Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか？

朝倉 多恵子 宅建士,FP3級,賃貸不動産経営管理士

小舟ガーデン株式会社 | 愛知県

アカウミガメ様

【不動産投資で公庫からフルローン受けられますか？一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか？ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください】について



【結論】

投資目的だと融資は受けられません。
政府系金融機関は国民の税金で成り立っており、事業者支援の為に民間の補填をするのが役目です。そのため、個人の資産形成のような側面をもつ不動産投資ではお金を借りることはできません。


【事業用に不動産を購入する】
不動産賃貸業として大家さんとして経営していくような場合、一応は融資の対象となる可能性も出てきます。とはいえ、現実的には不動産賃貸業で物件を購入するための融資を受けるのは簡単ではありません。投資の側面を持つ以上、どうしても審査は厳しくなります。（支店によっては、1つ目の不動産を買う為の融資はそもそも受け付けていない、というところもあるくらいです。）仮に融資申し込みができたとしても、融資審査に合格するための壁がある

【融資審査の壁】

＜自己資金の壁＞
日本政策金融公庫で融資を受ける際に重要視されるのが、自己資金です。
創業時の融資では、「必要金額の10分の1以上」というのが申請要件となります。日本政策金融公庫では、原則としてフルローンの融資は受け付けられません。過去に不動産賃貸業をやっていた経験等があり、自己資金の少なさをカバーできる要素があれば良い。

＜キャッシュフローの壁＞
日本政策金融公庫で融資を受ける際には、借入期間は10年以内で設定されるのが一般的です。（制度上は20年となっていますが、実際は10年が上限だと思ってください。）金融機関からお金を借りる時には返済財源を示さなければいけません。毎月の返済額が大きくなると、その分「税引き後利益＋減価償却費」も多く必要になるので、購入する物件からちゃんと利益が上がることを説得的な事業計画で示す必要があります。


＜必要金額の壁＞
日本政策金融公庫で融資を受ける場合、
1回目の融資から多額の資金を調達することは難しいです。やはり、1回借りて返済して、2回目、3回目・・・と、
返済実績を作っていくにつれて多額の借入ができるようになるのが日本政策金融公庫のスタンスです。
通常、1回目の融資で借りられる上限額は1,000万円以内がほとんどですので、
最初から数千万円・数億円の資金が必要な事業にはそもそも日本政策金融公庫の融資は向きません。




【まとめ】

日本政策金融公庫は不動産賃貸業についての融資には消極的
現に私の周囲の不動産投資仲間（棟買い）達もいい物件を見つけても融資審査でほとんどダメになってます。特に初心者ではじめての場合は実績もなければ信用もないため自己資金でおこなってます。フルローンは現実的に厳しいでしょう。

以上、参考になれば嬉しいです。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

アカウミガメさん、はじめまして。

日本政策金融公庫は、政府系金融機関であり、明らかに個人の資産を増やすことが目的の物件への融資はしません。
ですので、審査を通すためのコツないと思われます。

私が、日本政策金融公庫で融資を受けることができた案件は、もともとの地主さんが、土地の有効活用ということで、土地を担保に15年返済で建物を建築する際に融資をしてもらったことがあります。
その際も、15年という短期間での返済でしたので、15年間の収支を良くするために自己資金を建築費の2割程出していただきました。

そのような経験から、土地から購入するような1棟もののフルローンで融資を受けることは難しいでしょう。

1棟アパートを購入するのであれば、まずは、自己資金を貯めること、しっかりとした職についていること、など金融機関のに対しての信用をつけてから、民間の金融機関に融資を打診することが一番の近道です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

小田 篤史 宅建士

商業土地開発株式会社 | 兵庫県

はじめまして小田と申します。
先の回答がありますので、補足としての内容になります。

「投資」という言葉は絶対不可です。不動産賃貸業を行うための不動産購入資金（設備資金）が正解です。

自己資金（頭金）が無い場合でも、他に物件を所有していたりリフォーム費用を出していたりといった事情で無いということであれば、それらの資料を出せばOKですし、一般貸付ならそれらを担保提供するという手段もあります（多少金利も下がります）

源泉徴収票、確定申告書など公的な収入証明でしか所得や実績は判断されません。なので例えば１棟目からフルローンでとなると、上記の理由から不動産業をされていたが独立などでないと難しいという結論になります。

また、指値中などは見積書（マイソク）で金額確定していないため、審査がすすみません。結構杓子定規にキッチリはめていかないといけないところは役所系な感じがすごくします。