宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●見分け方ですね。
内覧時、掲示板や管理状況を確認しましょう。

住民間の騒音・その他モラルに関することについて、管理会社やオーナーがいきなり直接注意することは稀です。このような問題が発生したとき、管理会社は、まず掲示板で注意喚起を行います。掲示板を見ると、その物件の問題点がある程度見えてきます。

●不動産会社から物件の紹介を受ける際にも工夫が必要です。
悪質な入居者がいる場合、管理会社、仲介会社は状況を把握していることが多いです。
そして仲介会社には、調査義務、説明義務があります。

まず質問者さんが心配していることを不動産会社に伝え（その際記録にも残す）、そのような物件を除外して、紹介してもらいましょう。

そして質問者さんの心配が的中したとき、契約の無効及び不動産会社へ責任追及できるよう、整えておくことが大事です。

【参考】
民法第95条（錯誤）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC95%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
究極は民法に規定があります。
「国」のものになります。

実際にこの規定が運用されているところを見たことがありませんが。。。

民法第239条（無主物の帰属）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC239%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
大きな違いのみ説明します。

●不動産担保ローン
資金使途：原則自由

●住宅ローン
資金使途：原則取得・改良費用

小さな違いとしては、
・適用金利
・借入可能額
・借入可能期間
・団信の有無
なども違います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●スケルトン物件とは
構造・骨組み・PS等共用部分が、むき出しの状態の物件です。

●メリット
・安く購入可能※
・石綿含有建材による解体費用の不確定要素が無くなる
・内装が自由に決められる
・間取りが（比較的）自由に決められる
（給排水管の位置などの制約は受ける）

※物件の購入価格のみ。内装代含めた価格は内装の仕様次第。

結果、一般的な間取りでは満足できない、こだわりの強い方に最適な物件といえると思います。そうでなければ一般物件の方がメリットがあります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞越境してる部分は何してもいいのでしょうか？
自力救済は禁止です。
相手方に対応を求めることだけが可能です。

※自力救済（wikipedia）
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%87%AA%E5%8A%9B%E6%95%91%E6%B8%88


解決策としては、まずは相手方に、雨樋撤去の請求をしてみてはいかがでしょうか。
それにより、相手方から対応についての何らかの回答が得られるものと思います。

ご注意の点は、越境状況により質問者さんの撤去請求が権利の濫用と判断される場合があるということです。ですので、相手方の事情もよく聞いたうえで行動なさることをお勧めします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
輸入住宅について厳密な定義はありませんが、その核は「設計思想」にあるといわれています。

設計思想とは、その国の生活様式や文化に強く影響されます。
※例えば輸入されたログハウスに「玄関土間」という概念はありません

単純に輸入材を使用した住宅＝輸入住宅
の考えは、成り立たないと考えます。
（そもそも材木などは輸入材が多数です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●質問1について
滞納の有無ということですが、対象物件はマンションでしょうか。
対応の有無は管理会社・管理組合に確認を取らなければ正確にはわかりません。
なお前所有者に滞納あれば、その滞納分は落札者が負担します。
この場合、林さんの認識とは異なることがあります。

●質問2について
ポイント
・抵当権に基づく競売か
・抵当権に基づく場合、抵当権が設定された時期と、共有に至った経緯の時系列

これらを確認したいです。
いずれにしても、経験豊富な方のサポートがあった方が宜しい物件だと思われます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
質問者さんが依頼（取引？）した宅建業者に、まずは説明に誤りがあった旨を伝えましょう。
ちなみに説明の誤りがあった箇所は、質問者さんが契約を決める際の「重要な事柄」ではなかったですか？

間違いには、重大なものと軽微なものがあります。

軽微なものであれば、訂正で対応するのが適切です。
重大なものであれば、宅建業者が謝罪し、その後の対応を協議することになります。

重大な間違いでなければ良いのですが。。。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
取引は可能ですが、未登記建物を未登記の状態のままで取引することはお勧めできません。

■リスク
・そもそも売主さんが真の所有者かどうかが、現時点で不明です
　→固定資産税の支払い状況等で「推測」はできますが、未登記の状況であればあくまで推測です。

・未登記建物では、まともなローンが組めません
　→抵当権が設定できないため

・将来的に登記が必要になった際に、登記費用が割高となる
　→取引後では登記に必要な書類が集まらず、特別な手続きが必要になる場合が多いです
　→令和6年から相続登記の義務化が始まります

・固定資産税が課税されていない場合、遡って支払う可能性がある
　→時効の援用はできます（5年の消滅時効）

未登記のまま取引するのではなく、一度売主さん名義で登記をしてから引き渡してもらう様、交渉してみてはいかがでしょうか？
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
他に相続人がいれば、その方に損害賠償できる場合があります。
一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

【説明】
民法第911条に、質問者さんのような方を保護する規定があります。
（共同相続人間の担保責任）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC911%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野です。

【回答】
お兄様に裁判上の請求ができますし、場合によってはお兄様の持ち分を買い取ることができるかもしれません。
民法第253条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC253%E6%9D%A1

お困りでしたら、弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
売買よりも賃貸でよく用いられると思います。
ちなみに、はっきりとした定義付けはありません。
ただし、使い分けの例として、下記のような考え方があります。
●解除
・効果・・・最初から契約が存在しなかった状況に戻る
・説明・・・民法第545条。当事者一方の解除権の行使により行われることが多い
　　　　　　→契約当事者に重大な契約違反などがあったときなどに使われる
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC545%E6%9D%A1

●解約
・効果・・・解約後のお互いの義務が消滅する
・説明・・・契約当事者の合意により行われることが多い
　　　　　　→話し合いで契約関係を終了させるときなどに使われる

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
見栄えによって人気度に違いはでます。

【説明】
賃貸管理の部署にいたとき、稼働率の低い物件にデザインを入れたことで稼働率が格段に向上した例を多数目撃しております。
また、私の実体験として、逆の例を経験しております。（修繕工事で外壁がピンクに変わり、嫌になった）

傾向としては、奇抜な色を採用するのではなく、街並みに溶け込むような落ち着いた色合いに、ロゴや照明器具でアクセントを加えたような物件の人気が高いように思いました。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
●独立開業についての注意点・必要な準備
必ずどこかで修業し、経験を積んでから独立しましょう。
宅建をとっただけでは、おそらく困ることだらけです。

●不動産会社に修行入社する際の意識すべき点
独立する目的があるならば、なるべくその地域の大手会社への入社を意識すると良いと思います。

理由は、
・数多くの経験ができる（しなければならない）
・多様な経験ができる（実需・収益・企業物件の売買、各種賃貸など）
・努力しなくても人脈が広がる（担当物件への反響から人脈が広がっていく）

注意な点は、大手の場合、成果を求められる傾向を感じます。
（厳しいノルマ）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
将来の住宅ローンに影響を与える可能性はあります。

【説明】
問題となるのは、個人信用情報機関の異動情報の登録（いわゆるブラックリスト）です。
ポイントは、
●完済できるか　→影響少ない or 無い
●完済できないか→影響大
だと思います。


●過払金返還請求により完済できる場合
金融庁の考え方は、
過払金請求の結果、債務が無くなればそれは通常の完済と同じ
→過払金請求を異動情報の内容として登録するべきではない

金融庁　コメントの概要及びそれに対する金融庁の考え方
https://www.fsa.go.jp/news/20/kinyu/20090617-3/01.pdf

個人信用情報機関の一つであるCICも
「CICでは過払い金請求をしたというようなコメントの登録はありません。」
と公表しております。
https://www.cic.co.jp/faq/detail/cre/cre01/002589.html

しかし、過払い金請求をしても債務が残っていた場合は話は別です。


●過払い金返還請求しても完済できない場合
過払金返還請求は、債務整理（事故）と同じ扱い

これは住宅ローンの手続に致命的な障害となります。


どちらにしても、過払い金販管請求は質問者さんにとって、有利な権利だと思います。
住宅ローンも心配ですが、まずは質問者さんの生活の再建を優先してみてはいかがでしょうか。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご愁傷様です。
たいへんでしたね。

おおざっぱに回答します。
質問者さんの親御様については、準確定申告が必要になると思われます。

以下に基準を示します。
●準確定申告が必要な人
・所得があり、その所得が基準を超える人
・医療費控除や寄付金控除など、税の還付を受けたい人

●不要な人
・所得がない、または、その所得が基準を下回る人
・税の還付の要件がない人

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
住宅ローン控除の2年目以降の手続きは、給与支払者（お勤め先）に年末調整で行ってもらう方が多いです。
海外転勤であればなおさらですが、はたして、海外転勤の事実を知るお勤め先が、その不正還付の手続きをするかどうか。。。


他の宅建士さんも回答していらっしゃいますが、
我々は不正のアドバイスはするべきではないと思っています。

アドバイスとして、帰国してから控除を受けるため、出国前に、海外赴任前に所轄の税務署にて住宅ローン控除の中断手続きをすることをお伝えいたします。

（具体的手続きは、必要書類をその家屋の所在地の所轄税務署長に提出する）

●国税庁HPNo.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1234.htm

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
公表されている内容では、概ねこのような感じです。
CIC・・・信販系、クレジット業者系、銀行系、消費者金融系他の情報
JICC・・・消費者金融、銀行、クレジット業者系他の情報
KSC・・・銀行系の情報

このような感じですね。

参考
●CICとは←加盟会員の例が紹介されています
https://www.cic.co.jp/cic/index.html

●JICCへの加盟←加盟資格について説明が有ります
https://www.jicc.co.jp/aboutus/member-entry

●全銀協の活動を知りたい方←加盟資格について説明が有ります
https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/about/

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ここでの回答は難しいので、信頼できる地元の宅建士にご相談ください。

【説明】
一言で審査が甘い、と言っても、
●勤続年数について寛大
●勤務先の状況について寛大
●返済比率について寛大
●国籍等身分関係に寛大
●担保価値について寛大
●個人信用情報について寛大
●団信加入について寛大（幹事保険会社による）
他、様々な基準があります。

もしお悩みのことがあれば、それを正直に打ち明けてください。
皆様の状況に合わせたご提案をさせて戴いております。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
過信は禁物ですが、問題発生したときすにぐ駆けつけてもらえるのは心強いですよね。

デメリットとしては、深夜・早朝問わずに緊急車両による音（サイレン）が鳴ることがあるということでしょうか。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
年金は老齢年金を想定して回答します。

年金生活の方でも住宅ローンを組むことができます。
ただし、ローンを払い終わる年齢が決められている金融機関がほとんど（だいたい80歳まで）であるため、

●借入期間が短くなる
↓
●返済額が高くなる
↓
●借入可能額が少なくなる

これにより、質問者さんのご認識の通り、頭金（現金支払い）の割合が高くなるものと予想されます。

また、

団体信用生命保険加入に年齢制限があることにも注意が必要です。
→告知日が70歳未満まで（フラット35機構団信）
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/danshin/shinki/merit.html

※団体信用生命保険に加入できない場合、万が一の時、遺された方の事も視野に入れてご検討くださいませ。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
原則、仕事完成までの間の損害は受注者の負担となりますので、施工会社の負担となります。

民法第536条（債務者の危険負担等）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC536%E6%9D%A1

ご安心ください。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●注意点
・転貸はオーナーの同意が必要です

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC612%E6%9D%A1

・オーナーが通常収益を諦めた物件の場合、利益を出すなら工夫が必要です


●ポイント
・リノベ・修繕費負担の取り決め
　→稼働率向上のための工事が施せるかどうかも重要です

・物件周辺の需要の把握
　→空室リスクは、直接の損害につながります

・物件周辺の適性賃料の把握
　→賃貸借契約（マスターリース）の賃料設定を失敗すると悲惨

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
個人が宅建業の免許を持たず、現実的に取り組みできるものとしては、収益建物の建築が該当すると思います。

【説明】
新築建物は人気があり、強気な賃料設定でも借主が付きやすいです。

しかし、建物を新築するには多額に費用が必要です。
さらに。新築建物はその未使用・新しさに価値があり、その価値は時間の経過とともに減耗していきます。

建物に一番価値があるときに、
●低い稼働率
●事件・事故の発生
●家賃の回収が困難（入居審査や管理の不備）
これらがあると、投資資金の回収期間に大きな差が出てしまいます。

その他、未開発地の先物買いや都心物件への投資などありますが、これらはよほどのコネと経験がない限り手を出すべきではないので、ここでは除外しています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
線路沿いといっても、建築費にかわりはありません。

【補足】
ただし、音を気にして防音工事を施すとなれば話は別です。
お金をかけた分だけ、理想の防音性能が手に入りやすくなります。

ポイントは外周部の壁構造と、窓や換気口等の開口部です。

あと音に関しては、「慣れ」があるので、住まううちに気にならなくなることがあります。これは近隣へのヒアリングで、ある程度の調査が可能です。

もし質問者さんが音に敏感な方であれば、無理して線路沿いを選択することは避け、別な地で検討した方が宜しいかと思います。
（防音工事は完璧ではないので、ストレスがたまることは必至です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
質問カテゴリから、賃貸マンションの名称変更ですね。

「重要」仲介会社・管理会社への連絡（以下手続代行してくれる可能性あり）
「重要」入居者様への事前周知
「重要」電力会社への連絡
「重要」郵便局への連絡
「重要」ガス会社への連絡
「重要」水道局への連絡
「重要」電話・ネットサービス提供会社への連絡
「普通」看板付け替え（設置する場合）
「普通」登記されている建物名称の変更（建物名称が登記されている場合）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
モデルハウスとして公開中のものは対象とはなりません。
モデルハウスとして公開が終了しその後販売されたもので、かつ、購入者への引渡日が建設工事完了の日から1年以内の建物であれば、対象になるものと思います。

１年経過していても、事業者が住宅瑕疵担保責任任意保険を付保してくれることにより、新築時の保証とは若干異なりますが、保証の対象となります。

詳細は、メーカーさんの担当者さんに確認してみてください。

以上、回答したします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私の活動する範囲で恐縮ですが、盗聴器対策を実施している業者さんは無いと感じます。

盗聴器が内蔵されているものとしてよく言われるのは、
・電源タップ
・照明器具
でしょうか。

それらを観察すれば何かわかるかもしれませんが、最近のものは、発見されにくいよう大変巧妙に作られているとも聞きます。

そうなると確実な調査は、専門業者の機器がないと難しいのではないかと思います。
ALSOK　HP（綜合警備保障株式会社）
https://www.alsok.co.jp/person/recommend/072/

なお、賃貸住宅の引渡し前には入居前の点検を行いますが、その際に余分な電源タップなどは撤去しています。（盗聴対策というよりは、室内清掃の意味合い）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
価格について、下がる場合、上がる場合、両方あると思います。

【説明】
用途地域が変更になることで、建築できる建物の種類や、規模、高さなどが変わります。

建築の規制が緩くなるのであれば、土地の活用がしやすくなります。
また開発がしやすくなり、取引が活発になる契機になるかもしれません。

逆の場合は、土地の活用が難しくなり、取引が沈静化する可能性があります。
※住環境が向上して人気が高まる可能性はありますが、効果が出るまでにかなりの年月が必要です。

用途地域はそうそう変わるものではないので現時点ではデータが少ないとは思いますが、回答の通り、価格は下がる場合、上がる場合、両方あると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私が経験した、本審査で落ちたお客様の例は、
→仮審査が保証会社の審査ではなく、ローンセンター内での協議されただけであった
→担保価値の評価が後回しになっていた
→反社チェックが不十分であった
→団体信用生命保険に加入できなかった
（本審査で落ちるのとは少し違いますが）

主には、仮審査の精度がそもそも低かったことによります。
（大手金融機関ならまずありえないかもしれません）

買主様の不動産取引中の転職や借り入れはもってのほかですが、30年近くこの業界にいて、仮審査が通って本審査で否決されたのは数える程度しかありません。
以上、回答いたします。