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2022/07/29
ネットで不動産売却について調べていると囲い込みに関する記事を見かけます。囲い込みをすることで両手取引がしやすくなるという業者メリットは理解できるのですが、逆に、売主側からすればどのようなデメリットやリスクがあるでしょうか?
また、売主が仲介業者の囲い込みに気づくにはどうすればいいかについても教えてください。
よろしくお願いいたします。
すずらん さん
佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級
不動産コンサルタント | 静岡県
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
まずは囲い込みによる、売主様へのデメリットとリスクについて回答します。
懸念されるのは、
・販売活動が抑制され商談が不調となる結果、価格が下落して売主様が損することがある
ということです。
そして相手との信頼関係を崩さず、囲い込みをされているか否かを調べる方法は難しいです。しかし、ある程度予防する方法はあります。
【説明】
■囲い込みにより、売主様が損するかもしれない理由
囲い込みにより、買主様の候補が減るので、商談の機会は減ります。商談の機会が減れば売れません。売れなければ宅建業者より、条件(販売価格)の引き下げを要請される事があります。売主様がこれに応じれば、価格は下がり売主様が損をしてしまう、ということです。
また囲い込みが行われた場合、その宅建業者との信頼関係にも亀裂を生じさせます。
理由は、囲い込みを成立させるためには、他の宅建業者が売主様に直接関与ができない、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
のいずれかを締結する事になります。
これら2つの契約では、定期的に業務の処置状況を報告する義務がありますが、囲い込みが行われている場合は、問い合わせなどの反響数が改ざんされる可能性が高いです。
(問い合わせが多いのに契約に至らない=販売能力が低い、ということになる)
そもそも囲い込みとは、国土交通省の標準媒介契約約款(当事者間での約束事)における、「契約成立に向けて積極的に努力する義務」に違反する行為です。自らの利益のために約束を守らない業者は、様々な場面で不正を考えるかもしれませんから、注意が必要です。
■囲い込みを防ぐ方法
他の不動産会社への架空の問い合わせをして試すようなことは、発覚時にトラブルになることがありますので避けましょう。
囲い込みは発見が難しいので、予防を考える方が現実的です。その方法は、
・複数の宅建業者と期限付きで、一般媒介(囲い込みできない)で売却を依頼する
・一般媒介の期間内で売れない場合、それまでの宅建業者の動きを見て、専任媒介や専属専任媒介契約に移行する
このような流れで囲い込みを防ぎ、最終的に信頼できる業者にたどり着けたら安心できる取引が実現できると思います。
また複数の宅建業者に囲い込みのヒアリングをする事で、ある程度の状況の把握ができます。複数の会社から「囲い込みをしている」と指摘された会社は要注意です。
専任媒介・専属専任媒介と、一般媒介では、宅建業者の力の入り方は確かに変わります。
ご事情などで短期間で売却を希望される場合は、信頼できる宅建業者に最初から専任媒介・専属専任媒介を締結する方が効果的な場合もあります。
囲い込みのリスクと、宅建業者の信頼度について、十分な理解と調査の上、適切な方法をお選びいただければと思います。
2022/07/29 22:42
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> その他不動産売却一般
妻の父が亡くなり、妻が実家を相続することになりました。実家は遠方で、立会いや契約に簡単に行くことが出来ません。この場合、オンラインや郵送等によるやり取りのみで不動産屋さんに全てを任せて売却することは出来ますか?
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2022/09/11
> 売却査定
マンションを売却予定です。リフォームしてからリフォーム済みマンションとして出すか、清掃だけしてリフォームせずに売却するかで悩んでいます。あまり費用をかけたくないのですが、よい方法はありますか
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2024/01/04
> その他不動産売却一般
不動産の評価において、現在価値法とは何ですか?
その他評価方法があれば教えてください
一般的に使われるものだけで大丈夫です。
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2023/04/07
> その他不動産売却一般
訳あって自宅が競売になり自宅前の公衆用道路地のみを未だ所有しています。
市道の脇から50メートルほど延びている公衆用道路で、その先の行き止まりには小さな公園があるのみです。
欲しい人がいるとも思えませんが、このまま持っていても仕方ないので二束三文の値段でもよいので売りたいです。
不動産会社に頼めば売却先を探してもらえますか?
それとも市役所に相談したほうがよいですか?
アドバイスよろしくお願いします。
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2023/10/19
> 任意売却・競売
住宅ローンが支払えなくて任意売却をするには債権者である金融機関の同意が必要とのことですが、債務を完済できない程度の売却価格での任意売却でも金融機関が同意してくれることはありますか?
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2022/10/10
> その他不動産売却一般
父名義の実家の土地があるのですが、その父は現在軽い認知症を患い施設に入っており、母は他界しています。子である私(長男)と長女は結婚して実家をでています。
先日、長女にそそのかされて父がハンコをつき、その書類をもって長女が勝手に実家の土地を売却してしまいました。
長女が勝手に売却してしまったことが許せません。この土地を取り返すことは可能でしょうか?
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2022/08/11
> 任意売却・競売
自分が所有する土地を競売にかけたいのですがその手続きと最低どれくらいの広さが必要か教えてください
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2023/04/20
> その他不動産売却一般
被補助人が自分が所有する不動産を売却するにはどうしたらいいですか?
注意点があればアドバイスよろしくお願いします。
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2023/10/31