メロンパンナさん
購入
不動産FP橋本です。

住宅用家屋証明書は、新築購入、中古物件購入する場合に、
司法書士に所有権保存登記や所有権移転登記をしていただく際、
使用する書類です。購入物件のある市区町村で発行してくれます。

司法書士へは手数料と登録免許税を費用としてお支払いします。

その際、登録免許税を軽減できます。

新築物件より中古物件のほうが軽減率が高いようです。

新築物件の家屋の保存登記の登録免許税は
４/1000ですが、１.５/1000 または１/1000に軽減されます。
建物の住宅性能によって軽減率が変わります。

中古物件の所有権移転登記の登録免許税は
２０/1000ですが、３/1000又は１/1000に軽減されます。
やはり、建物の住宅性能によって軽減率が変わります。

この方法で、２０２１年に契約者に取得して
いただきましたら、１０万円以上軽減されました。
大きな違いですね。

よろしくお願いいたします。

ケチャップさん
こんにちは！

不動産FP橋本です。

私が扱った物件でお話しすると、
中古物件は公簿取引が多いように思います。
もちろん法務局に地積測量図があることが前提です。

公簿取引とは、物件を売却する際、新たに測量をしないで
法務局に保存されている図面を利用する取引を言います。
ですから、購入面積は変わりません。

物件の契約書の条文に「購入者に引き渡しまでに
境界を明示する」とありますので、地積測量図があっても
実際、現地で境界標を確認することが必要です。

中には、かなり深い部分に境界標が埋まっている場合があります。
私が買主側についた取引の場合、隣人がコンクリートで固めて境界標が
明示できないところが1か所あり、測量士の方が引き渡しまでに隣の方に
立ち会っていただき新たな境界標をつけられたことがありました。

実測取引の場合、契約の際はまだ実測をしていない場合もありますが、
確認している場合が多いようです。
隣地の境界確認書が必要だからです。
実測取引の場合は、境界確認書をいただけるので、現地で境界を明示する必要は
ありません。

また、契約書上は誤差が出た場合は平米単価×平米数で精算することを明記しております。多少の誤差の範囲なら金額にそう違いはありませんが、大きな誤差があれば借り入れをされる場合に支障が出る可能性があります。

よろしくお願いいたします。

洋食とささん

不動産FP橋本と申します。

個人から購入されるということは、中古の戸建て、マンション等についてでよろしいでしょうか。

不動産会社で物件募集の案内をご覧になったことがありましたら、たまに物件価格に消費税の記載がある場合がございます。これは売主さんが法人ということになります。個人の方から買い取ってリフォームをして販売される場合や単に所有者が法人の場合もこれに当たります。

土地には消費税という概念はありませんが、建物には新築から経年劣化して評価が下がっていくというイメージです。

ご質問の個人の場合は、消費税は発生いたしません。

ただし、消費税があるから高いのかというと、メリットもあります。
住まい給付金という制度は、消費税が５％から８％にあがった際、還元する目的で始められた制度です。１０％に上がった際は、年収要件も緩和されました。制度自体は2022年12月31日までの引き渡しに対応するものです。木造の場合は2021年までは新築後20年以内の物件が対象でしたが、2022年1月から昭和57年1月1日以降の建物に変更されました。個人の場合は、消費税を支払っていないのですまい給付金も出ないということになります。

余談な話をしてしまいました。

ミンミンさん
こんにちは！
不動産FP橋本です。

工事の必要性としては、土台や外壁の大きな亀裂があれば考えてみなければと思うレベルではないでしょうか。建物の傾きも懸念されるところでしょう。

１９８１年５月３１日以前の建物は、建築基準法上の「旧耐震基準」と分類されます。日本は地震国であり、１９７８年に起こった宮城県沖地震を踏まえ震度６強、７程度の地震でも倒壊しない水準を求め１９８１年６月１日以後の建物の耐震基準を以前のものと区別して俗に「新耐震基準」と呼んでいます。

ご相談内容の建物は旧耐震の建物に該当することと存じます。

耐震補強工事として①外壁を撤去し外側からおこなう耐震補強工事②筋交い金物で筋交いの上下と両端を接合金物で固定する工事③外壁は撤去しないで外側から行う耐震補強工事④内壁を撤去し内側から行う耐震補強工事などがあるようです。

①が外壁を撤去して行うので、土台や木部の劣化等確認できるので最も確実な耐震補強のようですが、費用は高めになるようです。となりと隣接している建物ですとこの方法は難しいようなので、依頼される場合は何パターンか見積もりをとって、工事内容を確認の上適した方法を選択されることをお勧めします。

壁の一部に筋交いを入れただけで耐震が担保されるのかの問題もありますので、
費用だけでなく耐震工事内容はしっかり確認すようにしてください。

すべてではありませんが自治体によって補助金を交付している所もあります。

私の住んでいる自治体では補助金を交付しています。予算の関係で申請は４月１日から１月中旬までとなっております。

１９８１年５月３１日以前に建てられたもので、現に居住の用に供している木造の住宅、共同住宅及び併用住宅で、これまでにこの制度に基づく耐震診断の補助金を受けていないものが補助金対象住宅で、補助金対象者は補助金住宅を所有する個人（共有する場合も含む）で法人は対象外となります。

補助金を出すにも条件があります。
耐震診断は自治体指定の機関で実施すれば費用（消費税除く）費用の２/3に相当する額で１０万円を上限として補助します。

耐震改修費用（消費税除く）の１/3に相当する額で、１００万円を上限とするそうです。自治体に確認した所、工事費用も上がってきているので補助金も増額しているそうです。

固定資産税も工事の完了した年の翌年から１年分１/2に減額されるようです。

自治体によって実施されてない場合もありますので、リフォーム工事の計画のある方は、事前にチェックされてはいかがでしょうか。

私の場合は、建て替えができない構造で、工事の進捗状況を毎日みていました。内壁を撤去していたので④の方法なら十分耐震補強できる状態だったのに実施しなかったことが悔やまれます。

参考になればよいのですが。

マグカップさん
こんにちは！
初めてまして、不動産FP橋本です。

ペットに関して、契約書上の文言で、「ペット禁止」とだけうたっている場合は、
解釈が分かれることと存じます。

本来、ペット禁止としている目的は、近隣入居者とのトラブルを避けたいという意思の表れです。共用廊下で異臭がする、鳴き声がうるさいという現状がありますと、他の入居者から貸主や管理会社にクレームが入ります。その際、契約書上の文言に禁止とだけの記載であれば、それを理由にペットを飼うのをやめとほしいといえる状況になります。

私が以前勤務していた会社の契約書には、条文中に、本物件の使用にあたり、貸主の書面による承諾を得ることなく、次の各号に掲げる行為をおこなってはならないの第一項に「観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物以外の犬、猫その他の小動物等のペットの飼育」と記載しております。

この場合は、ご質問のメダカやハムスターは飼うことは可能だと思われますが、
飼うことによって近隣入居者から問題が指摘されるようなクレームが来た場合は、
貸主や管理会社は客観的な立場で判断せざるを得ません。

何事も限度があり、ハムスターでも1匹、２匹程度なら大きな問題にはならないと思いますが、かなりの集団になると思わぬトラブルに発展するおそれが出てくと思われます。

貸主様には、ペットすべてに対してアレルギーをお持ちの方もいらっしゃれば、多少であれば問題ないと思っておられる方もいらっしゃいます。

賃貸物件をお探しの場合、もし飼いたいペットがある場合は事前に相談されることをお勧めいたします。

参考ししてください。

栗きんとんさん
こんにちは！
不動産FP橋本です。よろしくお願いいたします。

２００４年までは、土地や建物を購入すると登記済証（俗に権利証）が発行されておりました。一度紛失してしまうと再発行はできませんので、大事にしてくださいと良く言われたものです。登記識別情報も再発行はできません。

登記済証とは、登記が完了した際に登記所から買主等の登記名義人に交付する書面で土地の内容、私道があればその内容、建物の内容が記載されており、共有で購入した場合は、共有者の内容もすべて１冊の中に記載されております。もちろん現在でも所有権移転登記等で使用いたします。

登記識別情報というのは、２００５年に施行された新不動産登記法により、オンライン申請に対応するために従来の登記済証に代わるものとして、不動産所有者などに発行される英数字１２桁の組み合わせでできた書類です。

共有で所有する場合、例外を除いて一般的には共有者別々に土地の内容で各１枚、私道があれば各１枚、建物で各１枚発行されます。

特徴をご説明しましたので、問題点も見えてきたかと存じます。つまり、登記済証の場合、共有者の一人が亡くなった場合、「当事者の意志にもとづいてするものではないため」相続登記に登記済証は不要です。新しく登記する人には登記済証を使用しないで登記識別情報が発行されます。

そのため、共有者のもうひとりと新しい相続登記をした人（同じ人が相続する場合あり）が土地を売却したいと思って、所有権移転登記をする際、登記識別情報と登記済証が必要になるわけです。とても大事な書類に変わりありません。

オンライン化は東京都内でも、平成１７年１２月から平成２０年２月まで順次進められたようです。

登記済証は、住所や名前を手書きで記入していたため、読みずらさがあったようです。

余談ですが、
法務局のホームページに住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンラインで申請したい方）
更新日、２０２１年１０月５日とありました。

条件として、マイナンバーカードとICカードリーダライタが必要との条件だったので、本年１月に自分で実施しました。以前勤務した会社ではネットで全部事項証明書等取得しておりましたのでの書類は見慣れてお
りました。電話で質問しなが無事に完了できました。
便利になったものです。

参考になりましたでしょうか？

ブルーチーズさん
はじめまして、
不動産FP橋本です。

ご質問のように実際に歩いたりはしておりません。
グーグルマップで物件の住所を入れ最寄りの駅名から
徒歩を選択して分数を図る方法もその一つです。
また、物件検索サイト（私が以前利用していたサイトにはありました）に物件登録する際、物件住所を入れ最寄り駅名を入れ検索すると分数が表示されます。その2方法に乖離がなければ採用していました。

タイミングよく2022年9月1日施行で
不動産の広告に記載する表示の変更がありましたので、ご紹介します。
https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/20220601_kiyaku-kaisei_leaflet.pdf
変更事項の抜粋になります。
特に１項に記載の「強化する規定」の中に記載がございますが、以前は最寄り駅から物件まで〇分と表示しておりました。
今回の改正で最も近い棟の出入り口と最も遠い物件の出入り口から駅まで〇分と表現が変更になりました。（以前は最も近い物件のみの表示でした）
物件の出入り口も以前は敷地の1番近いところでよかったのようですが。


通勤時間表記も「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し平常時の所要時間をその旨を明示し併記できる」
ように変更されました。

Ⅱ項の「緩和する規定」で
ライフライン等の表示をする際、以前はどこどこまで××ｍと表示しておりましたが、〇分も並記できるようになりました。

変更点を理解して物件資料を見直すと楽しくなりますね。

参考にしてください。

モスモスさん
こんにちは！
不動産FP橋本です。

ご質問は、建物請負契約書に貼付する印紙のことですね。
国税で国税庁の資料を下記に添付いたします。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0020003-096.pdf
平成26年４月１日から令和６年３月３１日まで軽減措置が講じられております。
土地や新築の建物等を購入する際の優遇と同じです。

工務店等によって対応は異なる事と存じます。また、リフォームの規模によっても異なる事と存じます。

私が２年前にリフォームを実施した際について説明いたします。
工事内容にもよるかと存じますが、基本は手付金１割、着工金３割、中間金４割、最終残金約２割と４回支払いました。印紙代ですが、諸経費の名目で工事費用の中に入っておりました。

その際、屋根の吹き替え工事が独立した請負契約書になっておりましたので、業者さんに確認しました。その請負契約書に「印紙税申告納付につき〇〇税務署承認済」との説明がなされ、お支払いは致しませんでした。

業者さんの話では、分けた理由として、リフォーム工事では仮住まいを選択される規模の場合に本体工事特に内部が完了したタイミングでご自宅に戻ってきたい旨の話があるそうです。

契約を外工事とまとめて１本で進めた場合、内部が終わり次第でお引越しされることになり、お引渡し前から設備や器具をご使用になります。

本来はお引渡しを受けるその日から保証がスタートするので、外工事が終わりお引渡しをする時にはご使用いただいた際に傷等がすでに付いているかと思います。そういったトラブルを避ける事を目的に綺麗に分けられるかを判断されているようです。

私が納めなかった印紙については、通常ご注文が多い金額帯については、業者が税務署に届出をして毎月の申告により還させていただいく方法をとっているとの事です。

昔は２００円から印紙を張り付けていたようですが、特にリフォームの場合は、工事を進めていく中で、追加工事や柱がシロアリに虫食われているので、柱１本追加工事とかとなり、請負契約時と金額が変わってくる場合があり今の形にに落ち着いたようです。

参考になると良いですが。

夢はるかさん
こんにちは。
はじめまして、不動産FP橋本です。

物件の設備として重要事項説明書や契約書に記載がある目的物であれば本来貸主が修繕義務を負うものとされています。

民法改正前までは、はっきり明記されていなかったため、解釈によってあいまいでトラブルのもとになっておりました。

東京都の相談窓口に寄せられた相談事例等を参考に
「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を冊子にして説明しております。
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-6-jyuutaku.pdf?2022=

上記のガイドラインのなかで
入居中の修繕義務の基本的な考え方（原則）
貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務があります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕は、借主の負担となります。

貸主と借主の合意により、小規模な修繕については賃貸人の修繕義務を免除するとともに、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約は可能とされております。

また、２０２０年４月１日の民法改正に伴い

　改正民法606条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

とはっきり明記されました。

以前私が勤務しておりました会社でも契約書を改正民法に即した契約書に変更いたしました。

条文にも（契約期間中の修繕）
借主は、修繕が必要になったときは、速やかに貸主または管理会社へ通知することも義務付けしました。
通知し修繕が必要にも関わらず、貸主が正当な理由なく修繕を実施しないときは、借主が自ら修繕し費用は貸主負担とする旨明記されております。

また使用できなかった日数分の賃料の減額についても明記されております。（一部滅失等による賃料の減額等）

もう一つの質問ですが、特約につきましても、書いておかなければ認められないことも事実ですが、生活するうえで必要な修繕を排除する特約を書いた場合、賃貸ホットラインなどトラブル相談されたて、無効となる場合があります。

貸主様が修繕を実施することが遅くなればなるほど負担も多くなってしまいます。半導体不足の関係で給湯器の入荷に1～3か月の月数を要している現状です。事前に手配するなど、使用年数が長くなっていればチェックを怠てしまえば、貸主様にも負担をかけてしまいます。

貸主様にもその点を理解していただきたいことろです。
よろしくお願いいたします。

「住宅FP関根」さんです。
https://www.youtube.com/channel/UCR9qsxLvO-K7lL_bqyjO3kw

住宅ローンの金利比較を毎月金利が変わるたびに実施されております。
以前建築にもかかわっておられたのかマンションを購入された際の動画「関根家入居から1年おすすめの設備、設計を紹介」の中に細かい設備の紹介があり注文住宅を購入される方の参考になると思いました。　

「関根家入居から1年おすすめの設備、設計を紹介」
https://www.youtube.com/watch?v=lf_uIR8fktI

クーシュヴェルさん

不動産FP橋本です。

以前は、大家ー店子（たなこ）関係の延長にある家族的な賃貸借関係とそれに付随する家賃収納業務のみを念頭においた管理でした。

現在では、設備管理、住人間のトラブル、退去における原状回復の範囲、敷金の返金等問題は山積しております。
また、定期借家契約、一時使用目的の賃貸借、サブリース契約（家賃保証型）、民法改正による貸主の修繕義務の強化等複雑化しております。

また、現在空家が全国的に増加し、所有者に賃貸経験がないケースが多く、修繕の範囲、契約関係に不慣れで賃貸市場に出ていない物件も多くございます。所有者の不安を解消し、貸せる物件としてのニーズや条件をアドバイスできる専門家が求められております。

そこで２０２０年６月に「賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律」が制定されました。

大きく２点の制度があげられます。
１点は、２００戸以上の賃貸住宅管理業者は、賃貸住宅管理業を営むために国土交通大臣の登録を受けなければならない。２０２１年６月までに施行。

もう１点は、「サブリース事業における業務の適正化を図る制度」として、トラブルを未然に防止するため、サブリース（家賃保証制度）業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入しました。家賃保証の契約条件の誤認が多かったようです。このトラブルが多かったからか、２０２０年１２月から施行しています。

変更点として

①事務所ごとに、賃貸住宅の管理の知識・経験等を有するものを１名以上選任して配置する。その業務に従事する使用人その他の従業者に、その業務であることを証する証明書携帯させ、委託者から請求があった場合は証明書を提示しなければならない。

②管理受託契約締結前の重要事項説明を実施し、書面を交付して説明する。

③管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理、つまり会社内の経費が引き落とされる口座とは一緒にしない。

④業務の実施状況等について管理受託契約の相手方に対して定期的に報告する。

①③はなかった項目なので、新たに作成、変更が必要になります。

②に関して、賃貸借管理業務委任契約書を発行し説明はしておりましたが、重要事項説明書は作成しておりませんでした。営業所または事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付け、委託者事に管理受託契約について契約年月日その他国土交通省令で定める事項を記載し保存しなければならない。これも追加項目です。

営業所または事務所ごとに、標識の掲示義務を定めました。

④に関しては、入居者が退去した場合、貸主に原状回復の範囲、賃貸募集条件の確認、修繕箇所や備品の故障等、貸主の費用負担になる項目の相談、連絡は実施しておりました。年に１回の管理業務の実施状況を委託者へ報告することを義務付けたました。

管理会社によって対応の違いがあったと存じますが、明文化して一定要件を義務付け、規律を守らない事業者には罰則が科せられることになりました。。

決められた項目を実施しない事業者は、ますます淘汰されることでしょう！

私が以前勤務していた会社は、管理物件が２００戸（店舗、事務所は除く）は、なかったので期限までに申請しておらず、実施後の問題点は不明です。

よろしくお願いいたします。

https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/tetsuzuki/kotsu/hokan/syako_tetsuzuki/jidousha_todokede.files/style06.pdf

住所変更は、不要です。あくまで、住民票の住所は、記入していただきますが、生活の根拠となる書類が必要です。直近3ヶ月以内で公共料金の領収書等明らかに、その場所に住んでいて、生活している根拠が示せる書類となります。つまり、使用料が少なく生活しているレベルにないと判断されるものでは対応しかねるとのことです。最終的には、管轄の警察署で判断しますので、
事前に確認されることをお勧めいたします。

私が不動産会社に勤務していた際、借りていただいている駐車場で契約者がお父様でお子さんが車庫証明書を必要とされる場合は、警視庁ホームページ上記参照いただく書類で、保管場所の使用者欄に利用者様（この場合はお子様）の名前を記載いただき、保管場所の契約者は契約者で（この場合はお父様名）で、記載して発行していました。
警察署の方も現地に出向かれて、その場所に車が止められるか、以前その場所で契約されていたかを確認します。自宅と駐車場の距離が２㎞以内かどうかも確認します。

もぎたての果実さん

不動産FP橋本です。

放置している理由は3点あります。

①お金に困っていないので、建物があれば固定資産税を安くできる。
　相続発生までそのままにしておく。

②売りたいが、買い手がつかない又は、物件価格が安く手間をかけて
　わざわざ売却するメリットがない。

③物件を所有している本人の意思確認が取れない。
　つまり、認知症等を発症しており売却前に司法書士との面談が必要ですが、
　受け答えができない。最近は、この理由が多いようです。

①②に関しては、２０１４年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。問題がある空家を「特別空家」とし、行政代行執行による強制執行が可能となりました。（行政が代わりに取り壊し、かかった費用を空家の所有者へ請求することができる制度です）

建物の近くに住んでいない等でも、建物の現状を確認し、倒壊の危険性がないか定期的に確認しておくことが大切ですね。

それだけ空家が全国に増えている証拠ですね。

よろしくお願いいたします。



　

https://www.mlit.go.jp/common/000029198.pdf

国土交通省ホームページ内の都市計画法上記を参照ください。
都市計画法第8条に地域地区についての説明がなされております。

要するに地域地区内の一部に用途地域を設け建物等を制限していると理解してください。

8条第1項に用途地域として、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域の１３の用途制限がされております。

用途地域では、静かな生活を保つ目的のエリアでは、店舗・事務所・工場・倉庫等建設することを厳しく制限しています。

商業地域では、多くの人が利用しやすい環境をを作るため、制限は余りなく危険性や環境悪化をともなったり火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵、処理の量が多い施設としての工場・倉庫類は制限されています。

実際上記の用途地域であっても５項の防火地域又は準防火地域に該当したり、6項の景観法に該当したり、7項の風致地区に該当する場合は、用途地域と合わせて建物の大きさ、色彩、構造等に制限される場合がありますので、他の項目も密接に関連してくる内容と理解していただきたいところです。

メッシさん
こんにちは

はじめまして、不動産FP橋本です。よろしくお願いいたします。
私の勉強仲間のマンション管理組合の理事をしている方に確認しました。
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf
上記は国交省のマンション総合調査統計の結果一覧になっております。P97～P104に報酬についてのまとめがありましたので、時間がありましたら参照下さい。

マンション管理組合の役員の報酬ですが、
国交省のマンション総合調査（上記参照）平成30年によれば、役員の区別がない場合は、平均が3,900円/月という結果が出ています。役員別の場合だと理事長が9,500円/月、理事が3,900円/月などとなっております。

また、誰が決めているのかの質問ですが、
管理規約で報酬の規定がある場合には、総会で区分所有者が決めることになっております。

住人以外の人が報酬金額内容を知ることはできますかの質問ですが、
上記の通り、総会で決定する事項なので区分所有者（組合員）以外はしることはできません。

ということのようです。
よろしくお願いいたします。

ジョンソンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『禁煙賃貸で電子タバコは許される？』の回答をします。

　禁煙の物件であれば、電子タバコは禁止されているとお考え下さい。

　管理していた際用事でアパートに出向いた時に、バルコニーで喫煙している方を見かけると、退去の際要注意と判断します。
　また、キッチンの換気扇のそばで喫煙されている方もいるようですが、扉にすき間があり居室へ広がる場合もあります。

　自分で喫煙する方は臭いに関して鈍感ですが、しない方は敏感です。

　退去の立ち合いをするのですが、喫煙されている部屋に入るとタバコ独特の臭いがします。普通の紙タバコほどではないと思いますが、電子タバコも壁や天井に臭いがしみ込む場合があります。また、壁の上部に変色や筋の模様がみられる場合があります。

　臭いがしみ込むと天井のクロスまでの張替が必要になりますので、原状回復費がかさみます。

　バレないかと心配するなら、室内では絶対に喫煙しないようにしましょう。

よろしくお願い致します。

サモエドさん

　不動産FP橋本です。

私は、「公認　不動産コンサルティングマスター」資格を3年半くらい前に取得しました。いろんな会合で不動産関係の方の名刺を拝見しますと、この資格を持っていらっしゃる方が多く、興味を持ち、資格取得者に確認し、検索しました。

まず、受験資格は、宅地建物取引士、不動産鑑定士、１級建築士取得者で実務経験５年以上とされています。

国家資格にはなっていない、民間資格（準公的資格）と分類されます。

平成５年より実施されている事業で、いろいろ変遷があり平成２５年１月に「公認コンサルティングマスター」という名称に変更され、有効期間が設定されたようです。

この資格ができた当初は、講習を受講すれば取得できたそうです。
今では、難易度も上昇しています。

試験内容は、択一式試験と記述式試験があり、記述式試験では、必須が実務、事業、法律の３科目、選択が金融、税制、法律の中から１科目選択となっておりました。

記述式試験に魅力を感じて受験した次第です。

試験会場には、若い方が多く宅地建物取引士以外の方も多かったような印象でした。

実際、不動産コンサルを行う際、この資格がなくても問題はありません。特にコンサルは経験がものをいう世界だと認識しております。

経験が浅い方は、この資格先行で受注できる可能性もございます（そう甘くはないかもしれません）。また、この資格を持っている方の今後の活躍次第で世間の見方が変わることを希望しております。

よろしくお願いいたします。

わかばさん

こんにちは不動産FP橋本と申します。

私が以前勤務した会社では、一戸建ての場合は、ほとんど定期借家契約にしておりましたので、特にお断りをしたケースはございませんでした。

わかばさんのお住まいになるエリアにもよる事と存じますが、１軒家の場合は、一度住まれると長くお住まいいただけることが多いと思われます。まず、お近くの賃貸業者へ、定期借家契約が可能か確認してみたらいかがでしょうか？

家族での入居になりますので、通学エリアの問題、駐車場がついている場合は駐車場も含むことになりますので、お得感が出ます。
まして、ペット可にするとまだまだ物件数が少ないので、賃料は多少高めで募集できます。

私どもの住むエリアは東京都下になりますので、需要は多く物件数が足りない状態です。

わかばさんは長く住んでほしいと思っていらっしゃるようなので、再契約の可能性が高いわけですから、あまり問題はないかと存じます。

但し、不動産会社の立場からしますと、長くても５年契約にして再契約可能としていただければ再契約手数料が５年経過後に入ってきますので、依頼はしやすいのではないでしょうか。

例えば定期借家契約で、５年契約にしますと４年経過したくらいに再契約ができるか契約を終了するか貸主様の意向を確認し、書面でご案内します。あまり支払いの良くない入居者の場合は、貸主様の都合で再契約できなくなったと案内することも可能になるわけです。

入居者も２年ごとの更新料より、割安になりますので選んでいただきやすくなる事と存じます。

先ずは、連絡してみてはいかがでしょうか。

東京テレポートさん

不動産FP橋本です。

『西武新宿線で一人暮らしにおすすめの家賃相場の安い駅はどこですか？』について回答いたします。

引っ越しの多い季節ですね。
西武新宿線は新宿から本川越までですが、途中小平駅で西武拝島線へ枝別れしております。乗降人員の多いのは、西武新宿駅と高田馬場駅を除くと田無、上石神井、鷺ノ宮駅の順になっております。

考え方は３つです。急行の止まる駅を選ぶか、準急の駅を選ぶか、各駅停車の駅を選ぶかだと思います。高田馬場駅から準急でも急行でも最初に停まるのは鷺ノ宮駅です。約８分かかります。各駅停車の鷺ノ宮のひとつ前の駅である都立家政駅まで各駅停車で１３分かかります。急行でも準急でも２つ目の停車駅は上石神井です。準急だと１２分かかります。各駅停車の電車だと２２分前後かかります。準急は、上石神井駅までです。あとは各駅停車となります。

築年数が３０年近く前であれば、２０～２５平米で駅から１０分以内の場合は、鷺ノ宮駅周辺で賃料５万～６万円くらいです。
都立家政駅周辺で賃料４万～１０万円とこちらは賃料の幅があるようです。
このタイプの問題は独立洗面台がついてないことです。

若い方の人気の２０～２５平米で駅徒歩１０分以内、独立洗面台、オートロック、築１０年以内で比較してみました。（ペット不可とします）

鷺ノ宮駅周辺は、アパートの場合、築３～５年くらいで賃料７万円台が多く、マンションタイプで賃料１０万円超えている物件がありました。

下落合から都立家政までの各駅停車駅の賃料平均は、鷺ノ宮駅物件より高田馬場に近づくと少しづつ賃料が上がるようです。

こちらの条件の物件は、賃料８万円前後～９万円台が多く、賃料を抑ていると思いますと、共益費が5,000円～9,500円まで必要な物件もありました。

上石神井駅周辺ですと、賃料72,000円（共益費3,000円）物件もありました。小平近辺まで探しましたが、オートロック物件が検索できませんでした。（現在はという意味です）

オートロックはなくても良いとなれば、もう少し賃料も下がることでしょう。

今現在で考える場合は、上石神井駅くらいなら交通便も悪くないと思います。

物件を考える場合、何を一番に考えるかではないでしょうか。交通便なのか、設備なのか、買い物便なのかによって選び方は違ってくるようです。

参考になればよいのですが。

イリジウムさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家賃滞納履歴は確認できますか？』の回答をします。

　まず賃貸契約をした場合、保証会社を通して家賃を振り込む契約をされた場合、関係性があるかもしれませんので、この場合について回答をいたします。

　私が関りがあった賃貸保証会社2社の話をお聞きしましたが、独自運営されており、今現在の状況では信用情報との関係性はないようです。

　管理会社と同じように引き落としができなければ督促し、3ヶ月支払いがない場合は、保証会社の独自の方法でオーナーや管理会社への振り込みをストップし、対応されるようです。

　保証会社で信販系保証会社では、入居審査において信用情報機関などの過去の履歴を確認されますので、連携は出てくる可能性はございます。

　ただし、イリジウムさんは、１ヶ月だけの家賃滞納という話しなので、すぐに信用情報機関へ記録されるということは考えずらいようです。

　もし記録されたとしても、一般人でも、開示請求すれば信用情報を確認できる信用情報機関もあるようです。

　どこの保証会社と契約されたかを確認してみるといいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ゆず湯さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『入居前にカーテンサイズを採寸できますか？』の回答をします。

　最近では、ズーム内見で決める方もいらっしゃるので、入居に併せてリフォーム中である場合を除いて、採寸のため再度内見を希望されることは問題ありません。

　仲介業者の担当者や管理会社へ連絡いただきご相談されたらいかがでしょうか。代理で採寸する場合もありました。

　カーテンのサイズ、冷蔵庫のサイズ、洗濯機のサイズを調べて欲しいとの連絡は良くいただきます。

　お近くにお住いの場合は、再度内見も可能かもしれませんが、遠路から引っ越しされる方の場合、なかなか上京するタイミングがないようです。

　最近では、採寸して、事前に商品を注文し、入居日に直接荷物が契約した部屋に届くように手配されている方も増えました。

　ただし、繁忙期の場合は事前にご相談いただくことをお勧めいたします。

　よろしくお願いいたします。

青春アミーゴさん

不動産FP橋本です。

ご心配された分譲賃貸の問題が何なのかインタネットの検索をしました。
分譲賃貸独特の問題ではない、ようです。通常の集合住宅の賃貸でも同じような問題はございます。

①上下階の騒音
②駐車場の数が少なくほかの人が使用している駐車場位置に止める人がいる
③ゴミの出し方が悪く異臭がする、ゴミ出しした方が分からず粗大ゴミがそのまま放置されている
④かならずしもペットが飼えるとは限らない
⑤貸主の残置物の照明、カーテンなどで交換や修理は行ってくれない
⑥定期借家契約の為、契約期間が来たら退去しなくてはいけない
などでした。

通常の賃貸でも残置物については、重要事項説明書に記載していないものになります。たとえば、エアコン1基と記載され、室内を確認したら2基ついているとします。重要事項説明書には、設備として管理する備品1基が記入されています。質問していただければ、1基は残置ですと回答いたします。

分譲賃貸は、通常の集合住宅の賃貸より、室内、共用部を含め設備のグレードが高いのがメリットです。

分譲マンションには管理規約や使用細則が決められております。賃貸契約の場合、一般的な契約書が使用されており（異なる場合があるかもしれません）、特約事項にこの物件で特に注意すべき項目を入れていると思われます。

契約書に記載されてない項目も意識しないといけないかもしれません。
その場合は、使用細則など参考させてほしいと契約前に確認しておくと良いでしょう。気になる内容があれば、質問してみることも大事だと思います。

参考になると良いのですが。

チェキッ娘さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『繰り上げ返済のシミュレーション、誰に相談すればいいですか？』の回答をします。

　　借入している金融機関ですと、公平な立場のアドバイスをいただけるか疑問があります。

　やはり、ファイナンシャルプランナーでしょう。日本FP協会のホームページには検索機能がついており、エリアや得意な分野をチェックすると該当者候補が検索できるようになっております。その中でも、住宅にプラスして保険に強い方であれば、具体的な提案を頂けるかもしれません。

　今回の繰り上げ返済に関しては、注意することが2点ございます。
①現在のご利用が変動金利を利用されているのか固定金利を利用されているのかに
　よります。変動金利は、残りの借入期間が長い分リスクを伴います。そこをどう　　
　考えるかを具体的に確認しておきましょう。

②住宅ローン借入ですと、団信をご利用されていると存じますが、その保険内
　容にオプションを多くつけていらっしゃるかということです。早めに支払い終わ
　ることは良いことなのですが、借り入れがおわりますと保険の保障も終了するこ
　とになります。

　家族を守る保険には、様々な利点がございます。こういう機会に、現在加入されている保険内容の確認と住宅ローンにおける保険内容を確認しておきますと、今後生活変化に早めに対応できるのではないでしょうか

　http://www.jafp.or.jp/　日本FP協会のホームページです。

　参考になればいいのですが。

意識高くない系女子さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『相続した不動産の売却で発生する譲渡所得を計算をしようと思うのですが取得費が不明です。』の回答をします。

　契約書等がない場合は、概算取得費を使うことになるでしょう。

　概算取得費＝売却時収入金額×５％

　謄本を取得されたそうですが、その書面に借り入れをしますと、抵当権設定がされていると思いますが、その金額の表示はなかったのでしょうか。

　契約書がなくても、抵当権設定されていれば代用できます。また、購入された時の売り出しチラシをお持ちであれば、価格を証明できます。

　祖父自身が相続した物件との話ですと、もし契約書があっても実際の購入価格はそう高くなかったかもしれません。昭和５０年代から土地の価格はすごい勢いで上昇し、バブル時では今より高い価格まだ行った時期がありました。

　おそらくバブルより前に購入されているようなに思われますので、概算取得費より高いかもしれませんが、極端な違いまではいかないかもしれません。

　いくらで購入されたか、確認されたことはありますでしょうか。

　かなりの違いがあるようでしたら、契約された当初の資料をもう一度確認されるか、その当時の仲介業者が今でも営業されているようでしたら、写しをお持ちでないか聞いてみてはいかがでしょうか。不動産業者の書類の保管期間はとっくに過ぎておりますので、お持ちでない場合が高いようですが。

　よろしくお願いいたします。

オマリーさん

『敷金なし物件の場合の退去時費用の相場はどのくらい？』について、回答いたします。

不動産FP橋本です。

敷金なしの場合は、契約時にクリーニング費用（広さによって費用が決められております）を、先に支払うことになっております。

退去時にかかる費用として考えられるのは、クロスの破れ、クッションフロアのへこみや欠け、キッチンや浴室の汚れが特にひどい場合のプラス料金、鍵紛失による鍵代等です。通常使用であれば、特にかからないようになっているはずです。

また、追加料金が発生する場合は、事前に見積もりを取って、入居者に提示し、実行するはずです。

物件を検討中であれば、事前に支払いについて確認してみてはいかがでしょうか。

契約をされた場合は、契約書の条文に記載があるはずです。

よろしくお願い致します。

昭和生まれさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『親子名義の不動産の相続対策』について回答いたします。

　共有名義になっているお父様がお亡くなりになった場合は、お父様名義分は、相続財産となり相続人全員に相続権が発生します。

　ですから、お父様がご存命中に遺言書を書いてもらって下さい。遺言書には「相談者様を遺言執行人とする」旨明記いただき、「具体的な権限」についても記載してもらいましょう。もし、相談者様の土地以外に相続財産がない場合、遺留分の対象となってしまいます。

　よく相続対策として生命保険の話が出ると思いますが、他の兄弟を受取人とした場合は、「みなし相続財産」として他の兄弟が相続できます。しかし、生命保険は相続財産ではないため、相続財産には算入されません。

　生命保険契約では、受取人がとても重要なので、本来は遺言執行者にして欲しいところです。

　遺言執行者は、相続人に対して遺言の内容を遅滞なく通知し、遺産に損害を与えないようにする義務を負っています。

　対象となる相続人等受ける人に対し、財産目録を作り、共有しなければならない立場となります。

　生命保険はうまく利用できれば、相続税の基礎控除「３０００万円＋６００万円×法定相続人の数」とは別に、「５００万円×法定相続人の数」の非課税枠を使用できます。

　兄弟間ですべて平等に相続することは難しく、話し合いが必要になってきます。相談者様が兄弟のことを思い、またご自身の土地を守る最善の方法を考えて対応していただければ、理解していただけるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

野菜大好きさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『遺留分算定に必要な不動産評価の費用について』の回答をします。

　正しい不動産評価ということであれば、不動産鑑定士に依頼されれば、立証できる評価になることと思います。

　遺留分侵害請求を受けているということであれば、裁判の前の調停への呼び出しが来ているということでしょうか。調停で両者が話し合いし、まとまらない場合に裁判という手順になることと思います。

　調停ではなく、弁護士を通して請求を受けたのでしょうか。

　請求を受けているということであれば、請求書にアパートの評価に関しての記載があるのではないかと思います。その数字が正しい評価か確認されれば良いのではないでしょうか。

　調停の場合は、事前に見せていただくことはできませんので、調停で確認は可能かと存じます。事前に評価書が必要の場合は、やはり不動産鑑定士に依頼することになるかと存じます。

　遺留分減殺請求を経験したことがあります。根拠となる数字を入れて調停を行いました。調査した数字を入れたと思います。

　費用については、他の方を参照下さい。