Q.「賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約」の利用や有効性について

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

夢はるかさん
こんにちは。
はじめまして、不動産FP橋本です。

物件の設備として重要事項説明書や契約書に記載がある目的物であれば本来貸主が修繕義務を負うものとされています。

民法改正前までは、はっきり明記されていなかったため、解釈によってあいまいでトラブルのもとになっておりました。

東京都の相談窓口に寄せられた相談事例等を参考に
「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を冊子にして説明しております。
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-6-jyuutaku.pdf?2022=

上記のガイドラインのなかで
入居中の修繕義務の基本的な考え方（原則）
貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務があります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕は、借主の負担となります。

貸主と借主の合意により、小規模な修繕については賃貸人の修繕義務を免除するとともに、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約は可能とされております。

また、２０２０年４月１日の民法改正に伴い

　改正民法606条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

とはっきり明記されました。

以前私が勤務しておりました会社でも契約書を改正民法に即した契約書に変更いたしました。

条文にも（契約期間中の修繕）
借主は、修繕が必要になったときは、速やかに貸主または管理会社へ通知することも義務付けしました。
通知し修繕が必要にも関わらず、貸主が正当な理由なく修繕を実施しないときは、借主が自ら修繕し費用は貸主負担とする旨明記されております。

また使用できなかった日数分の賃料の減額についても明記されております。（一部滅失等による賃料の減額等）

もう一つの質問ですが、特約につきましても、書いておかなければ認められないことも事実ですが、生活するうえで必要な修繕を排除する特約を書いた場合、賃貸ホットラインなどトラブル相談されたて、無効となる場合があります。

貸主様が修繕を実施することが遅くなればなるほど負担も多くなってしまいます。半導体不足の関係で給湯器の入荷に1～3か月の月数を要している現状です。事前に手配するなど、使用年数が長くなっていればチェックを怠てしまえば、貸主様にも負担をかけてしまいます。

貸主様にもその点を理解していただきたいことろです。
よろしくお願いいたします。