Q.住宅ローンを滞納して代位弁済が開始するとどうなる？

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

石山さん、はじめまして。

住宅ローンの滞納から代位弁済後の流れは以下のようになります。

1. 住宅ローンの滞納
通常、住宅ローンの返済が滞ると、銀行などの貸し手から警告が来ます。

2.代位弁済の開始
住宅ローンの返済が数回滞ると保証人である保証会社が代わりに残りの住宅ローンを一括で払ってくれます。
これを「代位弁済」と言います。
これは、銀行に対してあなたの代わりに一時的にお金を払ってくれるということです。

3. 家が競売にかからない期間
保証会社が代位弁済をしている間は、通常、あなたの家が強制的に売られる（競売にかけられる）ことはありません。
その期間に、返済の問題を解決する時間が与えられます。

4. 代位弁済の期間
保証会社にいつまで住宅ローン（代位弁済金）の返済を待って貰えるかはその保証会社によります。
これはあくまで一時的なものであり、ずっと続くわけではありません。
通常、保証会社が代位弁済した弁済金（住宅ローンの残額）を支払うことができない場合、ただちに担保である住宅を売却し、返済に充当する必要があります。
これを「任意売却」と言います。
任意売却は保証会社との合意の上、価格を設定して不動産会社に売却活動を依頼します。
買い手が見つかり、保証会社への返済額（売買価格から仲介手数料等の費用を控除した額）が確定し、了承を得ることができれば売買を成立することができます。
また、任意売却で自宅の売却を行わない場合や一定期間（一般的には1年未満）で売却できない場合は、保証会社は競売を申し立てることになり、競売の落札代金を代位弁済金に充当することになります。

5. その後の対応
通常、任意売却や競売になった場合、担保不動産の売却代金だけでは返済が完了せず、借金（住宅ローンの残額）が残ります。
この場合、保証会社もしくは保証会社から債権（住宅ローンの残額の返済を受け取る権利）を譲り受けたサービサー（債権回収会社）と今後の返済計画を交渉していくことになります。
もし経済的に返済不能な場合は、法的措置（破産申し立て等）を執ることになります。

要するに、代位弁済は保証会社が保証人として借金を立替えているだけであり、最終的な解決策ではありません。
この期間を利用して、返済計画（任意売却や返済資金集め）を立て直したり、財務状況を改善したりする必要があります。