Q.解体済の建物の登記記録が残っている土地の購入について

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

バンテリンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『解体済の建物の登記が残っているとちの購入について』回答します。

　建物滅失登記は、所有者の義務です。過料が課される場合があります。
そのまま購入して、金融機関から借り入れをする場合、引き渡し時に抵当権設定登記ができず、融資が受けられないことがあります。

　まず、宅建士が入ってその土地を仲介する場合、事前に土地や建物の全部事項証明書を取得して調べます。その段階で、建物の登記が残っていれば、滅失登記を案内するはずです。

　建物の滅失登記は、所有者か土地家屋調査士が行います。
①所通者本人が行う場合は、法務局のホームページから申請用紙をダウンロードします。建物の全部事項証明書に記載のある1階の延べ床面積、２階の延べ床面積等を記入します。解体業者の印鑑証明書１通欲しいところですが、ない場合は解体業者の法人番号を記載すれば良いので、書き終えましたら、法務局へ申請書を提出します。この場合、申請は無料です。

②土地家屋調査士に依頼する場合は、所有者の委任状が必要になります。委任状を記載し、手続きをしてもらいます。この場合は、費用５万円～１０万円を土地家屋調査士に支払います。

　建物の滅失登記をしないで契約後引き渡した場合は、仲介業者の責任にもなり兼ねません。
引渡しまでに対応ができない場合は、購入を見合わせることになろうかと思います。慎重に取引したいところです。

　よろしくお願い致します。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

バンテリンさん、こんにちは。

建物の滅失登記がなされていない更地の購入についてお答えします。

まずは、滅失登記されていないことが、事前にわかって良かったですね。
本来であれば、建物を壊した1か月以内に建物の所有者が、建物の滅失登記をしなければならないルールがあるのですが、申請を忘れていたのでしょう。

存在しない建物の登記が残っていると、新たに建物を建てたとしても、建物を登記することができません。
借入で建物を新築するような場合、新築した建物に登記ができなければ、融資先は、抵当権を設定できないので融資を実行できません。
その結果、建主は、建設会社に建物代金の支払いができず、ずっと建物の引渡しを受けられないという事態に陥ってしまいます。

そのような事態にならないために、まずは、建物の所有者の方から速やかに滅失登記の申請をしてもらう必要があります。
しかし、建物の所有者の方がすでに亡くなっていたり、行方不明で所在が分からないような場合は、現在の土地所有者が法務局に申出書という書類を提出して、登記官の職権で滅失登記をすることもできます。

建物の所有者の方が協力的であればいいのですが、非協力的だったりすると、とても気苦労の多い大変な作業となりまし、費用も掛かってしまいます。

土地を購入してから動くのではリスクもありますので、仲介業者や司法書士などの専門家に相談しながら、滅失登記が速やかにできるのか、よく調べてもらってから、その更地の購入の決断をされた方がいいと思います。