りんりんさん

不動産FP橋本です。

どちらもメリット、デメリットがあります。

入居前に実施の場合

メリットは、
購入後すぐに実施する場合の良さは、何もない状態なのでリフォームの作業は早く進みます。きれいな状態で入居できるということです。

デメリットは、
耐震補強ではないので減税対象ではないため、出費の多い時期に支出が重なる。まだ住んでいないので、使い勝手の良さの判断ができない。

入居後しばらくしてから実施の場合

メリットは、しばらく住んでみて、キッチンスペースの配置が決まれば、換気扇の位置の変更が可能か、周りに設置する家具等の使い勝手の良さを意識した商品を選択できる。費用の分散ができる。

デメリットは、
キッチンスペースに収納した鍋等の一時保存場所の確保。一度しまい込んだ備品を別の場所に移動するのは、中々大変です。

以上を参考にして、ご自身はどちらよいのかまたは別の案がないか検討されれば
よろしいと思います。

あゆみさん

不動産FP橋本です。

一般的に、立地、日照の良さ等は物件価格に反映されております。
それでも人によって好みは分かれます。

結論から言いますと、立地も含めご自身で使いやすさと落ち着く区画を選ばれることが良いと思います。

以前街並みを作る規模から４～5棟の案内をしておりました。

設計する方も地型によって工夫されております。

間取りに関しては、
浴室やトイレが玄関近くにあった場合、好みによって意見が分かれます。

キッチンに関しても、対面キッチンと独立タイプも好みによります。

ＬＤＫの隣にある部屋に関しても、洋室、和室の違いや引き戸で行き来できる一体型もあれば、壁で仕切られ、出入り口が別々にある間取り、キッチンの奥に部屋がある間取りもあります。

大勢の人が集まったりする家庭の場合は、ＬＤＫと一体型が便利かと思われます。

ご両親と同居される場合は、独立タイプが便利かもしれません。

その方の生活スタイルによって意見が分かれるところです。

間取りが掲載されておりましたら、自分だったらどの間取りが使いやすいかイメージされてみたり、思いつかない場合は、現地の区画で案内される方に質問してみてはいかがでしょうか。

ご自身では、思いつかないアドバイスをいただけるかもしれません。

よろしくお願いいたします。

あゆむさん

不動産FP橋本です。

宅建士への質問についてですが、そう難しく考えないで気軽に質問
いただきたいところです。

住宅に関する素朴な質問でよろしいと思います。
近くに古家があるが、そのまま放置されているのはなぜですか等・・・

賃貸物件に関する事でも、住宅購入に関する事でも、
購入するにあたっての資金の準備について等・・・

気になっていることがありましたらご質問いただきたいところです。
一般の方が何について懸念されるかを知りたいと思っております。

よろしくお願いいたします。

イブイブさん

不動産FP橋本です。

コロナ禍にあって不動産業界は、一変してしまいましたので、タイミングの良い月と言われても難しいところです。

以前は、建売業者が住宅の建設を始めます。
完成しましたら、１年以内に売り切れないと新築住宅にはならず、未入居物件扱いになってしまいます。
建売業者は、早めに売り切りたいので、中々決まらない物件は価格を下げてでも売り切るように努めておりました。
この場合、間取りへのこだわりがなく、希望のエリア内の物件であれば、少し待って様子を見ることも可能でした。

所が、コロナの感染者が増え始めた年の７月には、多摩地区では購入希望者が殺到し、在庫がない状態になり、土地の仕入れを見合わせていた建売業者の仕入れ担当者が奔走する状態になりました。
現在では、落ち着いたようですが、物件価格はまだ購入しやすい状態とは言い切れません。

今後どう推移していくのか見通しが難しいところです。

住宅ローン控除も２０２２年から住宅の環境性能によって上限が細かく設定されるようになり、通常の住宅だと３,０００万円（２０２４年以降２,０００万円）の借入限度額に引き下げられました。

長期金利の変動許容幅を０.５％程度拡大を受け、住宅ローンの長期固定金利の上昇が予想されます。

いろいろ条件が変わってきておりますので、様子を見るのが良いのか今動いた方が良いかアドバイスが難しい状態です。

現状の参考にしていただければよいのですが。

自分でも家を買いたいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『夫婦で住宅ローンを組みたい』の回答をいたします。

ローンの審査については、一般に奥様がパート社員、契約社員、派遣社員の場合は、ペアローンは難しいかもしれません。最終的には、金融機関へ相談してみてからになりますが。

また、車のローンや他のローンを利用している場合や、奨学金を返済している場合は、その返済も含んで審査されますので、注意が必要です。

夫婦で借り入れをする場合、収入合算とペアローンがあります。
収入合算には2種類あり、借入額を増やす目的だけで奥さんが連帯保証人になる場合と住宅ローン控除が奥様も受けられる連帯債務者になる契約があるようです。

ともに団信はご主人だけ受けられる（金融機関によって奥様が受けられる場合あり）ことになっております。

もう一つのペアローンは、夫婦別々に契約することなので、２つの契約になります。住宅ローン控除は勿論、団信も別々に利用可能です。こちらの団信はもしどちらかが途中でお亡くなりになった場合は、一方の支払いが残るようになります。また、契約書の印紙代は別々にかかります。

夫婦で住宅ローンを組む場合、借入額を増やせることは利点ですが、子供が生まれた後の家計状態の変化を意識したり、保育園の入園前だったら、申し込みを意識した早めの契約が必要だったり、子供に手がかかり途中奥様が退職されたりを想定した話し合いを重ね、決定されることが重要と考えます。

よろしくお願い致します。

30代一児育休中まさこさん

不動産FP橋本です。

住宅購入されるきっかけとなる大きな理由は２点あげられます。

１つは、お子さんの小学校入学を見据えて、住エリアを決定されるということです。
仕事の関係で転勤の話はつきものです。それを優先させることが多く、小学校に入ってからの転校は避けたいとの思いが強いようです。

２つ目は、借入年数からの逆算です。借入年数３５年をフルで利用すると、３０歳で借入しても支払い終わるのは６５歳です。
近年は、再雇用制度を導入する企業も増えております。６０代からの再就職の雇用も増えております。
繰り上げ返済も可能な方ですと、左程問題ではありません。

以上を踏まえますと、一人目、二人目というより、教育費と住宅ローン返済の問題がないかの確認をされることを優先し、購入の時期はご夫婦でよく相談されて決められることがよろしいのではないでしょうか。

今購入のメリットのご質問ですが、私が住むエリアでは、コロナ禍の影響で土地の価格が上がっているのと建築資材の高騰があります。
まだまだ土地の価格が下がったかというとそうでもありません。
建築資材の高騰はこれからも考えられます。

土地の価格高騰に関しては、エリアによっても異なる場合も考えられます。購入をご検討されるなら一度不動産会社で現状を確認されることをお勧めいたします。
その際、良い物件がありますの話に乗らず俯瞰の姿勢で臨まれることを意識されれば良いと思います。


参考になればよいのですが。

30代主婦まあこさん

不動産FP橋本です。

住宅に関しては、情報収集は必要だと思います。
まず、マンションを購入されるか一戸建てを購入されるかを考えた場合、両方にお住いの方の意見を伺うのは貴重だと思います。
メリット・デメリットと考えると、人によって価値観が異なるのは当然だと思います。話の中でご自身が共感できる部分のみピックアップされればよろしいのではないでしょうか。

子育ても同じだと思います。先輩ママの意見を聴いていると皆さん仰ることがバラバラです。その中で、ご自身はこうありたいと思われる部分を取り入れながら、一貫性を持つ事を心掛けてみると見えてくるのではないでしょうか。

何事も、正解は一つではないのです。
ご自身が納得する道を選択されることが大切のように思いますが。

よろしくお願いいたします。

30代一人目出産ゆきさん

不動産FP橋本です。

お子様の誕生おめでとうございます。
お子様のためになにかできないか考えてしまいますよね。

平米数にもよりますが、現在のお住まいが２ＬＤＫとの事ですと、そう狭い印象はございません。実際、２ＤＫの賃貸マンションで生活されていたお客様を多く見ておりました。お子様が２人になると、もう１部屋あるタイプの賃貸か分譲に引っ越しを検討される方がふえていた印象です。

簡単に考えられるのは、リビングの一角に低めのパーテーションを設置し、お子様のお昼寝、おもちゃ置き場等を置く場所を設定する。
使い終わったら、おもちゃを収納するボックスを設置し片づける習慣をつけるトレーニングにもなるのではないでしょうか。

お子様が小さいうちは、滞在時間が長いリビングをうまく工夫されるほうが、ストレスなく始められるように思います。

それでも、ご自身のイメージと違うなと感じられたら、具体的に引っ越し等考えてみる機会かもしれません。

よろしくお願いいたします。

ローン・金利選択中さん

不動産FP橋本です。

『固定か変動か金利が心配』についていたします。

悩ましいところですね。
先ず、固定金利については、
借入期間中は、金利の変動がないので、金利が上がる心配はなく、生活設計が立てやすい点は、メリットです。デメリットほどではないですが、変動金利より金利は高く1％くらいはすると思います。

変動金利の場合は、金利0.4％くらい（もっと高い金利もあります）なので、元金の残高が減るスピードが速い傾向にあります。デメリットは、物件引き渡し時より6か月間は、金利の上昇はないのですが、6か月を過ぎると金利が上昇した際、5年間支払金額はそのままですが、利息支払いが優先されるので、元金が思ったほど減っていかない場合があります。
また、5年後、金利の見直しがあり、支払額は、1.25倍までですが、やはり利息支払いが優先されますので、思ったほど元金が減らないことも意識しないといけません。

ただし、繰り上げ返済を予定している人は借入期間を短縮できますので、変動金利のメリットでしょうか。

変動金利を選択する場合は、ぎりぎりの支払で契約するのではなく、支払いに余
力も持って対応してほしいところです。

転職や家族の病気等思わぬ出費がある場合もあります。

固定金利と変動金利、両方をうまく活用される方もいらっしゃいます。

具体的に検討される場合は、両者を比較し、ご自分の許容範囲を確認して決めることが大切のようです。

よろしくお願いいたします。

マーメイドさらださん

不動産FP橋本です。

売却されるということは、解体ではなくそのまま購入された方が住まわれるということですね。

まず、ガスはその建物から引っ越しをされたらすぐに解約してよいと思います。ただし、冬場は給湯器の管が凍結して破裂するリスクがありますので、必ず水抜きをしてください。火事の心配もありますので、早めが良いでしょう。

水道に関しても、基本料が比較的高いので早めの解約で良いと思います。

電気に関しては、現在ではスマートメーターで、電力会社の元から供給を止められてしまいます。購入検討者が建物の確認をされる場合もありますので、契約後くらいに解約されれば良いのではないでしょうか。

引渡し前に室内クリーニングを実施される場合は、期間を決めて電気や水道を短期間契約されればよいと思います。

特に一戸建ての場合、住所を伝えても建物の特定が難しいようなので、利用したい日に間に合わない場合もありますので、電気メーターの本体の番号をスマートフォン等で確認しておくとわかりやすいかと思います。

参考になればよいのですが。

住宅安く買い隊さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『なるべく住宅安く買いたい』について回答をいたします。

住宅を安く買う方法としては、建設後１年近くたった物件があれば、値引き交渉に応じていただけるかもしれません。住宅完成後１年経ってしまいますと、新築物件とは言えず、新古物件に入ります。つまり、新築後誰も住んだことがない家ということです。ただし、ご自身の好みの間取りではないかも知れません。

コロナが始まる前までは、建物は完成しているがいくつかの棟が残っている場合がありました。それが、コロナ禍に入って、物件数が追い付かず、売り出し価格で決まっていた状態でした。

やっと落ち着きましたが、まだ物件価格は高いように感じます。

狙い目の物件があったとして、購入するための下準備はできているのでしょうか。

高い買物ですので、良い物件かの判断ができるかということです。
先ず、資金計画をされたことがありますか。されていれば、購入したいと思った物件があったということですね。

手付金（契約時に支払うお金）と諸費用の手持ち分は現金で用意できますか。

変動金利、１０年固定金利、全期間固定金利の違いを検討されたことはありますか。ちなみに、物件引き渡し時の金利が適用されます。

申込をすると、１週間後くらいには契約をすることになります。
金利の種類は引き渡しまでに決めればよいので、そこまで急ぎませんが。
その時、購入するという決断ができるのでしょうか。

家族内で、住宅に関する希望についてじっくり話をすることが大切です。
下準備ができていれば、ご家族の金利に対する許容範囲を確認して決断できるかと存じます。

よろしくお願い致します。

いーざーさん

不動産FP橋本です。

最低3ヶ月は、見ていただくことになるのではないでしょうか。

「1ヶ月以上滞納があった場合」「支払いを2ヶ月怠ったとき」等契約書の解除条文に入れることが多いと思います。

実際、3ヶ月滞納しただけで、退去していただけるかと言いますと、そういう訳にはいきません。契約者も居住権があります。貸主、借主の信頼関係が破綻した事実があって初めて退去していただくように動きます。

管理会社の立場で考えますと、毎月賃料管理をしております。契約者が1ヶ月賃料等を滞納しますと、本人宛に電話や書面で督促いたします。しばらく待っても振り込みがなく、本人からの回答がない場合は連帯保証人へ連絡します。

ここでの問題点は、契約者と意思疎通ができないことです。支払えないのは事情があってのことでしょうが、支払えない理由を管理会社へ伝えれば解決策を模索します。

振り込みがない、何度も督促しても振り込みしない、回答しないという事実が続けば、貸主、借主の信頼関係が破綻したとして、退去していただく方向に進むことになります。契約書の条文にもよりますが、1ヶ月の遅れですと、うっかりしたなど多少の事情は考慮したいところです。

保証会社利用でも、3ヶ月までは、立替で振り込みしていただいております。その後振り込みをストップし、入居者とやり取りを続け、改善されれば振り込みをされるようです。改善されなければ、弁護士対応へ進められるようです。

契約者の話も聞きたいところです。毎回同じ理由を続けたり、客観的に話の辻褄が合わない場合は、貸主、借主の意思疎通ができても、信頼関係が破綻したとして対応することもあります。

管理会社の悩みでもあります。
参考になると良いのですが。


。

消しゴムさん

不動産FP橋本です。

「1か月に満たない期間の賃料は、１ヶ月を３０日として日割り計算した額とする」と契約書の条文を使用されている不動産会社が多いように思います。

そうすると０.５ヶ月分の賃料となります。

私の以前勤務しておりました会社は、退去月の１ヶ月の日数をもとに計算しておりましたので、１５÷２８として計算し、端数は四捨五入で対応しておりました。

1ヶ月を30日と計算されている他業者も多いように感じます。

よろしくお願いいたします。

かーぺれーたーさん

不動産FP橋本です。

不動産会社によっては、24時間サポートに入会が必須になっているところもありますので、その場合は、サポート連絡先へご連絡されれば良いかと思います。

アパートの契約をされる場合に家財総合保険等に入会していただきます。その家財総合保険に、水回り、カギ、ガラスのトラブルに不動産会社の営業時間を除いて緊急で駆けつけていただけるサービスがあります。

上記以外の場合は、契約時に直接確認されると良いと思います。何か用意していれば連絡先を教えていただけると思います。留守番電話だけだと緊急の場合対応できないのでどこに連絡すればよいかと聞かれれば
確認して回答という運びになるかと存じます。


①の場合、特に駐車場に空きがなかったらほかに止めなくてはいけませんので困りますよね。ご面倒でも、管理会社の留守番電話にメッセージを入れていただく。お住まいの近くにあればコインパーキングに止めていただく。領収証はお手元にお持ちいただく。管理会社に報告して、対処法を確認する流れになります。
とっさの判断が難しいところですが、実際問題、アパートだけでなく、管理している駐車場でも間違えて止められる方やいつも止まってなかったので止めた方がおられます。

②は、上記で記載した家財総合保険へ連絡していただくことになります。

保険会社だけでなく、緊急の連絡先を用意している会社もあるかもしれません。やはり、契約時に確認されればよろしいかと存じます。

回答になっていないかもしれませんが、参考にしていただければ幸いです。

たいやきさん

不動産FP橋本です。

管理会社が大手の場合のメリットは、
法改正があった場合の対応がはやい。

重要事項説明書の際のハザードマップの説明の義務化や
建物状況調査の結果の概要についての説明等

民法改正に伴う変更など、ガラッと変わる重要部分については、どの不動産会社も
意識して対応しておりますのであまり差は感じませんが。

デメリットとしては、
大手だからという意味ではありませんが、消毒料、２４時間サポート料等諸費用が多くかかる印象があります。
また、契約も画一的なのか、定期借家契約が少ないような印象です。
あくまで、私の個人的な意見になります。

管理会社が地元の場合のメリットは、
貸主とのつながりが強いので、設備の故障などの対応がはやい。
物件までの距離が近いので、入居者のトラブルに対応しやすい。
例えば、鍵の紛失による鍵の貸出等
アパート等周辺の環境を熟知している。

デメリットとしては、
細かい部分の法改正の対応が遅い場合がある。
大手と違ってチェック機能が行き届かない場合があるように感じます。
従業員数も少ないので、案内等で効率よく対応できない場合がある。

いろいろ比較できていない場合もあります。
あくまで参考にしてください。

神コップさん

不動産FP橋本です。

ご質問の住宅と言われております住宅が今現在、親が住んでいる住宅なのか
それ以外の住宅かによって回答が変わってしまいます。今現在の親の家として回答いたします。

まず、贈与で考えてみます。
親の生前に贈与されるとすると、考えられるのは相続時精算課税制度でしょうか。
６０歳以上の父母または祖父母から１８歳（２０２２年４月より）以上の推定相続人である子や孫に対して選択できる制度です。

２,５００万円までは無税で２,５００万円を超えた金額に対して一律２０％課税し、相続時に精算するするというシステムです。

通常の贈与税は、相続税に比べると税率がとても高く
直系尊属（父母や祖父母）から１８歳（２０２２年４月から）以上の子や孫へ
３,０００万円贈与すると贈与税４５％かかります。

一方、相続税は同じ３,０００万円で税率１５％（控除額５０万円）と課税額が大きく違います。

相続時精算課税制度のお勧めは、原則相続税かからない方です。相続人の人数や
被相続人の資産総額も絡んできますので、慎重に検討される必要がございます。

一方、相続税で考えてみます。
親が現在住んでいる住宅を相続する場合、その子が現在自分の家を持っていない場合に使用できる特例がございます。

〇被相続人の配偶者がいないこと、同居相続人がいないこと（相続しようとする子以外）

〇相続開始前３年以内にその取得者やその取得者の配偶者、その取得者と特別の関係にある法人が所有する家屋に居住したことがない

〇相続開始時に、その取得者が居住している家屋をその取得者が過去に所有したことがない

上記の条件を満たしている相続人であれば、小規模宅地の評価減を使用できます。特定居住用宅地等は３３０㎡まで　８０％の土地の相続税を減額できます。
もともと、同居している人への軽減ですが、ご自身の住宅を所有されていない子の場合は適応可能です。

特定事業用宅地等　４００㎡まで　８０％減
貸付事業用宅地等　２００㎡まで　５０％減

など、組み合わせによって利用できる範囲が変わります。

かなりの相続税の減額になりますので、相続後に対応されることが望ましいかと思われます。小規模宅地の評価減の利用が難しくても、基礎控除等、相続時に対応できる特典が考えられます。

相続人が２人以上おられる場合は、事前によく話し合いをされませんと相続時に
もめる原因にもなりかねません。

配偶者の相続は2次相続があるため、あまり問題がございませんが、子への相続は
慎重にしたいところです。

あくまで、私の意見です。
参考になればよいのですが。

ほうじ茶さん

不動産FP橋本です。

まず、大前提として2人以上入居可能な物件であることが条件です。
単身者用の物件では、認めることができません。

保証会社利用の場合は、代表者１人が契約者として、もう１人を同居人として申込書に記入いただきます。収入面で１人では厳しい場合は、同居人の収入も記入いただく場合もあります。審査が通れば特に問題はありません。

連帯保証人利用の場合は、別々に連帯保証人をつけて申込いただきます。
契約者を２人とするか１人とするかは不動産会社によって異なります。

途中から入居者が増える場合は、もともと契約者自身の審査が通って入居いただいておりますので、管理会社等へ報告いただきます。

管理会社等によって提出いただく書類は異なるかもしれません。

私が勤務しておりました会社は、住民票を提出いただいておりました。

参考にしていただければ幸いです。

くろきりさん

不動産FP橋本です。

まず、国土交通省の「宅地建物取引業者によるひとの死に関するガイドライン」から
原則として「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなければならない」とされております。

「告げなくてもよい場合」として
①対象不動産で発生した自然死・日常生活の中で不慮の死（転倒事故・誤嚥など）
※事案発覚からの経過期間の定めなし

②賃貸借の場合、対象不動産・日常生活において通常使用する必要である集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死から発生し、事案発生から概ね3年間が経過した後

③対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死
※事案発覚からの経過期間の定めなし

とありますように「告げなくてもよい場合」に該当する物件の見分け方に問題がありそうです。

見分け方として
まず、募集図面に「告知事項あり」の記載があるかないか、賃料がそのエリアの相場より低いかどうかで見るしかないかと思われます。

何の記載がなくても、ご自身が内見後、何か総合的に違和感がある場合は、案内の業者から管理会社に事故物件か確認していただければと思います。

その部屋の近隣入居者が知っている場合もあります。

以前勤務しておりました会社で、「告げなくてもよい場合」に該当しない部屋が発生しました。

心理的瑕疵に関しては、個人差もありますが、入居後の生活にも影響を及ぼします。

募集図面に「告知事項あり」と表示し、賃料も半額くらいに設定しました。
もともと比較的に新し目で、設備の良い、割安な賃料設定にしてあった物件です。

内見は何組もあり、理由も聞かれました。半年後くらいに申し込みが入りました。その方が１年くらい入居後転勤等で退去されました。

２回目の募集も「告知事項あり」の表示と賃料を安めに設定し募集後申し込みが入りました。

業者によって対応が分かれることも多いかもしれません。
他社の実情は、存じあげませんので、ご自身で確認されるなりで対応していただくしかないかと存じます。

よろしくお願いいたします。

おおみそしるさん

不動産FP橋本です。

通常、内見が終わって申し込みをしたい場合は、入居開始日を１～２週間後、待っても１か月以内とされております。

保証会社利用の場合は、保証会社の審査が通ればさほど問題はないのですが、連帯保証人をつける場合は、連帯保証人に電話にて確認後、入居日を決めていただき契約書を事前に作成、郵送し連帯保証人に先にご署名・捺印いただき印鑑証明書を添付のうえご返送後いただき、申込人に来店後契約となります。

レターパックも最近では、日数を要するのと、宅配便を利用しても１回の往復で最低３日はかかります。余裕は持っていただきたいところです。

大学の合格発表前後は、ご希望を聞いていただくことは難しいかと存じますが、その時期を除いては、不動産会社によって異なるかもしれません。

地方から辞令が出たので上京ついでに内見される方もいらっしゃいます。
事情が分かれば、多少相談可能かと思われます。

ただし、部屋によって空いて内見したらすぐに決まる人気物件の場合はあまり待ってもらえないかもしれません。

物件によって異なる場合がありますので、ネットで住んでみたい物件があった場合は早めに内見し、事情を話してみる。

業者の反応があまりよくない場合は、入居日が早くなっても住みたい物件かどうかによるかと存じます。

物件もご縁なので。

よろしくお願いいたします。

かがみさん

不動産FP橋本です。

なかなか決まらない物件でも、その物件の特徴によって対処方法は
異なってきます。

以前私が勤務していた会社での対応ですと

①広告料を増やす。

仲介手数料以外に物件や賃料によって、賃料の０.５か月分や１か月分をお支払いすることを募集図面に掲載しておりました。

主要沿線から直接歩ける物件なら何もしなくても決まるのでしょうが、支線に乗り換えた駅の物件ですと、その支線を利用されたことがない方だと利便性がわからないと思います。

物件を探されておられる方は、主要沿線駅の不動産会社へいくつか気になっている物件の内見に来店されます。客付けを得意とされるグループ会社さんにアピール出来る事を大事に思っております。

②物件を探されているお客様に、検索していただきやすく、アピールポイントの写真を分かりやすく掲載しております。洗浄便座やエアコンの新しさ、TVモニター付きインターホンなど。

③リフォームして部屋の良さがアピール出来る場合、QRコードで玄関から各部屋を案内するものですが、レインズやホームページに貼りつけておりました。

女性の方とはかぎりませんが、エントランスやゴミ置き場の清掃がいき届いている物件は入居したいと思っていただける要素が強かったように思いました。

あくまでも個人的に感じただけかもしれません。

どれが一番とは、決めきれませんでした。

参考になれば良いのですが。

かぼちゃさん

不動産FP橋本です。

仲介業者を通さずに、初めて賃貸をされるとは中々大変ですが、できないことはありません。

市販の契約書に連帯保証人（親族が良）をつけていただき、契約する。

できれば、連帯保証人には、印鑑証明書１通をつけていただき、契約者には
住民票を提出いただくと安心でしょう。現在は、民法が変わり、極度額（契約期間とか１年分とか）を入れるのもお忘れなく。
火災保険はどうされるのですか？お知り合いの保険会社はおられますか？

分譲の場合は、失火責任法と言って、重大な過失を除いて隣家の損害賠償はしなくてよいとはなっておりますが、賃貸の場合は、借家人賠償責任と言って、契約者が火災等を起こしたとき貸主に補償をしなくてはなりません。


また、市販の契約書の条文を読んでいただければわかると存じますが、現在の民法では、貸主の契約者の入居中の修繕責任は重くなっております。早めに対応し、日数がかかる場合は賃料の一部減額等の対応もしなくてはなりません。

賃料の支払いが遅れた場合の督促も必要です。

契約者が勝手に物件を模様がえした場合や、貸主の都合で退去していただく場合の交渉も大変です。

以上の点が問題なければよいのですが。

参考にしてください。

パジャマさん

不動産FP橋本です。

取扱説明書につきましては、ご質問のようにエアコンやガスコンロなど単品の取扱説明書だけなら、そんなに問題はありません。

今の時代は、インターネットで型番を調べれば内容を確認できますので。

以前勤務しておりました会社の管理物件で、取扱説明書が冊子になっておりました。
かなり分厚い冊子でケースもしっかりしておりました。

最初は、契約書に記載もしておりませんでしたので、無料で対応しておりました。
紛失される方が増えてきましたので、契約書の特約に「１冊〇〇円を支払っていただきます」を入れ、契約時に説明もいたしました。

取扱説明書がどんなものかによるかと存じます。すべて費用をいただけわけでもございません。

どちらかというと、注意喚起が主な目的です。ケースを購入し、他の部屋の取扱説明書の写しを取ってその部屋に届けなくてはなりません。

立ち合いで時間が取れない方だったので、たまたま引っ越し前の部屋にお邪魔した際、書籍に交じって取扱説明書の冊子を処分しようとされておりました。

管理会社も円満に退去の立ち合いを望んでいます。破棄したのでしたら、素直に
状況を報告していただければ、あとは担当によることと存じます。

よろしくお願いいたします。

スカイウォーカーさんこんにちは

不動産FPh橋本です。

『住宅売却時ローンが残っている時売却等可能でしょうか？またその際に必要な書類や手続き等教えてください』について回答いたします。

先ず、ローンが残っていても、売却は可能です。
借入している銀行とのやり取りは必要になります。

住宅ローンの支払いが残っているのに、売却される方には2タイプあります。

１つは月々の住宅ローンの支払いが厳しくなったので、売却したいタイプです。
こちらは、売却する際、現在の住まいを査定いていただき、住宅ローンの残金より査定額が高い場合に相殺して支払いたい場合です。

２つ目は親と同居する又は転勤で現在の住まいが不要になった場合と家族人数が増えて手狭になったので他の物件を買い換えしたい場合です。

２タイプとも、現在抵当権が設定されております。これを解除しないと買主へ所有権移転登記ができません。

決済日（物件引き渡し日）に抵当権抹消と所有権移転登記を同時に買主側（まれに売主、買主別々の場合あり）の司法書士へお願いします。
売主側の金融機関も住宅ローンの残金が入らないと抵当権抹消の書類を司法書士に渡してくれません。

買主が決まりますと、宅建士が現在の住宅ローンの担当者と買主側の住宅ローンの担当者と打ち合わせし、司法書士へ連絡していきます。

売却する際、売主の法務局の全部事項証明書を確認すると、現在の住所と違っている場合がたまにあります。その場合、現在の住民票を１通いただき、決済日に住所変更も併せてやっていただきます。

売主は権利証又は、登記識別情報は必須になりますので、事前に確認しておくと良いでしょう。必要書類は事前に宅建士が案内すると思いますが、印鑑証明書、実印、銀行印あたりを用意しておくと安心かと思われます。

よろしくお願い致します。

エスカレーさん

不動産FP橋本です。

昔は人事異動のタイミングがほぼ同じくらいでした。
一番の時期として3月末までの入居、続いて８月末までの入居できる物件と考えていたように思われます。そこに間に合うよう退去や原状回復をもっていくように考えておりました。

大学の入学は今でも変わりませんが、ワンルームやファミリータイプは、なぜ今の時期なのかわからないくらいバラバラになっております。

それどころか、１２月に申し込みが入り、１月早々の入居の方もいらっしゃいます。昔は、年末に探される方は、支払いに厳しい方ではないかと疑ったものです。

分譲の場合は３月や８月に合わせて２か月前くらいから動き出していました。
コロナ禍に入り物件のストックが少なく、新築物件も高額になってしまい、築年数が浅い物件は条件の良い物件から決まっておりました。

分譲物件も今では価格の上昇が頭打ちなのか、落ち着き物件数も増えてきております。

そのエリアに物件が多いか、価格帯が競合するか等も考えます。
ただし、相続に関する場合は、相続して売却までの期間に制限がありますので、
税制面を考慮したいところです。

分譲に関しては、購入を検討される方は物件価格、金利の上昇の動き、税制面の優遇も考慮されております。

よろしくお願いいたします。

バス電車さん

不動産FP橋本です。

消毒代は、仲介される業者が対応する内容です。

窓際に虫の死骸がある等の内容は、管理会社の対応範囲と考えます。
管理会社をつけない、家主管理の物件もございます。

家主管理の物件の場合、家主が細かい内容を把握されていない場合があります。
家主の自主管理物件、管理会社がいる物件どちらかは、鍵の受け取りの際、確認されてみてはよいのではないでしょうか。

鍵の引き渡しがあり、入居されて初めて気づく内容もございます。

通常、管理会社がいる場合は、入居立会されなかった場合は、業者へ入居時の現状確認書を書面や写真等を撮影し提出させる場合がございます。

その書面に記入されて提出されたらいかがでしょうか？
すぐにでも、修理してほしい内容、退去の際もともとそうだったことを理解してほしい内容等、入居者も思いもいろいろあろうかと存じます。

あくまで、参考にしていただければ幸いです。

エムポテトさん

不動産FP橋本です。

音の問題は、よく話題になる案件ですね。
私の以前の勤務会社では、賃貸物件の場合「特に22時以降は厳禁とする」の文言を特約として入れておりました。それでも、騒音に関するクレームは多く寄せられました。該当の部屋の上下左右と入居者へ確認し、書面で注意喚起しておりました。

分譲マンションについては、知り合いの管理組合の理事に確認しました。


分譲マンションで音楽やオーディオ絡みについて、使用細則で大きな音を２２時以降禁止するなどの例はあるようです。

一方で、洗濯機などの生活音についての明確な時間制限はあまりないようです。なでなら洗濯するのはお互い様で、仕事やライフスタイルなどで夜間の洗濯が不可欠の居住者もいるからです。

通常の使用細則では、「他の居住者の迷惑にならないよう」にとする程度のようです。

とはいえ、居住者自身も深夜や早朝は生活音に配慮するなど集合住宅で生活する
上での意識は大切ですね。

よろしくお願いいたします。

ZZiさん

不動産FP橋本です。

住宅用地の場合、住宅を建てることによる住宅用地等の特例率として、
小規模宅地用地（２００㎡まで）として通常の固定資産税の1/6,
一般住宅用地（２００㎡を超える部分）は、通常の固定資産税の
１/3に軽減しております。

一部店舗を含む併用住宅の場合は、別の軽減措置が取られます。

人が住んでいない建物でも、放火やたばこのポイ捨てによる火災の
危険性、テレビアンテナが屋根から落下し近隣の住宅を破損してしまう
可能性もあります。

そのために火災保険をかけ続ける場合の費用負担。一般には、火災保険（全労災等）は人が住んでいない場合は、新たに保険契約の締結ができません。
損害保険会社の保険には加入できますが。

もし売却をされる場合、購入検討者は、土地の状況が見た目で判断しやすいメリットがございます。

以前賃貸に出しておられた住宅を売却されたるのに、退去までかけておらてた
火災保険を解約されましたが、中々購入者が現れず、再度火災保険を掛けようとして入れず、解体されました。

その直後、購入検討者がその状態を見学され申し込みが入ったことがありました。


ただし、更地にされる場合は、１月中旬以降にされることをお勧めいたします。
自治体は、その年の固定資産税を１月１日現在の状態で課税いたします。

よろしくお願いいたします。

ヤッシーさん

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの借換シミュレーションができるおすすめのサイトが知りたいです』について、回答いたします。

「住宅ローン借り換えシミュレーション」で検索すると、金融機関の個別のホームページにつながるサイトと何社か比較ができるサイトがあります。いくつかホームページを確認しましたが、利用に大差はないようです。ご自分でわかりやすいと感じるホームページでシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。

一般的に、借り換えを検討したほう良いといわれておりますのは、現在の借入金利より１％以上下がり、ローン残高が1,000万円以上あり、残りの返済期間が10年以上ある方のようです。

借り換えをすると、保証料（かからない金融機関もあるようです）、事務手数料、印紙代、司法書士報酬、抵当権設定や抹消などかなりの諸費用がかかります。

気を付けたいのは、借り換えの際に「団体信用生命保険」に加入しますが、健康
状態によって団信に入れない（40代になると健康状態が変化しやすい）場合は、借り換えができないのです。慎重に進めていただきたいところです。

借り換えに力を入れている金融機関は、令和5年2月現在は
1位pay pay銀行、2位りそな銀行・三菱UFJ銀行、3位みずほ銀行でした。

参考になると良いのですが。

ladybirdさん

不動産FP橋本です。

新たな防火規制区域とは、防火地域ほどではありませんが、準防火地域よりも厳しい防火規制です。現在も条件に合う地域が増えていく方向のようです。

もともと、都市計画法による建築基準法は昭和25年に発足されておりますが、その中に準防火地域と防火地域の指定がありました。これは、あくまで国の法律です。

東京都建築安全条例も昭和２５年に発足されております。

東京都震災対策条例第１３条第２項第２号に規定する整備地域その他の災害時の危険性が高い地域のうち、特に震災時に発生する火災等による危険性が高い区域を指定として平成１３年に施行されました。

この条例を受けて東京都では、建築物の不燃性化を促進し、木造密集地域の再生産を防止するため、東京都安全条例を改正し、知事が指定する災害の危険性が高い地域については、建築物の耐火性を強化しました。

災害時の危険性が高い地域として「東京都安全条例第７条の３第１項の規定による地域指定にかんする要綱」を条件としました。

その条件に付いて、あらかじめ特別区の区長及び市町村長の意見を聴き、平成１５年に指定した区域が「新たな防火規制区域」とされました。

新たな防火規制区域として、延べ面積５００㎡までを準耐火建築物等とし、５００㎡超を耐火建築物等としました。

準耐火建築としては、木造の場合、階段・屋根は火災に３０分耐えられ、はり・柱等を火災から４５分耐えられる構造とされております。

耐火建築物とは、主要構造部を耐火構造とした建築物で外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸などを有する建築物のことを言います。

東京都としては新たな防火規制区域を設ける事により、準防火地域で規制のかからなかった木造の建築物にまで規制をかけていったようです。

ちなみに防火地域とは、１～2階の建物で延床面積100㎡以下の場合は、耐火建築物・準耐火建築物とされ、延床面積１００㎡以下でも3階以上の建物と延床面積100㎡超の場合は、耐火建築物とされております。

不動産価値については、これからの動向を見ての判断になるかと存じます。

参考にしていただければ幸いです。

カラーさん

不動産FP橋本です。


未公開物件の説明になっているかはわかりませんが、不動産業者について簡単に説明いたします。

まず、不動産業者のルールをご説明します。売主と不動産会社との契約では、大きく分けて３つの契約があります。

①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約

①と②は、売主と不動産会社がこの契約をすると、不動産会社が閲覧できるレインズという検索サイトに登録し、他業者へも情報公開しなくてはいけないルールになっております。この場合は、レインズに掲載できるのは１社のみです。

③の場合は、レインズに登録することは義務ではありません。レインズを確認していると、同じ物件をいくつかの不動産会社が同時に掲載しているのを目にする事があります。この物件の場合は、早く客付けした業者のみが契約に進むことができますので、売主といろいろの不動産会社（レインズに掲載している業者）が直接やり取り（売り出し条件等）できることになります。

売主が法人の場合は、土地の仕入れをさせていただいた不動産会社に、初回３か月の専任期間をつけている場合が多いようです。

売主が個人の場合は、不動産会社との信頼があれば、レインズに掲載する前に物件の近隣にチラシを配布したりそのエリアの購入検討者に連絡を取っているようです。落ち着いてレインズに掲載するスタイルもあるようです。

いづれにしても、①②の専任媒介契約の物件を検討する場合は、専任の不動産会社を通して客付けの業者は、内見、申し込み、契約をすることになると存じます。

あくまで私の経験上の話です。
よろしくお願いいたします。