宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ぜひ不動産会社にご相談ください。
適切です。

また、安さを追求するならジモティでも安い物件の募集がありますね。
https://jmty.jp/

ただ1点ご注意な点は、個人大家の素人工事物件が存在することです。
twitterでも、個人大家が建築の知識なく構造を変更してしまった例が、話題になりました。

平時は問題ないかもしれませんが、災害時には思いもかけない損害を被ることがあります。


命を守る住まいでもありますので、できれば、専門家に管理された建物に住んでいただきたいな、という想いはあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
家財道具の状況によっては、販売活動に支障が出る可能性があります。
（家財道具が良好な状態ではプラスになる可能性もありますが、まれです）

【説明】
現在の広告の主流はネット広告です。
しかし、物件画像に多数の家財道具な写っていると生活感が出るため、効果的な物件アピールがしにくくなります。

また、買主が家財道具を処分する場合に費用が必要（運搬料・処分料・リサイクル料）となるので、
●敬遠される
●値引き交渉の材料にされがち
このような点に注意が必要です。

ただし、質問者さんの物件にそれらネガティブな要素を上回る魅力があれば、さほど問題にならないこともあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
わかりません

【説明】
適正な修繕積立金の額は、その物件ごとの状況（階数・面積・戸数）により、【大きく】異なります。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」にて252円～338円/㎡が目安と記されていますが、あくまで目安にしかなりません。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

対象マンションの修繕積立金の適正額を知りたい場合、そのマンションに長期修繕計画があるのであれば、必要な修繕費から計算するのが一番適切だと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
私は、築後25～30年以上を経過した建物が該当するように思います。

【説明】
「築古」に明確な定義はありませんし、あまり我々が使用する表現ではないかと思います。

「築古」の表現はアピールの目的ではなく、謙遜や、注意喚起的に使用されていると思います。
とすると、耐用年数を過ぎて存在しているような建物、または、設備が古びた状態の建物を指すと考えられるので、築後25～30年以上を経過した建物が該当するのではないでしょうか。

なお、工法による差は感じません。

※土地の状況を示すとき「古家付」と表現することがあります。この「古家」も決まった定義がないのですが、
●建物がおまけ程度の価値しかないとき
●築年数に関係なく建物として傷んでいるとき（解体前提）
に使っています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
実質的に審査をする保証会社が異なれば、ご質問のケースはあり得ると思います。

【理由】
担保評価は各保証会社が独自に決定します。

そもそも不動産の価値は、さまざまな要因によって決定されます。
一応公的な指標として
・固定資産税評価額
・路線価
・公示地価
などもありますが、これらは純粋にその物件の価値を表してはおらず（それぞれが目的をもって定められています）、実際の担保評価はそれぞれの保証会社が判断していきます。

ただし、異なる金融機関でも同じ保証会社を利用している場合もあります。（信用金庫などに多い）
この場合はA銀行、B銀行ともに同じ評価額になることがあります。
ローン申込書等の表面に記載されている宛先などを確認してみましょう。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
業者選択の目安にできると思います。

【説明】
賢い利用方法ですね。
一括査定サイトは一度に複数の業者に査定依頼が届きます。

メリットとしては、様々な担当者さんと接触することになると思いますので、不動産会社の選択がしやすくなります。

●経験や根拠に基づいた、的確な提案ができる
●約束を守る

これらの基準で判断なさると、良い取引になると思います。

注意すべきは、
●反応は早いが、提案に根拠がない
このような担当者さんですと、今後の付き合いが心配です。

また、入力されたお客様情報が必要最低限のものしかない場合、冷やかし査定と思われて優先順位が下げられてしまうことがあるかもしれません。本当に売却の予定があるのであれば、入力欄は充実させた方が不動産会社は力を入れてくると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
管網図は各種埋設の図面です。

我々が調べるのは（わかるのは）
・埋設管の有無（ライフラインの引込は費用がかかる）
・埋設管の古さ
・配管経路の確認（越境の有無）
・配管の口径（十分な水量（圧力）がありそうか）
・私設管の有無（私設管は自費修理なのでこの調査は大変重要）
これらを調べて説明します。

ただし行政から提供される管網図でも、正確性を担保しない旨の文言が付く場合があります。
ですので、実際のところは掘ってみないと分かりません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まず、内覧会の目的を説明します。

●工事の完成披露
●購入者様の検査（オプション工事、工事の不備（汚れ、キズ）の指摘）
●家具等の採寸

汚れ・キズは、一度引渡しを受けてしまうと責任の所在が曖昧となり、施工会社に責任追及をするのが難しくなります。
このため、汚れ、傷は細かく見ましょう。
（床なり、ドアやサッシの建付け不良などは、後からでも追及可能）

内覧会は、引渡しまでの間に工事の不備を指摘できる、数少ないチャンスです。


推奨の持ち物は、
●平面図＋バインダー＋筆記具
●ウエス
●マスキングテープ等（ノリが残らないタイプ）
●水平器
●採寸用メジャー
がおすすめです。

当日、汚れやキズを指摘しても、指摘した箇所を忘れてしまっては無駄となってしまいます。
指摘した箇所にはマスキングテープ等を付け、さらに平面図に記入し、引渡しまでに改善されたかを、後から確認できるようにしておきましょう。また、平面図は採寸した数字を記入するのにも役立ちます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
物件ごとに異なります。

【説明】
買取再販事業は、専門家でも、ギャンブルの要素を強く感じます。
不動産業者はそのリスクに応じて、利益を設定していきます。
（売りやすい物件＝利益額低くても買いたい、またはその逆）

不動産業者に買い取らせる場合は、

●面積が大きすぎて売りにくい（免許がなければ分譲できない）
●スピード決済を希望（すぐの現金化）
●秘密での売買を希望（非公開で取引可能）
●契約不適合責任免責（後から責任追及されたくない）

これらの場合に有利であり、単純に損得で考えたい場合、業者買取は不向きであると考えます。
したがって、手取り金額を高くしたいのなら、仲介で頑張った方が宜しいかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
小規模マンションにしか存在しないメリットは、特にないと考えます。

【説明】
少ない世帯数であれば、
●総会など、管理組合運営がスムーズになりやすい
●顔見知りゆえに防犯に有利になりやすい
●防災面でも助け合いやすい
などが言われますが、

これが大規模マンションで実現できないか？
と言えば、そうでもありません。
（フロアごとにコミュニティを作っている例もある）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
壁紙張替え費用を正確に出すには、壁の面積が必要です。

【説明】
65㎡で3LDKのお部屋の壁紙張替えですと、50万円くらいの印象です。
しかし、築26年のお部屋であれば、壁紙の他にも相応の傷みがあ路と考えられるので、わざわざ売却用に壁紙を張替えなくても宜しいのではないかと感じます。

理由は、
●買主さんと壁紙の好みが違えば、無駄な工事となってしまうことがある
●他に傷んでいる部材の交換によって、壁紙をやり直すことがあり、無駄となることがある
からです。

でしたら、
●壁紙工事分を値引き枠とする
●契約後、買主が希望する柄の壁紙を張る
などで対応した方が、質問者さんのリスクが軽減されると思います。

いずれにしても、不動産会社の担当者さんと、価格について、しっかりと打合せしておくことをおすすめします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
問題はありません。

しかし、オーナー又は管理会社より、賃貸中の汚損破損について指摘された際に、反論がしにくくなります。

※原則、借主の故意過失による汚損・破損についての立証責任は貸主が行うものですが、鍵を返してしまっている状況ですと、なかなか検証・反論がしにくい状況になってしまいます。

そのため、なるべく立ち会っていただくことをお勧めいたします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
車は、原則、車両の全部を敷地内に入れなければなりません。

※駐車場からはみ出す状態では、車庫証明は取れません。
自動車の保管場所の確保等に関する法律
1１条（保管場所としての道路の使用の禁止等）を参照
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000145

一時駐車の場合でも、道路上の同一の場所に引き続き12時間以上（夜間8時間以上）駐車する行為は禁止されています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
やってみなければわかりません

【説明】
売買契約は売主と買主の合意により、成立します。
売買が成立するかは、査定額を含めた諸々の条件が適切かどうかがポイントとなります。

したがって、一括査定サイトでの提示額が妥当な額であれば、その条件で売買が成立する可能性は高いと思います。

しかし、私が実際に経験した一括査定サイトからの査定依頼については、
●少しでも早く査定した方が、その後の商談に有利な傾向
●少しでも高く査定した方が、その後の商談に有利な傾向
を感じました。


私からの提案は、一括査定でもその他の査定でも、

●「査定書などで、査定の合理的な根拠を示してくれているか」

これを確認し、納得できる内容であれば、適正な売値の検討の資料として価値があるものと判断できると思います。
そうでなければ、あくまで参考資料程度にお考えいただいた方が宜しいかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
白蟻の種類により対策が異なります。
すぐに白蟻の専門家に判断を仰ぎましょう。

【説明】
●白蟻の在来種（ヤマトシロアリやイエシロアリなど）
これらは地中に巣を作る習性があるため、その侵入経路は地中から、という例が多いと聞いています。
また、羽アリであってもいきなり隣家の木材部分を食害するということは少なく、まずは地中に巣を作り、地中から建物内部に侵入します。地中を移動する白蟻に有効なのが、地中に毒餌を設置して退治する「ベイト工法」という方法です。
suumo シロアリ防除工法
https://suumo.jp/yougo/s/shiroariboujokouhou/

●アメリカカンザイシロアリ
この種類の場合は要注意です！
この白蟻では従来の防除法は通用しないとのことです。
アメリカカンザイシロアリは駆除が難しく、その予防に重きが置かれるところですが、もし隣家を食害している白蟻がこのアメリカカンザイシロアリであった場合、早期に適切な専門家の処置が必要です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
素晴らしいお考えだと思います。

【説明】
不動産に関係する仕事について感じることは、購入について、その時々でベストな物件は異なるということです。
代表的なのは「間取り」で、子供の誕生や独立、世帯員の死亡などにより構成が変化し、適切な間取りが変化することです。

また、立地についても、子供が小さい時は学校の近くが好まれますが、子供が卒業してしまえば、グラウンドからの砂ぼこりやチャイムの音が気になるなどの弊害の方が強くなります。

さらに加齢により2階に上がるのが厳しくなれば、平家住宅やマンションなどの方が都合がよくなります。


ですから、その時々でベストなものに住み替えるという発想は、大変合理的であると思います。


ただし、住宅ローンを利用して購入する場合は、完済時年齢等の定めにより、年齢の増加と共に融資条件が厳しくなる傾向があります。この注意点として、買い替えの前提がある場合に一番最初に検討する物件は財産的な価値に着目し、

「なるべく値が崩れない物件を選ぶこと」

が大事となります。

その見極めについては大変難しいですが、是非とも信頼できる身近な宅建士に相談してみてください。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
前払い制の物件でしたら問題なく契約可能なところが多いですが、オーナーの意向が強く作用するので、物件ごと、担当窓口にご確認ください。

マンスリーマンションでの審査は、「安定した収入」より、「短期賃貸借契約をする目的」の方が重要な要素となります。数か月の長期出張用など、オーナーが安心できる目的だと通りやすいかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
建物の違法状態が解消されない限り、基本的に時効は進行しません。

違法の度合いにより異なるのは、時効成立の可能性の有無ではなく、行政の指導の強度だと思われます。

以上回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
不動産会社担当者の目線で回答します。

戸建ての売却で一番の手間（？）といいますか、気を配っている点は、

●不動産の調査です。

戸建て住宅はマンションと違い、1棟・1筆ごとに状況が異なります。

具体的には、

●建物の不具合を事前に把握する
●土地の不備を事前に把握する

ことであり、これによる効果は、

●不備があっても、買主様に事前にお伝えして検討いただけば問題ではなくなる
　（後から言うから問題となる）
●適正な価格を販売初期から両当事者に提示できる
　（それなりの価格設定が可能）

ということです。

すべての調査を後回しにしている業者さんも存在しますが、私はこの作業を計画の初期に行っております。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
内装の補修技術に自信がないのであれば、余計なことはしない方が宜しいかと思います。
(失敗のリスクが高い）

そもそも、通常損耗（故意過失なくても損耗するもの）は、特別な取り決めがなければ借主に請求されません。

退去費を安くするコツについて強いて言うならば、
●賃貸借契約
●国土交通省のガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

これらを熟読し、相手方に不当な請求をされないように、知識武装しておきましょう。

賃貸借契約書の内容やガイドラインの内容に分からない点があれば、またこちらで質問してください。
以上、回答いたします。


※退去立会にくるのが経験の浅い新人さんの場合、立会前に部屋を念入りに清掃してきれいな状態にしておくと、原状回復が必要な個所を見落とすことがあるかもしれません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
目的外の使用はやめましょう

【説明】
少しくらいなら耐えられるのでやってしまいがちですが、変形させたりすると原状回復の対象となってしまうことがあります。
衣類の重みでの変形はもちろんですが、
●誤ってカーテンと共に引く
●衣類をとろうと引く
これらの行為で、カーテンレール自体、及び、取り付け部分を痛めることがあります。


頭の片隅に、人のものを借りている、という意識をもってお過ごしいただけると幸甚でございます。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
破損で言えば、洗面台のボール部分
故障で言えば、換気扇
が割合として高いように感じました。

【説明】
破損について、よくある壁紙や床を除いて考えると洗面台です。
整髪料やスキンケア用品などのビンをボール内に落下させると、簡単にヒビが入ります。
対策としては、（可能なものであれば）別の柔らかい容器に移すか、ボール付近で重量のあるものを扱わないことでしょうか。

故障の換気扇は、異音がしたら交換です。
これは借主様が壊す部分でなく寿命ですので、特に対策はありません。

面白い・めずらしい故障はと言えるか分かりませんが、警戒が必要な超大型台風が来た時に、担当していた物件が断水しました。
防風雨の中職人さんにも協力していただき懸命に対応しておりましたが、断水の原因はその台風ではなく、前日に行った市の水道管工事の接続ミスだった、という経験ならあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
側溝の場所によります。

【説明】
・公道にあれば行政庁、私道にあれば土地所有者
・敷地内にあれば土地所有者

水路などは公図で分かりやすいのですが、側溝などは公図で表現されることは稀です。

以上、回答いたします。

宅建士行政書士の佐野と申します。

【回答】
代理契約の方がお得であると思います。

【説明】
カテゴリーから、質問者さんのお立場は、賃貸の借主側ということでしょうか。

・質問者さんと宅建業者とで媒介契約を締結して行う賃貸借契約は、仲介手数料の支払いが必要となります。

・貸主と宅建業者とで代理契約を締結されていて、その代理人と行う賃貸借契約は、仲介手数料の支払いが不要です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
令和5年時点で築50年ということは、昭和48年に新築された建物ですね。
でしたら、耐震基準適合証明書が必要です。

その他、
・用途要件（建物の2分の1以上が住宅であること）
・面積要件（令和5年以前に建築されたものは40㎡以上）
などの要件があります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
まず、夫婦共有名義の場合の住宅ローン控除は、
・夫婦がそれぞれ借り入れ（または連帯債務）
・夫婦で建物を共有（土地だけの名義では✕）
この場合は、夫婦で住宅ローン控除による還付を受けられます。
　
メリットは、
●ローン利用の場合、住宅ローン控除による還付が増える可能性がある
●相続税が軽くなる傾向にある（ただし別な問題をはらむので、遺言作成が推奨）

デメリットは
●離婚時の財産分与で揉める要素となる
●相続時の遺産分割で揉める要素となる
●ローンの際に、相互に、保証・連帯保証・連帯債務などを負うことになる
●現金化（売却）しにくくなる
●管理しにくくなる
●維持費（必要費）の負担が曖昧になりがち

【補足】
共有は民法に規定があります。
第249条～第262の3あたりを見ると、上記の意味が解り易くなると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
下記を推奨します。

●入念な近隣相場のリサーチ
　（募集賃料が適正とは限らない）
●付帯サービス内容のリサーチ
　（不必要なサービス提供を強制されていないか）
●物件不備の入念な確認と記録の保存
　（貸主からいわれのない原状回復の請求を拒否するための証拠保全）
●契約内容の事前の把握、法律知識の勉強
　（借主不利な内容も、借主が内容を理解し、合意したとなれば有効となってしまう）

※いきなりすべてを把握するのは難しいでしょうから、もし身近に信頼できる宅建士がいれば、その方に相談してみることをおすすめします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
トラブルを回避するなら、根の切り取りは、隣家に一声かけてからにした方が宜しいかと思います。

【説明】
民法第233条に規定があります。

（竹木の枝の切除及び根の切取り）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC233%E6%9D%A1


4.隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

とありますので、原則は、隣家の承諾なく切り取り可能です。
ただし、隣家とのトラブルを回避したいのであれば、隣家に一声かけてから、根を切り取ることをお勧めします。
(法の趣旨を全員が理解しているとは限らない為)

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
空き家バンクとは自治体で行っている空き家バンクでしょうか。
私も空き家バンクに物件を登録した経験があります。

①お金さえ支払えば誰でも購入できるのか？
　→可能です。その地域にお住まいの方でなくとも購入可能です。

②住宅ローンを組むことは可能か？
　→可能です。一般取引と違いはありません。

③仲介業者は介在するのか？
　→取引の安全のため、業者を介在させるよう行政が推奨していました。

以上、回答いたします。

宅建士行政書士の佐野と申します。

【回答】
売主が宅建業者か否かで変わると思います。

まず売主と直接取引することのメリット
〇仲介手数料不要
〇交渉窓口がその物件に一番詳しい（質問に対する返答が早い）

デメリット
▲取引条件について、客観的な視点に欠けることがある
▲当事者直接だとトラブル時の対応が困難（感情の対立）
▲（業者売主でない場合）契約書類の作成が困難
▲（業者売主でない場合）決済などの手続き（抹消・各清算）が困難
▲（業者売主でない場合）ローンにおいて障害となることがある
▲（業者売主でない場合）調査不備により不測の損害を被ることがある

とりあえず思いつくのはこんなところでしょうか。
以上、回答いたします。