Q.不動産屋の営業マンへの不信感、マンションオーナーへの勧誘

橋本 好美 宅建士

不動産コンサルタント | 東京都

マンションオーナーに憧れるさん

不動産FP橋本です。

「不動産屋の営業マンへの不信感、マンションオーナーへの勧誘」について回答いたします。

不動産の募集図面に記載のある利回りとは、表面利回りといい、
（年間の家賃収入÷物件価格）×１００で求められます。

実際、賃貸を始めると、管理費、保険料、修繕費等の経費も発生します。
また、途中空室になるリスクもございます。もし、借入をして購入する場合は、元金、利息の支払いもございます。

ご心配なら、
購入を検討されるエリアの賃貸情報をネットで検索し、似たような間取りの賃料が相場にあっているのか、空室として募集されている物件が多いのかを客観的に確認することも大切だと思います。

また、無理な資金計画を組まないことも考慮しなくてはいけません。
それでもご興味があれば、検討してみても良いのではないでしょうか。

よろしくお願いいたします。

杉谷 健悟 宅建士

株式会社トムスエージェンシー | 東京都

最近では節税と言って毎月キャッシュフローが赤字になる前提で物件を勧めてくる業者もいます。
そのような業者がシミュレーションとしておいている収益や利益は、楽観的であることがほとんどです。
少なくとも賃料など、簡単に確認できる情報は自身で調査され、将来利益の計算は必ずするようにした方が良いです。

ちなみに、空き家が多いかどうかはエリアにもよりますが、東京はかなり飽和している印象です。

山内 和重 宅建士

不動産コンサルタント | 新潟県

マンションオーナーに憧れるさん、こんにちは。

「マンションオーナー」いい響きですよね。憧れる気持ちもわかりますが、まずは営業の電話がかかってきても、営業担当者の話を鵜吞みにせず専門家に相談するべきです。

賃貸マンションを販売する営業担当者も、物件を売りたいわけですので、表面上のいい話しかしないケースが多いと思っておいた方がいいです。

利回りに関しても、本来、不動産経営で重要なのは、物件を維持運営していく上で必ずかかってくる諸経費を家賃収入から差し引いて計算した利回り（実質利回り）の方ですが、ただ単純に年間家賃収入を物件の購入金額で割っただけの利回り（表面利回り）の説明しかしないケースもあります（チラシ等で募集されている利回りはほとんどが表面利回りの方です）。

また、賃貸マンションですので、常に入居率が100％ということは、絶対にあり得ません。長い経営の中では、入居者の入れ替えがあったり、長期に入居者が決まらないこともあります。運営していくうえでの空室率の考え方が甘かったり、考慮されていない事業計画だったしするのでその点も注意が必要です。

さらに、相談者さんがおっしゃられるように、首都圏でも人口が減少していく時代となり、今後は、空き家が増えていく世の中です。今は高い入居率を確保できていたとしても、将来的には、入居率を維持していくために大規模にリフォームをする必要も出てくるかもしれません。

繰り返しになりますが、営業担当者の話を鵜吞みにせず、信頼できる専門家に納得がいくまで話をきき、勉強していくことが不動産投資で失敗しないためには重要です。