関の引き落としや納付書にて支払っている場合の滞納履歴だけでは、住宅ローンの審査の影響はなさそうです。

　ところがクレジットカードを利用して支払ったつもりが通帳残金不足で決済ができなかった場合は、滞納扱いとなってしまいます。またクレジットカード払いでは決済手数料が発生しますので、ポイント目的に利用されると思わない出費になってしまうことがあるようです。この場合は、信用情報に影響してしまいます。

　住宅ローンの利用を考える方の場合は、細心の注意を払ってうっかり支払い忘れが起こらない方法を模索してほしいところです。

肉骨茶さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『４人家族でLDK１２畳は狭い？』の回答をします。

　マンションの間取りを参考にすると１２～１４畳のＬＤＫタイプは多い印象です。
一戸建ての場合でも、間取りのレイアウトによって印象が違って見えるようです。
対面キッチンにダイニングが続き、横にリビングがある間取りなどは気分の切り替えがしやすいかもしれません。

　一戸建てで考えた場合、対面キッチンでなくても12畳ですとちょっと狭い印象です。わが家は４．５畳のキッチン、４．５畳のダイニング、7畳のリビングだったのですが、リフォームで一つの部屋に間取り変更しました。もともと対面キッチンではなかったので、対面キッチンへ変更したかったのですが、通路部分が取れず効率的にキッチン部分が作れなかったので、変更せず間にカウンターを作っていただきました。キッチンが丸見えにならず、ゴミ箱等の収納に重宝しています。

　カウンターに4～6人用のダイニングセットを置いていますが、リビングとの間に少しスペースが取れるので気分の切り替えができ満足しています。

　対面キッチンにした場合は、16畳でも少し狭い印象です。キッチン部分で約6畳、ダイニング部分で約4畳ですと、リビングとの空間が取れずすぐにソファーセットが来る印象です。4人家族ですと、食後しばらくリビングで家族と過ごすことを考えるとゆとりスペースが欲しいところです。

　理想としては、１７畳から１８畳は欲しいところです。ただし家族４人が同じ時間帯一緒に過ごさないとかレイアウトを上手にされて16畳でも広く取れる場合もありますので、工夫次第で快適に生活されている方もいらっしゃると思います。
あくまで参考にしていただければと思います。

ガニメデさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの3年固定が終わったら他行に借り換えすべき？』の回答をします。

　3年固定金利の住宅ローンはいくつかの金融機関が実施しているようです。また、これを利用するのであれば、変動金利より金利が低くなければメリットはありせんので、比較表で確認されたことでしょう。

　3年固定のメリットは3年間は決まった金利がそのまま実行されることになります。借入される時に、この期間が終了したら、変動金利に切り替わって、店頭金利より
－1.85％とかー1％優遇になる等の説明は受けておられると思います。

　変動金利の場合は半年ごとに金利の見直しがあり、5年間は支払額は変わりませんが支払い内容は変わっているかもしれません。つまり金利が上昇していましたら、元金部分が少なく、利息部分を多めに支払っているかもしれません。また5年経過しても、金利が上昇していれば現在の返済額の125％までとされております。これは日本経済が良い循環で回り始めた場合に起こりうるシナリオです。

　先ほど3年経過後は、店頭金利よりー1.85％やー1％優遇と話しましたが、現在の変動金利の店頭金利は2.475％ですが、2009年から変わっておりません。以前はもっと高い金利の時期もありましたので、店頭金利も変わる可能性があります。

　一般に借り換えのメリットといわれておりますのは、残債額1000万円以上、金利差１％以上、借入期間の残り10年以上とされております。ただし団信は年齢が上がってきますと、病気のリスクもあり、難しい場合もあります。審査もやり直しになります。転職等をされてなければ問題はありませんが。決済時に保証料を一括で支払った場合は、残存期間分は一度戻ってまたかけることになりますが、金利を抑えるために借入額の2％の手数料を支払た場合は戻ってきません。また、印紙代や抵当権抹消登記や新たな抵当権設定登記費用が発生します。

　ですので3年経過後の変動金利の店頭金利からの優遇金利がいくらであるのかはとても大切になります。35年の借入ですと、最初の10年間に総利息の４８％弱を支払うとされております。総額でのシミュレーションは実施されたのでしょうか。総支払額も問題なく、借換の方が計算上メリットがあれば考えてもよいのではないでしょうか。もともとの変動金利との差があまりない場合は、そのままで続け将来金利上昇に向けて蓄えておき、繰り上げ返済ができるような備えは大切だと思います。
　考え方はさまざまですので、ご自身にあった方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。

GUMさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『所有権保存登記をしないとどうなる？』の回答をします。

　建物の保存登記は法律上義務付けられておりません。そのため、金融機関の借り入れをしないで、建物を建てた場合に建物保存登記をされていないことが多くありました。抵当権設定登記をするには、建物保存登記が必要ですが、借入をしないので特に問題がなかったということです。

　市区町村役場は、未登記でも外観から建物の大きさを概算で測り、固定資産税をかけておりますので、特に困らなかったようです。

　マイホームをお持ちの方には、毎年「固定資産税・都市計画税納税通知書」が年間4期に分けて支払い書又は口座振替利用者用が郵送されていることと思います。「固定資産課税明細書」の欄の中に家屋番号欄があります。ここに番号が記載されていれば、建物保存登記がされていることになります。入っていなければ未登記であるということです。

　問題点として
①表示登記は義務なのでされていると思いますが、事情を知った第三者に保存登記で悪用される危険はございます。

②建物の保存登記がされておりませんので、相続登記ができません。お知り合いの登記事項証明書を確認しておりましたら、建物が未登記でした。地下室もありましたので、建物評価は通常の2階建てよりも高くなります。話をしてご理解いただき、土地家屋調査士に依頼し、建物の保存登記をしたそうです。後日、市区町村役場から電話があり、建物の立ち合いをしてほしい旨の話だったようです。地下室部分は、外から概算で見ても大きさがわからなかったらしく、実際より広く見積もられて固定資産税を支払っていたそうです。登記をしてなかったら、これから先も多めに支払うことになるところでした。　

③建物の保存登記をされていませんと、建物付きですぐに売却できません。

　マイホームをお持ちの方で、借入をしないで建物を建築された方は、一度建物の保存登記がされているか確認しておきますと安心ですね。

よろしくお願いいたします。

石狩平野さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『駐車場10台分の面積はどのくらいですか？』の回答をします。

　地形によっても違いが出てきます。もっと狭くても止めやすく取れる場合もありますので、あくまで目安とお考えください。

　５台と５台の間に車路（車の切りかえしなどのスペース）がある設定でお話しします。

　「国土交通省」駐車場設計・施工指針を参考にすると、１台分のスペースとして幅２．５ｍ、長さ６ｍ、その中に車止めを設置して、車路が駐車場の中央の通路になっている場合は５．５ｍ以上あれば利用者間のトラブルはあまり発生しないでしょう。
両端が壁の場合は、両端の駐車スペースは、幅３ｍ確保しておくと安心でしょう。

　計算すると駐車場の広さは、約２３７㎡・約７２坪取れると安心でしょう。

　以前設計されている駐車場は、幅２．５m、長さ５ｍ、車路３ｍ弱の広さも多くあります。現在の車種は、車の長さが長いものもあり、トランクの開閉するスペースも必要になりますのでトラブルが多くありました。両端の１台中側のスペースに大きな車が止まっていると、端のスペースの方から車を止めずらいとのクレームも多くありました。中側が解約になったら、連絡して移動してもらったことも多くありました。

　新たに駐車場経営を検討されるのであれば、トラブルを避けるためにもゆとりのある広さは確保してほしいところです。身体障害者等の配慮を考えるともう少し広さが必要かもしれません。

　よろしくお願いいたします。

ミネラルさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『賃貸の名義を夫から妻へ変更するには？』の回答をします。

　ご質問のケースはたまに相談いただく内容です。
まず、一人暮らし用の場合は難しく、新たな契約となります。

　新たに追加で入居される方の場合は名義変更は難しいと思いますが、同居している夫から妻への名義変更は、貸主に承諾をいただくことが必要です。勤務先や収入等の詳細を説明の上、問題ないことを理解いただいております。

　まずは、お住いになっている物件の管理会社へ連絡をします。簡単に考えられる方もおられるかもしれませんが、契約者を変更することは、新たな契約となりますので、奥様の勤務先や収入等をお知らせいただき、「契約書」」重要事項説明書」「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を作成して契約しなくてはなりませんので、新規契約と変わらず、賃料の０．５ヶ月から１ヶ月分の手数料をお支払いいただくことになります。

　保証会社を利用の場合は、保証会社にも連絡をする必要がございます。火災保険に関しては、同一家族内の変更ですので、手続きは不要のことが多いのですが、ご心配なら契約者の変更を行ったとしても費用は発生しないことが多いようです。

　大手の管理会社の場合は、契約時に諸手続きの連絡先等を記載した書面をいただいていると思いますので、ご確認いただき連絡されますとスムーズに対応いただけると思います。

　必要書類等を提出いただくことになりますので、早めに管理会社等へ連絡いただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

青じそさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの残債があっても売却できますか？』の回答をします。

　　住宅ローンの残債があっても、物件を売却することは可能です。ただし、売却する物件の抵当権を抹消できる根拠は必要です。お住い近くに、お知り合いの不動産会社はありませんでしょうか。又は、相談してみたい不動産会社があれば出向いて相談してみるといいですね。ネットで一括査定という制度もあるようですが、
査定額が正しいものなのか、知らない不動産会社から交渉されることに抵抗がある方の場合、相談できる不動産会社があると安心ですね。担当者との相性もありそうです。

　売却金を充当しても不足金が出る場合は、現金の用意が必要ということです。

売却の手順
① 金融機関は慎重ですので、売主より住宅ローンの担当者へまず連絡していただきます。それで、仲介業者から抵当権抹消についての打ち合わせをさせていただきます。

② 買主との売買契約がおわり、決済日等が決まりましたら、買主側の司法書士（この場合が多い）に引き継いでいただき、話を進めていただきます。

③ 決済は買主の住宅ローンを利用する金融機関で行う場合が多いのですが、売主の指定口座への物件の残金の振り込みが確認できれば、司法書士に売主の金融機関に抵当権抹消に必要な書類を受け取り抵当権抹消と所有権移転登記をしていただくことになります。

　ただし最近ではネット銀行を利用する方も増えており、金融機関の場所をお借りすることができず、仲介業者の場所で振込確認をする場合も出てきております。司法書士に売主の金融機関まで書類を取りに行っていただき、対応する方法もあります。

　売却金額から取得費＋仲介手数料を差し引きしますが、購入した時よりも売却益がある場合は、所有期間が5年以下か５年超（１月１日を５回迎えたか）によって譲渡所得税の税率が異なります。１０年超だと６０００万円まで１４.２１％とかなりの減額が期待できそうです。

　売却された後は、買換えされる予定なのか、しばらく賃貸で考えられるので譲渡税に対して３０００万円控除を利用するか、住宅ローン控除を利用するかの選択が必要のようです。

　マイホームを売却した場合、利益が出るとは限りません。不動産価格の下落により、所有期間の短い場合は赤字になることも考えられます。この場合は、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」および「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」という制度により他の所得から差し引き、損益通算によっても引き切れなかった赤字の金額は、翌年以降３年間の所得から差し引くことができる場合があります。

　購入した時期や売却時期によって、さまざまなケースが考えられます。

今日は月曜日さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸一軒家でも町内会に入る必要性はありますか？』の回答をします。

　町内会に入会されるのも入会されないのも、その世帯の自由で特に決まりはありません。入会されますと、回覧板でその町内会で実施している行事のお知らせやそのエリアで頻発している注意事項や、寄付金等の呼びかけ等の案内があります。

　今では、一戸建てを購入して引っ越してきても、町内会に入会しない世帯も増えております。

　町内会は、昔ながらの行事を継承してきました。
町内会によって催しとして実施している内容は様々です。私の住む町内会は、バスを借りて日帰り旅行をしたり、近くの自治会同士で運動会を実施したり、秋祭りで近くの集合場所（山車が休憩する場所）で、お子さん用にお菓子を配っています。
この場合は、町内会に入っているかなどは気にしておりません。

　以前勤務していた会社近くの町内会では、子どもを引き連れて1年に１回出かける行事をしていたようです。アパートに入居されている世帯の方から町内会に入会したいがどうすればよいかと問い合わせがありました。

　お子さんが通学している学校で、出かけた話を聞いたお子さんが親御さんに参加したいという話しだったようです。入会後、楽しく行事に参加されていたようです。

　通常アパートの契約する際、不動産会社の立場ではあまり積極的に町内会の案内はいたしません。質問されれば、特に入会しなくても問題ありませんと回答しております。

　町内会に興味のある方は、お住いの近くで同じくらいのお子さんがいる家庭にそれとなく何が行事等を実施しているか、確認してみてもいいのではないでしょうか。

　すぐに参加でなくても様子を見て選択してもいいように思います。

　よろしくお願いいたします。

マニキュアさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地を相続して名義変更すると多額の税金がかかる？』の回答をします。

　「土地をあげますよ」「ありがとうございます。受け取ります」と生きている親などから土地を子どもが貰った場合には、贈与税は発生するかもしれません。

　　しかし土地を相続するとの話ですと、亡くなった親などから土地を相続するので、贈与税ではありません。

　親の土地をどうしたいのかにもよると思います。一度不動産会社に査定してもらうと目安の金額が分かります。親の相続財産の総額によって相続税の支払いがあるのか決まります。ほかに現金等を多くお持ちの場合は相続税が発生するかもしれません。

　まず被相続人から相続する財産として、土地、建物、現金、株などありましたら、相続税非課税枠として
　３０００万円＋６００万円×相続人の数　　があります。

　その土地と建物以外に現金や株をお持ちであれば、非課税枠をこえた場合に相続税が発生します。

　親の家であれば、小規模宅地の評価減が利用できる場合があります。持ち家のない子どもが相続すれば土地は路線価の８０％減額が利用できますが、家を相続される方もしくはその配偶者が持ち家であれば減額制度は利用できません。

　土地等を相続する場合、相続するエリアの市区町村で土地、建物、私道等の評価証明書を取得します。

　遺産分割協議書及び相続人の印鑑証明書も準備して、管轄の法務局へ相続登記の相談予約をします。必要書類に関しても、確認すると安心でしょう。準備する中で土地等の全部事項証明書であれば、相談中に法務局で指示いただいた地番の全部事項証明書や家屋番号の全部事項証明書を取得します。記入用紙も準備いただきますので、記入して評価証明書の０．４％（相続人の場合）の登録免許税を支払いますが、全部事項発行部署で「〇〇円分の収入印紙を買ってきてください」と教えてくれますので、購入して貼付で相続登記は可能です。

　ご自分で実施するのに不安のある方の場合は、司法書士にお願いするとよいでしょう。司法書士の手数料分の費用が発生しますが、安心かもしれません。

　売却するにも、一度相続登記をしないと売却できません。

　よろしくお願いいたします。

ピカチューさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸一戸建ては古くても大丈夫ですか？』の回答をします。

　昭和５６年５月３１日までに新築された建物は、旧耐震物件と呼ばれ、耐震不足が懸念されております。そのエリアで一戸建て賃貸が不足しており、旧耐震物件でも入居希望者がいればよいのですが、耐震不足を理由に選択されないことも考えられます。耐震に問題なければ、リフォームして賃貸することは、安心でしょう。

　旧耐震物件だから賃貸できない訳ではありません。今でも旧耐震物件を賃貸として貸し出している人もいます。これから購入されるのでしたら、耐震補強も考慮されると入居希望者にも安心でしょう。

　耐震不足でも賃料が抑えめになっているので、立地や間取りが良ければ入居を希望される場合もあるようです。

　旧耐震物件と明示して契約しますので、契約自体に問題はありませんが、契約中に具体的な問題が生じた場合に賃貸人において対応が必要になる場合があることは意識してほしいところです。

　これから購入されるのでしたら、そのエリアの賃貸機能者の現状を事前に確認しておくことが大切です。昭和５６年６月１日以降の新耐震物件が安心なのではないでしょうか？

やじるしさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地にある矢印の標について教えてください』の回答をします。

　土地の境界点に設置される境界標のことですね。隣の敷地との境界や道路との境界にコンクリー杭、金属標、金属鋲、プラスチック杭、石杭などが設置されております。

　矢印のものは、矢印の先が境界と分かりやすいのですが、コンクリート杭の真ん中に＋のマークがついているものもあります。この場合は、＋の交わった点が境界ということになります。コンクリート杭の中には、一本のラインのものもあります。隣とのブロック塀の下にある場合が多いようです。この場合は、1本のラインが境界ということになります。金属標なども＋と矢印があります。金属鋲などは小さく土地に埋まってしまっている場合もありますので、探しずらい場合もあります。

　境界標で一番苦労したのは、ブロック塀の上にへこみがあり、そこに昔は朱色のしるしを入れていたのでしょうが、年数が経過して朱色のしるしが消えへこみだけになって分かりませんでした。地積測量図で確認すると、境界標のしるしはあるのですが、現地を確認しても見つけられませんでした。知り合いの測量士に立ち合っていただくと、ブロック塀の上のへこみを言われました。見ただけですとへこみなのか削られただけなのか、素人には見分けがつきませんでした。朱色を入れていただきましたが、見分けがつきずらい標も昔は存在したようです。

　今では分かりやすいものを使用し、ブロック塀の上など目につきやすい場所に設置しているようです。

　よろしくお願いいたします。

山田さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『月極駐車場を借りているのですが生えてきた草は自分で抜くものか？』の回答をします。

　特に利用者がご自分で除草を実施することはいらないと考えます。隙間などから雑草ということはアスファルト敷の駐車場でしょうか。一般的に月極駐車場に関しては、オーナーと契約をする際、さまざまな契約方法をとっています。

①管理はしており、雑草等の対応を含めて管理会社が実施している。

②管理はしているが、年に1回除草としている。

③管理はしているが雑草等が発生すれば、オーナーが対応する。

④駐車料金を安く抑えて、対応はあまりしない。

　以前は春先に除草剤をまいて、年に１回除草する形式をとっており、左程問題にはなりませんでした。ただ最近の日本の気候の変化を考えますと、年に2回は除草等の対応をしていかないとおいつかない状態になってしまった印象です。いずれにしましても、雑草が育ってしまうと、雨の日の乗降にも支障が出てしまいます。

　まずは管理会社へ連絡して、「現状を確認して対応してほしい」と伝えてみてはいかがでしょうか。管理会社の立場としては、利用者で不便に感じている人が多ければ、オーナーへ連絡を取って、何とか対応したいと考える筈です。

　駐車場に関しては、凹みの問題もあります。雨の日に水たまりができてしまい、車が通るたびに水しぶきが上がってしまうことです。砂利式の場合は、埋めればよいので、連絡をいただければ対応はしやすいのですが、アスファルトの場合は排水の関係で難しい問題があるようです。

　まずは利用者の声を管理会社へ届けて欲しいと思います。声が多ければ、何とか対応したいと考えていただけると思います。難しい問題もありますので、すべてが対応できるとは限りませんので、そこはご理解ください。

　よろしくお願いいたします。