観光地さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『すぐ買うわけではないが展示場やモデルルームなどに行ってもいいのか？』の回答をします。

すぐに住宅購入をされなくても、展示場等に行かれることに問題はありません。
展示場では、施工会社が力を入れているコンセプトが見えてきます。例えば、二世帯住宅、賃貸併用住宅等。流行や傾向等、参考になることも多いと思いますし、ご自分で気になる部分について質問されたらよろしいのではないでしょうか。

ただし、家族で見学されると、購入意欲が高いと判断されるかもしれませんので、
今購入を考えてないことを貫くご自分の意志の強さを試されるかもしれません。

よろしくお願い致します。

ラムネさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建ての売却査定時に査定費用はだいたいどのくらいかかりますか？広さによって変わるもの？』の回答します。

まだ具体的に売却を考えていない場合は、無料を選択されれば問題ありません。
有料とは、不動産鑑定士を入れて行う場合なので、売却価格を確定しなければいけない理由がある際、利用されれば良いのではないでしょうか。

土地の査定は、条件によってかなり変わってきます。道路付けや角地、広さも2区画以上に分けられるか等、査定をお願いする不動産会社にその条件に合う顧客がいるか等も関係します。

依頼した不動産会社によって、査定価格は違ってきますので、２社以上をお願いすると違いが分かりやすいのかもしれません。

査定価格は高いが、実際は中々売れないからと買取価格を下げられる場合も考えられますので、その土地の価値について確認しておくことが重要と考えます。

参考になると良いのですが。

脱毛が趣味さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションなどの管理費や共用費は一般にはどのような名目でいくらくらい使われているのでしょうか？』に回答いたします。

通常の賃貸では、
共用部の照明の交換費、電気代、水道代、定期清掃代、植栽の手入れが一般です。

他に金額が嵩む項目として

エレベータ設備がある物件の場合は、メンテナンス費用は高額となります。

また、ネットとテレビの接続環境を充実するため、テレビ視聴範囲の拡充とWI-FI無料接続可能とするための維持費となります。

費用の内訳は、契約を結んでいる業者とのやり取りなので、詳細は不明です。
但し、月に１万円かかっているとの話ですと、高額設備が絡んでいるように感じますので、一度共益費の内訳を確認されても良いのではないでしょうか。

マンション募集要項で設備が充実している物件は、賃貸物件をお探しの方には魅力をもっていただけていると思います。

敷金・礼金に絡んでこない月々の支払のみの費用なので、オーナーも物件を探している方に魅力をもっていただけるように日々趣向を凝らしております。

よろしくお願い致します。

プレミアさんこんにちは

不動産FP 橋本です。

『住宅ローン減税プラス投資型減税は可能でしょうか？』に回答いたします。

住宅ローン減税については、２０２２年１月よりかなり変更されております。

２０２１年１２月３１日まではシンプルでした。
①自己居住用の家屋の新築取引又は増改築
②取得後６か月以内の入居
③所定の条件を満たす借入金または債務
④控除を受ける年の合計所得金額が３,０００万円以下
⑤原則として控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
⑥居住した年及びその前２年間とその後の３年間（通算６年間）居住用の財産３,０００万円の特別控除等の特例を受けていないこと
この条件に、床面積５０㎡以上で、床面積の２分の１以上が自己居住用とされ借入限度額４,０００万円の年末残高に対して１％を最大１０年間でした。

ところが、２０２２年１月より環境に配慮した住宅に手厚い控除が受けられるように変わりました。

対象となる上限額が住宅の性能によって、取得した年によって段階的に決められております。

中古住宅を業者が買い取ってリフォームし売り出す買取再販住宅は、新築と条件を同じとしたところが利点でしょうか。

㋐認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は、令和５年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額５,０００万円まで、令和７年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額４,５００万円まで

㋑ZEH水準省エネ住宅は、令和５年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額４,５００万円まで、令和７年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額３,５００万円まで

㋒省エネ基準適合住宅は、令和５年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額４,０００万円まで、令和７年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額３,０００万円まで

㋓その他の住宅は、令和５年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額３,０００万円まで、令和７年１２月３１日までの入居の場合は借入限度額２,０００万円まで

㋐～㋓の年末残高の控除率０．７％を控除期間１３年間ですが、㋓の令和６年１月１日から令和７年の１２月３１日までは控除期間が１０年間となっております。

中古住宅に関しては、㋐～㋒までは、借入限度額３,０００万円で㋓は借入限度額２,０００万円で控除率０.７％控除期間１０年で年末残高に対して控除されます。


ご質問の投資型減税につきましは、国土交通省の投資型減税　新築によるを参照しますと投資減税は令和７年１２月までとはなっておりましたが

㋐～㋒の性能の良い住宅に関して、標準的な性能強化費用相当額（上限６５０万円）の１０％相当額をその年の所得税額から控除できるようです。

参考になると良いのですが。

マヨネーズさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『宅建業法を学ぶ際オススメのテキストを教えてください』の回答をいたします。

日建学院のテキストと民法のカセット（私の受験時）を繰り返し学習しました。

実は、通信教育のテキストを購入して勉強を始めておりましたが、私の場合は不動産の知識が全くなかったので、目を通しても何が重要なのかも分からず、頭に入ってきませんでした。無料の講習会にも参加していました。

宅建の受験をする話は公言しておりましたので、親戚の知人から昔の日建学院のテキストと民法のカセットを借りて勉強しました。

日建学院のテキストが良いと思ったのは、重要なことを中心に絞った内容になっており、大切な項目は形を変えて何度もでてくるので、頭に入ってきました。
他にも建築関係中心の講座であれば、要点がうまくまとまっているのではないでしょうか。

ぎりぎりの得点でしたが、１回で合格することができました。

参考になると良いのですが。

好奇心が止まらないさんこんにちは！

不動産FP橋本です。

『不動産屋さんのお仕事に興味があります』に回答いたします。

一口に不動産屋と言いましても、大手から街の不動産屋までいろいろです。
大手の場合は、分業制になっていますので、賃貸・売買・管理は別々に対応されている場合が多いのではないでしょうか。賃貸業務に就いていても、売買へ移動されたりする場合はあるかもしれませんが。

街の不動産屋に勤めるようになり、賃貸・売買・管理・経理・クレーム・契約書の作成まで全て関わった仕事は一人でこなさなくてはならず、知らないことが多すぎて、少しずつ覚えていった印象です。お客様に回答するため必要に迫られて、資格を取ったように思います。

接客が好きだったこともあり、質問を受けて分からなければ、時間をいただいて調べたり、市役所、建築指導事務所で確認したり、司法書士や土地家屋調査士に確認
したりしました。

賃貸の場合は、長い付き合いになる方も多いので、気持ちよく住んでいただきたい
思いとオーナーの立場も考え、板挟みになることも多くありました。

好奇心旺盛な方には、楽しい仕事だと思います。
私は、いつも楽しんで仕事をしておりました。

よろしくお願い致します。

火が怖いさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『火災報知器って何に使うの？役目は？』に回答いたします

住宅火災では、逃げ遅れて犠牲となる人が多かったため、平成18年６月１日施行され、東京都では全国に先駆け平成１６年１０月１日から火災予防条例により、住宅用火災警報器の設置が義務化されました。

新築では平成１８年６月１日施行とし、既築に関しては各市町村条例により原則として平成２０年５月３１日遅くとも平成２３年５月３１日までを期限として設置日を定められました。

各市町村によって設置場所の指定は異なる所もあるようですが、寝室、階段で一部の市町村では台所への設置義務化されております。所轄の消防署に確認ください。
東京都は台所も設置義務化されているようです。

消防法および各市町村団体の定める火災予防条例等によりすべての住宅に火災警報器の設置及びその維持が義務化されており、賃貸用に関しては、管理者や入居者などを含めたすべての関係者に義務とありますが、実際は管理者が設置しているケースがほとんどです。

設置から１０年以上経過しているアパートも多くあり、電池式のリチウム電池の寿命が１０年と言われており、入居者から電池切れの連絡を多くいただいている現状です。そのため電池購入や本体購入している管理会社も多いのではないでしょうか。

プップッと機械的な音が発せられ最初は何の音か不明だったのですが、電池切れのサインだったと判明した次第です。

入居者が電池を切ってしまっていると作動しませんので、確認することも大切です。

よろしくお願い致します。

動きにくいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『物件選びについて、ご年配の「住む場合の配慮は必要？』について回答します。

７０代は微妙な年齢で、まだ現役で仕事をされている方もいらっしゃるので、判断が難しいところです。２階でも階段の上がり下がりは関係ない仰る方もいらっしゃいます。

ファミリーでお探しの場合は、ファミリータイプになりますので、生活時間はあまり違わないので問題にはなりませんが、一人暮らしが問題です。

学生が多いアパートですと、生活時間の違いが顕著に表れます。
テストが終わり、ホットして友達を呼んで遅くまで大声で騒いでしまいますと、７０代の方でなくとも、仕事をされている方であれば眠れないなどのクレームになります。

ゴミ置き場や共用部の汚れは気になる方が多いように感じます。

テレビ接続とWI‐FI利用については、詳しく説明していただくと安心されるようです。

よろしくお願い致します。

カフェさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『プロの宅建士さん視点で内見事に確認しておいた方がいいポイントをおしえてください』について回答いたします。

設備ですと、給湯器の追い焚き機能、温水便座付きか、エアコンの製造年、コンセントの豊富さ、テレビやインターネットの利用環境、宅配ボックスの大きめのサイズ収納可能か等でしょうか。

全体的にみるべきポイントとしては、エントランス周り、メールボックス付近でチラシが放置されたままになっていないか。
ゴミ置き場はゴミ等であふれたり、回収されていないゴミが置きっぱなしになっていたりしないか。
駐輪場が整頓して並べられているか。共用廊下に私物がいつも置いていないか等。

何気ないようですが、一人の入居者が軽い気持ちで共用廊下に私物を置いたのを見逃してしまい、いつまでもそのままの状態になっていると、他の入居者も影響を受けてしまい、いつの間にか収集がつかない事にもなり兼ねません。

共用部分がきれいに保たれていると、入居者も良い意味できれいに保とうという意識が備わるように思います。

よろしくお願い致します。

どーでもいいわさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『道路と市道？私道？道路に種類が「あるんですか？』に回答いたします。

見た目には道路に見えても、道路でないところがあります。
本来は、幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上敷地が接していないと家は建てられません。


公道は、公の道路で、私道は個人（複数人いる場合あります）が所有する道路になります。
建築基準法上の道路について説明します。

先ず、４２条１項１号は、公道と言われ、国道、都道府県道、市町村道がこれに当たります。
４２条１項２号は、俗に開発道路と言われ、広い土地だったところの一部に家が建てられるように道路を作ります。建築指導事務所へ開発図面等の申請等をします。
大体は公道へなりますが、行き止まり等で公道にできず、私道のままの状態になりますと、道路の掘削をする場合、道路の所有者へ承諾が必要になります。

４２条１項３号は、既存道路と呼ばれ、建築基準法ができる前から道路だったところで私道になります。建築指導事務所に行って確認しても、資料はないと言われてしまいます。

４２条１項４号は、計画道路と呼ばれ、都市開発法等によって２年以内に事業の執行が予定されている道路で、公道となります。

４２条１項５号は、位置指定道路と呼ばれ、政令で定める基準に適合した私道で土地の所有者が申請します。

４２条２項道路　建築基準法施行の際、現に建物が建ち並んでいた道路で、４m未満の道ですが特定行政庁がみとめております。ただし、現在の家を建て替えする際は、中心から２mのところまで敷地をセットバックするか反対側が用水路等でセットバックできない場合は、自分側を４ｍまでセットバックしなくてはなりません。
一部公道、一部私道扱いが多いようです。

４３条２項２号は、以前は但し書き道路と言われ、接道要件を満たさない土地に対し、特例を定めたもので、基準に適合し安全が確保できれば建築できるという特例です。

他にも、特例はいくつかあるようです。
道路は難しいものなので、購入される場合は、違いを確認してみて下さい。

メリックさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『サンズイ辺のつく地名は地盤が良くないと聞きますがほんとうですか』に回答いたします。

東日本大震災後に注目されたようです。
地名と地形条件が必ずしも一致しないと言われておりますが、大学教授の相関関係を示した中で留保条件が無視され、漢字一覧のみ独り歩きしたようです。中には、地名を改めようとする自治体も出ているようです。そもそも地名の由来はわかっていないことも多いようです。

国土交通省が運営する「ハザードマップポータル」で地名を入れて地図をタップし、洪水、土砂災害、高潮、津波、道路災害情報、地形分類をタップすると、地図上に種別に表示されたり説明分があり参考になりそうです。

２０２０年８月より国土交通省は、不動産の売買や賃貸でハザードマップの説明義務化を施行し、重要事項説明時に資料を添付して説明しているのが実態です。
自治体で発行しているハザードマップを利用しております。
ハザードマップも注視しておりますと、微妙に更新されていることが分かります。

地名と関連する部分もあるかもしれませんが、ハザードマップを参考にしていただきたいところです。

よろしくお願い致します。

ソーソーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『両親の土地を貰うと相続税がかかって損をする？』について回答いたします。

方法は2つ考えられます。

１つは、お父様（両親のうち、相続人をお父様と仮定します）が相続し、持ち家を持っていなければ、土地建物の相続税×８０％減額を利用する方法です。ただし、お父様が持ち家がある場合は、利用できません。

２つ目は、３，０００万円特別控除を利用して売却する方法です。
おじい様の建物付き土地の場合で、昭和５６年５月３１日以前の旧耐震の建物で、
おじい様がひとり暮らしで、おじい様が亡くなられて３年以内（３年の年の１２月３１日まで）で、他の誰にも賃貸していない、１億円以内で、お父様が解体又は耐震改修して売却すれば３，０００万円の特別控除が利用可能です。

令和５年１２月３１日までは、売主が実施しなければ利用できませんでしたが、
令和６年１月１日以降で、契約書に記載があれば買主が解体又は耐震改修しても利用できるようになるようです。令和９年１２月３１日まで適用されるようです。

今までは、売主が実施しなくては利用できなかったのですが、買主が実施しても利用できるとなると、期間が間に合えば利用したいところです。

よろしくお願い致します。

マグちゃんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『磁石のつく浴室収納について』回答いたします。

見た目には区別がつきにくいのですが、下地に鉄が入っているかホーロー製以外はマグネットは利用できないようです。

浴室も一面のみマグネットが使用できる壁にしているところもあるようです。冷蔵庫も同じようでもマグネットが使える素材の面もあるようです。

今では、賃貸用でも簡単に使用できる便利グッズが出回っておりますので、「浴室壁にマグネットを付けたい　賃貸」と検索して使用したいサイズに合わせた商品を選択されると手頃の商品が購入できるのではないでしょうか。

よろしくお願い致します。

ねピネぴさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『特段損耗は無いのにフローリング全面張替え費用を請求された時の対処法を教えてください』の回答をいたします

先ず、特別損耗がないのであれば、全面張替の理由を確認してください。張替理由が入居者にある場合は、故意過失がどのようにあった
かを説明し、入居者に了承いただくことが必要と考えます。

相談機関としましては、
東京都であれば、
東京都住宅政策本部
　賃貸住宅に関する相談　不動産取引の事例相談
　０３－５３２０－４９５８

消費者ホットライン
　１８８（いやや）ナビダイヤル通話料が発生します

公益社団法人　全国賃貸住宅経営者協会連合会
　安心ちんたいコールセンター
　０１２０－３７－５５８４
　
全国の宅建協会の不動産無料相談所
　宅地建物取引業協会の前にお住いの都道府県名を入れて検索いただくと電話番号が表示されると存じます。

他にも連絡できる機関はあるかとは存じますが、相談してみると別の機関を紹介いただけるかもしれません。

参考になると良いのですが。

かぼちゃさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『退去の立ち合いは必ずおこなわなければならないのか？しない場合のデメリットを教えてください』について回答いたします。

以前勤務していた会社では、入居者の退去日が定休日に重なる場合が何度かありました。その場合立ち合いはしないで、何かあれば電話かメールで連絡するとお伝えし、カギのみ返却いただきました。

最近では、メールアドレスをいただくことも多いので、何かあれば写真を添付して確認いただいております。

先ず入居する際、気になる箇所があれば、入居確認書（会社によって呼び方は異なります）に指摘事項を記入して提出いただきます。その書面と照合し、記入されていなければ、入居中の故意、過失に当たりますので、ご連絡させていただきました。

入居確認書にびっしり記入されている方もいらっしゃれば、何も書かない方もいらっしゃいます。

今までも、そう問題にはなっておりませんが、指摘してもピンとこない方もたまにいらっしゃいます。

管理会社も、原状回復の範囲はわきまえておりますので、あまり無理なことは言ってこないかと存じます。それでも、ご心配なようであれば、やはり立ち合っていただいたほうが安心ではないでしょうか。

よろしくお願い致します。

モンブランさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産売却で火災保険を買主に引き継ぐことはできますか？』についての回答

損害保険会社の1社へ電話で確認しました。
他人への引継ぎはできないようです。
解約していただくようになるようです。
相続人であれば、指示される書類を用意すればできるようです。
契約書の条文を確認いただければ記載されている事と存じます。
損害保険会社も契約された時期によって条文（特約は個人による）も、
微妙に異なっているようですので、確認してみるとよろしいのではないでしょうか。

参考になればよいのですが。

ソファさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『タワマンと高層マンションの違いは何？』の回答をします。

　明確な違いはないようですが、一般的には３１ｍ以上の建物を「高層マンション」、６０ｍを超える建物を「超高層マンション（別名タワマンという）」と呼ぶようです。

　東京タワーができるまでは、建物の高さは最大３１ｍと制限されていたようです。以前の東京駅付近の建物がその高さだったことも頷けます。

　消防車のはしご車が届く高さが３１ｍと言われておりますので、一つの基準になりそうです。

　また、建築基準法２０条によりますと、６０ｍを超える建物には構造耐力について異なる基準を設けていることも一つの基準になりそうです。

　高さを競う建物が次々に建設されるので、分かりやすいグループ名称を付けて区別しているように思います。あくまで私見ですが。

よろしくお願い致します。

茨城の女さん

不動産FP橋本です。

『田舎と違った東京の家の形の不思議』について回答いたします。

普通の一軒家のことでよろしいのでしょうか。

一戸建ての場合の３階建ては、敷地が高額で都心ですと容積率が良いので、たとえば、第一種住居地域で容積率２００％（自治体によって容積率は異なる）だとしますと、３０坪の土地に６０坪の家が建設できるわけです。十分３階建てが可能になります。リビングが広くとれ、趣味の部屋や居室部分も確保でき、眺望も2階建てより良いようです。また、新築を建てた際、2階建てまでは固定資産税が3年間半額のところ、3階建ては5年間半額のようです。まして長期優良認定住宅にした場合は、7年間半額になるようです。建築費は2階建てより、割高になりそうですが。

また、片方が広く傾斜している屋根のことを仰っているのでしょうか。片流れ屋根と言い、シンプルでスタイリッシュなデザインが人気のようです。狭小地や平屋などの住空間を確保するためや、デッドスペースの小屋裏を収納や趣味の部屋に有効利用する人も多いようです。ただし、壁面からの雨漏りがしやすい点と雨どいが壊れやすくなる点、メンテナンス費用がかかるようです。風水ではあまりよくないとされているようですが、自営業や会社経営者に向いているそうです。

よろしくお願い致します。

いんかんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸契約時に銀行印は必ず必要ですか？』の回答をします。

　賃貸借契約書への捺印は、シャチハタ以外の印鑑であれば問題ありません。

　保証会社との契約書も特に問題ありません。ただし、保証会社からの引き落とし口座の登録時に銀行印を求められる場合があるようです。

　今ではネットで金融機関の登録を行う方も増えたようです。そうしますと、届出印の登録をしないケースが増えていることでしょう。通帳もなく、銀行印の届け出も不要です。キャッシュカードやログインパスワード・取引パスワードを使用することになっているようです。

　この変化に対応するように、保証会社も引き落とし口座登録を２つの方法で登録していただくように案内しています。（保証会社によっては異なる場合もあるかもしれませんので、要確認ください）

　一つは今まで通り「口座振替依頼書」に必要事項を記入いただき、銀行印を押印いただく方法です。

　もう一つは本人のスマホ（Web）から入力いただき、登録する方法です。QRコードから登録できるように便利になっているようです。一部保証商品及び法人口座は利用できない場合もあるようです。

　ですので、契約に行かれる前にWeb登録が可能か、銀行印を登録していない場合の対処法を、不動産会社の担当者と話をしておくとよいのではないでしょうか。

　事前に確認しておけば対処法についての回答をいただけることと思います。契約日の当日に初めて不動産会社の担当者へ話すと、保証会社からスムーズに回答をいただけない場合もあり、後日対応しなくてはいけなくなり、かえって大変なことになってしまいます。

　参考になるとよいのですが。

ばーこさん

不動産FP橋本です。

『賃貸物件探し中です。設備で、宅配ボックス付きの場合のサイズについて』の回答をいたします。

もともと宅配ボックスがついている物件はありましたが、総戸数が比較的多い物件だったように思います。

コロナ禍になり、人との接触を避ける傾向になり宅配ボックス付きの物件が人気になった背景があるようです。それまでは、サイズに関しては、一般的なものが多かったようですが、現在は、サイズも豊富です。

メリットとしては、対面せずに商品を受け取れるので、荷物の受け取り時間を気にかけなくて良いことでしょうか。

3年前くらいに新築された6部屋のアパートで確認しましたが、メールボックスと一体型でメールボックスの下段に宅配ボックスが設置されている関係で、奥行きがあまりとれていないようでした。

普通、総戸数の3割は必要と言われておりますが、一人暮らし用6部屋の場合、4個の宅配ボックスが設置されており、横幅360ｍｍ×高さ400ｍｍ×奥行き317ｍｍが2個と横幅360ｍｍ×高さ600ｍｍ×奥行き317ｍｍが2個、つまり低いサイズが2個、少し高めが2個設置されておりました。（すべて内寸）

また異なる物件で、おそらく同じオーナーのアパートだと思われますが、4部屋と6部屋のアパートが隣通しで建設されていた物件も確認しましたが、ともに3段タイプが1個ずつ設置されておりました。

3段の中に1か所少し高めのサイズがあり、横幅411ｍｍ×高さ246ｍｍ×奥行き572ｍｍが2個と、横幅411ｍｍ×高さ524ｍｍ×奥行き572ｍｍが1個の組み合わせでした。（すべて内寸）

つまり、宅配ボックスと言っても、サイズは豊富なので、気に入った物件がありましたら、業者にその物件に設置されている宅配ボックスの大きさを詳しく確認されるか、内見された際、メジャーを持参してご自分で確認されるかをお勧めいたします。実際測らないと、見た目にはわからないということです。

よろしくお願い致します。

税金高いさん

不動産FP橋本です。

『相続登記をする際司法書士に依頼せずに個人でした場合に掛かる税金について』に回答いたします。

費用として、
相続登記の登録免許税（収入印紙を申請書に貼付にて納付）は、
不動産の固定資産税評価額×０．４％です。あとは、住民票や戸籍謄本等の取得費用です。

固定資産税評価証明書は、相続物件の市区町村で発行いただけます。
その際、名寄帳は必ず取得してください。土地・建物に私道部分をお持ちの場合、名寄帳に私道部分が記載されております。
つまり、土地・建物・私道（所有していれば）の固定資産税評価証明書を取得ください。

管轄の法務局へ相談に行かれると、必要書類や手続きを親切に案内いただけます。

大変なのは、被相続人が転勤等多い方の場合です。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本を取得するのですが、すべてつながっていて空白がない状態にできるかどうかが問題です。

相続登記が令和６年４月１日より義務化されます。過去のすべての相続にも適用されますので、先延ばしにしないで相続が発生しましたら、必ず相続登記を実施してください。

よろしくお願い致します。

551さん

　不動産FP橋本です。

『ワンルールで同居禁止物件で同棲はバレますか？又その際のペナルティについて教えてください』について回答いたします。

先ず、ペナルティーはありません。
ただ、本人が申し出しなくても、近隣の入居者から通報される場合があります。そうしますと、契約の際、一人入居用の物件である内容を重要事項説明書と契約書で説明しておりますので、管理会社としましても、入居者へ確認をいたします。

本人が認めた場合は、契約に則っていただくよう案内させていただきます。
今までに、この原因で退去された方もいらっしゃいます。

管理会社も注目しておりますので、その入居者を意識した管理になってしまいます。

それでしたら、物件を解約して、契約条件に合った部屋を契約したほうが、気持ち
よく生活できるのではないでしょうか。

よろしくお願い致します。

ガラスさん

不動産FP橋本です。

『10年住んだ物件の家賃交渉をするタイミングを教えてください。』について回答いたします。

更新すると連絡をされる時がよろしいのではないでしょうか。

２０２０年４月１日から民法が改正され、更新の場合、連帯保証人にも極度額を入れた契約書に署名・捺印をいただくことになっております。
そうしますと、更新しますと連絡をされる場合に家賃交渉を併せてしておきませんと、契約書条文の記載内容と異なってしまいます。

以前家賃交渉をされる方が、同じアパートのネットの募集要項から同じタイプの部屋の賃料が下がっているので、賃料を下げてもらえないかと来店されたことがありました。その要望をオーナーに確認して借主へ回答することになります。

長く住んでいただいておりますので、更新の案内をする場合、オーナーや管理会社から更新内容を変更している場合もあります。状況によりますので、内容が変わらず更新の案内がきているのでしたら、連絡してみてはいかがでしょうか。

よろしくお願い致します。

滞納処分が怖いさん

不動産FP橋本です。

『家賃を滞納したら、強制的に追い出されますか？』について回答いたします。

通常の賃貸借契約書を締結していれば、入居者にも居住権（賃借権）があります。
人間ですから、うっかり支払い忘れてしまうこともあります。

契約書の条文を確認してほしいのですが、一般の契約書（異なる条文もあります）には、契約の解除として「相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず履行されないとき」や「支払いを2か月怠ったとき」と明記されていることが多いのではないでしょうか。

じゃあ、2か月怠ったから退去してもらえるかと言われると、そうではありません。
管理会社として、支払いがない場合、電話や書面で督促いたします。督促したにもかかわらず、何の反応もないまま１～2か月連絡が取れないことが続いた場合、義務の履行がされなかったことになります。早くて３～4か月はかかります。

うっかり支払い忘れた場合、管理会社は入居者に連絡を入れますので、そこで支払っていただければ、意思疎通ができていることになりますので、何の問題もありません。

管理会社と入居者の信頼関係が続いていれば、問題はないように思いますが。

よろしくお願い致します。

バンビさん

不動産FP橋本です。

相続アドバイザーと相続診断士の違いとは？について回答いたします。

相続アドバイザーについては、私が所属しております、NPO法人　相続アドバイザー協議会について説明します。

養成講座として18講座を受講すれば認定会員になれます。現在の受講料165,000円です。試験はありません。

認定員であれば受験資格がある上級アドバイザー制度があり、2年に1回試験を実施しております。受講料20,000円で法律編、税務編それぞれ3時間ずつ受け、試験料15,000円（両方申し込むと30,000円）で四肢択一40問の第一次試験に合格すると第二次試験としてレポートを提出します。一次試験に合格すれば二次試験は文字数の制限内で提出すれば、左程問題はなさそうです。

その後、NPO法人　相続アドバイザー協議会のホームページに氏名、認定会員期を公表することになっております。ちなみに、昨年私は上級アドバイザーになりました。

年会費が1年で12,000円かかります。

もう一つの組織、一般社団法人　相続診断協会が実施している民間資格が、相続診断士です。こちらも2種類あリ、相続診断士と上級相続診断士があるようです。

相続診断士の受験は、個人の場合はインターネットで申込をしますが、会社単位で申込む団体受験があるようです。初回受験料は38,500円（税込）基本テキスト、WEB講義動画（約5時間）受験料、資格認定料を含むようです。試験は60分で60問70点以上が合格のようです。

上級相続診断士は、受験料88,000円（税込）テキスト2冊、WEB講義動画（約１0時間）、受験料を含んでいるそうです。試験は90分で60問70点以上で合格のようです。

上級相続診断士は、登録後に当協会ホームページで個人ページを掲載できるようです。

上級相続診断士は合格後、別途登録代として11,000円（税込）と月会費1,018円（税込）がかかるようです。

難易度は、ホームページを参考にするとそう難しくないようです。名刺の肩書としては相続診断士を多く目にします。相続診断士は2022年で43,079人で、相続アドバイザー協議会の認定員はホームページに明記されている人数としては501人でした。

もう1か所、銀行業務検定協会が主催する相続アドバイザー2級、3級試験もあるようです。3級が2014年3月から、2級が2017年3月から開始されたようですが、詳細は不明でした。

弁護士、税理士、宅建士、司法書士、銀行員、測量関係、FPの方が受講されていた印象です。仕事を進めると相続に関係する職種のようです。

実務に関しては、士業との連携が不可欠となります。

比較してみると違いがあるものですね。
参考になれば良いのですが。

テレビさん

不動産FP橋本です。

『浴室乾燥機の電気代について教えてください』について回答いたします。

洗濯量によって変わってくることと思います。
1回の一人の洗濯量が少ない方で1ｋｇ、普通の方で1.5ｋｇ、多い方で2ｋｇと言われております。

1回の浴室乾燥機で乾燥時間が普通の方で6時間と言われておりますが、洗濯量が多いと浴室の中へ干す間隔が取れず、密着していますと6時間でも全ての洗濯物を乾かすことできない状態になってしまいます。

浴室乾燥機は、バスタブの上に洗濯バー掛けが2か所並列で設置されております。
注文で間隔をもっと開けられるとよいのですが、ユニットタイプは、オーダーが難しいのではないでしょうか。

洗濯物を干す間隔をあけたり、サーキュレーターを併用することで乾燥時間を短縮できそうです。

電気代には、一般に基本料金（ない電力会社もあるようですが）、第一段階、第二段階、第三段階と燃料費調整と再生可能エネルギー発電促進賦課金が含まれております。

2020年の調査で一人暮らしで月額平均6,000円弱、全世帯平均で9,000円弱となっておりますが、相次ぐ電力会社の値上げで3割値上げはザラと言われております。

このように高騰する電力で給湯器を節電タイプを選んだとしてどのくらいの効果があるのか予想できないところです。

参考になるとよいのですが。

主人と呼びたいさん

不動産FP橋本です。

『マスター、逆マスター？不動産用語か建築用語ですか？』について「回答いたします。

マスターキーは、分譲マンションにはありません。
賃貸アパート、マンション、ホテルなど1本の鍵で各部屋を開錠することができる鍵の名称です。オートロックがあるマンションでも、同じ鍵で開錠できます。管理会社やオーナーが持つ鍵のことです。

マスターキーに対して、逆マスターキーは、入居者が持つ鍵と理解ください。
一つの鍵でエントランスのオートロック開錠と入居中の部屋の玄関扉を開錠することが可能です。勿論、同じアパートで他の入居者の部屋は開錠できません。


ちなみに、退去の際、預けた鍵の本数があっていてもその中にスペアーキーが混ざっている場合は、元キーと鍵番号が違うので、見分けは簡単につきます。

鍵の紛失には、ご注意ください。退去の際、鍵代の支払いをすることになります。

よろしくお願い致します。

安くしたいよさん

不動産FP橋本です。

『賃貸手数料が高すぎる！安くならないの？なんでこんなに高い？』について回答いたいます。

賃貸の場合の仲介手数料は、借主とオーナーの両方から受け取る場合も
家賃の１か月＋消費税が上限とされております。借主とオーナーの両方から０.５か月分ずつでも、借主の承諾があれば借主から１か月分受け取っても構わないことになっております。

仲介業者でも、借主から仲介手数料を家賃の0.5か月分＋消費税としている会社も増えております。

仲介手数料無料は、中々難しいように思います。仲介が中心の業者は、借主を案内しても手数料がもらえないことになりますので。

物件を検討される場合は、募集図面に仲介手数料についても記載されておりますので、確認して業者を決めてはいかがでしょうか。

よろしくお願い致します。

マラソンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『スーモなど物件情報サイト等で事故物件の見分け方を教えてください！』の回答をします。

　基本的には、事故物件ですと、募集図面に「告知事項あり」と記載することになっています。

　賃貸物件については、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を令和3年に策定しております。

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001465684.pdf

　自然死、日常生活の中での不慮の死は告げなくてもよい。共用部分において事案発生から概ね３年が経過した後は原則告げなくて良いと明記されております。

　人によって感じ方はさまざまですので、告知事項がなく、ご心配であれば以下について確認してみて下さい。

１．募集している不動産会社に内見の際、口頭で事故物件かどうか確認する。

２．似たような物件で近隣相場を比較し、あまり相違がないかを確認する。

３．賃料が通常価格より安いのに仕様がいい場合は、理由を確認する。

４．部分的なリフォームで不自然と感じる場合は確認する。

５．定期借家契約で契約期間内の賃料が通常より安るなている場合は確認する。

　ネットで物件住所や物件名を入れると、何かしら情報で出る場合もあるようですし、事故物件を掲載しているサイトもあるようです。

　物件探しの際のご自身の許容範囲がどこまでかを見極め、募集図面を隅々まで確認し、業者にも確認し、それでも気になる方は相場よりあまりに安い物件を選ばないことでしょうか。

　参考になれば良いのですが。

レンジさん

不動産FP橋本です。

『賃貸は戸建住宅と違い経済の影響をあまり受けないのは何故ですか？』について回答いたします。

影響は受けにくいと思われるかもしれませんが、住宅購入の物件価格、金利の安さ、政府の購入への優遇措置が充実している時は、ファミリータイプは空室が増える傾向にあります。ワンルームは左程影響は受けないかもしれません。

会社勤めをしていた時、ファミリータイプの申込が続く際は、物件購入を先送りにしている家庭が多いのかと思っておりました。

現在は、賃貸物件も設備が充実していないと中々申込が入らない状態です。空室の物件数が多いので、オーナーにも協力してもらい、如何に入居者に快適に過ごしていただける物件にできるかが、カギのようです。

よろしくお願い致します。