喜太郎さん、はじめまして。

一人暮らしの賃貸で1Kと1Rどちらが住みやすいかについてお答えします。

1Kとは、1部屋＋K（キッチン）という意味で、部屋とキッチンが分かれている間取りであるのに対し、1Rとは、ワンルームの意味で、部屋の中にキッチンが設置されている間取りとなります。

同じ専有面積であれば、ワンルームの方が部屋を広く使えます。一方で、キッチンも部屋に設置されているので、頻繁にキッチンを使う方には、調理の臭いなどが気になる場面があると思います。
一方で、1Kは、部屋からキッチンが独立しているので、頻繁にキッチンを使う方には調理の臭いなどを気にせずにキッチンを使うことが出来ると思います。

結論としては、キッチンの使用頻度、自炊の頻度によると思います。
喜太郎さんが、自炊をするのであれば1K、あまり自炊をするつもりがなければ広く使える1Rを、という基準で私はお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。
となります。

ジェラトーニさん、はじめまして。

アパートの売却のタイミングについてお答えします。

売却するアパートは木造でしょうか。
木造のアパートの法定耐用年数は22年です。築22年を超えると減価償却がなくなってしまうので、所得税が上がり、キャッシュフローが悪化します。償却が切れる時点が売却のタイミングになります。

また、投資家の方に、少しでも高く購入してもらうためには、入居状況が良好であることが大変重要です。

以上から、築22年前後のタイミングで入居状況が好転した時点が一番の売り時となります。

購入される投資家にとっても、償却期間が切れている物件は、「法定耐用年数×20％」の年数で減価償却できるので、利益を圧縮でき、節税対策になります。

私の売却のタイミングとしてのアドバイスとしては、これから2年～3年くらいの間で、入居が好転したタイミングをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

PREFECTさん、はじめまして。

リノベーション賃貸についてお答えします。

リノベーション賃貸とは、築年数が経過した賃貸住宅を、一旦ゼロまで戻して（ほとんど躯体だけ残して）、間取り、設備、内装などを作り替えた賃貸住宅のことをいいます。
一旦ゼロまで戻すので、自由なデザインで建物を作り替えることが出来るので、個性的な空間をつくれる、大変オシャレである、といったメリットがあります。

一方、デメリットとしては、一旦ゼロまで戻して、内装などを作り替えるので、建設コストがかかり、その分、築年数に対しての家賃が高くなる傾向があります。

リノベーション賃貸を借りる場合は、もともと築年数が経過している建物をお化粧直ししている建物であるということを承知の上で、建物の構造部分の痛みの有無について検証することが大切です。
デザインのすばらしさに目を奪われず、耐震性に問題がないか、構造上必要な躯体が残されいるかなど、チェックする必要があります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

蛍池さん、はじめまして。

国土交通省が出している「原状回復ガイドライン」によると、原状回復時の費用負担は、
①ポスターを貼る程度の画鋲やピンの跡は、貸主が負担
②壁に釘やネジを刺してできた穴に対する修繕費は、借主が負担
とされています。
どのような契約をされているかにもよりますが、一般的には、こちらのガイドラインに沿って原状回復の費用の負担を割り出すことになります。

ですので、シーリングファンをつける時のビス穴が開いた際の修繕費を退去時に負担しなければなりません。万が一、シーリングファンの重さに天井が耐えきれず、天井を壊してしまった場合、思いもよらない多額の修繕費を請求される可能性もあります。

（重量に耐えられるかという点もあるので）管理会社にシーリングファンを取り付けたいという希望を伝え、既存のシーリング（照明プラグ）に取り付けられるタイプのシーリングファンにされることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

歴史鑑定さん、はじめまして。

「古くからそこに住んでいた人に聞く」ということが調べるには最適な方法ですが、なかなかそのような方を探すのは大変だと思います。

そのようなときに、活用できるのが、昔とられた航空写真です。
今は非常に便利な時代で、インターネットで、昔の航空写真をを年代ごとで調べることが出来ます。

私は、下記のサイトをよく利用しますので、紹介しておきます。
https://supportmap.j-shield.co.jp/#14,35.6939,139.7918

以上、参考にしていただければ幸いです。

高低差さん、はじめまして。

高低差のある土地は、建設コストや宅地を造成するコストが高くなるという点があり、この点が最大のデメリットといえます。

一方で、高低差のある土地は、①プライバシーを確保できる、②南傾斜の土地（北から南に向かって下がっている土地）であれば日当たりがよくなる、③高低差を利用した個性的な設計ができるなど、多くのメリットもあります。

高級住宅地に、傾斜地が多いのも、コスト面を度外視すれば、高低差のある土地に多くのメリットがある裏付けだと言えます。

高低差のある土地のメリットをふまえつつ、高くなってしまうコスト面を考えて、購入するるかどうかの判断をされることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ナンバーナインさん、はじめまして。

9,000万円の家を買える人の年収についてお答えします。

自己資金は諸費用分のみ支出し、全額借入することを想定して、計算してみます。
9,000万円、返済期間35年、金利1.5％、元利均等返済とすると、毎月の返済額は、275,566円（年間約330万円）となります。

住宅を購入後にかかってくる経費として、固定資産税、修繕費、管理費（マンションの場合）、火災保険料などがあります。年間150万円程度は見込んでおいた方がいいでしょう。

ローン返済、購入後の経費の合計が、480万円になります。

生活費、教育費、生命保険や医療保険の費用、貯蓄・投資などの費用として、月60万円（720万円）を見込みます。

480万円＋720万円＝1,200万円

購入後にも安定した生活を確保していく上では、最低でも1,200万円の手取り収入が必要だと考えます。

手取り収入に税金や社会保険料分を加えますので、年収として1,500万円ほど必要な計算になります。

結論としては、9,000万円の家を買うには、世帯年収として1,500万円程度の年収は必要だと考えます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

tを出した

ヘルシアさん、はじめまして。

一般的に角部屋は、日当たりのよさや、隣の部屋の影響を受けにくいという理由から好む方も多く、中部屋に比べ家賃も高めに設定されます。

しかし、ヘルシアさんのご指摘の通り、一定数の方で角部屋を嫌う方もいるようです。

では、私が考える角部屋を嫌う理由を解説させていただきます。多くの理由としては、角部屋によって、窓が多くなることに起因するものだと思います。

①窓が多くなるので、家具の配置がしずらい
②窓が多くなるので、外気の影響（暑さ、寒さ）を受けやすく光熱費が上がる
③窓が多くなるので、眩しく感じることが多い（特に西日）
④窓が多くなるので、カーテンを購入する費用が増える
⑤窓が多くなるので、プライバシーが守られない（低層階の場合）
⑥窓が多くなるので、防犯上のリスクが高くなる（低層階の場合）

角部屋が嫌われる理由としては、以上のことではないかと思います。
日当たりのよさや、風通しのよさ、隣部屋の影響の少なさなど、①～⑥を上回るだけのメリットを感じる方は、少し高い家賃を支払っても、角部屋を選ばれるようです。参考にしてみてください。

以上、よろしくお願いいたします。

やじるしさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。
見つけられた矢印の評は、土地の境界を点を示す「境界標」だと思います。

「境界標」には、コンクリート杭や、プラスチック杭、金属標などがあります。

矢印の「境界標」であれば、その矢印の先が境界線となっています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

山田さん、はじめまして。

月極駐車場の草取りについてお答えします。
駐車料金を取って、貸している訳ですので、所有者（貸主）の負担で草取りを行うこととなります。

ただし、相場よりも安い価格で貸しているなどの特殊な事情がある場合で、契約書で貸主が草取りなどの管理を行わないような特約があれば、それに従うこととなります。

一刻も早く、管理会社にお願いし、草取りをしてもらうようにしてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ロウリューさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。
不動産業界や建設業界の方は、ほぼ同義語として使用しています。

エクステリアというと、一般的な外構に「外回りの空間づくり」というニュアンスが加わるような感じと思っていただければ、イメージがつかめるのではないかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

東京タワーさん、はじめまして。

55歳での住宅ローンについてお答えします。

①住宅ローンの完済年齢を80歳未満としている銀行がほとんどです。現在のご年齢から考えると、返済期間の上限は25年ということになります。

②ご年収が650万円とのことですので、税金や社会保険料を差し引いた可処分所得は、約500万円（約42万円）ほどになります。

③政府の最新の統計によると、住居費を除く3人家族の生活費の平均は28万円といわれています（生活費は各ご家庭のご事情で異なりますのであくまで参考まで）。

以上のデータから、住宅ローンに充てるご予算としては、年間120万円（月10万円）程度が妥当だと考えます。

では、返済期間25年、金利1％、月々10万円の返済額という条件で、どの程度、借入が可能か計算すしてみます。

計算の結果、2,650万円まで借入できるということになりました。

お手持ちの自己資金＋借入金2,650万円が、東京タワーさんの住宅購入のご予算となります。

ただ、定年後に大幅に収入が減るようであれば、繰り上げ返済などの余力を残しておいた方がいいですので、ご予算を下げることもご検討ください。

ちなみに、55歳時に2,650万円を借り入れた場合、15年後の70歳の時点で1,140万円の残債が残る計算になります。その時点で、繰り上げ返済をするなどして、返済額を少なくするように考えておかれた方がいいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

だいだいエールさん、はじめまして。

戸建てで窓シャッターを取り付ける主な動機としては、以下の2点になると思います。

①防犯性を高めるため
②防火地域、準防火地域での網入ガラスからの代用として利用するため

窓シャッターの費用としては、窓の大きさにもよりますが、1カ所あたり5万円～数十万円程度になります。すべての窓の窓シャッターを導入するとなるとかなりのコストになります。

①確かの窓シャッターは防犯性に優れており、長期に不在にする際は便利だと思います。しかし、日常生活において、常にシャッターを閉めておくということは現実的ではないと思います（毎回すべての窓にシャッターを閉めるのは面倒です）。
防犯性を高めるのであれば、防犯ガラスを導入される方が現実的だと思います（侵入者のほとんどが窓を破壊するのに5分以上かかると諦めるという警視庁の調査結果もあります）。

②私が自宅を建てた際、建設地が準防火地域でした。延焼の可能性のある一部の窓を防火窓にしなければいけなかったのですが、せっかくの引き違いの窓に網入ガラスを入れるのは嫌だったので、その部分は窓シャッターで代用しました。
網入ガラスもかなりの価格になるので、窓シャッターにしても多少の価格アップで済みました。
法律的に防火性能を上げなければならない窓に、窓シャッターを導入することはありだと思います。

以上、私見を交えての回答でしたが、参考にしていただければ幸いです。

リスク管理さん、はじめまして。

購入予定の周辺に空き地がある場合の考えられるデメリットをお答えします。

周辺が空き地であっても、将来、どのよなものが建つかは予想できません。
景観がいいと思っていても、突然、高層マンションが建ったり、太陽光発電所が建築されたりということもあり得ます。

しかし、事前に、その空き地の情報を集めることで、空き地にどんな建物が建つかを見極めることは可能です。では、その方法についてお答えします。

まずは、その空き地の用途地域を調べてみてください。
用途地域によって、どのような種類の建物で、どのくらいの大きさの建物を建築することができるかをを予測することができます。
商業系の用途地域であれば、高層の建物をお隣の敷地にギリギリまで建物を建てることが出来ます。一方で、住居系の用途地域の中でも第一種低層住居専用地域では、お隣の敷地から距離を離したうえで、高さの低い建物しか建てることが出来ません。
用途地域には13種類あるので、役所に行って尋ねるか、仲介される不動産業者さんにお聞きになってみるといいと思います。

次に、空き地になっている土地の公図をとったうえで、登記簿謄本を取得してみてください。
その空き地が、最近売買されているようであれば、すぐに何らかの建物が建つことも予想されます。一方で、相続などで所有者が変わった後にずっと活用されずにそのままであるような空き地であれば、しばらくの間は現状維持されのではないかと予想できます。

最後に、その空き地が道路に接している土地なのかどうかを公図などを利用して調べます。道路に接していなければ、基本的にはその土地に建物を建てることができないので、建物が建つ心配をしなくてもいいのではないでしょうか（道路に接している土地と一体で活用しようとする場合は難しいですが…）。

市街化区域の空き地であれば、将来何かが建つと想定しておくことは必要ですが、今まで申し上げたことを調べることで、ある程度の予測を建てることはできます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

売りたいさん、はじめまして。

物件の調査についてお答えします。

自分の所有している土地であっても、無秩序に建物を建ててしまっては街並みや街の安全が破壊されたり、行政が所有するインフラのキャパシティを超えてしまったりすることが考えられます。
また、安全で健康に暮らすために建築する上で最低限守らなければならないルールが存在します。
場所によっては、建築することができない土地であるケースもあります。

そのように、多くの人が街の中で暮らしていく中で、守るべきルールや規制などが、法律や条例として制定され、規制されています。

役所調査は、そのような規制の内容について調べることが目的です。
今は、インターネットなどでも調べられますが、役所に足を運び、担当部署から直接ヒアリングするのが一番間違いがありません。
安全な不動産取引をする上では、役所調査を実施することはとても重要なことです。

調べる内容は以下の通りです。
①都市計画法に関するもの
②建築基準法に関するもの
③上下水道などインフラに関するもの
④道路に関するももの
⑤法的な規制の有無に関するもの
⑥水害ハザードマップに関するもの
⑦農地に関するもの

以上、参考にしていただければ幸いです。

平均値さん、はじめまして。

元利均等返済は、元金と利息の合計の返済額が一定の返済方法であり、元金均等返済は、元金を返済回数で割った金額にその時点の利息をプラスした返済方法で、当初の返済金額が大きくなります。

元利均等返済は、毎月一定の返済額ですが、当初の返済額に占める割合は利息が占める割合が多く、なかなか元金が減りにくい返済方法なのに対し、元金均等返済は、当初の返済金額は大きいですが、元金の減るスピードがやはく、また、返済を進めるたびに返済金額が減っていきます。

元金均等返済でも返済できる余力があるのであれば、元金均等返済がお得です。
徐々に返済がくが減っていく上、元金の減り方も早いので、将来の様々なリスク（金利上昇リスクや収入減少のリスクなど）に対応しやすいです。
また、トータルで支払う金利も少なく済みます。

金融機関も、利益を追求するので、利息を取りやすい元利均等返済を俄然すすめてきますが、当初返済にゆとりがあるようであれば、元金均等返済をおすすめします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ロンリー、はじめました。

ご質問にお答えします。

固定金利を選択するか、変動金利を選択するかは、将来、現在の金利に対して、金利が上昇するか、下降するかによって判断すべきです。

現在の低い金利が、しばらく続くと考える方は変更金利を、いずれインフレが起こり金利が上昇すると考える方は固定金利を選択することになります。

ただし、将来の金利の予測は、経済の専門家でもなかなか判断がつかないものです。

そこで、私は、ロンリーさんと同じようなご質問を受けた場合にこのようにお答えしています。
リスクを嫌い安定を求めるなら「固定金利」を、多少のリスクを受け入れられなら「変動金利」を、とおすすめしています。
将来の金利上昇のリスクを受け入れることができる状況にあるのか（収入を増やせる見込みがあるかどうか）も金利選択のひとつの要素になると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

虎ノ門さん、こんにちは。

ご年収1,300万円だと、手取り額はおそらく900万円前後だと思います。
1.1億円フルローンの返済額は年間400万円、固定資産税や修繕費等の支払いが年間200万円です。

どう考えても、生活していくにキツキツの状況になると思います。タワマンに住んでも、普段の生活レベルを相当下げなければならなくなります。

頭金として3,000万円程度貯めることが出来、世帯年収で2,000万円程度の収入がないと、1億円以上の物件は手を出さない方がいいのではないかと思います。

厳しいことを申し上げますが、現在の都心のマンションの価格は、上がりすぎている状況です。まだお若いですので、もう少し様子をみられてもいいのではないかと思います。

※ただし、これは私の意見です。是非、他の相談者さんのご意見もお聞きになり、自分にあったベストの選択をしてください。

シンデレラさん、はじめまして。

不動産を売却か賃貸にだすとのことですが、どのような用途の不動産の売却、賃貸をお考えですか？ご自宅ですか、事業用の建物ですか？土地ですか？
建物であれば築年数は？どのような立地の物件ですか？

不動産を売却するか、賃貸するかの判断は、物件の状況によって大きく答えが変わってきます。

また、シンデレラさんの年齢や収入状況、家族構成などによっても、どちらがいいのか判断が分かれます。

もう少し情報がないと正確で、シンデレラさんのためになる回答は難しいというのが回答になります。申し訳ございません。

ハンソンさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。
市街化調整区域の土地の固定資産税は、市街化区域の土地に比べとても安い設定になっています。以下、理由をご説明します。

私たちが住む街は、都市計画区域というものが指定されており（都道府県知事が市指定します）、都市計画区域は、大きく分けて、①市街化区域と②市街化調整区域に分けられています。

①市街化区域は、すでに市街地になっている区域や、今後10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のことをいい、②市街化調整区域は、市の市街化を抑制すべき区域のことをいいます。

つまり、①市街化区域の土地は、建物が建てやすいように、法律が整備され、また、建物を建てるためのインフラが整備されていますが、②市街化調整区域の土地は、建物を建てるのが非常に難しく（一般の人が自由に建物をたてることは原則不可）、インフラの整備もされていません。

ですので、②市街化調整区域の土地は、土地の利用価値が非常に低くいため、固定資産税も安い設定になっている訳です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ダットサンさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

現在の住宅ローンの金利水準は、非常に低くなっていますので、基本的には繰り上げ返済はしないほうがいいと思います。
また、住宅ローン控除はローン残高によりますので、繰り上げ返済をして、ローン残高が減ってしまえば、税金の還付額も減りますので、ローン控除期間中も繰り上げ返済しない方がいいでしょう。

住宅ローンは異次元の低金利となっていますので、繰り上げ返済の必要はないと思いますが、変動金利で金利が上昇する局面では、繰り上げ返済を検討した方がいいです。
そのためにも、金利が低いうちに、繰り上げ返済に充てられるような資金をためておくということは、重要なことだと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

大日モノレールさん、はじめまして。

国や地方公共団体などが、公共事業（道路や公園、学校などの公共施設の建設）のために民間人から土地を買い上げることを収用といいます。

公共の利益・福祉ために、個人や法人が所有している土地を半ば強制的に買い上げる訳ですので、土地収用法という法律で手続きや補償についてしっかりと定められています。

収用する価格は、公示価格や鑑定評価が基本になりますが、民間人同士の売買のように値引きなどもなく、立退料や営業補償などもきちんと補償されるので、民間で売買される価格よりも高くなるケースが多いようです。

また、収用によって土地を売却した場合には、5,000万円まで税金がかからない（収用等により資産が買い取られた場合の5,000万円の特別控除の特例）といった所得税の優遇措置もあるので、手取りの収入が多くなります。

では、どんな時に買ってもらえるかということですが、市町村に、買ってくださいといって買ってもらえるものではありません。
お持ちの土地が、道路の拡幅や河川改修などのにかかったり、学校や図書館などの公共施設の用地にかかったりした場合に、収用（国や地方公共団体から買い上げ）されることになるので、どこでも買い上げるという訳ではありません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

Afterdarkさん、はじめまして。

個人の債務や滞納金を引き継がない方法についてお答えします。

まず、税金は時効で消滅するということは現実として無理でしょう（ご存じかと思いますが、請求や差押などによって時効が中断されてしまうからです）。

そうなると、相続放棄という方法になると思いますが、相続放棄すると、滞納分や債務のマイナスの財産を相続しない代わりに、プラスの財産も相続できなくなります。

故人の方が、どの程度のご資産と負債を残されたか、よく吟味され、相続放棄するのがいいのか、未払金や滞納金をご資産を売却するなどして支払った方がいいのか、検討されるべきだと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ブルックリンラガーさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

まだご家族がいらっしゃる訳ではありませんので、死後に大きな保障を残す必要はないと思います。
ご結婚されて、お子様ができて、自分に万が一のことがあった時に、金銭を残す必要性が出てきたときに死後の保障を充実させた死亡保険に入られればいいと思います。
今は、ご自身のための保険にはいられたらいかがでしょうか。

万が一の、病気やケガなどの入院費や治療費を保障する医療保険や、将来の年金のための年金保険など。

支払った生命保険料は、年末調整で一定額が控除できます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

粒々コーンさん、はじめまして。

相続人の範囲についてお答えします。

遺産相続で、相続人になれるのは、
第一順位として、配偶者と子供（1親等）
子供がいない場合は、第二順位として、配偶者と両親（1親等）
子供もおらず、両親も亡くなっていいる場合は、第三順位として、配偶者と兄弟（2親等）となります。
基本的には、2親等までです。
ただし、相続人になるはずの子供や兄弟の方が、すでに亡くなっている場合には、代襲相続といって、その子供たちが相続人になります。
ですので、甥や姪（3親等）、孫（2親等）、ひ孫（3親等）まで、相続範囲が広がることもあり得ます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

うるち米さん、はじめまして。

ブロック塀と擁壁の違いについてお答えします。

ブロック塀は、ブロックを積み上げてつくった塀であるのに対し、擁壁は鉄筋コンクリートでつくった塀のことをいいます。

ブロックを積み上げてつくった塀（ブロック塀）は、地震などで倒れたり壊れやすいので、高さの制限（控壁がある場合は11段＝2.2mまで、控壁がない場合は6段＝1.2mまで）があったり、土を押さえるための土留めとして高い高さのものを作るのには適しません。

鉄筋コンクリートでつくった塀（擁壁）は、用途（土留めなのか、独立した塀なのかなど）や高さに応じて構造計算をしてつくるので、大変強固につくられます。

コストは、当然ですが、鉄筋コンクリートでつくった擁壁の方が数倍高くなります。

必要な塀の高さや用途に応じて、ブロック塀がいいのか、擁壁がいいのか、検討する必要があると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

道路工事さん、はじめまして。

道幅が4mない道路の建築についてお答えします。

まずは、その道路が建築基準法で定める道路かどうかを調べる必要があります。
役所の建築指導課に問い合わせれば、その道路が建物を建てることができる道路かどうかが分かります。

次に、その道路が、建築基準法で定められた道路であれば、建築することは可能です。幅員4m未満の道路は「2項道路」と呼ばれていますが、それば、建築基準法42条第2項に定められている道路なので、そのように呼ばれれてます（建築基準法が施行される前に住宅が建てられて存在していた道路です）。

2項道路は、次のルールを守ることで建築することができます。
そのルールは、「道路の中心線から水平距離2メートルの線までを道路のみなす」というルールです。
所有している土地でも、中心線から2メートルまでの範囲は道路とみなされるので、建物や塀などはつくることはできません。
道路としてみなされた範囲を除いた敷地の中で、建物を建築することになるわけです。建築できる敷地は減りますが、建築することは可能です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

洋梨さん、はじめまして。

トイレの換気扇についてお答えします。

トイレの換気扇はつけっぱなしにしておいてください。
改正建築基準法が施行された2003年7月以降、全ての建造物に24時間換気システムを設置することが原則として義務付けられました。
24時間換気システムとは、シックハウス症候群を予防するために、1時間に部屋の半分の空気が入れ替わるように設計されています。
トイレの換気扇はその換気システムの一部になっていますので、換気扇を切ってしまうと24時間換気システムが機能しません。

以上の理由から、トイレの換気扇はつけっぱにしにしてください。

なお、24時間換気システムが義務付けられていなかった2003年以前の建物であれば、トイレの換気扇は、臭気を強制的に排出するためのものです。

なお、私が以前、電気メーカーの方に確認したところ、最近のトイレの換気扇の電気料金は、1日10円、月300円程度とのことです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

土居さん、はじめまして。

ペット可へ切り替えるタイミングについてお答えします。

すでに入居者がいらっしゃる物件の場合、非常に難しい問題だと思います。

なぜなら、ペットを好まない方も入居者でいらっしゃるからです。
人によっては、ペット特有の臭いや泣き声が苦手だったり、動物アレルギーを持っている方もいらっしゃいます。

既に住んでいらっしゃる入居者の意見を聞かずに大家さんの考えだけで決めてしまうと、入居者から退去するための費用を請求されたり、場合によっては訴えられてしまうリスクもあります。

まずは、アンケートをとるなどして、入居者の意見を聞きながら慎重にすすめていくべきだと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

拓海さん、はじめまして。

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

①8年前に購入した土地を売却
⇒今回は、長期譲渡所得になります
②2000万円で購入した土地を3000万円で売却
⇒売却益は1,000万円
③（具体的な記載はありませんが）譲渡するためにかかった経費として、概算で売却額の4％程度
⇒120万円と仮定
④マイホームの敷地ではないと仮定
⇒特別控除なし

以下、税金を計算していきます。
（1）課税長期譲渡所得金額の計算
3,000万円－（2,000万円＋150万円）＝850万円
（2）税額の計算
イ　所得税
850万円×15％＝127万5,000万円
ロ　復興特別所得税
127.5万円×2.1％＝26万7,750円
ハ　住民税
850万円×5％＝42万5,000円
支払う税金の合計は　196万7,750円
となります。

ちなみに、短期譲渡所得となった場合の税率は、
所得税が30％、住民税が9％となります。

かなり高い税率になりますので、ご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。