シュガードーナツさん、はじめまして。

リスケとは、リスケジュール(Reschedule）を略した造語です。
銀行におけるリスケは住宅ローンや事業資金融資の返済見直しを指します。

返済期間などの条件を変え、返済が継続できる額に見直すところから、「条件変更」とも呼ばれます。
一般的には、「借入期間の延長」「返済額の一時減額」「元金の据置き」などの措置をとります。
返済が厳しくなった債務者の支援策を「リスケ」というわけです。

しかし、「リスケ」にはデメリットもあります。

「リスケ」をした情報は、金融機関の中で半永久的に記録が残るので、今後、新たな借入れが出来なくなるというデメリットがあります。

債務者を支援する「リスケ」という救済制度はありますが、当然ですが、借入する時点でしっかりとした返済計画を立てて、「リスケ」をしなければならないようにしなければなりません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

XEXMANさん、はじめまして。

イエローゾーンでの住宅ローンについてお答えします。

その前に、土砂災害警戒区域について整理します。
土砂災害警戒区域には、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とイエローゾーン（土砂災害警戒区域）とがあります。

レッドゾーンは、土砂災害の危険性がとくに高く人命に影響する可能性のある区域で、イエローゾーンは、土砂災害が発生する可能性のある区域です。

いずれの区域も、他のエリアに比べ、災害のリスクが大ききことがわかります。

レッドゾーン内では、住宅金融支援機構の【フラット３５】Ｓが利用できません。それにならい、民間の金融機関の審査も厳しくなることが考えられます。

一方で、イエローゾーン関しては、融資が特別不利になるといった、明確な基準はありません。ですので、それが直接の原因で審査が通らないということはありません。
しかし、イエローゾーンで住宅を持つということは、将来的に火災保険などの加入や支払いに影響がでたり、売却が難しくなったり、人命や財産に被害が及ぶ危険性が高いといったデメリットがあります。
そのことを、ご承知の上で、購入のご検討をすべきです。


以上、参考にしていただければ幸いです。

lolさん、はじめまして。

公示価格と実勢価格の違いについてお答えします。

ちなみに、不動産は「一物四価」と言われるように、1つの不動産に対して4つの価格があります。
税金をかけるため、また、公正な不動産取引の参考にするために、国や地方自治体などがそれぞれ違った視点や基準から評価をしています。
4つの価格には、①実勢価格、②公示価格、③固定資産税評価額、④相続税評価額
、があります。

それでは、ご質問の実勢価格と公示価格について、お答えします。

実勢価格とは、不動産を実際に売買するときの価格で「時価」とも呼ばれています。この実勢価格は売主と買主の合意によって決まる価格になります。
不動産取引の特殊な要因（近隣の取引事例や接道状況、売主の希望価格や時期など）加味されたり、減価されたりします。

公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格です。
公示価格は一般の土地取引に指標を与える役割があり、公共事業用地を取得する際には公示価格が基準となります。個人同士の取引では売主、買主の合意によって価格が決まりますが、公示価格は個別の事情は考慮していません。あくまでも自由な取引が行われることを前提に、売買が成立すると考えられる価格です。

公示価格は、標準地1地点につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価します。不動産鑑定士が、周辺の取引事例や収益還元法などによって、評価しますので、理論上は、同一の条件の土地であれば、両者に乖離はありません。

しかし、前述の通り、実勢価格には、特殊な要因が加味されたり、減価されますので、されますので、±10％程度の乖離は発生するものと思います。

国土交通省の土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
にて、実勢価格、公示価格を調べることができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

マロングラッセさん、はじめまして。

毎月9万円の住宅ローンできついと思わない年収についてお答えします。

民間の金融機関においては、「借入限度額」が、年収の25％～30％などと言われますが、「借入できる額」と「返済していける額」とは明確に違うということをご理解いただいた上で、お答えいたします。

まずは、必要な生活費に、住宅ローンの額を加算します。
①5人以上の世帯の生活費として月27万円
②住宅購入後に増える費用（固定資産税、修繕費等）として月1.5万円
③貯蓄や保険などの予備費用として月5万円
①～③を合計すると、必要な生活費として月33.5万円、それに住宅ローン9万円をプラスすると、月42.5万円、年間510万円の可処分所得（手取り収入）が必要と思われます。

社会保険料や所得税などが年収の25％程度かかりますので、逆算すると、
510万円÷（1－25％）＝680万円
となります。

年収680万円程度であれば、毎月9万円の住宅ローンは十分返済していけるのではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ニャロメさん、はじめまして。

固定資産税、都市計画税において、住宅用地には、軽減措置があります。

住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を小規模住宅用地といい、200㎡超の部分を一般住宅用地といい、区分されています。

住宅用地の固定資産税の軽減措置
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）→　課税標準の6分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）→　課税標準の3分の1に軽減

住宅用地の都市計画税の軽減措置
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）→　課税標準の3分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）→　課税標準の3分の2に軽減

以上、参考にしていただければ幸いです。

ベルゼブブさん、はじめまして。

容積率だけをもって、何階建てまで建てられるかを判断するのは、危険です。
つまり、敷地によって高さの制限があったり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによっても建てられる階数が変わってくるからです。

ですが、参考として、お答えさせていただきます。容積率400％の敷地で、高さ制限を受けないものとして、お答えします。

敷地面積のうち、建築面積が80％の建物を建てたとすると、400％÷80％＝5階建て、となります。
敷地面積のうち、建築面積が60％の建物を建てたとすると、400％÷60％≒6階建て、となります。

つまり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによって、上に伸ばせる階数が変わってきます。
コスト面などを考えると、建築面積は60～80％の程度に建てられることが多いと思いますので、容積率400％の土地では、5～6階建てまで建てられると考えていいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

makoさん、はじめまして。

2,800万円、35年返済、元利均等返済での支払額と利息総額をお答えします。

パターン①固定金利1.80％
パターン②固定金利2.50％
パターン③変動金利当初10年0.6％、11年目～20年目1.2％、21年目～35年目2.0％
パターン④変動金利当初5年0.6％、6年目～10年目1.8％、11年目～20年目2.6％、21年目～35年目4.0％

パターン①返済額100,098円、利息総額14,041,277円
パターン②返済額89,905円、利息総額9,760,158円
パターン③返済額当初10年73,928円、11年目～20年目79,477円、21年目～35年目84,212円、利息総額5,566,710円
パターン④変動金利当初5年73,928円、6年目～10年目87,589円、11年目～20年目95,939円、21年目～35年目105,679円、利息総額12,225,985円

パターン④のように、今後、金利が急激に上がるケースを除けば、現状の金利状況においては、変動金利での借り入れた方が有利に感じます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

M2さん、はじめまして。

私はいつも、可処分所得から、必要な生活費や貯蓄を引いた分を、妥当性のある住居費であるとお伝えしています。

年収1,000万円で、扶養控除や配偶者控除がないと仮定すると、社会保険料や所得税・住民税を差し引いた可処分所得は、約720万円ほどになります。
月60万円ほどです。
月々の支出として、貯蓄・保険費用として10万円、夫婦2人の生活費として35万円、そのように考えると、住居費（家賃）としては15万円程度であれば、問題のないレベルだと思います。
このほかに、車を所有する、子供ができて教育費が増えるなどの状況になった際に、生活費の見直しなどが必要になってくると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ハウスブレンドさん、はじめまして。

正確に申し上げると土地の広さが60坪を超えても固定資産税が倍になることはありませんが、固定資産税が高くなることが確かです。

ハウスブレンドさんが心配されている状況が起こるのは、住宅用地である場合ですので、話としては、住宅用地であることを前提でお答えします。

住宅用地は、皆さんが安心して住んでいけるようにと、他の用途の土地（例えば、駐車場や事務所・店舗の敷地など）に比べて、非常に安い固定資産税となるような仕組みになっています。
ただし、住宅用地でも、一定の大きさ（200㎡≒60.5坪）以上の敷地は、住宅用地としては贅沢だろうということで、固定資産税の軽減率が下がるようななっています。

法律上は、以下のように定められています。

住宅用地の固定資産税の課税標準は、200㎡（約60.5坪）以下の部分は6分の1に軽減、それを200㎡を超える部分については3分の1に減額される、と定められています。

例えば、250㎡の土地の場合、200㎡以下は6分の1に、残りの50㎡は3分の1になるということです。

よって、60坪を超えると敷地全体の固定資産税が倍になるわけではないので、ご安心ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

幸福度についてお答えします。

幸福度についての研究はいくつかありますが、「年収7.5万ドルが幸福度のピーク」という研究結果があります。
この研究は、2015年にノーベル経済学賞を受賞したプリンストン大学のアンガス・ディートン教授によるもので、年収が7.5万ドル（約1,100万円）を超えるとそれ以降は、年収と幸福度の相関があまり見られないというのでした。
つまり、年収1,100万円までは年収が上がるに従い幸福度が上昇しますが、それ以降は年収が増えても幸福度はあまり変わらないということだそうです。

こちらは、アメリカの研究のものですが、日本でも2019年に内閣府が年収と幸福度に関する調査しています。
この調査はWebで行われ、「現在の生活にどの程度満足しているか」について0～10点の11段階で質問したもの。調査結果によると年収100万円未満の人の幸福度は平均5.01、年収700万円以上1,000万円未満の幸福度は6.24で、1.23の差が開いています。
一方、年収1,000万円以上2,000万円未満の幸福度は6.52で、年収700万円以上1,000万円未満と比べて0.28しか差がありませんでした。
アメリカの研究同様、やはり年収1,000万円前後を目安として、年収が幸福度に与える影響が薄れていくといえそうです。
さらに同調査では、年収3,000万円以上になると、逆に幸福度が下がっていくという結果となりました。幸福度は、年収3,000万円以上6.6、年収5,000万円以上6.5、年収1億円以上6.03と緩やかに下降していきます。年収1億円以上の人の幸福度はなんと、年収700万円以上1,000万円未満の人の幸福度よりも低いことが明らかになりました。

「年収が高い＝幸せ」という固定観念に縛られることなく、自分なりの人生のゴールを設定することが大切だと思います。

CFPで宅建士である私の感覚では、生活費が高い東京などの首都圏では年収1,500万円、地方では年収1,000万円が、幸福度のピークではないかと思います（当然、それ以上の年収がないと幸福度を感じない人もいらっしゃると思いますが…）。


以下の記事が参考になると感じました。記事の当時よりも現在は円安に振れていますので、その点、注意しながらお読みください。
https://www.bk.mufg.jp/column/keizai/0008.html

マンション投資でかかるランニングコストについてお答えします。

1棟マンションを借入によって購入したもの仮定してお答えします。

①管理委託費
管理に関する業務を管理会社に委託すための費用です。おっしゃられる通り、一般的には、毎月の家賃収入の5％程度が相場です。

②損害保険料
火災や地震などの災害が発生した場合にその損害がくを補償するための保険です。借入をする際には火災保険は必ず加入する必要がありますが、地震保険にも加入することをお勧めします。

③固定資産税・都市計画税
不動産を所有していることでかかる税金です。物件が所在する市町村（23区の場合は都）で調べることが出来ます。

④原状回復費用・修繕費用
物件を原状回復し次の入居者を探すための費用、日々の物件の不具合に対応するための修繕費用です。

⑤リノベーション費用・リフォーム費用
建物の経年劣化に対応するために、外装を綺麗にしたり、設備を更新するための費用です。15年程度の周期で大規模に行うことが多いので、資金不足にならないよう、費用を計画的に積み立てていくことが重要です。

⑥入居者を募集するための広告費
新たに入居者を募集する際は、物件情報誌やWebサイトに物件情報を掲載することで効率的に入居者を募集できます。掲載する際に必要な広告費の相場は、家賃1ヵ月分ほどです。

⑦物件購入の際の借入金の返済
物件を借入金で購入した場合の毎月元本と利息分です。

⑧税理士費用
毎年確定申告が必要となります。個人でもできますが、一般的には税理士に依頼します。

ランニングコスとして考えられるものは以上です。
マンション経営を考える際には、上記のランニングコストをしっかりと考慮した上で、事業計画を練るようにしてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

年収550万円で住宅ローンがいくら借りれるか、についてお答えします。

「借入できる額」と「返済していける額」とは明確に違うということをご理解いただいた上で、お答えいたします。
仮に、金融機関の審査上の「借入できる額」を借入するよりは、きちんと「返済していける額」を借入していくことをお勧めしています。

では、年収550万円で「返済していける額」の最大額を算出してみます。

①年収550万円の可処分所得（手取り収入）は約420万円（月35万円）となります。
②2人以上の世帯の生活費は月27万円（総務省調査）
③住宅購入後に増える費用（固定資産税、修繕費等）として年間18万円（月1.5万円）

①～③を考慮すると、住宅ローンに回せる返済額としては、月6.5万円となります。

35年返済、金利1.2％の100万円あたりの返済額は、2,917円となります。
65,000円÷2,917円＝22.28
22.28×100万円≒2,200万円

年収550万円で「返済していける」ギリギリの借入可能額は、2,200万円程度だと思います。

なお、奥様が働きにでることによって、生活費の補填が可能になれば、借入する額を増やしていくことは可能です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アップルパイさん、はじめまして。

資産価値の落ちにくいマンションについて、お答えします。

マンションも、売買価格や賃料は、需要と供給の関係で成り立っています。
ですので、資産価値が落ちにくいマンションというのは、将来的にも需要の落ちないマンションということができると思います。
言い換えると、将来的にも高く売れる、長期にわたり高い賃料収入を維持することができるマンションが資産価値の落ちないマンションだといえます。

その点から、資産価値の落ちないマンションの条件は、以下の４点です。
①将来的に人口や世帯数の減少しにくい立地であること（人気のエリア、利便性の高いエリア）
②競争力のあり汎用性のある間取りであること（ある程度の広さ、家族世帯が好む間取り）
③災害に強い物件であること（立地面、構造面）
④眺望や日照がいいなど住む人が快適と感じることができる物件であること

絞られた2物件を、①～④について優劣をつけるなどして比較検討されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アズマさん、はじめまして。

返済が適正かどうかについて解説します。

現在は、何人家族でお住まいでしょうか。
ちなみに、政府の調査によると、住居費を除いて、4人家族の場合、最低でも20万円程度の生活費が必要といわれています。
さらに、住宅を購入した場合、ローン返済のほかに、固定資産税や修繕費がかかってきます。
現状の手取り20万円ですと、毎月7万円の住宅ローンは厳しいと言わざるを得ません。
奥様がパートをして収入を得るなど、世帯での収入を上げる必要があると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あんこもちさん、はじめまして。

住宅ローンを借りるのに、変動金利がいいのか、固定金利がいいのかについてお答えします。
借入される方の経済状況や考え方によって、答えが変わってきますので、一概にどちらがいいとは言えませんが、一般論でお答えします。

変動金利タイプは、借入後、市場金利の動向によって適用金利が通常6カ月ごとに見直しされるものです。
一方で、固定金利タイプは借入時に定められた適用金利が変わらず、そのためローンの返済計画を立てやすいのが特徴です。全期間固定のものと一定期間（5年、10年など）固定なものと2タイプあります。

変動金利は、「短期プライムレート」が基準とされおり、「短期プライムレート」の変動は、日本銀行の政策金利に左右されます。現在の日銀は金融緩和方針のため、低金利になっており、この状況はしばらく変わることはないと思われます。

一方、固定金利は、長期金利（10年国債の利回り）を基準として決定します。長期金利は、主に市場の動きによって決まります。
長い間、長期金利は0.25％前後で推移していましたが、インフレ抑制や各国との金利差解消のために、2024年1月5日現在で、10年国債利回りは0.627%まで上昇しています。今後、さらに上昇していく可能性はあります。

現在、変動金利は0.5％～1.0％程度であるのに対し、固定金利は2.0％を超える水準です。

現在の経済状況から考えて、今後、金利上昇が考えられます。

固定金利は、一定期間、金利上昇ががなく、返済計画が立てやすいです。現状の金利で返済が可能であれば、固定金利を選択すべきでしょう。

変動金利を選択される場合は、現在が最下限の返済額だと考え、計画的な貯蓄をし、金利上昇に備えることをおすすめします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

アズマさん、はじめまして。

返済が適正かどうかについて解説します。

月々13万円の返済とすると、最大で4,200万円まで借り入れ可能です（35年返済、金利1.5％）。
では、手取り40万円で13万円の返済が妥当かどうかです。
住宅を購入すると、新たに固定資産税や修繕費などのコストが新たにかかってきます。
月々15,000円ほどの予算を見ておく必要があります。
次に、生活費ですが、4人家族の場合、最低でも30万円程度の生活費が必要でしょう。
そう考えますと、住宅ローンの返済額としては8.5万円（約2,800万円の借入が可能）程度が妥当ではないかと考えます。

ただし、奥様が、パートなどにでることによって世帯収入を増やす、ご両親などからの住宅資金の援助をもらうなどして、希望の物件を購入することは可能だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

トイプーさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

ペット可マンションの場合、周辺の同様のペット不可の物件よりも高い家賃をとることが可能です。ペットが飼えるということで、入居に優位に働くことは間違いない事実です。
ペット飼育を目的としない入居者が入ることも考えられますが、他の世帯がペットを飼っている場合に敬遠されることもあるので、ペット可マンションであれば、その特徴を活かして収益をあげられた方がいいと思います。

しかし、ご指摘の通り、部屋を汚されたくないということも十分理解できますので、以下の①～③の3点を入居者に義務付けることで、トイプーさんのお考えのリスクをある程度軽減することが出来ます。
①飼うことのができるペットを制限する（小型犬のみなど）
②きちんとペットのしつけがなされているかペットの面接を実施する
③原状回復費用を借主負担とする特約を設ける（その分を担保できる敷金を申し受ける）
①～③を実施することで、部屋を汚くされるリスクを軽減し、綺麗な状態を維持していくことは可能となります。

①～③については、管理される会社と打ち合わせをした上で、慎重に実施してみてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

大学生さん、はじめまして。

敷金が返ってくるかについてお答えします。

敷金とは、賃貸借契約において、貸主に対する債務を担保するために借主が支払うお金のことです。
どんな時に敷金が使われるかというと、
①賃料の不払いがあった場合の補填
②入居中の不注意、または故意で発生した汚損や毀損などの退去時の修繕

大学生さんは、①のケースはないと思いますが、②のケースで敷金が使われるケースがあるかもしれません。

入居中に、「わざと」または「うっかり」つけてしまった傷をなおしたりや通常生活していく上での掃除を怠ったことで発生した汚れを落とすことに敷金が使わる可能性があります（その場合は全額敷金が返ってきませ）。

一般的には、国土交通省の原状回復ガイドラインに沿って、原状回復費用を貸主が負担するか借主が負担するか判断されます。
一度、ガイドラインを確認して、退去する前にお部屋の状況を確認し、借主負担となることがどの程度あるのかをチェックすることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ENJOYさん、はじめまして。

家族4人が車を所有しながら生活していくための月々の予算を考えてみます。

月々の予算として、住宅ローン返済として18万円、4人家族の生活費として35万円（車の維持費を含む）、住宅を持つことによって増える経費（固定資産税や修繕費）として3万円、将来ための貯蓄や保険の費用として5万円、合計月61万円の支出となることが予想されます。つまり、年間732万円（61万円×12か月）の可処分所得が最低でも必要だということです。

年収から、社会保険料や年金などの費用が差し引かれますので、逆算すると、可処分所得732万円となるには、年収1,000万円程度が必要となります。

結論として、ENJOYさんのご要望である住宅ローン18万円の支払いで、きついと思わないレベルの世帯年収は、最低1,000万円だといえます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ジェラトーニさん、はじめまして。

アパートの売却のタイミングについてお答えします。

売却するアパートは木造でしょうか。
木造のアパートの法定耐用年数は22年です。築22年を超えると減価償却がなくなってしまうので、所得税が上がり、キャッシュフローが悪化します。償却が切れる時点が売却のタイミングになります。

また、投資家の方に、少しでも高く購入してもらうためには、入居状況が良好であることが大変重要です。

以上から、築22年前後のタイミングで入居状況が好転した時点が一番の売り時となります。

購入される投資家にとっても、償却期間が切れている物件は、「法定耐用年数×20％」の年数で減価償却できるので、利益を圧縮でき、節税対策になります。

私の売却のタイミングとしてのアドバイスとしては、これから2年～3年くらいの間で、入居が好転したタイミングをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ナンバーナインさん、はじめまして。

9,000万円の家を買える人の年収についてお答えします。

自己資金は諸費用分のみ支出し、全額借入することを想定して、計算してみます。
9,000万円、返済期間35年、金利1.5％、元利均等返済とすると、毎月の返済額は、275,566円（年間約330万円）となります。

住宅を購入後にかかってくる経費として、固定資産税、修繕費、管理費（マンションの場合）、火災保険料などがあります。年間150万円程度は見込んでおいた方がいいでしょう。

ローン返済、購入後の経費の合計が、480万円になります。

生活費、教育費、生命保険や医療保険の費用、貯蓄・投資などの費用として、月60万円（720万円）を見込みます。

480万円＋720万円＝1,200万円

購入後にも安定した生活を確保していく上では、最低でも1,200万円の手取り収入が必要だと考えます。

手取り収入に税金や社会保険料分を加えますので、年収として1,500万円ほど必要な計算になります。

結論としては、9,000万円の家を買うには、世帯年収として1,500万円程度の年収は必要だと考えます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

tを出した

だいだいエールさん、はじめまして。

戸建てで窓シャッターを取り付ける主な動機としては、以下の2点になると思います。

①防犯性を高めるため
②防火地域、準防火地域での網入ガラスからの代用として利用するため

窓シャッターの費用としては、窓の大きさにもよりますが、1カ所あたり5万円～数十万円程度になります。すべての窓の窓シャッターを導入するとなるとかなりのコストになります。

①確かの窓シャッターは防犯性に優れており、長期に不在にする際は便利だと思います。しかし、日常生活において、常にシャッターを閉めておくということは現実的ではないと思います（毎回すべての窓にシャッターを閉めるのは面倒です）。
防犯性を高めるのであれば、防犯ガラスを導入される方が現実的だと思います（侵入者のほとんどが窓を破壊するのに5分以上かかると諦めるという警視庁の調査結果もあります）。

②私が自宅を建てた際、建設地が準防火地域でした。延焼の可能性のある一部の窓を防火窓にしなければいけなかったのですが、せっかくの引き違いの窓に網入ガラスを入れるのは嫌だったので、その部分は窓シャッターで代用しました。
網入ガラスもかなりの価格になるので、窓シャッターにしても多少の価格アップで済みました。
法律的に防火性能を上げなければならない窓に、窓シャッターを導入することはありだと思います。

以上、私見を交えての回答でしたが、参考にしていただければ幸いです。

虎ノ門さん、こんにちは。

ご年収1,300万円だと、手取り額はおそらく900万円前後だと思います。
1.1億円フルローンの返済額は年間400万円、固定資産税や修繕費等の支払いが年間200万円です。

どう考えても、生活していくにキツキツの状況になると思います。タワマンに住んでも、普段の生活レベルを相当下げなければならなくなります。

頭金として3,000万円程度貯めることが出来、世帯年収で2,000万円程度の収入がないと、1億円以上の物件は手を出さない方がいいのではないかと思います。

厳しいことを申し上げますが、現在の都心のマンションの価格は、上がりすぎている状況です。まだお若いですので、もう少し様子をみられてもいいのではないかと思います。

※ただし、これは私の意見です。是非、他の相談者さんのご意見もお聞きになり、自分にあったベストの選択をしてください。

ダットサンさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

現在の住宅ローンの金利水準は、非常に低くなっていますので、基本的には繰り上げ返済はしないほうがいいと思います。
また、住宅ローン控除はローン残高によりますので、繰り上げ返済をして、ローン残高が減ってしまえば、税金の還付額も減りますので、ローン控除期間中も繰り上げ返済しない方がいいでしょう。

住宅ローンは異次元の低金利となっていますので、繰り上げ返済の必要はないと思いますが、変動金利で金利が上昇する局面では、繰り上げ返済を検討した方がいいです。
そのためにも、金利が低いうちに、繰り上げ返済に充てられるような資金をためておくということは、重要なことだと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

大日モノレールさん、はじめまして。

国や地方公共団体などが、公共事業（道路や公園、学校などの公共施設の建設）のために民間人から土地を買い上げることを収用といいます。

公共の利益・福祉ために、個人や法人が所有している土地を半ば強制的に買い上げる訳ですので、土地収用法という法律で手続きや補償についてしっかりと定められています。

収用する価格は、公示価格や鑑定評価が基本になりますが、民間人同士の売買のように値引きなどもなく、立退料や営業補償などもきちんと補償されるので、民間で売買される価格よりも高くなるケースが多いようです。

また、収用によって土地を売却した場合には、5,000万円まで税金がかからない（収用等により資産が買い取られた場合の5,000万円の特別控除の特例）といった所得税の優遇措置もあるので、手取りの収入が多くなります。

では、どんな時に買ってもらえるかということですが、市町村に、買ってくださいといって買ってもらえるものではありません。
お持ちの土地が、道路の拡幅や河川改修などのにかかったり、学校や図書館などの公共施設の用地にかかったりした場合に、収用（国や地方公共団体から買い上げ）されることになるので、どこでも買い上げるという訳ではありません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

粒々コーンさん、はじめまして。

相続人の範囲についてお答えします。

遺産相続で、相続人になれるのは、
第一順位として、配偶者と子供（1親等）
子供がいない場合は、第二順位として、配偶者と両親（1親等）
子供もおらず、両親も亡くなっていいる場合は、第三順位として、配偶者と兄弟（2親等）となります。
基本的には、2親等までです。
ただし、相続人になるはずの子供や兄弟の方が、すでに亡くなっている場合には、代襲相続といって、その子供たちが相続人になります。
ですので、甥や姪（3親等）、孫（2親等）、ひ孫（3親等）まで、相続範囲が広がることもあり得ます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

道路工事さん、はじめまして。

道幅が4mない道路の建築についてお答えします。

まずは、その道路が建築基準法で定める道路かどうかを調べる必要があります。
役所の建築指導課に問い合わせれば、その道路が建物を建てることができる道路かどうかが分かります。

次に、その道路が、建築基準法で定められた道路であれば、建築することは可能です。幅員4m未満の道路は「2項道路」と呼ばれていますが、それば、建築基準法42条第2項に定められている道路なので、そのように呼ばれれてます（建築基準法が施行される前に住宅が建てられて存在していた道路です）。

2項道路は、次のルールを守ることで建築することができます。
そのルールは、「道路の中心線から水平距離2メートルの線までを道路のみなす」というルールです。
所有している土地でも、中心線から2メートルまでの範囲は道路とみなされるので、建物や塀などはつくることはできません。
道路としてみなされた範囲を除いた敷地の中で、建物を建築することになるわけです。建築できる敷地は減りますが、建築することは可能です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

シャレオツさん、はじめまして。

繰り上げ返済の「期間短縮型」についてお答えします。

繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済することをいいます。
返済はすべて元本のみに充てられるので、結果として、支払利息が減り、総支払額を減らすことができます。

繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2タイプがあります。

「期間短縮型」は、返済額は一緒で支払い期間を短くすることをいい、「返済額軽減型」は返済期間は一緒で支払額を減らすことをいいます。

総支払額を減らすことができるということで、有利だといわれますが、昨今の住宅ローンは、1％を切るような超低金利で借り入れしていることが多く、そのような超低金利で借入れしている状態で、繰り上げ返済する必要はあまりないと思います（繰り上げ返済するよりも高い利率で運用していける可能性があるため）。

繰り上げ返済するのであれば、大幅に返済金利が上昇し、支払額を減らしたいような場合に活用する方がいいと思います。

金利が上昇するリスクに備え、金利が低いうちに、将来の繰り上げ返済用の資金を貯めておきましょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ラクロスさん、はじめまして。

大学生のうちに取っておくべき資格についてお答えします。
宅建とFP2級では、難易度は、宅建の方が高いと思います。
それは、各社が発表している合格するために必要な勉強時間や実際の合格率が物語っていると思います。

そこで、大学生のうちに取っておくべき資格についてですが、これは私なりの考えですが、難易度の高い方からチャレンジしてみてください。

大学生の時は比較的、勉強に時間をとることが可能だからです。社会人になると、どうしても勉強に費やすことのできる時間が少なくなってしまいます。
大学生で宅建を持っていることは、就活などにも必ず有利に働くはずです。

ただし、宅建は、専門用語や法律の細かい知識まで問われるとても難しい資格ですので、しっかりと計画を立てて勉強していってください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ポプラさん、はじめまして。

世帯年収600万円で3,500万円の借入についてお答えします。

年収600万円といいますと、所得税や社会保険料などを差し引いた手取り収入は年間450万円（月38万円）程度になります。

①住宅ローンは、借入額3,300万円（頭金200万円）、35年返済、金利は1.5％（元利均等）として計算すると、年間の返済額は約129万円となります。
②住宅購入によって増える修繕費や固定資産税として、年間50万円程度を想定します。
③駐車場代は、エリアによって大きな差がありますが、年間20万円を想定します。
④車検や税金など車の維持費として、年間10万円を想定します。
上記①～④を合計すると、新しく住宅を購入することに関連する年間の支出は209万円となります。
手取り収入から差し引くと、手元に残る生活費として、241万円（月20万円）程度となります。

政府の調査によると、3人家族の家賃を除く生活費（①食費、②水道光熱費、③生命保険や火災保険などの保険料、④教育費、⑤火事関連費、⑥交通費、⑦携帯電話代、⑧娯楽費、⑨衣類・履物代など）の平均は、月28万円といわれています。

今の計算ですと、毎月8万円ほどのマイナスが発生しそうです。
現在の計画では、少し厳しいような気がします。

そこで、対策としては、車関連の費用を節約する「支出を減らす」「収入を増やす」の2択となります。

「支出を減らす」
・車関連の費用を節約する
・住宅ローンの借入額を減らす（借入額が500万円減らすことができれば、年間26万円ほど返済額を減らすことができます）

「収入を増やす」
・奥様がパートなどに出て収入を増やす

などの方法が考えられます。
マイホームという夢の実現のためにも、多少の犠牲は必要なのかもしれません。

以上、参考にしていただければ幸いです。