Q.住宅を生前に贈与するのと相続する場合基本的にどちらの方が節税になりますか？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

神コップさん

不動産FP橋本です。

ご質問の住宅と言われております住宅が今現在、親が住んでいる住宅なのか
それ以外の住宅かによって回答が変わってしまいます。今現在の親の家として回答いたします。

まず、贈与で考えてみます。
親の生前に贈与されるとすると、考えられるのは相続時精算課税制度でしょうか。
６０歳以上の父母または祖父母から１８歳（２０２２年４月より）以上の推定相続人である子や孫に対して選択できる制度です。

２,５００万円までは無税で２,５００万円を超えた金額に対して一律２０％課税し、相続時に精算するするというシステムです。

通常の贈与税は、相続税に比べると税率がとても高く
直系尊属（父母や祖父母）から１８歳（２０２２年４月から）以上の子や孫へ
３,０００万円贈与すると贈与税４５％かかります。

一方、相続税は同じ３,０００万円で税率１５％（控除額５０万円）と課税額が大きく違います。

相続時精算課税制度のお勧めは、原則相続税かからない方です。相続人の人数や
被相続人の資産総額も絡んできますので、慎重に検討される必要がございます。

一方、相続税で考えてみます。
親が現在住んでいる住宅を相続する場合、その子が現在自分の家を持っていない場合に使用できる特例がございます。

〇被相続人の配偶者がいないこと、同居相続人がいないこと（相続しようとする子以外）

〇相続開始前３年以内にその取得者やその取得者の配偶者、その取得者と特別の関係にある法人が所有する家屋に居住したことがない

〇相続開始時に、その取得者が居住している家屋をその取得者が過去に所有したことがない

上記の条件を満たしている相続人であれば、小規模宅地の評価減を使用できます。特定居住用宅地等は３３０㎡まで　８０％の土地の相続税を減額できます。
もともと、同居している人への軽減ですが、ご自身の住宅を所有されていない子の場合は適応可能です。

特定事業用宅地等　４００㎡まで　８０％減
貸付事業用宅地等　２００㎡まで　５０％減

など、組み合わせによって利用できる範囲が変わります。

かなりの相続税の減額になりますので、相続後に対応されることが望ましいかと思われます。小規模宅地の評価減の利用が難しくても、基礎控除等、相続時に対応できる特典が考えられます。

相続人が２人以上おられる場合は、事前によく話し合いをされませんと相続時に
もめる原因にもなりかねません。

配偶者の相続は2次相続があるため、あまり問題がございませんが、子への相続は
慎重にしたいところです。

あくまで、私の意見です。
参考になればよいのですが。