Q.住宅ローンの残債があっても売却できますか？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

青じそさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの残債があっても売却できますか？』の回答をします。

　　住宅ローンの残債があっても、物件を売却することは可能です。ただし、売却する物件の抵当権を抹消できる根拠は必要です。お住い近くに、お知り合いの不動産会社はありませんでしょうか。又は、相談してみたい不動産会社があれば出向いて相談してみるといいですね。ネットで一括査定という制度もあるようですが、
査定額が正しいものなのか、知らない不動産会社から交渉されることに抵抗がある方の場合、相談できる不動産会社があると安心ですね。担当者との相性もありそうです。

　売却金を充当しても不足金が出る場合は、現金の用意が必要ということです。

売却の手順
①　金融機関は慎重ですので、売主より住宅ローンの担当者へまず連絡していただきます。それで、仲介業者から抵当権抹消についての打ち合わせをさせていただきます。

②　買主との売買契約がおわり、決済日等が決まりましたら、買主側の司法書士（この場合が多い）に引き継いでいただき、話を進めていただきます。

③　決済は買主の住宅ローンを利用する金融機関で行う場合が多いのですが、売主の指定口座への物件の残金の振り込みが確認できれば、司法書士に売主の金融機関に抵当権抹消に必要な書類を受け取り抵当権抹消と所有権移転登記をしていただくことになります。

　ただし最近ではネット銀行を利用する方も増えており、金融機関の場所をお借りすることができず、仲介業者の場所で振込確認をする場合も出てきております。司法書士に売主の金融機関まで書類を取りに行っていただき、対応する方法もあります。

　売却金額から取得費＋仲介手数料を差し引きしますが、購入した時よりも売却益がある場合は、所有期間が5年以下か５年超（１月１日を５回迎えたか）によって譲渡所得税の税率が異なります。１０年超だと６０００万円まで１４.２１％とかなりの減額が期待できそうです。

　売却された後は、買換えされる予定なのか、しばらく賃貸で考えられるので譲渡税に対して３０００万円控除を利用するか、住宅ローン控除を利用するかの選択が必要のようです。

　マイホームを売却した場合、利益が出るとは限りません。不動産価格の下落により、所有期間の短い場合は赤字になることも考えられます。この場合は、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」および「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」という制度により他の所得から差し引き、損益通算によっても引き切れなかった赤字の金額は、翌年以降３年間の所得から差し引くことができる場合があります。

　購入した時期や売却時期によって、さまざまなケースが考えられます。

鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

青じそさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

青じそさんのように収入が減ってしまい、ローンの支払いが厳しくなりお持ちのご自宅を売却する方は一定数いらっしゃいます。

住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、問題は売却する金額でローン残債が全額返済できるかどうか、です。

まずは、現在お持ちの物件がいくらで売却できそうなのか、売却をお願いしようと思っていらっしゃる不動産屋に聞いてみることが大切です。

その売却可能金額が、残っている住宅ローンの残債よりも多くなるかどうか、です。

残債の方が多く残るようですと、売却の際に銀行の抵当権が外すことができないため、自己資金を使って完済する事になります。

物件の売却は、抵当権を外さないと出来ませんので、足りない分は自己資金で補い
抵当権を外してから売却する、ということになります。

売却の時にも不動産業者への仲介手数料や、お引越し後の売却となると司法書士への手数料などもかかってくるため、注意が必要です。

まずは、物件の過去の売却事例などから、ご自身の所有物件がいくらくらいで売れそうなのかを不動産業者などに聞いてみましょう。

１点注意していただきたいのは、最近はインターネットなどで簡単に査定などできると思いますが、インターネット査定は通常よりも高めのお値段で査定されているのを見受けます。

高めのお値段でいくらで売れるのかを知ることもよいのですが、実際に売却できる金額をしっかりと見定めてくれる業者選びが大切です。

以上、ご参考になさってください。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

青じそさん、はじめまして。

住宅ローンが残っている物件の売却についてお答えします。
住宅ローンが残っているということは、借入先の抵当権が設定されているということですね。
そうなると、売却するには、借入先の抵当権を抹消する必要があります。
借入先の抵当権を抹消するには、ローンを完済する必要があります。

つまり、売却金額がローンの残高高ければいいもですが、売却金額がローン残高より低ければ、その分を自己資金などで補わなければならないということです。
例えば、ローン残高が3,000万円で、売却金額が2,800万円であれば、ローン残高との差額の200万円に仲介手数料などの諸経費分を自己資金で準備する必要があるということです。

相談先とすれば、、①売却を依頼する不動産業者には売却金額を確認、②住宅ローンを借りている金融機関にローン残高の確認と抵当権抹消の条件を確認、とそれぞれ　に相談する必要があります。

元利均等返済で返済している場合は、返済分の多くが利息に回っていることが多いので、ローン残高が思ったより減っていないケースがあります。

金融機関と不動産業者と、連携を取りながら、慎重に売却の検討を行っていってください。

以上、参考にしていただければ幸いです。