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Q.旧法借地権と新法借地権の違いとは?

旧法借地権上に建っている戸建てと新法借地権上に建っている戸建てとでは何が違うのでしょうか。

man

織田信雄 さん

回答

はじめまして小田と申します。
1992年に成立した借地借家法に基づく借地権を普通借地権(定期借地を除く)、それ以前のものを旧借地権と呼んでいます。
戸建てということで木造とした上で考えると、
旧借地権の存続期間は20年以上(期間の定めのないものは30年)、普通借地権は30年以上(期間の定めのないものは30年)で、借地権の目的となる建物がある限り更新できるのは同じですが、老朽化や焼失などで建物を建て替えることができるのは旧借地権です。(普通借地権は建て替えに地権者の同意が必要です)
この建て替えも更新も、地権者側は正当事由が無い限り拒否できません。正当事由は認められるケースは殆どなく、やむを得ない事情以外が認められないからです。
上記の内容から旧借地権の借り手の権利は非常に強いため、現在の普通借地権になりましたが、更新を続けていればずっと旧借地権のままです。普通借地権に切り替えたければ、普通借地権の要件を満たす内容での再契約が必要です。つまり借り手の同意が必要になりますので、別の借り手のメリットが無ければ借り手の同意を得るのは難しいかもしれません。
判例ではあまりに安い地代(具体的には貸し手が負担している固定資産税額よりも安いなど)の場合は民法の使用貸借に該当するといったものもあり、使用貸借となった場合は上記の内容は適用されないばかりか、返還請求はいつでも可能で契約も相続しない(承継しない)ので契約者の片方が亡くなった場合、契約も終了することになります。
なお、借地権はあまり登記することはありませんが、借地権の種類が地上権で且つ50年以上の場合は物権扱いになるので、借り手に固定資産税支払い義務が生じます。

購入を考えられているのであれば、借地物件の最大のメリットは初期投資額(物件購入額)を低く抑えられることであり、住宅ローンを組む場合はそこにかかる金利も含めてメリットがあります。もちろん固定資産税額よりも地代は高くなる上、ローンが終わってもずっと払い続けるものなので、考え方次第かとは思います。
(住宅ローンは借地だと土地に抵当権設定をできないので条件が悪くなる金融機関が多いのと、売却時に苦戦する場合が多いので)

なお、定期借地の場合は更新ができません(双方合意の再契約はできる)ので、期間満了後に原状復帰(更地にするなど)して返却する義務があります(建物ごと貸主に譲渡するという場合もありますが、この場合満了日から賃貸マンションになり家賃が発生し始めます)ので定期借地マンションなどは共益費・修繕積立金・地代のほかに解体準備金というものが毎月かかってきます(解体準備金という名目でない場合もあります)が、その分さらに初期投資額(物件価格)が抑えられます。また、残期間次第で定期借地は特に売却に苦戦します。

借地物件に関する口コミを見ると、定期借地と普通借地を勘違いされたりごちゃまぜにされている方が多いですが、借地は借地なりのメリットもありますので、正しい知識を持って判断されてください。

2024/07/10 10:31

この投稿は、2024年07月10日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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https://geo.8984.jp/outline/shinagawa.html

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不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

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回答 : 1

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