Q.世帯年収900万円での5500万ローンは無謀ですか？

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田と申します。

体調は大丈夫でしょうか。お大事になさってください。

ご相談にお答えいたします。

ご状況と今後の想定を聞く限り、5,500万円のローンを借りることは無謀ではないと思います。
世帯年収の6倍程度で、当初数年間は親御様からの援助を受けることも考慮すれば、想定通りであれば問題なく暮らしていけるでしょう。
ハウスメーカーの方も紹介されたFPさんが問題ないというのも間違ってはいません。

では、全く問題がないかというと、そこまでは言い切れないポイントがあります。
ずばり想定外のことが起きた場合です。

ご自身でも理解されていると思いますが、お二人のうちお一人でも収入が無くなってしまうと、途端に支払いは難しくなり、生活が厳しくなります。無くならないまでも、お一人の収入が半減するようなケースも厳しくなるでしょう。
また、収入が減らなくても、想定外の支出が増えるとそれも支払いが厳しくなる理由となります。
それを避ける手立てをできる限り立てておくことが望ましいです。
考えられるリスクは下記のようなものがあります。
対策についても簡単に記載します。

①健康リスク
万が一、お二人のうち一人でも亡くなってしまうとどうなるのでしょうか。
住宅ローンには団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が０になる生命保険です。
そのため、収入は減りますが、借入も減るという関係なので、これは何とかなる場合もあります。
ただし、夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
借りる額のバランスには気を付けるようにしましょう。
なお、銀行によっては、連帯債務型の住宅ローンを借りることができます。
その場合、片方が亡くなってしまった際でも全てのローンが０になるプランが用意されていることがあります。

よりリスクがあるのは、病気やケガです。
収入が無くなる、減るというのは、病気・ケガで働けなくなるケースもあります。
通常の団体信用生命保険は、病気になったりケガをしてしまったりしても、ローン自体は変わりません。
ただし最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となるような団体信用生命保険にプラスの特約付きのローンも増えてきています。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

ただ、このケガや病気などで全く働けなくなってしまう、もしくは収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約ではまだまだ補いにくいポイントでもあり、銀行の選択肢が限られてしまいますので、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法もあります。

病気やケガは、完全にコントロールできることではないですが、できる限り健康に気を遣った生活を心がけていきたいとことですね。

②離婚リスク
考えたくないことだとは思いますが、頭の片隅には入れておく必要があります。
そして、これだけは夫婦の努力で何とかなるリスクですので、家を購入するからには夫婦円満でいることを、強く意識してください。

③子育てコストリスク
子供１人あたりにかかる教育費用などはある程度目安もありますので、事前に計画を立てておけばリスクにはなりません。
ただし、例えばお子様はお一人の予定のつもりが、お二人、三人と増えていくと、その分コスト面はかかっていくことになりますので、注意が必要です。

④金利上昇リスク
現在の金融情勢は、変動金利で借りるならば、多少の金利上昇は想定しておいた方が良い状況です。
借りる際に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策は検討すべきかと思います。
住宅ローン借り入れ後は、しばらくは貯蓄の余裕もあると思いますので、しっかりと貯蓄をしてください。
そして、変動金利が実際に上昇し、毎月の支払いに影響があるレベルだと感じたら、毎月の返済額を減らすための繰上返済をおこなってください。
期間を短縮する繰上返済もありますが、それでは支払い額が変わらないので、返済額を減らす繰上返済です。


万が一、上記のようなリスクに晒され、支払いを続けることが難しいとなってしまうと、購入した住宅を手放さなくてはならなくなる可能性があります。

購入される住宅が、新築なのか中古なのか、どこのエリアなのかわからないので、一概には言えませんが、ハウスメーカー、長期優良住宅というキーワードがありますので、おそらく新築の注文住宅でしょうか。

戸建て住宅、特に新築住宅は、購入後、あまり期間が経たないうちに売却する場合、残っている住宅ローンよりも売れる価格の方が低くなってしまうケースが割と多いです。
これは、正直、エリアによっては避けられないことですが、だからといって、イコール家を買うのは止めましょうということではありません。

実際に家を買う人々の中で、上記のリスクが現実に起きる割合は、起きない割合より圧倒的に低いですし、そもそも全くリスクがないことはあり得ません。
賃貸住宅暮らしを続けることにもリスクがあります。

そして、上記で述べたような想定外のリスクが起きないよう、または起きたとしても何とか対処できるように、対策できることはおこなった上で新生活をスタートさせられれば、限りなくリスクは低くなっていると思います。

少しでも参考になれば幸いです。

悩み太郎 さん

ありがとうございます。心が少し楽になりました。想定外のリスクに備え貯蓄や団信保険にしっかり入ろうと思います。

2024/02/18 20:05

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寺田 裕太郎

悩み太郎さん、ご返信ありがとうございます。
住宅購入は、皆さん大なり小なりご不安に感じる場面があります。
そんなときは先を見据えて、「できることやる」を心がければ、漠然とした不安は薄らぐと思います。
新居購入イベントは、楽しいこともたくさんありますので、気持ちをうまく切り替えて、新生活を迎えられると良いですね！

2024/02/18 20:48

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鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

悩み太郎さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

大きな住宅ローンを組むことになり、ご不安もあるかと思います。

悩み太郎さんの現状を考えていくと恐らくハウスメーカーさんの紹介のFPさんの仰る通り、問題はないとは思います。

このまま賃貸住宅に住み続けたとしても、家賃は10万円ほどはかかると思われますので、
月々の支払額の13万円はそれほど大きくはないと思います。

また、固定資産税や火災保険などが購入の場合にはかかってしまいますが、その金額も長期優良住宅なのであれば、だいぶ減免があります。

そこにプラスして、
お母様からの援助なども考えていくと、それほど大きな金額の換算にはならないから、というのが理由でもありますね。


１．住宅ローン控除（所得税減税）の控除額が増える事
（3000万円が、5000万円までに引き上げになるかと思います）

２・ 登録免許税の税率が軽減される事
（登記をしてもらう司法書士の金額が変わります）

３・不動産取得税の控除額が増える事
（若干ですが、一般の住宅よりも得をします）

４・固定資産税の減税措置期間が延長される事
（建物の固定資産税額半額の期間が3年→5年に延長されます）

５・地震保険料が割引になる事

６・補助金を利用できる
（補助金がなくなってしまうと受けられなくなるので要注意）

などがあげられます。

様々な優遇措置を考慮すれば、長期優良住宅を購入するという事は決して悪い事ではないと思います。

また長期優良住宅という事もあるので国が推奨しているZEH住宅の補助金なども出るのではないでしょうか？

新築を購入時にはかなり高くなってしまう保険料も、地震保険料が割引になりますので、一般的な戸建てを購入するよりもお得です。

お母様からの援助は年間110万円を超えない額ですので、贈与として申請されるのがよろしいのではないかと思います。

上記の理由から考えると、悩み太郎さんの世帯収入で、5500万円のフルローンは現実的に可能な額とお見受けします。

ただし、念のためお伝えしますが、FPさんが出しているキャッシュフローはあくまでも想定であり、算出してもらった表どおりにうまくいけば、という事だけはお忘れにならないようにしてください。

お母様からの援助の費用はなるべく貯金に回すなどして、資金面に余裕を作っておくと、心にゆとりも出てくるかと思います。

お子様がいらっしゃらない間は出来るだけしっかりと貯金をするように心がけ、不測の事態が起こった場合にも対応できるだけの余裕は必要になってくるかと思います。

また、予期せぬご病気、入院などがあったり

考えたくはないとは思いますが、もし離婚などの問題が出てきてしまった場合には、注文住宅の場合には売却となった場合に購入時の金額に満たない場合などが多く、問題になることが多いのも現実ではあります。

ご病気、入院に関しては、しっかりとした保障のある生命保険に加入する事、
出来れば、少し金利は上がってしまいますが、団信についているガン特約だけは加入しておくことなどが望ましいかと思います。

これからの幸せのために住宅の購入をご決意されてお身体を壊してしまっては元も子もありません。
少しでも精神的に楽になり、お身体が回復されることを願っております。

せっかく素敵なお家を購入される決断をされたのですから、前向きに明るくウキウキしながら新しいお家での生活を夢見てほしいと切に願います。

悩み太郎 さん

ありがとうございます。絶望的な心境でしたが少し心が楽になりました。リスクに備えて貯蓄をしっかりしていきたいと思います。

2024/02/18 20:03

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鷹野 泰子

ご家族で新居で楽しく仲良く暮らしてくださいね。
お返事ありがとうございました。

2024/02/18 20:27

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