Q.家の名義と住宅ローンの名義を別にすることは問題ない？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ゴンさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『家の名義と住宅ローンの名義を別にすることは問題ない？』の回答をします。

　妻が父親から贈与を受けて５００万円の手持ち金があり、不足金を全て夫が住宅ローンで支払った場合は、共有名義としなくてはなりません。全て夫名義とした場合は、夫に贈与税が発生します。逆の立場で、物件価格を全て夫が支払ったのに、夫と妻を共有名義にする場合も妻に贈与税が発生します。贈与税の基礎控除１１０万円を除いた金額に対して贈与税がかかります。物件価格に対する負担額に応じた持ち分とする必要があるようです。

仮にすべてを妻名義にするのであれば、そもそも住宅ローンの本審査が通りません。金融機関は住宅ローンを利用いただく代わりに土地と建物に抵当権設定登記をしています。夫が持ち分を持っていないということは、物件の売買契約を妻がすることになりますので、不動産会社である仲介業者が契約時に住宅ローンの審査が通らないと指摘し契約へと進めないと思われます。
　
　子どもとの場合は、親子ローンが考えられますが、こちらも子どもが支払っていなければ、贈与とみなされ、贈与税が発生します。

　妻の場合は、婚姻期間２０年で贈与税が２０００万円まで非課税という「おしどり贈与」という制度があります。贈与税の基礎控除とあわせますと、２１１０万円まで非課税とすることが可能となります。土地と建物両方の持ち分としておきましょう。高額な物件の場合は、夫と妻の持ち分がありますと、売却の際それぞれ３０００万円控除が使えるのは有利かもしれません。

　しかし、相続の場合でも、配偶者は税額軽減が大きいので、購入時から持ち分を持たなくても状況に応じて対応すれば問題はないように感じますが。

　よろしくお願いいたします。

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士でAFPの佐野と申します。

【回答】　
税金面を考慮すると問題が生じる可能性があります

【理由】
旦那様が代金を支払い（ローンを組み）、購入した不動産の所有権を旦那様以外の方が持つのであれば、贈与にあたる可能性が高いです。

たとえ婚姻年数や贈与額により贈与税の徴収がされなくとも、
・旦那様の住宅ローン控除について、旦那様の持分に応じたローン残高についてしか控除が認められない
　→還付額が下がってしまう
・共有者（質問者さんやお子様）は旦那様のローンの連帯保証人を求められる
　→精神的な重圧を感じる
・共有した場合、万が一のご離婚時の手続が複雑になる
　→持分の処分、連帯保証関係の解消が困難
など、期待する節税効果よりも、むしろその弊害の方が強くなるのではないかと危惧します

相続の事を気にしていらっしゃるようでしたら、
・相続税は控除が大きいこと（基礎控除3,000万円＋法定相続人あたり600万円）
・建物の償却がすすめば建物の評価額は下がること※下記参照
・相続時の特別受益について
も踏まえ、計画的に判断なさることをお勧めいたします

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

これは我々宅建士やFPではなく、税理士に相談するのが適当かもしれませんね。
以上、回答いたします。