宅建士で行政書士でAFPの佐野と申します。

【回答】　
税金面を考慮すると問題が生じる可能性があります

【理由】
旦那様が代金を支払い（ローンを組み）、購入した不動産の所有権を旦那様以外の方が持つのであれば、贈与にあたる可能性が高いです。

たとえ婚姻年数や贈与額により贈与税の徴収がされなくとも、
・旦那様の住宅ローン控除について、旦那様の持分に応じたローン残高についてしか控除が認められない
　→還付額が下がってしまう
・共有者（質問者さんやお子様）は旦那様のローンの連帯保証人を求められる
　→精神的な重圧を感じる
・共有した場合、万が一のご離婚時の手続が複雑になる
　→持分の処分、連帯保証関係の解消が困難
など、期待する節税効果よりも、むしろその弊害の方が強くなるのではないかと危惧します

相続の事を気にしていらっしゃるようでしたら、
・相続税は控除が大きいこと（基礎控除3,000万円＋法定相続人あたり600万円）
・建物の償却がすすめば建物の評価額は下がること※下記参照
・相続時の特別受益について
も踏まえ、計画的に判断なさることをお勧めいたします

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

これは我々宅建士やFPではなく、税理士に相談するのが適当かもしれませんね。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売買契約時に手付金が貰えますが、全額を受領するのは売買契約から1か月くらいは見ておきましょう
ただし、契約の中でお互いに特別な約束をしていたら、その分入金は遅くなります

【説明】　
まず、取引全体の流れを把握して頂いた方が宜しいと思います。

基本的な流れは、

①【売主・買主】
↓売買契約の締結
↓●手付金が貰えます
↓
②【買主】
↓ローン手続き開始
↓ローン承認
↓金融機関との契約
↓
③【売主】
↓約束事に着手
↓（境界確定や解体工事など）
↓
④【売主・買主】
↓約束事が終わったか、相互の確認
↓
⑤【売主・買主】
　決済・引渡し
　●残金全額がもらえます

買主がローン利用の場合は、契約の締結から最低でも1か月の時間は必要になると思います
解体工事や農地法手続、境界確定などを行う場合は、その分だけ伸びます
また、買主がローン額を確定するために、建物の打合せが必要な場合はもっと時間が必要となることもあります

なにかのご事情でお金が必要な場合など、お気軽に宅建士にご相談ください。
（中間金の設定など、意向に沿う努力はできるはずです）
以上、回答いたします

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご質問に端的に回答します
気になっている物件の周辺の方（複数人）にヒアリングしましょう
これ以外の正確な把握の方法はありません

【理由】
●質問者さんが考える事故物件の定義にもよります。
　例えば心理的瑕疵の場合、我々の告知義務には
　・嫌なことがあったら告知が必要
　・嫌なことがあっても告知は不要
　があります。

国土交通省「人の死に関する告知のガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf

注意しなければいけないのは、
質問者さんが思う事故物件　＝　宅建業者が思う事故物件
とが異なる場合がある、ということです。


また、ネット上に事故物件検索サイトなどがありますが、
　・誤情報がある（被害に遭った経験有り）
　・興味本位の掲載が多く、事件の全部が網羅されていない

このため、完全に事故物件を防ぐには、近隣の方への確認は不可欠です。
であれば、最初から近隣の方にヒアリングを計画するのが効率的です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
経験あります。
推奨のタイミングは、できるだけ早くです。
しかし、入念なリサーチと、先入居者と揉めないような配慮と準備が求められます。

【説明】
ご質問から、稼働率が下がってしまっている状況ですね。
大家様としては心が落ち着かないと思います。

ペット共生化については、すぐに可能です。
既にいらっしゃる入居者様には申し訳ありませんが、賃貸経営は慈善事業ではありません。
可能な対策はすぐに取り掛かった方が宜しいかと思います。

具体的な流れとしては、
①市場性のリサーチ（ペット可によって本当に稼働率が上げられるか）
②ペット共生化のルールつくり
　・飼育できるペットの種類、飼育可能な数量、共用部でのルール。トラブル発生時の対応、敷金額の検討、退去時のルール、違反時の罰則など）
③ペット共生化及びルール案について事前の予告（許可は不要）
④ペット対応のリフォーム（推奨）
⑤ペット共生化の実施

このような流れで行うと宜しいかと思います。

これは我々宅建士にご質問戴ければ対応可能です。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
単純に数のみでお考えにならず、質も見極めて戴くと宜しいかと思います。
その上で回答致しますと、
「根拠を示した査定」が3つ以上あると判断しやすいと思います。

【理由】
上記回答は3社に声をかけるという意味ではなく、根拠持った査定を3つ提示してもらうまで業者をあたった方がよいですよ、というアドバイスです。

私も良く他社様と競合しますが、
「この段階でも良く調べていらっしゃるな・・・」と感心する担当者さんもいれば、そうでもない担当者さんもいらっしゃいます。

厚くても、中身が薄い査定書も散見されます。

大事な財産の処分ですから慎重に行いたいところですね。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
写真撮影のコツは様々ありますが、誰でもできる内容としては、室内の撮影はなるべく超広角レンズで撮影することです。
逆に外観の撮影は広角レンズの使用は避けましょう。（像がゆがむ＝外壁がゆがむ）

売主様よりご依頼があれば専門のフォトグラファーを呼ぶこともあるでしょうが、その費用は特別な依頼にあたり、売主様に負担して頂かないといけません。私の経験上、1度もありません。

我々素人の撮影でも、偶然にできの良い画像が撮れることがありますが、案内時に実際の物件状況との乖離があるとクレームになることがありますから、よく見せすぎてしまうのも注意が必要です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
保証料について
●違い
外枠・・・一括前払いする
内枠・・・金利に上乗せして支払う（適用金利が少し上がる）
とお考え戴くと解り易いかもしれません

●損得については、
・長期ローンを完走する予定の場合
　→外枠の方が金利が低い（0.2％程度）ので、総支払額は安くなる傾向があります

・退職金等が見込め、長期で組んでも短期間で返済する予定がある場合
　→内枠の方が総支払額が低くなる傾向があります

質問者さんにとってどちらにメリットがあるかについては、
①質問者さんの具体的な返済計画を組んでみる
②銀行のローン担当者さん（適任）又はお金の勉強もしている宅建士さんに相談してみる
この流れで方向性が見えると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
土地の使用貸借の場合、固定資産税の負担は、原則、借主の負担です。

【説明】
民法に規定があります
民法595条（借用物の費用の負担）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC595%E6%9D%A1

固定資産税は、必要費に該当します。
ですので、原則は借主が負担するというルールです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
こわいか否か、については個人差があります。

ただし、明るさについては基準があります
●防犯優良マンション標準認定基準
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070420/03.pdf

これによると
・共用玄関以外の共用出入口の照明設備は床面において20ルクスを確保
とあります

また
●神奈川県防犯優良マンション認定評価基準
http://www.kanagawa-bouhan.jp/common/pdf/sekkeinaiyou.pdf

こちらでは、20ルクス以上が確保できない場合でも、
・10ｍ先の人の顔や行動が視認できる照度を確保
されていれば、可としているようです。

万人がこわい、と感じるものを「優良マンション」の基準として設定することは相応しくないでしょうから、この基準でこわいと感じる人の方が小数なのかもしれませんね。

近年電気代も高騰しておりますから、安全性と経済性を天秤にかけて、設定されている数値なのだと推測します。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原則は施行会社が賠償の責任を負いますが、依頼者が負うべきケースもあります。

【説明】
●依頼者が賠償責任を負うべき場合
→依頼者の施工会社への注文や指図に過失があった場合、依頼者が損害を賠償する責任があります。

その他の場合は依頼者（注文者）は責任を負わなくて良いとされています。

このことは、民法716条(注文者の責任)に規定されています
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC716%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
名義変更・・・できます
贈与税　・・・原則かかりません

しかし、残っているローンの処理が問題になることがあります。
不動産を引き受ける方(今回は奥様？）が、残りのローンを負担できるか否かがポイントになります。
この点、銀行担当者さんに相談しましょう。

また、離婚時の夫婦の共有財産のほとんどがこの住宅（不動産）であった場合、不動産の価値及びその分け方により
・夫側・・・譲渡所得税（有名判例あり）
・妻側・・・贈与税
が課せられることがあります。

この点、相談の先は税理士先生というよりも「税務署の職員」の方が、寄り添った回答がいただけるものと思います。
(相談は無料です)
簡単なもので構いませんので、夫婦の共有財産の目録などあると回答が得やすいと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
この質問に答えるのは大変難しいです

【理由】
我々は売主様のご事情を考慮に入れて行動します。
例えば、

●居住中 or 売却を急いでいない or ご多忙な売主様
　→内覧希望のお客様に「ある程度その物件に興味があること」を確認して内覧を設定
　→内覧数は少ないが、数件の内覧で決まりやすい

●空室 or 早く売りたい or いつでも案内可能な売主様
　→内覧希望があればすぐ案内（フィルタ―にかけない）
　→内覧数は多いが、決まらないこともある

したがって、単純に「平均何回」と表現するには無理がありそうです。

私の経験では、売却までに数年、内覧回数が20回以上の物件もありました。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原則は奥様が今回の住宅ローンの保証人・連帯保証人・連帯債務者等になっていなければ、その可能性が低いと思います。

【説明】
金融機関等が個人信用情報を利用するのは、債務者及び保証人等に対して、個人信用情報の利用することの同意を取り付けたうえで行います。金融機関等が奥様の同意を得ずに、過去の個人信用情報を利用することはできません。

ただし、事故があった消費者金融と、審査を申し込んだ銀行が繋がっていた場合、且つ、事故があった当時の住所と現在の住所が同じである場合はこの限りではありません。

加えて、確認の為と不用意に個人信用情報を取得することはおすすめできません。
理由は、それを取得した履歴が残るためです。本人が個人信用情報を取得するときは、大概よからぬことが起きたときです。
（身に覚えのないローン否決など）
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
敷地利用権の種類が「地上権」であるマンションのデメリットは、

・地上権には期間が設定されていることが多い
　→期間到来後は、建物の解体又は建物を時価で地主に売却する等があり、使用できなくなる可能性が高い
　→期間到来が間近の場合、解体費用が十分に積み立てられているかを確認する必要があります

・ローンが付きにくい
　→地上権の残存期間を限度とするローンになる可能性が高い
　→担保価値が低い

・上記の理由から売却しにくい
　→資産価値が低い傾向

と提示します。

しかし、地上権のマンションでも、管理組合（法人）が分譲後に、底地の所有権を買い上げていたりするケースも散見されます。
（将来的にマンション建物を維持できる確率が高まっている）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
売買契約書作成にあたり、実印及び印鑑証明は必要ありません

【理由】
実印及び印鑑証明は、本人によって書類作成されたことを証明するために用いられます。
（実印の押印＋印鑑登録証明書の添付によって本人性が担保される）

不動産取引においては、犯罪収益移転防止法により、厳格に本人確認を行いますので、売買契約書では印鑑証明の添付までは求めません。


印鑑証明に関して、売主・買主に分けて説明するならば、所有権移転登記の時に違いが生じます。

●売主
買主に所有権移転登記を行う場合、権利を失う者としてさらに厳格な本人確認が必要となるので、登記申請書に実印の押印と印鑑証明書の添付が必要となります。（ただし売買契約書は認め印のままで可）

●買主
買主は権利を取得する者なので、所有権移転登記においても、印鑑証明書の添付は必要ありません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
恐れ入りますが、ご認識が齟齬があるようです。
6年目に上がるのではなく、6年目に元に戻る（軽減が終了する）、が正しい認識となります。

【説明】
国土交通省の方でも、皆様に誤解がないようにとお知らせしています。

新築住宅に係る税額の減額措置
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html


なお、軽減されているのはマンションのうち、建物部分のみであり、軽減にの率は2分の1となっています。

ですので、
・固定資産税が本来10万円の不動産
・固定資産税が10万円の土地
（土地・建物の本来の固定資産税額合計が20万円）

とした場合に、

1年目～5年目・・・15万円/年（土地建物合計）
6年目～　　　・・・20万円/年（土地建物合計）
となります。
（実際には建物は償却がすすみ、土地も評価替えがあるので6年後は変動する）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
広告について記載すべき事項については、その項目が公表されておりますので、宅建業者に依頼する場合でも、個人売買の場合でも、参考になると思います

不動産公正取引協議会連合会
（一棟売りマンション・アパート）
https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/02/beppyou_05.pdf

●必須事項
（宅建業者側が意識する項目）
1.広告主の名称又は商号
2.広告主の事務所の所在地
3.広告主の事務所の電話番号
4.広告主の宅建業法による免許証番号
5.広告主の所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨
6.広告主の取引態様（売主、代理、媒介（仲介）の別）

（物件固有の情報について）
7.物件の所在地（町又は字の名称まで）
8.交通の利便（公共交通機関がない場合には、記載しないことができる。）
9.土地面積及び私道負担面積
10.建物面積
11.連棟式建物であるときは、その旨
12.宅建業法第33条に規定する許可等の処分の番号（建築工事が完了済みの場合は省略可）
13.建物の建築年月（建築工事が完了していない場合は、工事の完了予定年月）
14.引渡し可能年月
15. 価格
16.施設の負担金等や管理費の額
17.借地の場合はその旨
18.借地権の場合、種類、内容、借地期間、保証金、敷金の額、借地料
19.１棟売りマンションの場合はその旨
20.１棟売りマンション・アパートの場合は、建物内の住戸数、各住戸の専有面積（最小面積及び最大面積）、建物の主たる部分の構造及び階数

（宅建業者側が意識する項目）
21.取引条件の有効期限
22.情報公開日（又は直前の更新日）及び次回の更新予定日

●記載した方が良いと思う事項
・（収益物件の場合）想定利回り等
・リフォームや修繕の履歴
・その他アピールポイント

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まずはお手元の賃貸借契約書をご確認ください

なお、国土交通省の公表している「賃貸住宅標準契約書」第9条によると、

①修繕箇所を発見した場合は、貸主と対応を協議
↓
②対応が必要なのに貸主が対応しない
↓
③質問者さんが修繕することができる
　→費用負担は、悪臭の原因が質問者さんの行為の場合は質問者さんが費用を負担し、その他の場合は貸主が負担する


つまり、管理会社へ報告する前に、貸主負担を前提に業者を手配するのはルール違反である可能性があります。
（ただし、質問者さんの契約内容がこれと異なる可能性もありますから、一度お手元の賃貸借契約書をご確認ください）

以上、回答致します。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
負担の種類により異なります

【説明】
負担の内容が
●私道を構成する「土地面積や土地所有権の持分」の負担である場合
　→あまり気にする必要はありません。極端な割合でなければ、ライフライン設置用の掘削と通行の権利は担保されていると思って宜しいかと思います。

●通行等の「金銭」の負担である場合
　→私道部分の所有権をもっていないことが多く、何か事が起こることに金銭を要求される可能性があります。ライフライン設置用の掘削と通行の権利は担保されていないことが多く、慎重な取引が求められます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
公益財団法人不動産流通推進センターによる指定流通機構の活用状況について
（２０２２年分）記載の内容から検討すると、
2022年の新規登録件数は、
専属専任媒介　129,494（16.07％）
専任媒介　　　414,167（51.41％）
一般媒介　　　261,922（32.52％）
となり、専任媒介契約が多いようです。

ただし、どの形態で臨むのかを、単純な三択で考えるのは得策ではありません。
物件の特性や売却期間の状況により、検討された方が宜しいです。

例えば、人気地などでは、一般媒介の方が有利です。
（業者にとっては0か100なので、早く動く傾向があります）

したがって、単純にどれが良い、ということはありませんので、物件の状況、お客様の状況に合わせて、ご提案を受けてみてください。
以上、回答いたします。

※公益財団法人不動産流通推進センターによる指定流通機構の活用状況について
（２０２２年分）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/2022_katsuyo.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原因次第です。

【説明】
●剥がれが自然に起きた場合
　管理会社（＝貸主）に通知し、直してもらった方が宜しいかと思います。
　※賃貸借契約書9条に、不具合箇所の通知義務などありませんか？

※国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf


●質問者さんの行為によって剥がれた場合
　その程度のクロスの補修でしたら構わないと思いますが、退去時に原状回復を要求される可能性があります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
取引態様は宅建業者が取引に関与する場合の立場の事ですが、これにより、お客様にも影響が生じます。
基本的な違いは、仲介手数料の有無、及び、保証や買主保護の制度の有無（いわゆる8種制限）などです。

●取引態様が「売主」の場合
　・仲介手数料が不要
　・他人物売買の原則禁止（買主保護）
　・クーリングオフの適用（買主保護）
　・損害賠償額等に上限（買主保護）
　・手付額の制限（買主保護）
　・契約不適合責任の特約の制限（買主保護）
　・手付金等の保全措置（買主保護）
　・割賦販売契約の解除等の制限（買主保護）
　・所有権留保等の制限（買主保護）

●取引態様が代理の場合
　・売主が宅建業者であれば売主に同じ
　・売主が宅建業者以外であれば、仲介手数料が不要であるのみで、あとはなし。

●取引態様が仲介の場合
　・仲介手数料の支払いが必要

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
通報の順序としては、
①宅建業者の所属団体
　・宅地建物取引業協会（鳩のマーク）
　https://www.hosyo.or.jp/jigyo/madoguchi.php

　・全日本不動産協会（うさぎのマーク）
　https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/

②免許権者（免許を与えるところ）
　→各都道府県又は国

をおすすめします。
業界団体を先にしたのは、相手方にとって、同業者にトラブルの存在を知られる方が堪えるだろうな、と考えたからです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
説明の内容には決まりがありますが、仕方（方法）は、自由です。
説明する宅建士により、お客様の理解度が異なることは、大いにあると思います。

【理由】
重要時事項説明書の基本フォームに書かれているものは、結構のボリュームがあります。
また、記されていること内容は、「全てが同じ重要度か」というと、そうではありません。

私の場合は全てを説明するので、すすめることをはすすめ、特に注意喚起しなければいけないところは解説を加えて注意喚起します。
そして私が話すだけではなく、お客様から広く質問を受け付け、それに答えることで説明の流れに緩急が付き、お客様の理解も深まります。

(私の重説を受けてくださった方はわかると思います)

人の集中力も無限ではありません。
ただ座って説明を聞くのは苦痛を伴うこともあると思います。

私もお客様が不動産取引を楽しく行えるように、工夫を続けています。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
通常、2番手の報告はあります


【説明】
まず、高値を付けた2番手の購入申込を売主様に報告することは、宅建業者の利益に繋がります。

我々の報酬は、取引の金額により決定されることが大半です。
高く売れた方が「良い」という立場は、売主様も宅建業者も同じです。

その他のケースでも、不正の手段を想像することは可能です。
しかし、我々には法律で誠実義務が課せられています。

宅地建物取引業法第31条
（宅地建物取引業者の業務処理の原則）
第三十一条　宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。

とはいえ、人の誠実さには個人差があると思いますから、質問者さんはしっかりと担当さんの力量を見極めて戴いた上で、売却の依頼をすることをおすすめします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
N値は土の締まり具合や強度を求める基準となる数値であるので、敷地のN値が低い状態では、建築に不向きです。
N値を改善させる、又は、支持杭を設置することは高額な費用が伴いますから、N値は大変重要であると考えます。

また、住宅建築の場合はN値（ボーリング調査の結果）ではなく、より簡易的な試験の結果からN値を推測した「換算N値」（※SS試験の結果）が用いられます。

また、N値の大小のみに注目するのではなく、バランスも重要です。
四角形の角のうち、2点が強く、2点が弱い場合など、傾きが生じやすくなることがあります。（不同沈下）

以上、回答いたします。

※SS試験＝スウェーデン式サウンディング試験 wiki
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E5%BC%8F%E3%82%B5%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%82%B0%E8%A9%A6%E9%A8%93

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
手続きはあります。
お手元の管理規約の17条あたりの（専有部分の修繕等）という条文があれば、確認してみてください。
一般的にはリフォームの際には事前に、理事長等（管理組合又は管理者）に書面で申請し、書面による承認を得ることを求める管理組合が多数です。

ちなみに「事前に」、がどのくらい「事前」かと言いますと、1週間程度の組合もあれば、1か月前までとしている組合もあります。

このときに提出する主な書面は、
1.申請書
2.設計図
3.仕様書
4.工程表
の提出などが、要請されることが多いです。

また、管理組合ごとに各種仕様（床の遮音等級、不燃材料の使用）に制限があったり、手続きが加重されている場合（隣接住戸の承認まで求める等）ありますので、管理規約を確認の上、管理会社や理事長に相談してみてはいかがでしょうか。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
状況によります。

●既に土地の境界線が確定している場合（現在の測量技術で考えても正確であること）
→やりやすい

●特に境界確定などを行っていない場合
→禁止されてはいませんが、まず難しい

【理由】
分筆には様々な工程が伴います。
分ける土地が境界確定していない場合は、かなりの難易度となります。

平成17年より、土地を分筆する場合は、分ける方も分けられる方も、面積を正しく計算しなければなりません。
このため、先に、分ける前の土地の境界確定を行うことになります。

東京法務局　分筆登記における地積測量図の取扱いについて
https://www.tokyo-chousashi.or.jp/news/pdf/chisekisokuryozu-toriatsukai.pdf

まず大まかな手順としては、
①資料購入
適切な資料を法務局

②現況測量
高価な測量機器、及びCADソフトがないと精度的にも難しい
※この時点で調査士に依頼するのが合理的

③境界査定（境界線の推定）
本地のみならず、近隣の地積測量図の整合性も考慮
役所等と事前協議が必要な場合があります

④民民境界立会
隣接地土地所有者と立会

⑤官民境界立会
道路管理者などと立会

⑥立会した内容で合意が得られれば地積更正登記（境界確定）

⑦分筆登記

なかなか大変な手続きです。
また近隣と立ち合う際にも専門的な知識がないと、トラブルに発展することもあります。

私としては、分ける前の土地の境界が確定していない場合は、土地家屋調査士の先生にお任せすることをおすすめします。
（費用は高いですが、それに見合った業務量です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
重要事項説明書の作成は、宅建士の独占業務ではありません。
法が資格者による実施を求めているのは、重要事項の説明についてです。

（重要事項の説明等）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%AE%85%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E7%89%A9%E5%8F%96%E5%BC%95%E6%A5%AD%E6%B3%95%E7%AC%AC35%E6%9D%A1


余談ですが、実際の重要事項説明書に説明者を明示するの欄はありますが、作成者を明示する欄はありません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
民泊の許可申請を宅建士に依頼することは可能です。

しかし、民泊許可申請は複雑な手続きを伴います。
スムーズに許可を得るには、専門的な知識と経験が必要です。

許認可申請を得意とする行政書士への依頼がお勧めです。

なお、申請に要する費用の目安は10万円～20万円です。
（図面作成費用などで費用が変わることがあります）

準備するものについては、国土交通省が運営している民法ポータルサイトをご覧ください。
minpaku
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

以上、回答いたします。