年収550万円で住宅ローンがいくら借りれるか、についてお答えします。

「借入できる額」と「返済していける額」とは明確に違うということをご理解いただいた上で、お答えいたします。
仮に、金融機関の審査上の「借入できる額」を借入するよりは、きちんと「返済していける額」を借入していくことをお勧めしています。

では、年収550万円で「返済していける額」の最大額を算出してみます。

①年収550万円の可処分所得（手取り収入）は約420万円（月35万円）となります。
②2人以上の世帯の生活費は月27万円（総務省調査）
③住宅購入後に増える費用（固定資産税、修繕費等）として年間18万円（月1.5万円）

①～③を考慮すると、住宅ローンに回せる返済額としては、月6.5万円となります。

35年返済、金利1.2％の100万円あたりの返済額は、2,917円となります。
65,000円÷2,917円＝22.28
22.28×100万円≒2,200万円

年収550万円で「返済していける」ギリギリの借入可能額は、2,200万円程度だと思います。

なお、奥様が働きにでることによって、生活費の補填が可能になれば、借入する額を増やしていくことは可能です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アップルパイさん、はじめまして。

資産価値の落ちにくいマンションについて、お答えします。

マンションも、売買価格や賃料は、需要と供給の関係で成り立っています。
ですので、資産価値が落ちにくいマンションというのは、将来的にも需要の落ちないマンションということができると思います。
言い換えると、将来的にも高く売れる、長期にわたり高い賃料収入を維持することができるマンションが資産価値の落ちないマンションだといえます。

その点から、資産価値の落ちないマンションの条件は、以下の４点です。
①将来的に人口や世帯数の減少しにくい立地であること（人気のエリア、利便性の高いエリア）
②競争力のあり汎用性のある間取りであること（ある程度の広さ、家族世帯が好む間取り）
③災害に強い物件であること（立地面、構造面）
④眺望や日照がいいなど住む人が快適と感じることができる物件であること

絞られた2物件を、①～④について優劣をつけるなどして比較検討されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

伊勢海老さん、はじめまして。

地震に強いハウスメーカーについてお答えします。
ハウスメーカーに勤務していた私なりの見解でお答えすると、ハウスメーカーを名乗っている会社であれば、どの会社であっても、十分な耐震性を保っています。
なぜなら、ハウスメーカーは各社とも、建築基準法の求める耐震性を上回る耐震性を確保することを前提で商品開発しているからです。

メーカー選びよりも重要な点として私が考えるのは、以下の二点です。

まずは、建てる土地の地盤です。液状化の危険性のない土地かどうか、宅地になる前の土地が軟弱地盤ではないか、近隣に断層などがある土地かどうか、地盤の良し悪しによって地震の際の揺れ方が大きく変わり、被害の状況が大きく変わってきます。建てる土地の地盤には特に注目すべきです
。
次に、施工の問題です。ハウスメーカーの建物は、設計図書通りに施工されていれば、十分な耐震性を発揮できます。
しかし、ハウスメーカーの要求している品質が保たれる施工体制、施工業者で施工されているかどうかをチェックすることはとても大切です。
どのような施工体制、施工業者が施行するかを確認すべきです。

以上から、ハウスメーカーの建物は、耐震性は問題ないですが、建てる立地の地盤、施工業者を確認することの方がより重要だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アズマさん、はじめまして。

返済が適正かどうかについて解説します。

現在は、何人家族でお住まいでしょうか。
ちなみに、政府の調査によると、住居費を除いて、4人家族の場合、最低でも20万円程度の生活費が必要といわれています。
さらに、住宅を購入した場合、ローン返済のほかに、固定資産税や修繕費がかかってきます。
現状の手取り20万円ですと、毎月7万円の住宅ローンは厳しいと言わざるを得ません。
奥様がパートをして収入を得るなど、世帯での収入を上げる必要があると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

カピパラさん、はじめまして。

土地の建蔽率と容積率の調べ方についてお答えします。

一番確実な方法は、その土地の所在する役所の建築指導課または都市計画課に出向いて確認することです。

ただ、調べる土地のが遠方の場合など出向くことが出来ない場合は、役所のホームページなどで都市計画図などを閲覧できますが、その場合でも、必ず、電話で役所に問い合わせて確認をとるようにしてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

フレンチトーストさん、はじめまして。

家具付き賃貸についてお答えします。

家具付き賃貸は単身向け物件であれば、一定の需要はあります。
それなりの機能がある家電であり、中古であっても綺麗にメンテナンスされているものであれば、多少の家賃アップも可能です。
しかし、ファミリー物件の場合は、すでに家具家電を持っているケースが多いので、需要は少なくなります。また、機能性が低く、メンテナンスがされていない家具家電の場合は、家具家電がることによって、逆効果になり、入居を逃してしまう危険性があります。
また、賃貸している家具家電が故障した場合は、オーナーの責任で修理しなければなりません。

家具家電がもったいないからといって、安易に賃貸に回すことは、リスクがありますので、慎重に検討されることおすすめします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あんこもちさん、はじめまして。

住宅ローンを借りるのに、変動金利がいいのか、固定金利がいいのかについてお答えします。
借入される方の経済状況や考え方によって、答えが変わってきますので、一概にどちらがいいとは言えませんが、一般論でお答えします。

変動金利タイプは、借入後、市場金利の動向によって適用金利が通常6カ月ごとに見直しされるものです。
一方で、固定金利タイプは借入時に定められた適用金利が変わらず、そのためローンの返済計画を立てやすいのが特徴です。全期間固定のものと一定期間（5年、10年など）固定なものと2タイプあります。

変動金利は、「短期プライムレート」が基準とされおり、「短期プライムレート」の変動は、日本銀行の政策金利に左右されます。現在の日銀は金融緩和方針のため、低金利になっており、この状況はしばらく変わることはないと思われます。

一方、固定金利は、長期金利（10年国債の利回り）を基準として決定します。長期金利は、主に市場の動きによって決まります。
長い間、長期金利は0.25％前後で推移していましたが、インフレ抑制や各国との金利差解消のために、2024年1月5日現在で、10年国債利回りは0.627%まで上昇しています。今後、さらに上昇していく可能性はあります。

現在、変動金利は0.5％～1.0％程度であるのに対し、固定金利は2.0％を超える水準です。

現在の経済状況から考えて、今後、金利上昇が考えられます。

固定金利は、一定期間、金利上昇ががなく、返済計画が立てやすいです。現状の金利で返済が可能であれば、固定金利を選択すべきでしょう。

変動金利を選択される場合は、現在が最下限の返済額だと考え、計画的な貯蓄をし、金利上昇に備えることをおすすめします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アズマさん、はじめまして。

返済が適正かどうかについて解説します。

月々13万円の返済とすると、最大で4,200万円まで借り入れ可能です（35年返済、金利1.5％）。
では、手取り40万円で13万円の返済が妥当かどうかです。
住宅を購入すると、新たに固定資産税や修繕費などのコストが新たにかかってきます。
月々15,000円ほどの予算を見ておく必要があります。
次に、生活費ですが、4人家族の場合、最低でも30万円程度の生活費が必要でしょう。
そう考えますと、住宅ローンの返済額としては8.5万円（約2,800万円の借入が可能）程度が妥当ではないかと考えます。

ただし、奥様が、パートなどにでることによって世帯収入を増やす、ご両親などからの住宅資金の援助をもらうなどして、希望の物件を購入することは可能だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Kokoroさん、はじめまして。

年収2,000万円での住宅購入についてお答えします。
住宅購入後のご家族の夢も考慮しながら検討していきます。

まずは、2,000万円の可処分所得を計算します。
社会保険料や所得税・住民税を差し引いた手取りの収入としては、約1,450万円となります（月120万円）。

次に、支出面を計算します。
①住宅を購入後にかかる修繕費や固定資産税を年間70万円とします。
②貯蓄や保険料として、年間80万円の予算をとります。
③お子様を私立の中高に進学させ、大学まで通わせた場合、1人あたり1,800万円ほどの費用がかかると言われます（みずほ銀行調査）。2人とすると3,600万円となり、これを20年で割ると、180万円となります。年間180万円の予算をとります。
④海外旅行の費用として子供ができるまで60万円×3回、子供が出来てから100万円×6回（3年に1回）、合計780万円、これを20年で割ると、39万円となります。年間39万円の予算をとります。
⑤ご年収から考えて、一般家庭より生活費がかかることを考えると、住居費用を除き年間660万円（月55万円）の生活費を見込みます。
①～⑤を合計すると、1,029万円となります。

可処分所得の1,450万円から、1,029万円を差し引いた金額が、住宅ローンに充てられる金額となります。年間421万円（月35万円）が、住宅ローンの返済額になるとお考え下さい。

では、年間421万円（月35万円）でどの程度の融資が受けられるでしょうか。
35年返済、金利1.5％（現在の金利は1％未満で借りることは可能ですが、将来の金利上昇も考慮し1.5％の金利で試算します。）で計算とすると、年間421万円の返済額ですと、借入できる金額としては11,500万円となります。

以上の結果から、借入額に自己資金の2,000万円を加算して、住宅の購入金額の上限としては、13,500万円となります。
諸経費として、500万円ほどかかりますので、物件としては、13,000万円を上限に探されることが妥当であると考えます。

将来の様々な夢を実現させていくいは、上記の水準で物件をさがされてみてください。

なお、収入が維持できなく可能性がないわけでもないですので、そのようなリスクに対してのリスクヘッジ（死亡保険や所得補償保険などへの加入、万が一の場合の物件売却のしやすさ等）もしっかりと考慮していってください。

今回の意見を参考にされ、素晴らしい物件を購入され、素晴らしい日々を送られることをお祈り申し上げます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

トイプーさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

ペット可マンションの場合、周辺の同様のペット不可の物件よりも高い家賃をとることが可能です。ペットが飼えるということで、入居に優位に働くことは間違いない事実です。
ペット飼育を目的としない入居者が入ることも考えられますが、他の世帯がペットを飼っている場合に敬遠されることもあるので、ペット可マンションであれば、その特徴を活かして収益をあげられた方がいいと思います。

しかし、ご指摘の通り、部屋を汚されたくないということも十分理解できますので、以下の①～③の3点を入居者に義務付けることで、トイプーさんのお考えのリスクをある程度軽減することが出来ます。
①飼うことのができるペットを制限する（小型犬のみなど）
②きちんとペットのしつけがなされているかペットの面接を実施する
③原状回復費用を借主負担とする特約を設ける（その分を担保できる敷金を申し受ける）
①～③を実施することで、部屋を汚くされるリスクを軽減し、綺麗な状態を維持していくことは可能となります。

①～③については、管理される会社と打ち合わせをした上で、慎重に実施してみてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

大学生さん、はじめまして。

敷金が返ってくるかについてお答えします。

敷金とは、賃貸借契約において、貸主に対する債務を担保するために借主が支払うお金のことです。
どんな時に敷金が使われるかというと、
①賃料の不払いがあった場合の補填
②入居中の不注意、または故意で発生した汚損や毀損などの退去時の修繕

大学生さんは、①のケースはないと思いますが、②のケースで敷金が使われるケースがあるかもしれません。

入居中に、「わざと」または「うっかり」つけてしまった傷をなおしたりや通常生活していく上での掃除を怠ったことで発生した汚れを落とすことに敷金が使わる可能性があります（その場合は全額敷金が返ってきませ）。

一般的には、国土交通省の原状回復ガイドラインに沿って、原状回復費用を貸主が負担するか借主が負担するか判断されます。
一度、ガイドラインを確認して、退去する前にお部屋の状況を確認し、借主負担となることがどの程度あるのかをチェックすることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ラズベリーさん、はじめまして。

準住居地域は住宅系の用途地域の中でも制限が緩やかなエリアになります。幹線道路沿いに指定されることが多いです。
制限が緩やかなエリアということで、住居以外にも様々な建物を建てることができます。
床面積に制限がありますが、大規模な店舗、カラオケボックスやパチンコ店などの遊興施設、自動車工場や営業用倉庫なども建築が可能です。また、高さに対しての規制も緩いので高層の共同住宅も建築可能となります。
準住居地域のイメージとしては、閑静な住宅街というよりは、車通りや人通りなども多くにぎやかなエリアいうイメージです。

準住居地域で、個人の方が住宅を建築する場合においては、建蔽率・容積率以外は、ほとんど制限を受けずに建築することが可能です。
制限はないということは、隣の敷地に日陰となるような大きな建物が出来たり、多少の騒音を発する工場などが建築される可能性があることも念頭に入れて、住宅の建築計画を立てることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ラスクさん、はじめました。

オール電化住宅についてお答えします。

オール電化住宅とは、給湯、調理設備、冷暖房など、住宅で使用するエネルギーを全て電気で賄う住宅のことをいいます。

給湯は、ガスなどを使用せず、深夜電力を利用して電気でお湯を沸かします。また、調理設備も、ガスを使用せずIHクッキングヒーターとなります。

オール電化のメリットは、以下の通りです。
①ガスを引かないので基本料金が電気のみで一本化される
②住宅内で火を使うことがないので火災などが発生するリスクが減る、また、燃焼ガスがなく室内をクリーン保てる
③ガスコンロに比べIHクッキングヒーターは手入れが楽である
などがあげられます。

一方で、デメリットとしては、昨今の電気料金の高騰で光熱費が高くなっていることが挙げられます。特に、深夜電力の料金が高くなってきているので、給湯するためのコストが非常に高くつきます。

ランニングコストを考えると、オール電化のメリットはなくなってしまいました。
また、エコキュートなどの給湯設備は導入コストが高い上に、故障した際の修理代や交換費用も高くつきます。

オール電化をご検討であれば、いかに電気を安いコストで購入できるかポイントになります。
太陽光や蓄電池をセットで検討していくことも必要ではないかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

グリーンオリーブさん、はじめまして。

団体信用生命保険についてお答えします。

民間の金融機関の住宅ローン場合は、団体信用生命保険（団信）の加入が必須となります。持病などがあり団信に加入できない場合、住宅ローン事態を断られることになります。

民間の金融機関の住宅ローンの団信は、金利に組み込まれている場合がほとんどです（例えば、団信の費用として貸出金利に0.3％上乗せするなど…）。

借入をされている方に、万が一があって収入源を絶たれた場合、その後の返済が困難になってしまいます。そのようなリスクを回避するためにも、団信を加入することは、借入する方にとっても、金融機関にとっても、とても大切なことだと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ジローさん、はじめまして。

私の知り合いに、警察を退官後、防犯アドバイザーをされていらっしゃる方がおり、その方が、以前、空き巣に狙われやすい家の特徴を教えてくださいました。その方がおっしゃっていたのは、以下の通りです。
①人通りの少ない場所にある
②高い塀やショック物に囲まれていて死角が多い
③深夜から明け方によく不在にする
④ご近所との関係が希薄である
⑤ポストに手紙やチラシなどが置きっぱなしになっている

空き巣に狙われやすい家の真逆を考えていけば、空き巣が嫌がる家だと考えられるのではないでしょうか。

ちなみに、防犯のためには、ドアのロックを2ロックにする、防犯カメラを設置するということが有効だと言われています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ピエトロさん、はじめまして。

資産価値の落ちないマンションについて、私なりの見解を回答させていただきます。

不動産も、他の動産と同様で、売買価格や賃料は、需要と供給の関係で成り立っています。
ですので、資産価値が落ちないマンションというのは、将来的にも需要の落ちないマンションということができると思います。
言い換えると、将来的にも高く売れる、長期にわたり高い賃料収入を維持することができるマンションが資産価値の落ちないマンションだといえます。

その点から、資産価値の落ちないマンションの条件は、以下の４点だと考えます。
①将来的に人口や世帯数の減少しにくい立地であること（人気のエリア、利便性の高いエリア）
②競争力のある間取りであること（ある程度の広さを確保）
③災害に強い物件であること（立地面、構造面）
④眺望や日照がいいなど住む人が快適と感じることができる物件であること

複数の物件を検討するのであれば、①～④をそれぞれ数値化してみて、総合点で比較検討されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

西川口さん、はじめまして。

送電線が通っている譲り受けた土地は、住宅地でしょうか。
住宅地だということで、回答させていただきます。

送電線の下の土地には、電力会社の地役権が設定されます。
そのことにより、以下のデメリットが発生します。
①建物を建てる際の高さの制限がかかる（送電線の下には決められた空間を設けなければならない）
②建築時にコストが上がる可能性がある（小規模のクレーンしか使用できない等）
③送電塔が住宅の眺望を遮るなど圧迫感がある
④送電線が発する電磁波による人体への健康被害が懸念される（電磁波を心配する人が一定数いらっしゃいます）

以上のことから、私の経験上、土地の売買価格は送電線がない土地に比べ、2～3割ほど安く取引されているケースが多いように思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

WAYAN01さん、はじめまして。

北側斜線制限とは、北側の隣人の日当たりを考慮するための規制になります。
北側の隣人にとって、南側に高い建物が敷地ぎりぎりに建てられると、南からの日当たりがほとんど期待できなくなり、健康的な生活を送ることができなくなってしまいます。
そこで、北側斜線規制のある土地においては、北側の敷地境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線の範囲内におさまるように建物を建てなければなりまん。その結果、高い建物を敷地ぎりぎりに建てることを制限している訳です。

この規制は、良好な住居の環境を保護するためのルールなので、第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域に適用されます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

東京さん、はじめまして。

市街化調整地域は、市街化を抑制していこうという地域なので、原則、建物を建てることが出来ません。

市街化調整地域で、建物を建てる場合は、開発許可を受けなければなりませんが、開発許可を受けるには非常に高いハードルがあります（原則として、一般の方が住宅を建てようと思っても許可が下りません）。

床面積が変わるような大規模なリフォームや増改築をする場合にも、開発許可が必要です。
新たに建てるよりも、ハードルは高くはないですが、要件がありますので、リフォームをお考えの際は、事前に許可権者である市町村に必ず確認するようにお願いします。

ちなみに、開発許可申請は、リフォーム会社ではなく、行政書士が代行してくれます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

DOZEさん、はじめまして。

買付証明書についてお答えします。

買付証明書の提出は、不動産の取引において慣習的に行われていることです。
不動産は高額な取引となるので、正式な意思表示の前段階で、資金繰りや購入までの様々な環境が整うまでの間に、その不動産が他に売却されないよう予約するという意味で提出されることが多いです。

買付証明書の有効期間は、一般的に1ヶ月以内とされ、２週間程度のものが多いと思います。

買付証明書には法的拘束力はないので、有効期限内にキャンセルしたとしても違約金や損害賠償を求められることはありません。判例上も、売買の申込みの「確定的な意思表示とは認められない」とされています。

ただし、全く買う気がないのに提出するのは倫理的に問題がありますので、あくまで、真剣に購入したいという意思があることが前提に提出すべきです。
買付証明書は、売主様との売買契約に向けての交渉や商談が始まり、条件が整えば売買契約に進んでいくためのスタートラインの書面ということを忘れないようにお願いします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

チャングーさん、はじめまして。

建築確認申請は、建物を建てる前に、その建物が建築基準法や自治体の条例に適合しているかのチェックを受けるためのもので、提出先は自治体の建築主事、または民間の指定確認検査機関となります。

法律で決められている確認申請の提出者は、建物を建てる本人ですが、建物の設計図や構造計算書など様々な書類を揃えて提出する必要があるので、一般的には、設計事務所（建築会社に所属する設計士など）が代行して提出します。
つまり、設計事務所が、施主さんの委任をうけて提出している形になっています。

では、だれが委任を受けることができるかですが、法律では、「確認申請は建築士の資格を持った方でなければ代行できない」となっています。
ですので、宅建士が確認申請の提出を代行することはできないということになります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ENJOYさん、はじめまして。

家族4人が車を所有しながら生活していくための月々の予算を考えてみます。

月々の予算として、住宅ローン返済として18万円、4人家族の生活費として35万円（車の維持費を含む）、住宅を持つことによって増える経費（固定資産税や修繕費）として3万円、将来ための貯蓄や保険の費用として5万円、合計月61万円の支出となることが予想されます。つまり、年間732万円（61万円×12か月）の可処分所得が最低でも必要だということです。

年収から、社会保険料や年金などの費用が差し引かれますので、逆算すると、可処分所得732万円となるには、年収1,000万円程度が必要となります。

結論として、ENJOYさんのご要望である住宅ローン18万円の支払いで、きついと思わないレベルの世帯年収は、最低1,000万円だといえます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あまおうさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。
あまおうさんと同じようなご質問がある場合に、私は、いつも銀行が貸してくれる上限の「借りられる額」と、ゆとりある生活を維持していくための「返済していける額」は違うということをご理解してもらうようにしています。

「借りられる額」とは、銀行や支援機構などの住宅ローンの審査上の借入できる限度額であり、「返済していける額」とは、住宅を取得した後に無理なく生活していける返済額に対応した借入額ということです。

では、その点を踏まえて、それぞれについてお答えします。

【借りられる額】
一般的な銀行ローンの場合、年収に対する返済負担率の上限は30％程度といわれます。1,200万円×30％＝360万円（月々30万円）となります。
35年返済（元利均等）、審査金利3％として計算すると、100万円当たりの返済額は3,849円となります。
300,000円÷3,849円≒7,800万円が、銀行での審査上での借入の上限になります。

【返済していける額】
次に、ゆとりをもって返済していける返済額から導く上限を計算します。
1,200万円の可処分所得は約850万円（月71万円）程度です。
住宅を購入した後の固定資産税や修繕費、生活費（子供が有無や地域によっても差が出ます）など必ずかかってくる生活するための費用を差し引きます。
仮に生活するための費用を50万円と仮定すると、住宅ローンに充てられる月々の返済額は21万円までとなります。
同様に、35年返済（元利均等）、審査金利3％として計算すると、100万円当たりの返済額は3,849円となり、
210,000円÷3,849円≒5,500万円までが、ゆとりをもって返済できる上限だと言えます。

借入できるからと言って、限界まで借りてしまい、後々の生活が苦しくならないためにも、「借りられる額」と「返済していける額」との両方を算出した上で、どの程度借入するかの判断をされるようされることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

たらこさん、はじめまして。

自宅の消費税についてお答えします。
新築住宅の場合は、消費税がかかります。
中古住宅の場合は、売主が個人の場合は消費税はかかりませんが、売主が消費税の課税事業者の法人や個人事業主から購入する場合は消費税はかかります。
土地は、非課税なので、個人からでも、法人からでも、消費税はかかりません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ベーゴマさん、はじめまして。

宅地建物取引士の登録の欠格事由に成年被後見人または被保佐人に該当しないとうものがあります。
それを証明する書類が「登記されていないことの証明書」です。
成年被後見人または被保佐人に該当すると、東京法務局で後見登記等ファイルに登記されます。ですので、成年被後見人または被保佐人ではないことを証明する方法として、「登記されていないことの証明書」というものを提出する必要があのです。

法務局に出向く必要がありますが、委任状があれば、代理人でも取得できます。また、郵送でも取得できるので、事務職社員の方でも取得できます。
詳しくは東京法務局のHPを参考にしてみてください。

登記されていないことの証明申請について：東京法務局
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/i_no_02.html

以上、参考にしていただければ幸いです。

引渡しさん、はじめまして。

売却時のエアコンなどの備品を持っていく目安についてお答えします。

基本的には、エアコンなどの備品は全て持っていくことが基本になりますが、契約事ですので、売主さんとの話し合いになります。
ただし、後々のトラブルを防ぐためにも、売主さんの希望で残していった備品の故障などに対して責任が免責されるようにしっかりと契約書に記載するようにしてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

野江さん、はじめまして。

境界杭が抜けてしまった場合の対処についてお答えします。

普通に生活しているのであれば、境界杭がなくても問題ありません。

ただし、土地を売却するような状況になった場合には、境界が明確になっていないといけませんので、「境界標の復元」という作業が必要となります。
もともと境界杭があった土地であれば、簡単に復元できると思いますが、土地家屋調査士に依頼することになるので、それなりの費用がかかります。

一般的には、「境界標の復元」の費用は、必要になる人（土地を売却する人）が負担すべきです。

ただ、しばらく土地を売る予定がない場合でも、気持ちの問題として「境界杭を入れたい」ということであれば、一度、土地家屋調査士に「境界標の復元」費用の見積もりをしてみて、お隣さんと相談しても、問題ないと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

なには橋さん、はじめまして。

県営住宅も市営住宅と言われる公営住宅は、低所得者を多少に割安な賃料で提供される公共のための住宅です。
県営住宅、市営住宅の違いは、なにわ橋さんのおっしゃる通り、運営先が都道府県なのか、市町村なのかの違いです。
県営住宅も市営住宅も、公営住宅法という法律をもとに整備された公営住宅ですので、運営団体は違いますが、入居条件や募集方法のシステムはほとんど同じと考えていいです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

エクセルさん、はじめまして。

マンション売却の際の仲介手数料についてお答えします。

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅建業法という法律で上限額が決められています。
上限額（速算式）は下記の通りです。
①200万円以下：物件価格×5％＋消費税
②200万円超～400万円以下：物件価格×4％＋2万円＋消費税
③400万円超：物件価格×3％＋6万円＋消費税

手数料の値引きの件ですが、不動産会社も、仕事をする上で、出来る限り法律の上限額をもらいたいと思っています。手数料を値引きしてもらえるかは、不動産会社との交渉になります（不動産会社とお知り合いであったり、他の売却物件の仲介もその会社にお願いするなど、特別な事情があれば交渉の余地はあると思います）。
ただし、仕事の質や売却のスピード感などを考えると、あまり値引きを考えず、不動産会社に、気持ちよく仕事をしてもらった方がエクセルさんにとってメリットが多いのではないかと思います。

仲介手数料は、譲渡所得を計算するうえで、売却経費になりますので、仲介手数料が多少多くかかっても、その分、譲渡所得税が安くなります（譲渡益が出る場合）。

値引きに関しては、税金や仕事の質なども含めて、総合的に考えてみてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

青じそさん、はじめまして。

住宅ローンが残っている物件の売却についてお答えします。
住宅ローンが残っているということは、借入先の抵当権が設定されているということですね。
そうなると、売却するには、借入先の抵当権を抹消する必要があります。
借入先の抵当権を抹消するには、ローンを完済する必要があります。

つまり、売却金額がローンの残高高ければいいもですが、売却金額がローン残高より低ければ、その分を自己資金などで補わなければならないということです。
例えば、ローン残高が3,000万円で、売却金額が2,800万円であれば、ローン残高との差額の200万円に仲介手数料などの諸経費分を自己資金で準備する必要があるということです。

相談先とすれば、、①売却を依頼する不動産業者には売却金額を確認、②住宅ローンを借りている金融機関にローン残高の確認と抵当権抹消の条件を確認、とそれぞれ　に相談する必要があります。

元利均等返済で返済している場合は、返済分の多くが利息に回っていることが多いので、ローン残高が思ったより減っていないケースがあります。

金融機関と不動産業者と、連携を取りながら、慎重に売却の検討を行っていってください。

以上、参考にしていただければ幸いです。