神の公報さん、はじめまして。

24時間換気システムについてお答えします。
2003年に建築基準法が改正され、すべての住宅に24時間換気システムを導入することが義務付けられました。

義務付けられた理由としては、建物の建材に含まれれるホルムアルデヒドという化学物質が人体に悪影響を与えることが分かったからです。
また、最近の建物は、気密性が高く（隙間がない）何もしないと室内に汚い空気がこもる構造になっています。

24時間換気システムをまわすことで、①有害な化学物質が室内にこもらないようにすること、②空気を循環させることで結露を防止することなど、とても重要な役割があります。

建築する際に設計士が換気計画を立て、建物全体で必要な換気量を計算して各器具が取り付けられていますので、一つでも欠けると24時間換気システムの効果がなくなってしまいます。

ご入居者様の健康を守るためにも、必ずつけっぱなしにするようにお願いします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ピュアの木さん、はじめまして。

ホームインスペクション費用の負担についてお答えします。

ホームインスペクションを実施するかどうかは、任意になっており、売主・買主のどちらが負担するかについては、明確な決まりがありません。

ですので、ホームインスペクションを実施せずに、売買が成立することも多いのが実情です。

費用をどちらが負担して実施するかは、売主は物件の品質への安心感を出して物件を売りやすくするために、買主は購入を決断するための確認のために、実施するものと考えてもらえればいいのではないかと思います。

※宅建業者には、媒介時に斡旋の可否の説明と、重説時に実施の有無とその結果についての説明義務があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

諸費用さん、はじめまして。

具体的な状況がわからないので、的確な回答はできませんが、思ったよりも税金の支払いが多かったということではないでしょうか？

譲渡所得税を除くと、一般的に経費として掛かる費用は3～4％前後です。
売却条件で、解体費用や測量費用、ホームインスペクション費用などの費用が売主負担となると、手残りは少なくなってしまいます。

思ったより売却益が多く出たり、所有期間が短い売却（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものだと高い税率になります）だったりすると、多くの譲渡所得税がかかってしまいます。

売却する際は、譲渡所得税の負担がどの程度になるかまで想定して、売却価格を決められる方がよろしいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あめあらしさん、はじめまして。

クロスの修繕に関してですが、1センチサイズ程度で、ご自身でうまく直せる技量があるのであれば、直しても構わないと思います。
ただし、退去時に、ご自身で直された場所は、管理会社にお伝えした方がいいでしょう。

ちなみに、以前、私が新築アパートの営業をしていた時、小さなクロスの破れを補修屋さんが綺麗に直していました。
その際、使用していたのが市販されているクロス用の白いコーキング剤でした。
このコーキング剤を使えば、1センチサイズ程度であれば、素人でもきれいに補修することができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

悠々自適さん、はじめまして。

建蔽率や容積率は、建築基準法で上限が定められています。
建物を建てる際は、用途地域ごとに定められている建蔽率、容積率の基準は守らなければなりません。

そもそも建蔽率や容積率が守られてない建物は建築確認が下りず、建物を建築することはできません（違法な手段で建築確認を下すことができなくはないですが…）。
よって、建物登記もすることはできません。

違法建築の設計をした建築士、施工する建設業者には、罰則や行政処分が課されます可能性があります。

誰も得しませんので、建築基準法の定める最低限の基準は遵守しましょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

かぷれーぬさん、はじめまして。

賃貸物件の管理委託先としては、
①大手のフランチャイズをされている不動産管理会社
②同一県内（同一エリア内）などに複数の店舗をもっていく不動産管理会社
③地域密着で営業をしている不動産管理会社（よく管理看板をみかける会社）
だいたいこの3択になるのではないでしょうか。それぞれにメリットでデメリットがあると思います。

①～③の会社をネットなどで調べ、最終的には、3～4社程度にピックアップします。

そして、それぞれの不動産会社に管理委託したい旨の問い合わせをし、管理メニューや管理料金、入居募集の方法などを確認してみてください。
それぞれの会社独自の管理手法や営業力、入居者対応などの特徴が見えてくると思います。

その中で、一番、自分の物件や自分の経営方針に合致する不動産管理会社に物件を委託されるのがいいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

おばんじゅたぬきさん、はじめまして。

木造でも「耐火建築物」であれば高さに制限なく建てられます。
実際に、木造の高層ビルの建築実績もあります。

しかし、木はもともと燃える材料ですので、「耐火構造」にするのはコストも施工の難しさも格段に上がります。
ですので、一般的には、木造の場合、「準耐火構造」で建築できる3階建てまでの場合が多いでしょう。
コスト面や施工の容易さを考えると、4階以上の高層の建物はRC造か鉄骨造を選択することになります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ＵＬＴＲＡ行きたいさん、はじめまして。

高気密高断熱住宅についてお答えします。

高気密＝外気の冷気や暖気が入り込まないように隙間なくつくられている
高断熱＝性能のいい断熱材を使い高い断熱性がある

高気密高断熱住宅はこの優れた2つの性能を併せ持った住宅になります。
その結果、以下のようなメリットがあります
①外気の影響を受けにくいので冷暖房の効きがよく、省エネである（通常の住宅に比べ少ない台数のエアコンで済みます＝電気代がお得に）
②外の冷気の影響を受けないので、結露しにくい（建物が長持ちする、カビなどの発生を抑えられる）
③住宅全体が魔法瓶のようになるので、室内と廊下、水回りなどとの温度差がすくなくヒートショックを起こしにくい

このように、財布にやさしく、健康的な暮らしができる高気密高断熱住宅ですが、以下のデメリットもあります。
①通常の住宅に比べ、性能のいい断熱材を使用したり、気密性を高めるための特別な工法を用いるので、当初の建設費が割高になる
②隙間がない住宅なので、空気を汚さないために、必ず24時間換気システムを導入する必要がある

当初の建設費は高くなりますが、建設後の電気代などのコストが安くなる点、健康的に暮らせる点などを考えると、高気密高断熱住宅は十分に検討に値すると建て方だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

食欲の秋さん、はじめまして。

「瑕疵」とは「キズ、不具合」と言い換えることができます。
つまり、本来なら満たされているべき品質・機能・性能などが満たされていないことを意味します。

環境的瑕疵物件とは、物件に欠陥がなくても、周辺の環境によって、生活が害される可能性がある嫌悪施設が近くにあるような物件をいいます。

嫌悪施設とは、騒音や悪臭を発したり、風紀や治安が悪い、不快感を起こすなどの施設のことを言います。具体的には、墓地、ゴミ処理場、刑務所、清掃工場、ガスタンク、風俗店、ギャンブル施設などです。

心理的瑕疵物件とは、物件に欠陥がなくても、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を与える物件のことをいいます。

具体的には、自殺や殺人、一定期間放置された孤独死、火災などの心理的に抵抗感を覚えるような事件・事故などが起こった物件のことです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

けいすけさん、はじめまして。

中古住宅の場合でも住宅ローン控除を受けることができます。

適用される条件は以下の通りです。まずは、ご自身の物件が、①～⑥に該当するかご確認ください。
①自ら居住すること
➁床面積が50㎡以上であること
③1982年以降に建築された住宅であること
④返済期間が10年以上であること
⑤年収が2,000万円以下であること
⑥特定の制度（3,000万円特別控除や居住用財産の買い替え特例など）と併用していないこと

詳細な条件などは、国税庁のHPをチェックするようにしてください。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

以上、参考にしていただければ幸いです。

てやんでえさん、はじめまして。

結論から言いますと、固定資産税額が分かっても、固定資産税評価額を算出することはできません。

土地の固定資産税は、負担調整がかかっており、単純に固定資産税評価額に税率がかけられているわけではないからです（負担調整後の固定資産税課税標準額に税率がかけられる仕組みになっています）。
また、土地に住宅用地の特例を受けているケース、建物に新築住宅の軽減の特例を受けているケースなど、そのマンションの固定資産税がどのように算出されたかの根拠がわからないと、固定資産税評価額を出すことはできません。

固定資産税評価額を知る方法としては、物件の所在する市町村役場（東京23区は都税事務所）から固定資産税評価証明書を取得する方法があります。
所有者の方か、所有者の代理人の方であれば、申請し取得できます。

ちなみに、土地の㎡当たりの単価を知りたいのであれば、路線価から算出することは可能です。
路線価＝時価×0.8
固定資産税評価額＝時価×0.7
を目安に設定されていますので、
固定資産税評価額＝路線価×0.875
で概算の数字をはじくことはできます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

豆柴大好きさん、はじめまして。

公表している金融機関は少ないと思いますが、住宅ローンのお借入ができる年収の下限の目安が300万円をいわれています。
大変恐縮ですが、年収250万円ですと、住宅ローンのお借入をするのは厳しいのではないかと思います。

相談者さん家族背景がわからず、踏み込んだことは言えませんが、住宅のお借入を考えるのであれば、単独での借入ではなく、収入合算などを視野にご検討されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

FACEさん、はじめまして。

シングルマザーの方でも住宅を取得される方は多くいらっしゃいますが、私が知る限りシングルの方が特別に有利な条件でお借入できるような住宅ローンの商品があるということは申し訳ございませんが、聞いたことはございません。

どの金融機関も、やはり、借入される方の返済能力によって住宅ローンの審査がなされます。ですので、現在のご年収の状況と自己資金の額（返済比率に影響）によって融資の可否が決まってきます。

シングルの場合は、収入合算ができないので、借入できる額が低くなってしまうことが多いです。

一方で、賃貸の場合は、自治体によってはシングルマザーへの家賃補助などの有利な制度が利用できるケースがあります。

お住まいの自治体のシングルマザーへの優遇制度などを一度調べてみて、持ち家がいいのか、賃貸がいいのか、再度検討してみてはいかがでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

瞬間湯沸かし器さん、はじめまして。

太陽熱や室外機の熱で発生した熱割れは、自然現象ととらえられるので、賃貸人（大家さん）負担となります。

大家さんが、建物の火災保険に加入していれば、その保険から修理費を賄うことが出来る可能性があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

シナボンクラシックさん、はじめまして。

専属専任媒介契約の計画期間は最長でも3ヶ月ですので、その契約期間終了のタイミングを見計らって申し出てください。

契約期間内に、解約した場合には違約金等のペナルティが発生する可能性がございますので、ご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

出来れば安くしてほしいさん、はじめまして。

賃貸物件の室内にある電球は、消耗品という扱いになります。
ですので、契約で特段の取り決めがない場合は、電球が切れた場合の交換は、借主（入居者）が行うのが一般的です。

参考にしていただければと思います。

神様が居るのなら我儘言わせてさん、はじめまして。

不動産営業の特徴について私が思うところをお答えします。
①高額商品を扱う、人によっては一生のうちで一度しかないような高額商品を扱う仕事。
②生活の本拠となる住まいを提供する責任のある仕事。
③決まったお客様にところに営業するルートセールスとことなり、日々、色々なお客様へ営業する仕事。
④不動産のことだけではなく、税金や法律、FPなどの周辺知識が必要になる仕事。

以上、不動産営業は、責任があり、場合によっては、お客様の人生を左右するような商品（不動産）を売ったり、仲介したりする仕事です。
どの仕事でも一緒だと思いますすが、遵法精神をもち、常に誠実でなければならないと思います。
お客様にいいご提案ができるように自分の知識を高めて、努力することも求められます。

不動産営業は、大変な部分もありますが、感謝されることも多い仕事で、お客様と一生のお付合いができるおうな仕事でもあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ヤマニンゼファーさん、はじめまして。

建売住宅と注文住宅の価格差についてお答えします。
価格差は、建設業者が建物を建てる際の建設原価や経費の差が反映されます。

一般的には、建売住宅の方がコストが下がります。その理由としては、
①設計やコーディネーターとの打ち合わせによる人件費がかからない
②完成時期などの工期などに制限がなくコストの安い時期に工事が可能である
③同じ設備や壁紙などを利用することで大量に発注できコストダウンが図れる
④複数の物件を同時進行することも可能であり現場のコスト（人件費、仮設費等）が下げられる

などが考えられます。

私の経験上では、建売住宅の方が、建物価格で5～10％程度安く購入できるのではないかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

消火器の横の空気入れさん、はじめまして。

電子契約が印紙税非課税の理由についてお答えします。

印紙税は、印紙税が課税される「紙の文書」に課税される税金です。「紙の文書」に印紙を貼り付け、そこに割印を押すことで納税することになります。

電子契約の場合、「紙の文書」にはあたらないため、印紙税がかからないとの法律の解釈になっています（今後、法改正されるかもしれませんが、現状ではそのような解釈です）。

私事ですが、最近、お客様の金消契約にお立合いをさせていただきました。
3,000万円のお借入をしたお客様でしたが、金消契約が電子契約でしたので、印紙税はかかりませんでした。
「紙の文書」での金消契約を締結した場合、2万円の印紙税がかかるところ、電子契約でしたので非課税でした。
お客様も大変喜んでいらっしゃいました。

今後、システムが整ってくると、電子契約が増えてくるのではないかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あのトキメキよりも眩しい程にさん、はじめまして。

軟弱地盤やハザード情報は、専門業者に依頼しなくても、ネットでいろいろな情報を得ることができます。

地盤の良し悪し（どのような地盤改良を行ったどうか）については、ジャパンホームシールドという会社が出している「地盤サポートマップ」というものが便利です。
過去の地盤調査のデータをみることができたり、古い時代の航空写真が見れたりします。
https://supportmap.j-shield.co.jp/#14,35.6939,139.7918
昔、田だったところや沼のようなところを埋め立てたような土地は軟弱地盤と考えた方がいいと思います。

山の麓付近で、地滑り等が心配であれば、国交省の「ハザードマップポータルサイト」が便利です。
https://disaportal.gsi.go.jp/
土砂災害の区域なのか、浸水はどの程度予想されているのかを知ることが出来ます。

後々責任追及されないためにも、調査し懸念材料があるのであればきちんと買主に伝えることです。その際、書面にして残しておくことが重要です。

軟弱地盤であったことを告げずに土地を売却し、賠償責任を求められた裁判例もありますので、土地の売買の際に重要事項説明が義務付けられていない事項であっても、調査してみた上で、心配であれば説明しておいた方がいいのではないかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

荒野を走れさん、はじめまして。

個人の方がマイホームを売却する場合の消費税についてお答えします。

そもそも、土地には消費税は課税されません。
問題は建物ですが、個人の方がマイホームを売却する場合であれば、消費税は課税されません。

ですので、媒介価格4,500万円（内訳：土地4,000万円、建物500万円）という記載で問題ございません（消費税額及び地方消費税額は0円）。

※但し、売主が法人であったり、個人でも事業用の不動産を売却する場合には、消費税がかかるケースもありますので、その際は、念のため税理士に確認してください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

この街に懐かしい風が吹くさん、はじめまして。

4,000万円、40年返済の月々返済額、返済総額をお答えします。

1.50％　月々110,869円　総額53,217,120円
1.75％　月々115,934円　総額55,648,320円
2.00％　月々121,130円　総額58,142,400円
2.25％　月々126,457円　総額60,699,360円
2.50％　月々131,911円　総額63,317,280円


ちなみに、一般的な住宅の返済期間上限である35年返済の場合の月々返済額、返済総額もお示ししておきます。

1.50％　月々122,474円　総額51,439,080円
1.75％　月々127,431円　総額53,521,020円
2.00％　月々132,505円　総額55,652,100円
2.25％　月々137,695円　総額57,831,900円
2.50％　月々142,998円　総額60,059,160円

40年返済はかなりイレギュラーな商品なので、金利も高めです。
一般的な35年返済であれば競争の原理も働き、金利も低く借りれる可能性もあります。
返済総額も頭に入れながらら、35年返済がいいのか、40年返済がいいのか、検討してみてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

明日の今頃にはさん、はじめまして。

「現況有姿売買」と「現状有姿売買」についてですが、不動産業界の中では、同じ意味で使われています。

現在の状況のまま、何も手を加えることなく、売買契約を締結するときに使います。

ただし、「現状有姿売買」だからといって売主の契約不適合責任が免れるわけではない点には、注意が必要です。売主の知りうる不具合がある場合は、契約書に記載するなどして、買主にきちんと伝えておく必要があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

新しい門出さん、はじめまして。

物件を早く売るポイントについてお答えします。

物件の種類（戸建てかマンションか）、物件のエリア（人気のエリアかどうか）、物件の状態（築年数、間取りなど）などによって、売却できる期間が大きく変わってきますが、早く売却するには、周辺相場よりも割安感を出すことが、一番の近道となりますので、価格交渉には柔軟に対応した方がいいと思います。

ご事情のある物件であれば、信頼できる不動産業者へ「専任媒介契約」で依頼されるとよいでしょう。「専任媒介契約」の場合、不動産業者の方もしっかりとした営業活動（広告活動も含め）をしてくれますので、お客様が早く見つかる可能性が高くなります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

グラシャスさん、はじめまして。

盛土と切土についてお答えします。
盛土と切土とは、周りの土地と高低差が有る土地を平らにしたり、傾斜面のある土地を平らにするように際に用いられる土木工事のことをいいます。

回りより低い土地に土を入れて盛り上げて平らな土地にする工事を盛土といいます。
回りより高い土地や傾斜のある土地を切り取って平らな土地にする工事を切土といいます。

盛土や切土のある土地は、段差ができることで擁壁の工事が必要になったり、盛土をした地盤面が周囲の土地より軟弱になったりと、費用面が高くなったり、災害のリスクが高まった入りする問題点があるので、高低差の少ない土地を購入するよりも慎重に調査することが重要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

マインドアゲインさん、はじめまして。

お答えします。
原状回復に関しては、次の3点の状況によって結論が変わってきます。
①何年住んだか？
②その傷や凹みの程度は許容できる範囲か？
③その傷や凹みの発生原因として借りている人の故意過失があったか？

例えば、6年住んでいて、傷や凹みは通常使用していると起こりうる程度もの（普通に生活して起こる椅子を引きづった際の擦り傷等）であり、借りている人の故意過失もない場合、であれば、その補修は大家さん負担として、退去時に請求されないでしょう。
一方、1年しか住んでおらず、傷や凹みも深いものがあり、通常の使用では発生しないようなものであった場合、であれば、退去時に補修費用を請求される可能性は高いです。

国交省が、トラブル防止のために原状回復に関するガイドラインを定めています。理論武装する意味でも、該当する箇所を一読してみることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

笑顔と元気さん、はじめまして。

賃貸の連帯保証人を辞めることできるかについてお答えします。

結論から言うと、連帯保証人を辞めることは非常に難しいです。
というのは、こちらの一方的な希望で、連帯保証人を辞めることはできず、大家さんの同意が必要となるからです。

大家さんに対し、①あなたに代わる連帯保証人を見つけてくる、②元カレに保証会社の保証などで保証人に代わる方法をとってもらう（元カレの費用負担は増えます…）、などの代替案を提示して大家さんの同意を取るようにするしかないです。

解決するには、元カレきちんと話をして、保証契約の解除に向けて解決策を探っていくしかないと思います。元カレの協力は不可欠になります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

新時代は坂本さん、はじめまして。

政府の調査を見ると、戸建て住宅の建て方の9割程度が木造といわれています。
そのことから、木造住宅の耐用年数はどの程度なのかという視点でお答えさせていただきます。

今の木造住宅は、外壁材や防水のためのコーキング材の性能が上がり、木造住宅の天敵である湿気をうまく逃がす工法や資材等も復旧しているので、数十年前の木造住宅に比べ、耐用年数は格段に向上しています。

住宅ローンが35年で組むことができることでもわかるように、適切なメンテナンスを行っていれば、今の木造住宅は30年以上快適に住んでいくことができます。

ただし、これは適切なメンテナンス（15年程度経過後の外壁の防水工事や窓周りのコーキング工事など）を行うことが条件です。

質問者さんのご指摘のように修繕などを行わなかった場合には、外壁や窓枠からの雨水の侵入により、20年程度で思わぬ不具合が発生し、大規模に修繕する必要が出てくることも考えられます。

人間の身体と一緒で、定期的に建物の検査をして、悪いところは悪くなる前に手直しをしていく方が、結果的には、費用をかけずに、長く住み続けることができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ミラコスタさん、はじめまして。

契約期間終了後であれば、専任媒介から一般媒介への変更は可能となります。

契約期間内でも、専任契約を解約することは可能ですが、解約した場合には違約金等のペナルティが発生するので注意が必要です。

契約期間は最長でも3カ月でので、契約期間終了のタイミングを見計らって申し出てみるといいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

天狗さん、はじめまして。

都内の夫婦2人暮らしの理想の間取りについてお答えします。

そのご夫婦の暮らし方（寝室は夫婦一緒か、書斎などは必要かなど）や家具や荷物の量などによっても、理想的な広さは変わってきますので、明確な正解はありませんが、一般論でお答えします。

一般的に、収納は、最低でも床面積の10～15％（ご夫婦2人暮らしだと3坪程度）は必要といわれています。
また、LDKで6坪（12帖）、寝室などの個室で6坪（12帖）、浴室・洗面所・トイレで2坪、玄関や廊下で3坪程度が標準的な広さになると思います。

以上、合計すると20坪（＝66㎡）となりました。

その点から考えて、夫婦2人暮らしで、一般的な広さとしては、20坪くらいではないかと思います。

この基準を目安に、あとは、ご希望に立地でのご予算などを加味してご検討していただけれよろしいかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。