Q.ハイパーインフレになると住宅ローン返済はどうなりますか？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

JUNJUNさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ハイパーインフレになると、住宅ローン返済はどうなりますか？』の回答をします。

　ハイパーインフレになりますと、株価も上昇しますし、普通預金の金利も上昇しますし給与も上昇しますが、住宅ローンの変動金利も上昇していきます。

　景気がよくなると長期固定金利が上昇しますので、住宅ローンの固定金利が上昇していきます。そのあとで、短期プライムレートに連動する住宅ローンの変動金利が上昇していくことになります。

　住宅ローンの変動金利は、半年ごとに金利の見直しをしますが、支払総額は5年間据え置かれます。しかし、支払額の中身が変わってきてしまいます。たとえば、元金部分が3万円で支払利息が2万円だったとしますと金利上昇に伴い、元金部分が2万円、支払利息が3万円に代わっている可能性もあります。

　金利上昇が続いていけば、支払総額5万円はそのままでも、金利上昇がそのまま上がっていけば、月々支払っている5万円が全て借入利息にしか充当できず、借入元金部分が減っていかない現象も起こりうるということです。

　５年経過後は、支払総額は1.25倍までと決められておりますが元金と借入利息の関係は金利によって変動しますので、借入元金が減っていかないことも考えられます。

　その点固定金利を選択されていれば、借入期間中35年返済で固定金利１．８％の条件であれば、その返済額は変わりません。たとえば現在の給与所得が30万円で月々の住宅ローン返済が8万円だったとしますと、給与所得が50万円に上昇しても月々の住宅ローン返済8万円はそのままかわらないということです。ずいぶん楽になる印象ですね。

　日本のバブル景気は1986年12月から1991年2月ころまでの期間をいい、株価の急上昇、不動産価格の上昇などがあげられた時期です。住宅価格も2倍、3倍と上昇していきました。そのころの会社員は、給与は毎年上がるものという考えを持っていたでしょう。

　このころ、住宅ローンを支払っていた方は、固定金利を勧めるでしょう。苦しい思いをされていますので。現在の変動金利の異常な低さと固定金利がじわじわ上がってきている現状に、住宅購入をされる方は難しい選択を迫られていることでしょう。

　リスクをどうとらえるかは、考え方次第と思われます。慎重に考えて進めていただきたいものです。

　よろしくお願いいたします。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

JUNJUNさん、はじめまして。

ハイパーインフレーションは、制御不可能なインフレーション率のことで、通貨の価値が急速に低下します。
通貨の価値が落ちると、同じ額面の債務の実質的価値は減少します。
この状況が住宅ローン返済に与える影響を考えると、個別の要因によりいくつかの影響が考えられます。

・固定金利の住宅ローン
固定金利で住宅ローン返済をしている場合、返済額は変わらないため、ハイパーインフレーションによる影響は受けません。
給与やその他の収入がインフレに追いついていれば、ローン返済は以前に比べて相対的に容易になります。

・変動金利の住宅ローン
変動金利の住宅ローン返済をしている場合、インフレに伴って金利が上昇することが一般的です。
ただし、変動金利には5年ルールがあり、5年間は返済額は変わりません。
返済額は変わりませんが、毎月のローン返済額の内訳が変わり、金利の返済額が増加するため、元金の残高が減少しません。
また、5年ごとに返済額が変わりますので、その際は返済額が増加します。
インフレ率の上昇が収入の上昇を上回れば、返済はより困難になる可能性があります。

ハイパーインフレーションは非常に極端な経済状況であり、その影響は経済全体に影響します。
バブル時のような不動産価格の急激な上昇も考えられますので、購入時より高額での売却をすることも可能になります。
住宅ローン返済に関しても、経済環境の変化に応じて異なる対応が必要になることが予想されます。