Q.住宅ローンの借り換えで失敗しないようにするには？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

EITAさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの借り換えで失敗しないようにするには？』を回答します。

　まず、借り換えを検討する条件として現在の住宅ローンと比較して
①ローン残債が１，０００万円以上ある。
②返済期間が10年以上ある。
③１％以上の金利が低いローンに借り換えできる。

　この条件にある人はメリットが出やすい環境にあると言えるようです。

　注意すべきポイントは
①金融機関を変更するため、現在の抵当権抹消手続きの費用が発生します。

②新しい金融機関との金銭消費貸借契約書を締結することになりますので、印紙代、手数料、保証料が発生します。また新たな抵当権設定登記が必要になりますので、登録免許税や司法書士手数料が発生します。

③特に注意したいのが、団体信用生命保険の加入です。借り入れをしたころは健康面での心配はないようですが、年齢とともにどこかしら不具合が出るようです。団体信用保険に加入ができなければ、借入の承認がされません。
　又、最近では、８大疾病保証等のオプションを付けている方も多いようです。そのオプションがつけられるのかも考えどころです。

　固定金利から変動金利への変更する場合は、元金部分の減り方は早いようですが、いつ金利が上昇するかの不安との戦いは付きまといます。繰り上げ返済も視野に入れておられるようであれば状況を見ながら早めの対応で良いのですが、お子さんの年齢が上がってくると教育費も多くかかります。

　十分に検討されることをお勧めいたします。

よろしくお願い致します。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

EITAさん、はじめまして。

住宅ローンの借り換えについてお答えします。

手間と費用をかけて住宅ローンを借り換える訳ですから、きちんと目に見えるメリットがなければ、借り換えする意味がありません。
プロの視点から、どのようなケースの場合に借り換えがメリットになるのかお答えします。

①返済が15年以上残っており、金利差が0.7％以上ある場合。
借り換えするには、抵当権設定費用、保証料、印紙代、金融機関の手数料などの新たに経費がかかります。
その経費を上乗せして借り変えてたとしても、同じ返済期間で返済額が減らなければメリットが出たとは言えません。
そのようなメリットが出てくるには、金利差が0.7％以上あり、返済が15年以上残っていることが目安といわれます。
【例】残高2,000万円、金利1.5％、残り返済期間15年
　　　　→月々返済額　123,900円
　　　借り換え金額2,050万円（諸費用50万円）、金利0.8％、返済期間15年
　　　　→月々返済額　120,897円
　　　　　　
②借り換えることによって新たな付加価値が付く場合。
具体的には、団体信用生命保険などの保障がより充実する場合などです。
今は、数年前の住宅ローンにはなかった、三大疾病保障特約が付いた団体信用生命保険もあります。そのような保障を新たに付保したい場合には借り換えする必要があります。
ただし、健康状態によっては新たに保険に加入できない場合もあります。
事前に審査してもらい、保険に加入できることが確定して借り換えを進めてください。

何はともあれ、借り換えの一番のメリットは、毎月の返済の負担を減らすことです。
今後の金利の動向などにも注視しながら、ご自身にメリットが出るかどうかを確認し、慎重に借り換えの検討をなさってください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
住宅ローンの借り換え時にはさまざまな費用がかかります。金利が安いネット銀行などで借り換える際は、融資事務手数料：2.2％が発生します。ローン金利：約1％の金利差では、結果的に借り換えメリットがないケースもあります。諸費用を払ってまでローン借り換えした方が得なのかという点について、事前に必ず確認しておきましょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。