Q.住替えの際の売却タイミング&購入申込をするタイミング

加藤 誉幸 宅建士

リンネ株式会社 | 東京都

はじめまして、リンネ加藤と申します。
所有不動産売却の資金で購入する場合は売却の目処がついていない状態で購入申込は基本できないと考えて頂いた方が良いかと存じます。
申込をされる売主側にとって「売却の目処が立っていない=資金計画が成り立っていない」と判断されますので仮に申込をしても受け付けてもらえない可能性が高いためです。

今回のケースの場合は売却活動を進めて買い手の目処がついた（売買
契約済）の段階で購入の方の選定を開始することをお勧めします。

仮に売却資金での購入ではなく、購入先行で住宅ローンを利用できる場合は売却活動をしているエビデンス（媒介契約）を提出すれば既存の残債を気にせず、新規のローンを組むことができる場合もあります。購入の方を先に引渡を受けて空室になった状態で所有不動産を売却することができるので高値を狙える確率も上がります。

結論として売却資金での購入の場合は売却活動を早めに開始して目処を付けてから良い購入物件を選定するという流れが最善かと考えます。

参考になれば幸いです。

名もなきYouTuber さん

>購入先行で住宅ローンを利用できる場合は売却活動をしているエビデンス（媒介契
>約）を提出すれば既存の残債を気にせず、新規のローンを組むことができる場合もあ
>ります。
この方法を検討してみます。アドバイスありがとうございます。

2022/08/11 07:33

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佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談者さんの希望の強さと金銭的な状況によります。
先に購入申込をした方が良いこともあります。

【説明】
相談者さんにとって、良さそうな物件が目の前に現れたのですね。
まずは買える方法を一緒に考えてみましょう。

条件は、現在の住居を売ったお金で支払いたい、ということですね。

●一時的にローンを組んで購入を進め、現在の住まいを売却したお金でローンを繰上げ返済する
　→タイミングが難しい買替えの流れの中で、比較的気に入った物件を購入しやすい方法です
　→結果的に自宅売却資金で購入する事になりますが、希望額で売れなかった場合はリスクとなります

現在の住まいの人気の程度、売却価格などに無理がなければこの方法を検討しても良いかもしれません。
売却が苦戦することが予想されるのであれば、おすすめしません。


●売主様に代金支払いと引渡しを待ってもらう交渉
　→通常ですと引渡し時期が遅くなると売主様にリスクが高く、応じてくれる可能性は低いのですが、次の行き先が決まっていないなどの事情があれば、応じてくれる可能性があるかもしれません。
（売主様が戸建注文建築建築中の場合などは交渉しやすい）
　→期限を決めた解除条件or停止条件付契約が望ましい（条件：自宅の売却など）


●売主様に事情を話し、まずは賃貸で居住開始、現住居が売却でき次第売買に切り替え
　→売主様のご事情次第ですが、当事者間で合意できればこのような進め方もできます。
　契約書の作成に検討課題（万が一の原状回復）が多いのですが、無理なく、皆様の希望が叶えられるのであれば、宅建士として挑む価値は十分にあると思います。


もう少し情報をいただければ別のご提案もできるかもしれません。
一度、現在の住まいの価格査定を含め、信頼できそうな不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

名もなきYouTuber さん

色々なやり方を教えていただきありがとうございます。まずは、１つ目にご提示いただいた先にローンを組んで後から繰り上げ返済のやり方を検討してみます。

2022/08/11 07:39

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