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2024/02/20
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2024/06/19
旧法借地権上に建っている戸建てと新法借地権上に建っている戸建てとでは何が違うのでしょうか。
回答 : 2
織田信雄 さん
小田 篤史 宅建士
商業土地開発株式会社 | 兵庫県
はじめまして小田と申します。
1992年に成立した借地借家法に基づく借地権を普通借地権(定期借地を除く)、それ以前のものを旧借地権と呼んでいます。
戸建てということで木造とした上で考えると、
旧借地権の存続期間は20年以上(期間の定めのないものは30年)、普通借地権は30年以上(期間の定めのないものは30年)で、借地権の目的となる建物がある限り更新できるのは同じですが、老朽化や焼失などで建物を建て替えることができるのは旧借地権です。(普通借地権は建て替えに地権者の同意が必要です)
この建て替えも更新も、地権者側は正当事由が無い限り拒否できません。正当事由は認められるケースは殆どなく、やむを得ない事情以外が認められないからです。
上記の内容から旧借地権の借り手の権利は非常に強いため、現在の普通借地権になりましたが、更新を続けていればずっと旧借地権のままです。普通借地権に切り替えたければ、普通借地権の要件を満たす内容での再契約が必要です。つまり借り手の同意が必要になりますので、別の借り手のメリットが無ければ借り手の同意を得るのは難しいかもしれません。
判例ではあまりに安い地代(具体的には貸し手が負担している固定資産税額よりも安いなど)の場合は民法の使用貸借に該当するといったものもあり、使用貸借となった場合は上記の内容は適用されないばかりか、返還請求はいつでも可能で契約も相続しない(承継しない)ので契約者の片方が亡くなった場合、契約も終了することになります。
なお、借地権はあまり登記することはありませんが、借地権の種類が地上権で且つ50年以上の場合は物権扱いになるので、借り手に固定資産税支払い義務が生じます。
購入を考えられているのであれば、借地物件の最大のメリットは初期投資額(物件購入額)を低く抑えられることであり、住宅ローンを組む場合はそこにかかる金利も含めてメリットがあります。もちろん固定資産税額よりも地代は高くなる上、ローンが終わってもずっと払い続けるものなので、考え方次第かとは思います。
(住宅ローンは借地だと土地に抵当権設定をできないので条件が悪くなる金融機関が多いのと、売却時に苦戦する場合が多いので)
なお、定期借地の場合は更新ができません(双方合意の再契約はできる)ので、期間満了後に原状復帰(更地にするなど)して返却する義務があります(建物ごと貸主に譲渡するという場合もありますが、この場合満了日から賃貸マンションになり家賃が発生し始めます)ので定期借地マンションなどは共益費・修繕積立金・地代のほかに解体準備金というものが毎月かかってきます(解体準備金という名目でない場合もあります)が、その分さらに初期投資額(物件価格)が抑えられます。また、残期間次第で定期借地は特に売却に苦戦します。
借地物件に関する口コミを見ると、定期借地と普通借地を勘違いされたりごちゃまぜにされている方が多いですが、借地は借地なりのメリットもありますので、正しい知識を持って判断されてください。
2024/07/10 10:31
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
織田信雄さん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
旧法借地権と新法借地権の違いについて、簡潔に整理しつつ、メリット・デメリットを踏まえて解説します。
〇旧法借地権と新法借地権の違い
まず、旧法借地権は1992年(平成4年)以前に適用されていた「借地法」に基づく借地権であり、それ以降は「借地借家法」が適用された新法借地権が適用されています。両者の主な違いは、存続期間や建物の建て替えに関する条件にあります。
・存続期間
旧法借地権: 初回の存続期間は20年以上(木造建物の場合)。更新の際の存続期間は、原則として建物が存在する限り延長されます。
新法借地権: 借地借家法のもとでは、通常の普通借地権の存続期間は30年以上で、更新の際も原則30年です。ただし、正当事由があれば契約更新の拒否が可能です。
・建物の建て替え
旧法借地権: 借地上に建てられた建物が老朽化したり焼失した場合、地主の許可なく建て替えが可能です。この点で借地権者(借り手)の権利が強く保護されています。
新法借地権: 借地上の建物を建て替える際には、地主の同意が必要です。借り手の権利がやや制限されています。
・賃料や地代の変更
旧法借地権: 地代が非常に低額であったり、地主側が一方的に値上げを求めるのが難しいため、長期間にわたり借地人に有利な条件が続くことがあります。
新法借地権: 借地契約の更新時や再契約時に、賃料や地代の改定が行われる可能性が高いです。更新条件や賃料の変更は地主と交渉する必要があります。
・登記の有無と抵当権設定の違い
旧法借地権: 借地権が登記されていない場合が多く、権利関係が第三者に対して対抗しにくいことがあります。また、登記されていない場合でも、借地権者の権利が強く保護されています。
新法借地権: 借地権が登記されることが一般的です。登記されている場合、借地権者が第三者に対して権利を主張しやすくなりますが、金融機関の融資条件が厳しくなる場合があります。
・借地権の売却や譲渡
旧法借地権: 借地権の売却や譲渡も比較的容易ですが、売却価格が低くなりやすい傾向にあります。また、権利が強いため、地主が借地権を買い取る際に抵抗されることがあります。
新法借地権: 権利関係がクリアであるため、売却や譲渡がやや容易ですが、地主の同意が必要な場合があり、価格がそれほど高くならないこともあります。
■まとめ
旧法借地権の方が借地人の権利が強く保護されており、長期的に地代が安定しているため、購入後の費用負担が少ないことが多いです。一方で、新法借地権は契約の更新条件や建物の建て替えに地主の同意が必要で、やや不安定な面があります。したがって、投資目的や将来のリフォームを考慮すると、それぞれの違いに基づいて慎重に判断することが必要です。
2024/10/13 10:27
この投稿は、2024年10月13日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2024/03/05
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Q.宅建士合格に必要な勉強量を1とした場合、行政書士合格に必要な勉強量はどのくらいですか?
> 不動産ビジネス
行政書士試験の難易度に関心があります。学生時代に法律の勉強経験が全くない社会人が宅建士試験に合格するに必要な勉強量を1とした場合、学生時代に法律の勉強経験が全くない社会人が行政書士試験に合格するに必要な勉強量はおよそその何倍くらいでしょうか?
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2022/10/16
Q. 昨年から続く住宅需要の高まりにより、木造住宅用コンパネの生産が過去最高を更新したことについて
> 業界ニュース・市況
昨年から続く住宅需要の高まりにより、木造住宅用コンパネの生産が過去最高を更新したことによるメリット・デメリットを教えてください
回答 : 1
2023/04/20
Q.宅建士が不動産取引に関わる契約書の作成やレビューを請け負うのは非弁行為に該当する?しない?
> 不動産ビジネス・不動産系資格
行政書士が権利義務に関する書類の作成を業として行えることは行政書士法第1条の2で認められていますが、宅建士の場合どうなのでしょうか。宅建士がお金を貰って売買契約書の作成代行やレビューといった商売をしても問題ないのでしょうか。
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2023/02/09
Q.「CIC」「JICC」「KSC」、それぞれの違いについて教えてください
> 不動産用語・その他雑学
信用情報機関でCICは住宅ローンの異動情報のイメージが強いですが、他の2つはどんな感じの機関なのでしょうか。
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2023/05/14
Q.五公五民とはどのような意味?
> 不動産用語・その他雑学
ご解説よろしくお願いします。
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2024/08/22
Q.完成物件と未完成物件の定義の違い
> 不動産用語・その他雑学
完成物件と未完成物件の定義の違いについて教えてください。
未完成物件を購入する際に受ける重要事項説明で、しっかりと説明がなされているかどうか気をつけて聞くべき点についても教えてください。
回答 : 2
2023/03/11
Q.だき??まどを見て、だきが何とか、、何用語?
> 不動産用語・その他雑学
不動産屋の方が、だきが何とか、、と、窓を見て言ってました。窓を抱きしめる??
回答 : 1
2023/02/02
Q.印紙はなぜ必要?
> 業界ニュース・市況
収入印紙という高価な紙について質問です。
なぜ必要なのでしょうか?わかりやすく教えてください。
何のために存在するのか意味がわからないです。
回答 : 2
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2024/03/05
Q.コンドミニアムとは何ですか。
> 不動産用語・その他雑学
マンションとは意味的に何が違いますか。
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2024/08/01
Q.35平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積35平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
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2024/12/05
Q.21坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
21坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
(計算式の記載もお願いします)
回答 : 1
2024/05/28
Q.13坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
13坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)
回答 : 1
2024/07/10
Q.不動産業界に就職するなら宅建ともう1つ取るなら何
> 不動産ビジネス・不動産系資格
将来不動産業界に就職しようと考えております
宅建とあともう1つ取るなら何を取ればいいですか?
回答 : 1
2023/05/02
Q.空き家ってたくさんあるけど誰が決めるの?基準は何?
> 業界ニュース・市況
空き家問題とか世では言われてたくさんあるみたいですが、誰が空き家として決めるのでしょうか?誰か調査いったりして誰もいないからで認定したりするんでしょうか?
回答 : 1
2023/11/03
Q.不動産取引のオンライン化について
> 不動産ビジネス・不動産系資格
不動産取引のオンライン化について質問です。重要事項説明がオンライン化したと聞きました。その他オンライン化している取引にまつわることはありますか?
回答 : 1
2023/07/18
Q.管理に係る重要事項調査報告書とは?
> 不動産用語・その他雑学
どのような情報が記載されている書類ですか?
取得費用は掛かりますか?
マンションの競売物件を入札する前に取得することは可能ですか?
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2024/05/20
Q.宅建士は日本に何人いますか?
> 不動産ビジネス・不動産系資格
日本全国で宅建士登録している人の人数が知りたいです。
直近のデータだとどのくらいですか?
回答 : 1
2024/02/17
Q.登記簿の「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?
> 不動産用語・その他雑学
不動産登記記録の権利部に記されている「甲区」と「乙区」の違いは何ですか?
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/23
Q.宅建士への質問内容について
> 不動産会社
そもそものお話になるかもしれませんが、宅建士の方には、どの様なことを質問して良いのでしょうか?契約関係ですか??
素人のため、よく分かりません。
回答 : 3
2023/01/10
Q.住みたい街ランキングが高いところに住むメリット
> 業界ニュース・市況
住みたい街ランキングが高いところに住むメリットはなんでしょうか
回答 : 3
ベストアンサー
2023/07/11
Q.不動産マンが行う物確とはどのような業務ですか?
> 不動産用語・その他雑学
物確業務の目的、流れや1案件にかかるおおよその時間について教えて頂きたく存じます。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/12/06
Q.東京都で特定街区と言われるエリアはどこですか?
> 不動産用語・その他雑学
特定街区、、よくわからない言葉なのでご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/12/12
Q.延べ床面積に地下室は含みますか?
> 不動産用語・その他雑学
戸建て住宅で延べ床面積に含まれない部分があれば、列挙いただけると助かります。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/03/01
Q.10階建てのマンションの工期はどのくらいですか?
> 不動産ビジネス・不動産系資格
10階建てのRC造マンションを建築するのにどれくらいの期間がかかりますか?
一般的な目安でいいので教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/03/18
Q.71平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積71平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。
何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
2024/06/04
Q.86平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積86平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 1
2025/01/26
Q.75平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積75平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
2024/09/29
Q.日本でレンガの家が少ない理由は何ですか?
> 不動産用語・その他雑学
レンガ造りの家っておしゃれだと思うのですがヨーロッパの街並みのような雰囲気は日本ではなかなかイメージしづらいです。
建築基準法の影響ですか。
または耐震性などが理由でレンガ造りの家は避けられやすいからですか。
そもそも対応しているハウスメーカーが少ない気もしますが。。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/09/15
Q.70平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積70平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 1
2024/08/12
Q.取引様態?何のこと?どんな関係がある??
> 不動産ビジネス・不動産系資格
取引様態について記載がありましたが、これは何のことでしょうか?私たち客側にとってどんな関係がありますか??
回答 : 2
ベストアンサー
2023/08/12
Q.環境的瑕疵物件とは何ですか?
> 不動産用語・その他雑学
心理的瑕疵物件との言葉の意味の違いについても教えてください!
よろしくお願いします!
回答 : 1
2023/09/16
Q.三井のリハウスの仲介手数料は高い?
> 不動産会社・ハウスメーカー
三井のリハウスを利用する場合、仲介手数料は交渉すれば値引きしてもらえますか?
購入と売却ではどちらの方が値引き対応してもらいやすいですか。それぞれで値引き交渉しやすい事例があれば教えてください。
回答 : 2
2024/09/20
Q.おすすめの不動産系Youtubeチャンネルがあれば教えてください!
> 不動産ビジネス
不動産の勉強になったりまたはエンタメとして面白かったりする、イチ押しの不動産系Youtubeチャンネルや不動産系Youtuberがあればリンク付きで教えてください!
回答 : 3
ベストアンサー
2022/12/07
Q.15坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
15坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
(計算式の記載もお願いします)
回答 : 1
2024/05/16
Q.建設住宅性能評価書とは何ですか?
> 不動産用語・その他雑学
住宅の何を誰が評価してくれるものですか。
取得方法や取得メリットについて教えてください。
回答 : 1
2024/05/31
Q.1メートルは何インチ?何フィート?
> 不動産用語・その他雑学
1メートルを換算すると何インチ、何フィート、何ヤード、何マイルになるか教えてください。
回答 : 1
2024/05/26
Q.住宅設備保証サービスとは?
> 不動産ビジネス
住宅設備保証サービスとは誰がどのような目的で利用するために提供されているサービスですか?リノベ済み中古マンションを購入して3年目の我が家にこのサービスの利用メリットや利用余地はありますか?
回答 : 1
2022/11/26
Q.協定道路と私道の違いは何ですか?
> 不動産用語・その他雑学
ご解説お願いします。
回答 : 2
2024/01/13
Q.52平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積52平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
2024/09/30
Q.ECPとALCの違いは何ですか?
> 不動産用語・その他雑学
建築用語でしょうか。ご解説ください。
回答 : 2
2024/11/11
Q.ディンプルキーとはどのような鍵ですか?
> 不動産用語・その他雑学
仕組みや防犯性や
合鍵作成費用・鍵交換費用の相場について教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/08
Q.建物の上に広告看板を出したい 制限や規制はありますか?
> 不動産用語・その他雑学
自宅の屋上に広告看板を出したいが制限や規制などありましたら教えてください
回答 : 2
2023/02/19
Q.宅建業法違反はどこに通報するべき?
> 業界ニュース・市況
宅建業法違反業者を発見した場合どこに通報するべきなんでしょうか?
回答 : 3
ベストアンサー
2023/08/03
Q.宅建士に依頼できる不動産コンサルティングの内容について教えてください
> 不動産ビジネス
宅建資格の取得を目指して勉強中です。宅建士の仕事内容について以下教えてください。
①宅建士の業務というと成果報酬型の「不動産仲介」がすぐに思い浮かびますが、一方で「不動産コンサルティング」という言葉もよく耳にします。実際のところ、仲介以外のコンサルティング業務としてどのような報酬体系でどのような仕事内容があり得ますか。
②たとえば、遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査とかも仲介業務ではないのでコンサルティング業務の一環という位置づけになるのでしょうか。
③宅建士が報酬を受け取れるコンサルティング内容について、宅建業法上の制限はないという認識で良いですか。
お忙しいところすみませんが、ご回答いただけると嬉しく思います。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/09/27
Q.65平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積65平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
2024/07/06
Q.9坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
9坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
(計算式の記載もお願いします)
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/21
Q.100平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積100平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
2024/08/23
Q.マンション管理士と管理業務主任者その道に行くなら取るのは?
> 不動産ビジネス・不動産系資格
マンション管理士と管理業務主任者があると思いますがその道に進むとしてどっち取るべき?はたまたどちらも取るべきか?順番とかあるのか?
回答 : 1
2023/07/09
Q.50坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
50坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)
回答 : 1
2024/11/05
Q.認定長期優良住宅と長期優良住宅の違いは何?
> 不動産用語・その他雑学
言葉の定義の違いについて教えてください。
回答 : 1
2024/07/10
Q.家賃保証契約を巡る「追い出し条項」違法判決の賃貸業界への影響について
> 業界ニュース・市況
今回の最高裁判決の内容の納得感や今後の不動産賃貸業界への影響など、現場の宅建士さん目線での感想やコメントを頂けましたら幸いです。
https://www.rakumachi.jp/news/column/302479 https://kabumatome.doorblog.jp/archives/65955635.html
回答 : 3
ベストアンサー
2022/12/16
Q.鍵の種類?サムターン、シリンダーの意味について
> 不動産用語・その他雑学
鍵?についてでしょうか。これは、オートロックみたいなお話なのでしょうか?両者はどう違うのですか??
回答 : 2
ベストアンサー
2023/01/23
Q.1項5号道路とはどのような道路ですか?
> 不動産用語・その他雑学
宅地の販売図面チラシに「1項5号道路」と記載がありましたが、初めて聞く名称です。珍しい道路なのでしょうか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/15
Q.42坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
42坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)
回答 : 1
2024/11/05
Q.地盤調査のSDS試験とは?
> 不動産用語・その他雑学
SDS試験とはどのような内容の検査ですか?
主に誰がどのような目的で行いますか?
費用はいくらくらいかかりますか?
回答 : 1
2024/03/28
Q.23平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積23平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 1
2025/01/10
Q.着手金と着工金の違いとは?
> 不動産用語・その他雑学
注文住宅を建てる際に「着手金」と「着工金」とは別の意味で使われますか?
回答 : 2
2024/12/11
Q.プレミストの評判はどうですか?
> 不動産会社・ハウスメーカー
ダイワハウスのマンションブランド「PREMIST(プレミスト)」の評判や特徴について解説お願いします。
回答 : 1
2024/01/26
Q.準耐火建築物とはどのような建築物?
> 不動産用語・その他雑学
わかりやすく解説お願いします。
回答 : 3
2024/12/01
Q.東京で1畳は何平米何坪ですか?
> 不動産用語・その他雑学
東京(江戸間)で1畳の縦横長さサイズは何センチかける何センチですか。
回答 : 1
2024/10/22