肉骨茶さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『４人家族でLDK１２畳は狭い？』の回答をします。

　マンションの間取りを参考にすると１２～１４畳のＬＤＫタイプは多い印象です。
一戸建ての場合でも、間取りのレイアウトによって印象が違って見えるようです。
対面キッチンにダイニングが続き、横にリビングがある間取りなどは気分の切り替えがしやすいかもしれません。

　一戸建てで考えた場合、対面キッチンでなくても12畳ですとちょっと狭い印象です。わが家は４．５畳のキッチン、４．５畳のダイニング、7畳のリビングだったのですが、リフォームで一つの部屋に間取り変更しました。もともと対面キッチンではなかったので、対面キッチンへ変更したかったのですが、通路部分が取れず効率的にキッチン部分が作れなかったので、変更せず間にカウンターを作っていただきました。キッチンが丸見えにならず、ゴミ箱等の収納に重宝しています。

　カウンターに4～6人用のダイニングセットを置いていますが、リビングとの間に少しスペースが取れるので気分の切り替えができ満足しています。

　対面キッチンにした場合は、16畳でも少し狭い印象です。キッチン部分で約6畳、ダイニング部分で約4畳ですと、リビングとの空間が取れずすぐにソファーセットが来る印象です。4人家族ですと、食後しばらくリビングで家族と過ごすことを考えるとゆとりスペースが欲しいところです。

　理想としては、１７畳から１８畳は欲しいところです。ただし家族４人が同じ時間帯一緒に過ごさないとかレイアウトを上手にされて16畳でも広く取れる場合もありますので、工夫次第で快適に生活されている方もいらっしゃると思います。
あくまで参考にしていただければと思います。

ガニメデさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの3年固定が終わったら他行に借り換えすべき？』の回答をします。

　3年固定金利の住宅ローンはいくつかの金融機関が実施しているようです。また、これを利用するのであれば、変動金利より金利が低くなければメリットはありせんので、比較表で確認されたことでしょう。

　3年固定のメリットは3年間は決まった金利がそのまま実行されることになります。借入される時に、この期間が終了したら、変動金利に切り替わって、店頭金利より
－1.85％とかー1％優遇になる等の説明は受けておられると思います。

　変動金利の場合は半年ごとに金利の見直しがあり、5年間は支払額は変わりませんが支払い内容は変わっているかもしれません。つまり金利が上昇していましたら、元金部分が少なく、利息部分を多めに支払っているかもしれません。また5年経過しても、金利が上昇していれば現在の返済額の125％までとされております。これは日本経済が良い循環で回り始めた場合に起こりうるシナリオです。

　先ほど3年経過後は、店頭金利よりー1.85％やー1％優遇と話しましたが、現在の変動金利の店頭金利は2.475％ですが、2009年から変わっておりません。以前はもっと高い金利の時期もありましたので、店頭金利も変わる可能性があります。

　一般に借り換えのメリットといわれておりますのは、残債額1000万円以上、金利差１％以上、借入期間の残り10年以上とされております。ただし団信は年齢が上がってきますと、病気のリスクもあり、難しい場合もあります。審査もやり直しになります。転職等をされてなければ問題はありませんが。決済時に保証料を一括で支払った場合は、残存期間分は一度戻ってまたかけることになりますが、金利を抑えるために借入額の2％の手数料を支払た場合は戻ってきません。また、印紙代や抵当権抹消登記や新たな抵当権設定登記費用が発生します。

　ですので3年経過後の変動金利の店頭金利からの優遇金利がいくらであるのかはとても大切になります。35年の借入ですと、最初の10年間に総利息の４８％弱を支払うとされております。総額でのシミュレーションは実施されたのでしょうか。総支払額も問題なく、借換の方が計算上メリットがあれば考えてもよいのではないでしょうか。もともとの変動金利との差があまりない場合は、そのままで続け将来金利上昇に向けて蓄えておき、繰り上げ返済ができるような備えは大切だと思います。
　考え方はさまざまですので、ご自身にあった方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。

GUMさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『所有権保存登記をしないとどうなる？』の回答をします。

　建物の保存登記は法律上義務付けられておりません。そのため、金融機関の借り入れをしないで、建物を建てた場合に建物保存登記をされていないことが多くありました。抵当権設定登記をするには、建物保存登記が必要ですが、借入をしないので特に問題がなかったということです。

　市区町村役場は、未登記でも外観から建物の大きさを概算で測り、固定資産税をかけておりますので、特に困らなかったようです。

　マイホームをお持ちの方には、毎年「固定資産税・都市計画税納税通知書」が年間4期に分けて支払い書又は口座振替利用者用が郵送されていることと思います。「固定資産課税明細書」の欄の中に家屋番号欄があります。ここに番号が記載されていれば、建物保存登記がされていることになります。入っていなければ未登記であるということです。

　問題点として
①表示登記は義務なのでされていると思いますが、事情を知った第三者に保存登記で悪用される危険はございます。

②建物の保存登記がされておりませんので、相続登記ができません。お知り合いの登記事項証明書を確認しておりましたら、建物が未登記でした。地下室もありましたので、建物評価は通常の2階建てよりも高くなります。話をしてご理解いただき、土地家屋調査士に依頼し、建物の保存登記をしたそうです。後日、市区町村役場から電話があり、建物の立ち合いをしてほしい旨の話だったようです。地下室部分は、外から概算で見ても大きさがわからなかったらしく、実際より広く見積もられて固定資産税を支払っていたそうです。登記をしてなかったら、これから先も多めに支払うことになるところでした。　

③建物の保存登記をされていませんと、建物付きですぐに売却できません。

　マイホームをお持ちの方で、借入をしないで建物を建築された方は、一度建物の保存登記がされているか確認しておきますと安心ですね。

よろしくお願いいたします。

石狩平野さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『駐車場10台分の面積はどのくらいですか？』の回答をします。

　地形によっても違いが出てきます。もっと狭くても止めやすく取れる場合もありますので、あくまで目安とお考えください。

　５台と５台の間に車路（車の切りかえしなどのスペース）がある設定でお話しします。

　「国土交通省」駐車場設計・施工指針を参考にすると、１台分のスペースとして幅２．５ｍ、長さ６ｍ、その中に車止めを設置して、車路が駐車場の中央の通路になっている場合は５．５ｍ以上あれば利用者間のトラブルはあまり発生しないでしょう。
両端が壁の場合は、両端の駐車スペースは、幅３ｍ確保しておくと安心でしょう。

　計算すると駐車場の広さは、約２３７㎡・約７２坪取れると安心でしょう。

　以前設計されている駐車場は、幅２．５m、長さ５ｍ、車路３ｍ弱の広さも多くあります。現在の車種は、車の長さが長いものもあり、トランクの開閉するスペースも必要になりますのでトラブルが多くありました。両端の１台中側のスペースに大きな車が止まっていると、端のスペースの方から車を止めずらいとのクレームも多くありました。中側が解約になったら、連絡して移動してもらったことも多くありました。

　新たに駐車場経営を検討されるのであれば、トラブルを避けるためにもゆとりのある広さは確保してほしいところです。身体障害者等の配慮を考えるともう少し広さが必要かもしれません。

　よろしくお願いいたします。

ミネラルさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『賃貸の名義を夫から妻へ変更するには？』の回答をします。

　ご質問のケースはたまに相談いただく内容です。
まず、一人暮らし用の場合は難しく、新たな契約となります。

　新たに追加で入居される方の場合は名義変更は難しいと思いますが、同居している夫から妻への名義変更は、貸主に承諾をいただくことが必要です。勤務先や収入等の詳細を説明の上、問題ないことを理解いただいております。

　まずは、お住いになっている物件の管理会社へ連絡をします。簡単に考えられる方もおられるかもしれませんが、契約者を変更することは、新たな契約となりますので、奥様の勤務先や収入等をお知らせいただき、「契約書」」重要事項説明書」「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を作成して契約しなくてはなりませんので、新規契約と変わらず、賃料の０．５ヶ月から１ヶ月分の手数料をお支払いいただくことになります。

　保証会社を利用の場合は、保証会社にも連絡をする必要がございます。火災保険に関しては、同一家族内の変更ですので、手続きは不要のことが多いのですが、ご心配なら契約者の変更を行ったとしても費用は発生しないことが多いようです。

　大手の管理会社の場合は、契約時に諸手続きの連絡先等を記載した書面をいただいていると思いますので、ご確認いただき連絡されますとスムーズに対応いただけると思います。

　必要書類等を提出いただくことになりますので、早めに管理会社等へ連絡いただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

青じそさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの残債があっても売却できますか？』の回答をします。

　　住宅ローンの残債があっても、物件を売却することは可能です。ただし、売却する物件の抵当権を抹消できる根拠は必要です。お住い近くに、お知り合いの不動産会社はありませんでしょうか。又は、相談してみたい不動産会社があれば出向いて相談してみるといいですね。ネットで一括査定という制度もあるようですが、
査定額が正しいものなのか、知らない不動産会社から交渉されることに抵抗がある方の場合、相談できる不動産会社があると安心ですね。担当者との相性もありそうです。

　売却金を充当しても不足金が出る場合は、現金の用意が必要ということです。

売却の手順
① 金融機関は慎重ですので、売主より住宅ローンの担当者へまず連絡していただきます。それで、仲介業者から抵当権抹消についての打ち合わせをさせていただきます。

② 買主との売買契約がおわり、決済日等が決まりましたら、買主側の司法書士（この場合が多い）に引き継いでいただき、話を進めていただきます。

③ 決済は買主の住宅ローンを利用する金融機関で行う場合が多いのですが、売主の指定口座への物件の残金の振り込みが確認できれば、司法書士に売主の金融機関に抵当権抹消に必要な書類を受け取り抵当権抹消と所有権移転登記をしていただくことになります。

　ただし最近ではネット銀行を利用する方も増えており、金融機関の場所をお借りすることができず、仲介業者の場所で振込確認をする場合も出てきております。司法書士に売主の金融機関まで書類を取りに行っていただき、対応する方法もあります。

　売却金額から取得費＋仲介手数料を差し引きしますが、購入した時よりも売却益がある場合は、所有期間が5年以下か５年超（１月１日を５回迎えたか）によって譲渡所得税の税率が異なります。１０年超だと６０００万円まで１４.２１％とかなりの減額が期待できそうです。

　売却された後は、買換えされる予定なのか、しばらく賃貸で考えられるので譲渡税に対して３０００万円控除を利用するか、住宅ローン控除を利用するかの選択が必要のようです。

　マイホームを売却した場合、利益が出るとは限りません。不動産価格の下落により、所有期間の短い場合は赤字になることも考えられます。この場合は、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」および「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」という制度により他の所得から差し引き、損益通算によっても引き切れなかった赤字の金額は、翌年以降３年間の所得から差し引くことができる場合があります。

　購入した時期や売却時期によって、さまざまなケースが考えられます。

今日は月曜日さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸一軒家でも町内会に入る必要性はありますか？』の回答をします。

　町内会に入会されるのも入会されないのも、その世帯の自由で特に決まりはありません。入会されますと、回覧板でその町内会で実施している行事のお知らせやそのエリアで頻発している注意事項や、寄付金等の呼びかけ等の案内があります。

　今では、一戸建てを購入して引っ越してきても、町内会に入会しない世帯も増えております。

　町内会は、昔ながらの行事を継承してきました。
町内会によって催しとして実施している内容は様々です。私の住む町内会は、バスを借りて日帰り旅行をしたり、近くの自治会同士で運動会を実施したり、秋祭りで近くの集合場所（山車が休憩する場所）で、お子さん用にお菓子を配っています。
この場合は、町内会に入っているかなどは気にしておりません。

　以前勤務していた会社近くの町内会では、子どもを引き連れて1年に１回出かける行事をしていたようです。アパートに入居されている世帯の方から町内会に入会したいがどうすればよいかと問い合わせがありました。

　お子さんが通学している学校で、出かけた話を聞いたお子さんが親御さんに参加したいという話しだったようです。入会後、楽しく行事に参加されていたようです。

　通常アパートの契約する際、不動産会社の立場ではあまり積極的に町内会の案内はいたしません。質問されれば、特に入会しなくても問題ありませんと回答しております。

　町内会に興味のある方は、お住いの近くで同じくらいのお子さんがいる家庭にそれとなく何が行事等を実施しているか、確認してみてもいいのではないでしょうか。

　すぐに参加でなくても様子を見て選択してもいいように思います。

　よろしくお願いいたします。

マニキュアさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地を相続して名義変更すると多額の税金がかかる？』の回答をします。

　「土地をあげますよ」「ありがとうございます。受け取ります」と生きている親などから土地を子どもが貰った場合には、贈与税は発生するかもしれません。

　　しかし土地を相続するとの話ですと、亡くなった親などから土地を相続するので、贈与税ではありません。

　親の土地をどうしたいのかにもよると思います。一度不動産会社に査定してもらうと目安の金額が分かります。親の相続財産の総額によって相続税の支払いがあるのか決まります。ほかに現金等を多くお持ちの場合は相続税が発生するかもしれません。

　まず被相続人から相続する財産として、土地、建物、現金、株などありましたら、相続税非課税枠として
　３０００万円＋６００万円×相続人の数　　があります。

　その土地と建物以外に現金や株をお持ちであれば、非課税枠をこえた場合に相続税が発生します。

　親の家であれば、小規模宅地の評価減が利用できる場合があります。持ち家のない子どもが相続すれば土地は路線価の８０％減額が利用できますが、家を相続される方もしくはその配偶者が持ち家であれば減額制度は利用できません。

　土地等を相続する場合、相続するエリアの市区町村で土地、建物、私道等の評価証明書を取得します。

　遺産分割協議書及び相続人の印鑑証明書も準備して、管轄の法務局へ相続登記の相談予約をします。必要書類に関しても、確認すると安心でしょう。準備する中で土地等の全部事項証明書であれば、相談中に法務局で指示いただいた地番の全部事項証明書や家屋番号の全部事項証明書を取得します。記入用紙も準備いただきますので、記入して評価証明書の０．４％（相続人の場合）の登録免許税を支払いますが、全部事項発行部署で「〇〇円分の収入印紙を買ってきてください」と教えてくれますので、購入して貼付で相続登記は可能です。

　ご自分で実施するのに不安のある方の場合は、司法書士にお願いするとよいでしょう。司法書士の手数料分の費用が発生しますが、安心かもしれません。

　売却するにも、一度相続登記をしないと売却できません。

　よろしくお願いいたします。

ピカチューさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸一戸建ては古くても大丈夫ですか？』の回答をします。

　昭和５６年５月３１日までに新築された建物は、旧耐震物件と呼ばれ、耐震不足が懸念されております。そのエリアで一戸建て賃貸が不足しており、旧耐震物件でも入居希望者がいればよいのですが、耐震不足を理由に選択されないことも考えられます。耐震に問題なければ、リフォームして賃貸することは、安心でしょう。

　旧耐震物件だから賃貸できない訳ではありません。今でも旧耐震物件を賃貸として貸し出している人もいます。これから購入されるのでしたら、耐震補強も考慮されると入居希望者にも安心でしょう。

　耐震不足でも賃料が抑えめになっているので、立地や間取りが良ければ入居を希望される場合もあるようです。

　旧耐震物件と明示して契約しますので、契約自体に問題はありませんが、契約中に具体的な問題が生じた場合に賃貸人において対応が必要になる場合があることは意識してほしいところです。

　これから購入されるのでしたら、そのエリアの賃貸機能者の現状を事前に確認しておくことが大切です。昭和５６年６月１日以降の新耐震物件が安心なのではないでしょうか？

やじるしさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地にある矢印の標について教えてください』の回答をします。

　土地の境界点に設置される境界標のことですね。隣の敷地との境界や道路との境界にコンクリー杭、金属標、金属鋲、プラスチック杭、石杭などが設置されております。

　矢印のものは、矢印の先が境界と分かりやすいのですが、コンクリート杭の真ん中に＋のマークがついているものもあります。この場合は、＋の交わった点が境界ということになります。コンクリート杭の中には、一本のラインのものもあります。隣とのブロック塀の下にある場合が多いようです。この場合は、1本のラインが境界ということになります。金属標なども＋と矢印があります。金属鋲などは小さく土地に埋まってしまっている場合もありますので、探しずらい場合もあります。

　境界標で一番苦労したのは、ブロック塀の上にへこみがあり、そこに昔は朱色のしるしを入れていたのでしょうが、年数が経過して朱色のしるしが消えへこみだけになって分かりませんでした。地積測量図で確認すると、境界標のしるしはあるのですが、現地を確認しても見つけられませんでした。知り合いの測量士に立ち合っていただくと、ブロック塀の上のへこみを言われました。見ただけですとへこみなのか削られただけなのか、素人には見分けがつきませんでした。朱色を入れていただきましたが、見分けがつきずらい標も昔は存在したようです。

　今では分かりやすいものを使用し、ブロック塀の上など目につきやすい場所に設置しているようです。

　よろしくお願いいたします。

山田さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『月極駐車場を借りているのですが生えてきた草は自分で抜くものか？』の回答をします。

　特に利用者がご自分で除草を実施することはいらないと考えます。隙間などから雑草ということはアスファルト敷の駐車場でしょうか。一般的に月極駐車場に関しては、オーナーと契約をする際、さまざまな契約方法をとっています。

①管理はしており、雑草等の対応を含めて管理会社が実施している。

②管理はしているが、年に1回除草としている。

③管理はしているが雑草等が発生すれば、オーナーが対応する。

④駐車料金を安く抑えて、対応はあまりしない。

　以前は春先に除草剤をまいて、年に１回除草する形式をとっており、左程問題にはなりませんでした。ただ最近の日本の気候の変化を考えますと、年に2回は除草等の対応をしていかないとおいつかない状態になってしまった印象です。いずれにしましても、雑草が育ってしまうと、雨の日の乗降にも支障が出てしまいます。

　まずは管理会社へ連絡して、「現状を確認して対応してほしい」と伝えてみてはいかがでしょうか。管理会社の立場としては、利用者で不便に感じている人が多ければ、オーナーへ連絡を取って、何とか対応したいと考える筈です。

　駐車場に関しては、凹みの問題もあります。雨の日に水たまりができてしまい、車が通るたびに水しぶきが上がってしまうことです。砂利式の場合は、埋めればよいので、連絡をいただければ対応はしやすいのですが、アスファルトの場合は排水の関係で難しい問題があるようです。

　まずは利用者の声を管理会社へ届けて欲しいと思います。声が多ければ、何とか対応したいと考えていただけると思います。難しい問題もありますので、すべてが対応できるとは限りませんので、そこはご理解ください。

　よろしくお願いいたします。

東京タワーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『55歳だと住宅ローンはいくらかりかれますか？』

　借りられる金額というより、返済可能な金額で考えていくと安心でしょう。
現在の年収が650万円ということは、可処分所得は520万円ということになります。

　年収400万円超の年間合計返済額は年収の３５％以下とされておりますが、安全圏として、可処分所得の３５％で試算してみましょう。
　520万円×３５％＝182万円　月額は182万円÷12か月＝１５１,６６６円/月
金融機関の審査金利を３.５％（高めに設定）としますと２,930万円の借り入れが可能です。手付金と諸費用は別途準備していると仮定して進めます。

　２,930万円で支払いが可能か検証してみましょう。

　知るぽると令和４年資料人事院「人事院勧告」で世帯人員数3人家族の標準生活費は月額１９６,０９０円なので、年額は１９６,０９０円×１２か月＝２,３５３,３８８円です。
令和５年の物価はかなり上昇しましたので、１.１倍すると、２,５８８,３８８円となり約２６０万円年額で生活費がかかることになります。
　２,９３０万円の借り入れ、借入期間２４年（満で考えると７９－５５＝２４年）固定金利１.６％で借り入れできたとしますと、月々１２２,５８３円で年額１,４７０,９９６円の支払いです。
火災保険や固定資産税の支払いを考慮しても考えられそうです。

　しかし、６５歳時点での残高が１,８４４万円とかなり高額です。７０歳まで勤務可能と考えても繰り上げ返済が難しい場合は、年金生活での住宅ローン返済が１０年続くことになります。大病してしまったらと考えると対策をしたいところです。またご子息の年齢を考えると、結婚資金の準備を親の負担で考えますと、その費用も捻出しなくてはなりません。

　東京タワーさんが５５歳ということは、奥様もその年齢前後ということを考えますと、パート勤めをはじめても良いのではないでしょうか。
　大学生なら手もかからなくなっていることでしょうし、奥様も社会で人とのかかわりを持っておくことも大切と考えます。
１日２～３時間、週２～３日から始めてみてもいのではないでしょうか。

　お金に余裕が持てると、心の安定にもつながるのではないでしょうか。

JUNJUNさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ハイパーインフレになると、住宅ローン返済はどうなりますか？』の回答をします。

　ハイパーインフレになりますと、株価も上昇しますし、普通預金の金利も上昇しますし給与も上昇しますが、住宅ローンの変動金利も上昇していきます。

　景気がよくなると長期固定金利が上昇しますので、住宅ローンの固定金利が上昇していきます。そのあとで、短期プライムレートに連動する住宅ローンの変動金利が上昇していくことになります。

　住宅ローンの変動金利は、半年ごとに金利の見直しをしますが、支払総額は5年間据え置かれます。しかし、支払額の中身が変わってきてしまいます。たとえば、元金部分が3万円で支払利息が2万円だったとしますと金利上昇に伴い、元金部分が2万円、支払利息が3万円に代わっている可能性もあります。

　金利上昇が続いていけば、支払総額5万円はそのままでも、金利上昇がそのまま上がっていけば、月々支払っている5万円が全て借入利息にしか充当できず、借入元金部分が減っていかない現象も起こりうるということです。

　５年経過後は、支払総額は1.25倍までと決められておりますが元金と借入利息の関係は金利によって変動しますので、借入元金が減っていかないことも考えられます。

　その点固定金利を選択されていれば、借入期間中35年返済で固定金利１．８％の条件であれば、その返済額は変わりません。たとえば現在の給与所得が30万円で月々の住宅ローン返済が8万円だったとしますと、給与所得が50万円に上昇しても月々の住宅ローン返済8万円はそのままかわらないということです。ずいぶん楽になる印象ですね。

　日本のバブル景気は1986年12月から1991年2月ころまでの期間をいい、株価の急上昇、不動産価格の上昇などがあげられた時期です。住宅価格も2倍、3倍と上昇していきました。そのころの会社員は、給与は毎年上がるものという考えを持っていたでしょう。

　このころ、住宅ローンを支払っていた方は、固定金利を勧めるでしょう。苦しい思いをされていますので。現在の変動金利の異常な低さと固定金利がじわじわ上がってきている現状に、住宅購入をされる方は難しい選択を迫られていることでしょう。

　リスクをどうとらえるかは、考え方次第と思われます。慎重に考えて進めていただきたいものです。

　よろしくお願いいたします。

平均値さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『元金均等返済と元利均等返済の選び方』の回答をします。

　元金均等返済は、取り扱いの金融機関も少ないのですが、返済総額は元利均等返済より少なくて済むのはメリットです。借入期間中の元金を均等払いにして返済する方法で支払利息が徐々に減っていきますので、月々の支払額は毎月違っています。特に借入した直後は何かと出費が多い時期になりますが、支払額が一番多いので負担を感じることはデメリットとなります。

　元金均等返済は、借入利息を抑えたい方には、おすすめではないでしょうか。また支払いに余裕のある方も考えられます。

　その点、元利均等返済は（元金＋支払利息）が常に一定なので、予定が立てやすいのは、メリットとなります。

　考え方次第かと思われます。借り入れをしないで住宅を購入される方もたまにおられますが、私が対応した方の中で元金均等返済を選択された方が1名いました。

　話をお聞きしますと、今まで欲しいものは先に計画的に貯蓄をしてたまったお金で購入されていたようで、車も即金だったようです。さすがに住宅はそういうわけにいかず、借り入れを検討されました。

　希望する物件が決まり、資金計画につきましてシミュレーションを様々なパターンで実施してみました。一般的な元利均等返済をメインにお話ししましたが、元金均等返済もある話はして、１パターンシミュレーションしてみました。

　最終的には、金融機関で対応いただくことになりますので、お任せしたところ、選択されたのは、元金均等返済の５年固定金利０．５％前後だったように思います。５年前ごろの契約だったので、住宅ローン控除は１０年間　１％還元だったようです。住宅ローン控除を利用するには借入期間１０年以上は契約することになります。

　借入期間につきましては確認しておりませんが、５年固定を選択されたのは、５年経過後は全額繰り上げ返済を予定するようでした。固定金利なので、金利の上昇を考えなくてよいのは安心だったようです。

ここで２０００万円を１５年ローンで金利０．５％で元金均等返済と元利均等返済を比較してみます。
同条件としますと、

元金均等返済は、初回は１１９,４４４円で　総返済額は２０,７５４,１６６円
　元金は全て１１１,１１１円で支払利息が下がっていきますので５年目の最後の支払額は約１１６,７１３円です。

元利均等返済は、月々の支払額は一定なので
　　　　　　　　　月々は１１５,３５２円　総返済額は２０,７６３,５３８円

次は２０００万円を２０年ローンで金利０．５％で元金均等返済と元利均等返済で比較してみます。
同条件としますと、

元金均等返済は、初回は９１,６６６円で　総返済額は約２１,００４,１６６円
　元金は全て８３,３３３円で支払利息が下がっていきますので５年目の最後の支払額は約８９,６１８円です。

　元利均等返済は、月々の支払額は一定なので
　　　　　　　　　　月々８７,５８６円　　総返済額は約２１,０２０,８２６円

　ただし、５年間住宅ローン控除を受けた後返済すると
　２０２３年１０月に借り入れをしたと仮定し
　１５年借入期間の５年間の住宅ローン控除は約８５５,５５４円
　５年間の元金均等返済の支払利息は約４１２,１０８円

　同条件で２０年借入期間の５年間の住宅ローン控除は約８９１,６６５円
　５年間の元金均等の支払利息は約４８８,３０７円

※今回は、住宅ローン控除が全て支払われたと仮定した試算となりますので、ご了承ください。

　実際のところ、元利均等返済で借入金利０．５％を１５年間または２０年間を保証される借り入れは存在しませんので、５年間のみの使用であれば金利上昇リスクは少ないかもしれません。

あくまで一つの試算として参考になるとよいのですが。
　

千里丘さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションのベランダは何故共用部分なんでしょうか？』の回答をします。

　ベランダは専用使用権はついているものの、いざというときには簡単に壁を突き破って避難経路として利用することも想定しておりますので、共用部分として扱われています。

　消防庁告示第三号　第三の「二方向避難型特定共同住宅等」では、火災が発生した場合に備え、２つの異なった避難経路を確保するように定められており、災害時に共用廊下が使用できない場合は、ベランダのとなりの部屋との仕切り板（蹴破り戸ともいう）を蹴破って、避難ばしごや避難ハッチ等で他の階へ逃げる経路を確保しなくてはなりません。

　　https://www.fdma.go.jp/laws/kokuji/post39/

　ですので、仕切り板は雨風には耐えられなければなりませんが、災害時には簡単に破ることができる素材が使用されています。また、仕切り板の前に植物や物を置いては、いざという時の妨げになります。

　まず、千里丘さんのお住いが、避難用として何が設置されているのか把握しておけば、いざという時に慌てなくて済むようです。

　マンションによっては、洗濯物が外から見えないように、壁より下に物干し等をかけるルールになっているようです。

　植物等についても、一定の制限を設けている場合も考えられますので、事前に管理会社へ確認のうえ、ご利用いただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。
　

糸こんにゃくさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『固定資産税を滞納してブラックリストに載ることはありますか？』の回答をします。

　本来、固定資産税の滞納は信用情報に登録されることはありません。しかし、クレジットカード払いにして、クレジットカードの支払いを滞納した場合は、審査に影響する可能性はあります。

　市区町村や日本年金機構などは、信用情報機関に加盟しておりません、個人の信用情報機関は3つあり、銀行や消費者金融などから提供される信用情報を収集し、加盟している会社からの照会に応じて情報提供を行う機関です。

　平成２８年に税法が改正され、固定資産税をクレジットカードで支払うことが可能となりました。ただし、対応している自治体は限られておりますので、お住いの自治体が利用可能なのか事前に確認が必要です。

　つまり、自治体がOKとした場所にお住いの方がクレジットカードで支払いされて滞納された場合は、信用情報にのる場合も考えられます。

　住宅ローンを利用する可能性があれば、奨学金の支払い、携帯電話の支払い等の対応も留意したいところです。クレジットカード使用で、うっかり引き落としができないことが思わぬところに波及する恐れはあるようです。

　よろしくお願いいたします。

ゴンさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『家の名義と住宅ローンの名義を別にすることは問題ない？』の回答をします。

　妻が父親から贈与を受けて５００万円の手持ち金があり、不足金を全て夫が住宅ローンで支払った場合は、共有名義としなくてはなりません。全て夫名義とした場合は、夫に贈与税が発生します。逆の立場で、物件価格を全て夫が支払ったのに、夫と妻を共有名義にする場合も妻に贈与税が発生します。贈与税の基礎控除１１０万円を除いた金額に対して贈与税がかかります。物件価格に対する負担額に応じた持ち分とする必要があるようです。

仮にすべてを妻名義にするのであれば、そもそも住宅ローンの本審査が通りません。金融機関は住宅ローンを利用いただく代わりに土地と建物に抵当権設定登記をしています。夫が持ち分を持っていないということは、物件の売買契約を妻がすることになりますので、不動産会社である仲介業者が契約時に住宅ローンの審査が通らないと指摘し契約へと進めないと思われます。
　
　子どもとの場合は、親子ローンが考えられますが、こちらも子どもが支払っていなければ、贈与とみなされ、贈与税が発生します。

　妻の場合は、婚姻期間２０年で贈与税が２０００万円まで非課税という「おしどり贈与」という制度があります。贈与税の基礎控除とあわせますと、２１１０万円まで非課税とすることが可能となります。土地と建物両方の持ち分としておきましょう。高額な物件の場合は、夫と妻の持ち分がありますと、売却の際それぞれ３０００万円控除が使えるのは有利かもしれません。

　しかし、相続の場合でも、配偶者は税額軽減が大きいので、購入時から持ち分を持たなくても状況に応じて対応すれば問題はないように感じますが。

　よろしくお願いいたします。

今泉鶴見さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『火災保険について、最初は加入し更新時に更新せず未加入状態になったら退去させられますか？』の回答をします。

　契約書の条文に記載がある場合と、特約に入っている場合があります。火災保険に入らなくて良いかと聞かれると、「入っておかないと大変なことになりますと」との回答になります。条文等に入っておれば、解除理由になる場合も考えられます。

　賃貸物件の契約者は、借主が物件に対し火災や室内設備等を壊した場合、貸主に対して、賠償責任を負う必要があります。最初に契約をされた際の保険会社のリーフレットをお持ちであれば、入っている保障内容に、「個人賠償責任保険」「修理費用」「借家人賠償責任保険」等の記載があるかと思います。　

　今福鶴見さんへ管理会社から更新の案内は届いておりませんか。管理会社は遅くても、期間満了の1ヵ月前くらいには更新の案内を関係者へ明細入りでご案内しております。

　基本的には、そのまま火災保険会社を利用していただければ、更新もスムーズです。しかし、今では入居者が他の火災保険会社を選択できることを認めている場合もあるようです。

　以前、大学等に入るためにアパートを借りていただいており、学校案内の火災保険に入っている方もいました。契約書写しを提出いただいておりますので、期間が満了した場合は、更新契約書の写しを提出していただいておりました。借家人賠償責任保険１０００万円以上がついていることを条件としておりました。

　昔の契約で火災保険を必須としていない契約もありましたので、加入されていない方もいらっしゃいます。更新の案内では、保険のリーフレットを付けて案内しております。更新に来店され、リスクを説明して加入いただいておりました。
　
　もしもの際の保障が火災保険です。また、管理会社は何度も督促をしてくると思いますが・・・。

　よろしくお願いいたします。

ハリボーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン月々１２万円返済だと世帯年収はいくら以上が適正？』の回答をします。

　家族構成によって、違ってきます。教育費があまりかからない世帯とかかる世帯ではかなりの差が生じます。

　世帯年収７００万円と８００万円で比較してみます。
①世帯年収７００万円ですと、手取り額は約７５％になりますので、約５２５万円となります。
　住宅ローン１２万円×１２か月＝１４４万円
　住居費と教育費を除く２人以上の世帯の支出平均
　　　　　　　　　　　　　　　　約３３０万円（総務省　家計調査２０２２）
　車は持たないことを条件にしても、固定資産税や修繕積立金を準備する必要がありますので　　　　　年間約４０万円（固定資産税はエリアによっても違いあり）
　５２５万円ー１４４万円ー３３０万円ー４０万円＝１１万円
火災保険や地震保険等を準備すると、教育費にまわせる費用に余裕はなさそうです。

②世帯年収８００万円とすると、手取り額約６００万円
　上記を参考にすると
　６００万円ー１４４万円ー３３０万円－４０万円＝８６万円
火災保険や地震保険を年払い等を検討して教育費にまわせる費用は多少準備できそうです。

　２つの例から考えますと年収９００万円は欲しいところです。

　あとは、収入を増やすか、支出を減らす工夫が必要のようです。年収の多い世帯でも、支出が多い場合もあります。

　一度家計の見直しをしてみると実態が見えてくるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ホルモン焼きさんこんにちは

不動産FP橋本です。

　『駅から徒歩10分の物件は遠いですか？』の回答をします。

　まず、ホルモン焼きさんは、現在駅から徒歩１０分以内にお住まいですか、それともバス便や徒歩１５分くらいの場所にお住まいですか？物件を探されている方は、現在のお住いを基準に考えておられる傾向があります。駅近を探されている方には、そもそもエリアによっては賃料が高めのイメージになるのではないでしょうか。考え方次第かと思いますが。

　２０２２年９月１日に不動産広告、駅からの距離分数表示などに改正がありました。
　不動産公正取引協議会連合会
https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/20220601_kiyaku-kaisei_leaflet.pdf

　徒歩１分＝８０mは変わっておりません。問題は、どこからどこまでの距離かということです。

　分譲物件の場合、従来は駅から一番近い住戸からの所要時間のみで良かったのですが、最も遠い住戸からの所要時間も表示することになりました。マンションやアパートについては、物件の起点を建物の入り口と明文化されました。

　各種施設までの距離や電車等の所要時間表示も変更されています。駅からの距離ではなく、物件から最寄り駅等までの所要時間を明示するように変わっております。

　ですので、以前表記から比べると、物件を探している人目線に近くなっております。そこで、ホルモン焼きさんの現在のお住いが関係してくわけです。現在のお住いより近くなれば、駅から１０分は近いと感じるでしょうし、遠くなれば１０分でも遠いという印象に思えるのではないでしょうか。

　一戸建ては最寄り駅から徒歩１０分以内は近い印象ですし、アパートでも駅から徒歩１０分以内を意識して探されている方は多い印象です。

　よろしくお願いいたします。

古川橋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『相続した建物が未登記と発覚、相続した際必要な手続き等の流れをおしえてください。』の回答をします。

　相続が発生し、税理士に相談すると、物件によって対応が変わるようです。登記をしておいた方が好ましいようです。未登記だと他人に対して、「この未登記建物は自分が所有者です」といえないデメリットがあります。しかし、解体して建て替えを検討する場合は、未登記なので、滅失登記は不要です。建物をどうしたいかによるようです。

　建物を利用するのなら、
未登記物件を相続しましたら、相続した相続人が申請人となって「表題登記」と「所有権保存登記」の２つの登記手続きを実施します。建物も含めて売却の場合は、この手順を踏まないと売却ができません。

　建物の面積や構造等の記載のある図面や資料をお持ちであれば、相続人本人が管轄の法務局で表題登記をすれば、登記費用は不要です。図面等の資料もなく構造も分からない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。構造が複雑だった場合は報酬額が変わるようです。

　所有権保存登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の０．４％がかかります。相続人本人が、管轄の法務局で登記をすれば登録免許税のみで登記できますが、こちらは、司法書士に依頼することが多いでしょう。そうしますと、司法書士に支払う費用も発生します。

　構造にもよるでしょうが、１０万円～２０万円程度は見積もっていた方がよいでしょう。建物敷地面積が広い場合は、もっとかかるケースもあるようです。

　不動産登記法で建物完成後１ヶ月以内に表題登記を行うことと定められており、これを過ぎた場合には、１０万円以下の過料となるとされております。

　それでも、以前は借入をしないで現金で建物を建設した場合、未登記の物件もたまにあったようです。管轄の市区町村は登記されていなくても、エリアごとに担当者がおり、外から概算で計算の上、固定資産税を徴収している関係で所有者本人もよく理解していない場合もあり、相続で発覚するケースもあるようです。

　２０２４年４月１日から相続登記に改正があります。「相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしなければならないこと」と義務化されます。今まで義務化されていなかったことの方が問題かと思いますが。

　よろしくお願いいたします。

安住さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『名寄帳はだれがどのように取得できますか？』に回答します。

　名寄帳は個人が不動産を所有している市区町村で取得できます。取得可能な人は、固定資産税納税義務者・納税義務者が亡くなっている場合はその相続人・利害関係人・代理人です。

　所有者本人であれば運転免許証等の本人確認書類、相続人であれば、相続人であることを証明する戸籍謄本、利害関係人とは借地人や借家人ですが、この場合は賃貸借契約書など、本人や相続人の代理人の場合は、委任状が必要のようです。

　名寄帳には同一の市区町村の不動産がまとめられているので、特定の人が持っている不動産を一覧で確認できますので、相続財産の中でも不動産の全容を明らかにするのに利用します。

　毎年土地、建物の所有者に送られてくる「固定資産税、土地計画税納税通知書」には、課税される土地や建物の記載はありますが、非課税資産（山林、私道、公衆用道路など）は記載されず、名寄帳のみに記載されております。

　資産に関する情報がすべて記載されておりますので、誰でも取得できるわけではなく、特定の人しか取得できなくなっているわけです。

　注意点
①市区町村をまたげないので、不動産をお住いの市区
　町村以外にお持ちの場合は、所有するそれぞれの市
　区町村に出向く必要があるようです。

②法人名義で所有している不動産は個人の名寄帳には
　記載されません。

③1月1日現在の所有者が記載されておりますので、２
　月に取得したり、売却したりした不動産は、名寄帳
　には反映されないようです。

　ですので、宅建士、行政書士、司法書士等の代理人は所有者本人や相続人から委任状をいただければ取得可能のようです。

　参考にしてください。
　

豆板醤さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『レインズの成約登録のタイミングについて』の回答をします。

　　一般媒介契約については、レインズに掲載することも任意ですので、成約登録も任意となります。もともと、レインズは、会員になっている業者間のみ閲覧できるシステムです。

　レインズの利用規程には、
「会員は登録物件の成約があった場合は、速やかにレインズに登録しなければならない」としか記載がありません。

　ガイドラインを確認すると具体的に
物件成約登録を売買、賃貸契約締結と記載されています。ガイドラインは、当機構の諸規定等の変更によって改定することがあるとも記載されています。

　ですので、不動産の売買契約では、住宅ローンの審査が通らず白紙撤回されることも多くありました。それで以前は、売買契約はされているにもかかわらず。レインズ上に物件がそのまま掲載される状態になっているので、業者間では真偽についての疑問がありました。引き渡しが終わって成約登録も多くありました。

　今では、事前審査が通っているなど、審査に問題がある場合は、成約までは持ち込めない等の一定のルールを会社で決めているようです。いつの間にか、契約締結すれば、成約登録をするように、業者が変わった印象です。契約締結とはありますが、何日以内等の記載はないようです。

　いつの時期に変わったのかガイドラインに作成日付けが記載されておりませんので、定かではありませんが、今では途中経過を掲載することで状況を分かりやすくするように変わったからでしょう。「書面申込あり」等

　物件の状況が分かりやすいのは、業者がお客様にお話しできることも多くなったので、その物件を検討されている方には状況把握がしやすくなったのではないでしょうか。

　参考になるとよいのですが。

売却書類さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建て、マンション等の住宅を売却する時の必要書類』の回答をします。

　戸建て、マンションでは、多少書類の違いはあるようです。もし、親から相続された物件ですと、まとめてある書類一式を媒介契約をする場合にご持参いただけるとありがたいです。一見するとあまり大切でないと思われる書類に大事なものが潜んでいる場合があります。

　必要書類
①登記済権利証
②登記識別情報
③本人確認用身分証明書（運転免許証、マイナンバー
　カード、健康保険証等）
④間取り図
⑤建築確認済証、検査済証（一戸建ての場合）
⑥地積測量図、境界確認書（土地や一戸建ての場合）
⑦固定資産税納税、都市計画税納税通知書
⑧掘削通行権（土地や一戸建ての敷地の前面道路が私
　道の場合、私道所有者と取り交わした書類）
⑨購入時の売買契約書
⑩ローン残高証明書（いくら残金が残っているかの確
　認）
⑪耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
⑫地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評
　価書

⑬管理規約、使用細則
⑭購入時のパンフレット
⑮建設設計図書、工事記録書

⑯固定資産税評価証明書（引渡し時までに司法書士に
　登録免許税を計算するために使用します。購入検討
　者から希望されると取得する場合もあります）
⑰住民票又は戸籍附表（あまり引っ越しをされていな
　ければ、住民票だけで良いかもしれません。法務局
　の登記事項証明書の住所と現在の住所が違ていると
　住所変更をしないと引き渡しができません。）
⑱実印と印鑑証明書（売主の場合は実印は使用しない
　場合もありますが念のためと、印鑑証明書は発行か　
　ら３ヶ月以内しか使用できませんので、仲介業者か
　らの指示に従ってください）
⑲預金通帳（残金を振り込んでいただく際に使用しま
　す。購入者が法人の場合早めに要求される場合もあります）

注意点
　①の登記済権利証は所有者移転登記等の内容が記載された薄い用紙の冊子で法務局の登記済の朱印が押印されています。

　②の登記識別情報は、平成１７年の登記法の改正により採用されました。登記済権利証に代わって登場しました。②の場合はオンライン申請が可能ですが、①はオンライン申請はできません。

　ここで注意いただきたいのは、相続により一部②も発行されているのですが、一部は①に残っている場合があります。

　例えば、平成１５年に親子で持ち分を持って不動産を取得した場合、①の２人分の持ち分が入った登記済権利証が１冊のみ発行されます。

　その後、親が亡くなり親の持ち分を平成１９年に相続したとします。その相続分は②の登記識別情報で発行されます。そうしますと、①の登記済権利証の中に子である本人の持ち分がそのまま残っている状態です。ここでこの物件を売却する場合は、①と②が必要であることになります。

　法務局にある登記事項証明書を取得すれば、司法書士であれば記載内容ですぐに分かります。
　
　⑨の購入時の売買契約書は、売却時には使用しません。ただし、売却益があったり、３０００万円控除を利用しようとしたりすると、確定申告が必要です、その場合、取得費を証明するために必要です。慌てて探さなくいいために、意識してほしい意味で確認しておくと安心です。

　⑬⑭⑮はマンションで必要のようです。

　⑯～⑲は引き渡し近くに必要のようです。

これ以外に「重要事項にかかわる調査報告書」がマンションの契約の際必要ですが、仲介業者が管理会社から入手する場合が多いようです。

　⑧は単なるぺら紙１枚ですが、私道の持ち分の所有者からいただいた書類で、取り交わしていれば持っている可能性があります。

　不動産では、契約時の重要事項説明書では添付書類が多くあります。お手元にあれば、ご持参いただければ、再度取得しなおさなくていい場合があります。

　すべての書類が発行されているわけではありません。建物が竣工された時期によって、発行されている書類が異なります。

参考になるとよいのですが。

世界地図さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『沢山の種類の地図、ゼンリン、住宅、、』の回答をします。

　地図に関しては、算入されている会社が多くあるからでしょう。目的にあわせて作成されている印象です。

　不動産会社とかかわりのある地図として、ゼンリン地図があります。
①住宅地図　A4判
②住宅地図　B4判
③ブルーマップ
④電子住宅地図デジタウン

　①のA4判は②の縮小したもので、昔は価格もやすかったようですが、今では同じ価格のものが多いようです。
　不動産会社では、持ち歩くことを想定していないので、②のB4判を使用している会社が多いようです。持ち運ぶ機会が多い職種の場合は、コンパクトなのでA４判が重宝されるかもしれませんね。

　③のブルーマップとは、俗にいう地番が入った地図です。皆さんが住んでいる住所には、住居表示と地番があり、両方が同じ場合もありますが、異なる場合もあります。住居表示とは、郵便物が届く住所とお考え下さい。それに変えて、地番とは、法務局の地図に記載されている住所です。お客様が来店されて、地番をご存じない場合は、ブルーマップで調べています。

　④電子住宅地図デジタウンを利用したことがありますが、印刷する時がとても便利です。住宅地図ですと、ページがまたがることがあり、両方のページをコピーする場合にずれることがありますが、デジタウンは目標物を真ん中に持ってくればよいので印刷がスムーズです。また、駅から物件までの距離を測るのも便利です。

　それぞれ地図にも特色がありますので、目的にあわせて使用できるといいですね。

　よろしくお願いいたします。

寝屋川さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『特約で１．２年だけ短期で賃貸で貸すことは可能ですか？』の回答をします。

　短い期間のみアパートの1室や戸建てをお貸しすることは、可能です。ただし、特約を入れたとしても、入居者に居住権が発生しますので、「定期借家契約」や「一時使用の目的の賃貸借契約」を利用することをお勧めいたします。

　
その中でも「定期借家契約」に関しては、１年未満の契約の場合は、通知をしなくても期間満了で解約になります。１年以上の契約になりますと期間満了の１年前から６ヶ月前までに再契約できるか期間内で契約が終了するのかを入居者に通知する必要があります。支払いも問題なく、もう少し賃貸を継続できそうな場合は、再契約可能とすることを選択できる契約です。この契約の場合は、強制力は強いようです。

　その点「通常の契約の特約を入れるタイプ」や「一時使用目的の賃貸借契約」の契約の場合は、必ず退去していただけるかは契約者によって対応が分かれるところです。強制力で言いますと「定期借家契約」より劣ります。

　自宅を建て替えのために一時的に利用していただく際は、「一時使用目的の賃貸借契約」を利用しておりました。この場合は、建物の請負契約書の写しを提出いただくことで、建て替えのための一時使用であると判断しておりました。

　「定期借家契約」では、入居期間によって、賃料が変わってきます。期間が短いほど賃料を下げた案内になるかもしれません。

　募集したからといって、すぐに申し込みが入るかは不明です。募集される前には期間や賃料等をお近くの不動産会社へご相談の上、そのエリアの特徴も参考にしていただきご検討いただければと思います。

　よろしくお願いいたします。

アズカバンの囚人さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸の排水溝の臭い、貸主負担で修繕してもらいたい』の回答をします。

　室内に悪臭が充満するのは、気になりますね。

　手順が大切です。管理会社の立場からお答えしますと、専門業者に確認していただき、修繕が必要があれば貸主に承諾いただき、修繕を実施していただくという流れになります。

　まず管理会社へキッチンの悪臭がする旨伝え、確認してもらってください。

　排水管はどこかで詰まって流れが止まっている場合もあります。水廻りの修繕業者を手配し対応していただくことになろうかと思います。

　もし、管理会社が何も対応してくれない場合は、他の方法を検討しなければなりませんが、キッチンの排水に関しては、水漏れを含めパッキン等、修繕が必要になる設備の代表です。

　まずは管理会社へ連絡してみて下さい。

　よろしくお願いいたします。

ひこうき雲さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『６０００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　フルローンを選択して購入することは、あまりお勧めできません。世帯年収が１,５００万円もあるのに何故フルローン利用なのかという見方をされ、審査の厳しさと金利が高めに設定されることになるからです。

　６,０００万円を３５年借り入れ期間とし、フルローンと１割の自己資金を入れた場合の比較をしてみます。

　金額が大きいので借入期間中はすべて固定金利を使用します。９月の固定金利比較表を参考に試算しました。

①自己資金　　６００万円　　借入金５,４００万円
全期間固定金利　１．４４５％
月々　１６３,８８８円　返済総額６８,８３３,２１８円

②自己資金　　　　０円　　　借入金６,０００万円
月々　１８８,００２円　返済総額７８,９６０,８５４円

　上記を比較していただくと、借入金が６００万円の違いに対し返済総額１０００万円弱、多めに支払うことになります。

　つまり、フルローンは金融機関に審査していただく際にも厳しい審査になってしまいます。仮に審査に問題がなくても、その差は金利に跳ね返ってしまいます。０．２％の差といたしましたが、金融機関の判断になりますのでもっと差が開くかもしれません。以前は、自己資金が２割あると、金利にかなりの優遇がありました。

　もう１つの参考としては、フルローンを３５年返済期間で固定金利と変動金利で３,０００万円ずつ借入した場合です。
①自己資金　　０円　借入金３,０００万円
　固定金利　１．６４５％　
　月々９４,００１円　返済総額３９,４８０,４２７円

②自己資金　　０円　借入金３,０００万円
　変動金利　０．５７％
　月々７８,８０７円　返済総額３３,０９９,０３５円

この場合の②はあくまで変動金利なので、半年ごとの見直しがあり、金利上昇局面では月々の返済額の１．２５倍までの制限がありますが、利息部分にしか返済金が充当できず、元金が減っていかない可能性もあります。
　ですので、繰上返済を少しずつ検討するか、金利の変動がみられない場合も、少しずつ資金をストックしておいて上昇の気配前にまとめて支払い、返済期間を短くする等の努力が必要のようです。②を早めに返済することを検討しましょう。

　住宅ローンは３５年と長い期間支払い続けるものです。借り入れする年齢も関係するかもしれませんが、フルローンが組めるから購入する視点でなく、住宅ローンとどう取り組んでいけばよいか検討してみて下さい。

　参考に、借入期間４０年ですと、もっと金利差が出ると思います。
フラット５０の金利
３６年～５０年　２．０５０％～２．５２０％
フルローンの場合の審査はかなり厳しいと思いますし、金利も高くなる可能性があります。取り扱い金融機関も限られますので、フラット５０で実施しました。

ちなみに審査に問題がなかった場合
金利２．５２０％で試算します。

自己資金　　０円　借入金６,０００万円
固定金利２．５２０％　借入期間４０年
月々１９８,５２９円　返済総額９５,２９４,２２８円

　おすすめできないことを数字で確認ください。

　よろしくお願いいたします。

ハワイアンガールさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『スーモにあってレインズにない物件の特徴とは？』の回答をします。

　本来、レインズは不動産会社など特定の業者にしか公開されていないのに対して、スーモは業者はもちろん賃貸や売買物件を検討する一般の方向けに公開しておりますので、一般の方向けを意識した見せ方になっているようです。

　まず賃貸物件に関して
①レインズに掲載されている物件は、貸主若しくは貸主と直接連絡が取れる業者になります。管理会社だけでなく、管理を依頼していない貸主と客付けしたことによって契約や更新契約などを実施している会社も含まれます。一社だけでない場合もあります。あくまで業者向けの内容を中心に記載されております。

②スーモに掲載されている物件は、管理会社はもとより仲介専門の不動産会社が多いので、一般のお客様が内見希望するとご案内いただけますが、業者が問い合わせをすると先物（さきもの）といって対応できない場合も多いようです。あくまで一般のお客様を対象としておりますので、間取りや室内写真はもとより、空室状況・見学・その他問い合わせにチェックを入れてメールを入れやすくしたり、通話無料で内見予約ができたりしやすい設定になっております。一般のお客様には管理会社と仲介業者の区別がつきずらい点があります。

売買物件に関して
①レインズでも募集図面上では、取引態様として売主か媒介の区別しか記載されておりませんが、詳細ページを確認すると、売主・専任・専属・一般と記載されております。売主が掲載することは多いようですが、専任や専属契約の場合、契約期間内は一社のみ掲載しているようです。一般媒介の場合は、複数の業者が一斉に掲載しておりますので、分かりやすいのが特徴です。早く対応した業者に決まるシステムです。

②スーモに関しては、掲載している業者も限られ、大手やチェーン店が多いようです。全国展開している業界一位のリクルートが運営しているサイトになりますので、スーモの条件に併せた不動産会社との契約になります。賃貸と売買物件では、月の使用料が別枠なので費用対効果で判断する不動産会社が多いようです。

　ただし、掲載内容としては、購入されるお客様が必要とされる情報を多く含んでおります。シミュレーションを希望し、その項目をクリックすれば参考情報が掲載されています。資料請求を希望すると、その周辺のほかの物件も併せて資料請求できるような設定になっております。

　スーモはあくまで一般の方対象のサイトなので、一般のお客様が欲しい情報を比較的重視しているように感じます。

　参考になるといいのですが。

出来ればやすくして欲しいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で借りている部屋に備え付けられてた蛍光灯が切れたがこれは借主が変えるべきなんですか？』の回答をします。

　本来、消耗品に分類されますので、借主負担となります。

　もともと設備としてある照明器具は備品扱いとなり、スイッチを入れても作動しない等あれば貸主負担として対応することになっておりますが、蛍光灯や電池に関しては消耗品として扱いますので、借主負担とされております。

　契約時に、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」という書類をお渡しし、説明しております。その書面に「当該契約における賃借人の負担内容について」の項目で、電球、蛍光灯、呼び鈴の電池の取替等として記載しております。

　以前は契約をして、室内ブレーカーをあげれば、電気はついておりましたが、今では大もとで管理されておりますので、電気会社と契約をしなければ利用できない状態に変化しております。ですので、入居された状態が利用できていたのかも分からない可能性もございます。

　管理会社によっては、契約後１週間以内等であれば貸主負担と日数を決めているかもしれませんので、確認されても良いのではないでしょうか。

　築年数が浅い物件でしたらLED照明器具を使用しておりますので、寿命が来たら本体ごと取替という話しもありますので、この場合は貸主負担となり、状況によって違ってくるようです。

　よろしくお願いいたします。