名前 | 山内 和重 |
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出身地 | |
資格 | 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター |
仲介業務 開始年月 |
2019年07月 |
オンライン 対応 |
ZOOM,Microsoft Teams,Line,メール |
ベストアンサー数
91件
ベストアンサー率:
20.18%
ベストアンサー数:
91件
その他の回答:
360件
回答総数:
451件
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/18
それぞれの価格の意味や調べ方や使用用途、両者の一般的な乖離差について教えてください。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
lolさん、はじめまして。
公示価格と実勢価格の違いについてお答えします。
ちなみに、不動産は「一物四価」と言われるように、1つの不動産に対して4つの価格があります。
税金をかけるため、また、公正な不動産取引の参考にするために、国や地方自治体などがそれぞれ違った視点や基準から評価をしています。
4つの価格には、①実勢価格、②公示価格、③固定資産税評価額、④相続税評価額
、があります。
それでは、ご質問の実勢価格と公示価格について、お答えします。
実勢価格とは、不動産を実際に売買するときの価格で「時価」とも呼ばれています。この実勢価格は売主と買主の合意によって決まる価格になります。
不動産取引の特殊な要因(近隣の取引事例や接道状況、売主の希望価格や時期など)加味されたり、減価されたりします。
公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格です。
公示価格は一般の土地取引に指標を与える役割があり、公共事業用地を取得する際には公示価格が基準となります。個人同士の取引では売主、買主の合意によって価格が決まりますが、公示価格は個別の事情は考慮していません。あくまでも自由な取引が行われることを前提に、売買が成立すると考えられる価格です。
公示価格は、標準地1地点につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価します。不動産鑑定士が、周辺の取引事例や収益還元法などによって、評価しますので、理論上は、同一の条件の土地であれば、両者に乖離はありません。
しかし、前述の通り、実勢価格には、特殊な要因が加味されたり、減価されますので、されますので、±10%程度の乖離は発生するものと思います。
国土交通省の土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
にて、実勢価格、公示価格を調べることができます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/18
頭金なしで静岡県静岡市で新築戸建ての購入を検討中です。
現在の世帯年収は660万円で旦那35歳私33歳そして3歳、7歳、11歳の子供がいる5人家族です。
参考までに教えていただきたいのですが、
毎月9万円の住宅ローン返済がきついと思わないレベルの世帯年収目安はいくら以上ですか?
アドバイスよろしくお願いいたします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
マロングラッセさん、はじめまして。
毎月9万円の住宅ローンできついと思わない年収についてお答えします。
民間の金融機関においては、「借入限度額」が、年収の25%~30%などと言われますが、「借入できる額」と「返済していける額」とは明確に違うということをご理解いただいた上で、お答えいたします。
まずは、必要な生活費に、住宅ローンの額を加算します。
①5人以上の世帯の生活費として月27万円
②住宅購入後に増える費用(固定資産税、修繕費等)として月1.5万円
③貯蓄や保険などの予備費用として月5万円
①~③を合計すると、必要な生活費として月33.5万円、それに住宅ローン9万円をプラスすると、月42.5万円、年間510万円の可処分所得(手取り収入)が必要と思われます。
社会保険料や所得税などが年収の25%程度かかりますので、逆算すると、
510万円÷(1-25%)=680万円
となります。
年収680万円程度であれば、毎月9万円の住宅ローンは十分返済していけるのではないでしょうか。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/17
癌と診断されるとステージによっては住宅ローンがチャラになることがあるそうですが、具体的にどういった仕組みの住宅ローン商品か気になります。フラット35にもありますか。ご解説よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
バリスタさん、はじめまして。
「癌と診断されると住宅ローンがチャラになる…」
上記の件について、解説します。
住宅ローンを組む際には、「団体信用生命保険」に加入すりることになります。「団体信用生命保険」は、住宅ローンの債務者が死亡した際に、生命保険金から住宅ローンが返済されるという保険です。
その「団体信用生命保険」に、三大疾病(ガン、心筋梗塞、脳卒中)が原因で一定の要件に該当した場合に生命保険金から住宅ローンが返済される特約をつけることができます。
そもことが、「癌と診断されると住宅ローンがチャラになる…」とおしゃられている意味になります。
そのことから、正確には、「癌と診断されると生命保険金から住宅ローンは返済されるので、その後の返済義務がなくなる」ということになります。
ちなみに、フラット35を借りた場合にも、三大疾病付の団体信用生命保険に加入することも可能です。
ただし、健康上の理由から、団体信用生命保険に加入できないケースもありますので、その点はご注意ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/03/16
小規模住宅の特例が適用されると固定資産税はどのくらい軽減されるか教えてください。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
ニャロメさん、はじめまして。
固定資産税、都市計画税において、住宅用地には、軽減措置があります。
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を小規模住宅用地といい、200㎡超の部分を一般住宅用地といい、区分されています。
住宅用地の固定資産税の軽減措置
200㎡以下の部分(小規模住宅用地)→ 課税標準の6分の1に軽減
200㎡超の部分(一般住宅用地)→ 課税標準の3分の1に軽減
住宅用地の都市計画税の軽減措置
200㎡以下の部分(小規模住宅用地)→ 課税標準の3分の1に軽減
200㎡超の部分(一般住宅用地)→ 課税標準の3分の2に軽減
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/15
4ldkの二階建て住宅の延べ床面積の平均は大体どのくらいですか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
いちごポッキーさん、はじめまして。
4LDKの住宅の床面積を調査した統計がなかったので、私の感覚的な回答になることをご容赦ください。
住宅を構成する面積から、おおよその合計面積を出すことができます。
玄関:1.25坪~
LDK:10坪~
主寝室:4坪~
洋室3室:10坪~
浴室:1坪~
洗面:1坪~
トイレ2か所:1坪~
階段:1.25坪~
廊下等:2坪~
収納:4坪~
その他:2坪~
以上合計:37.5坪(124.22㎡)~
地域性や家族構成などによってもバラツキがあると思いますが、
だいたいの目安としていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/14
注文住宅の工事代金の支払いで、着手金と中間金と完了金の支払い割合は普通はどのくらいですか?工務店と交渉して着手金の割合を減らしてもらうといったことは難易度高いですか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
クロワッサンさん、はじめまして。
一般的に契約金(10%)、着工金(30%)、上棟金(30%)などの名目で引渡しまでに7割程度の支払いを求められることが多いです。
工務店も、建物を建てるためには、木材など材料を購入したり、基礎屋さんに代金をしはらったり、大工さんに工賃を支払ったりと、様々な出費があります。
ですので、できるだけ多くの前金をもらいたいという気持ちはあります。
しかし、施主としても、多くの前金を支払うことで、金利などの負担が多くなってしまいますので、交渉して、前払金を少なくしたいという気持ちもわかります。
法律などで、どの程度、中間金までに支払わなければならないという決まりごとはありませんので、工務店と交渉することは、全く問題ありません。
その工務店の資金繰りが厳しい場合には、難易度が上がると思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 投資ローン・金利
2024/03/13
一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか?
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
アカウミガメさん、はじめまして。
日本政策金融公庫は、政府系金融機関であり、明らかに個人の資産を増やすことが目的の物件への融資はしません。
ですので、審査を通すためのコツないと思われます。
私が、日本政策金融公庫で融資を受けることができた案件は、もともとの地主さんが、土地の有効活用ということで、土地を担保に15年返済で建物を建築する際に融資をしてもらったことがあります。
その際も、15年という短期間での返済でしたので、15年間の収支を良くするために自己資金を建築費の2割程出していただきました。
そのような経験から、土地から購入するような1棟もののフルローンで融資を受けることは難しいでしょう。
1棟アパートを購入するのであれば、まずは、自己資金を貯めること、しっかりとした職についていること、など金融機関のに対しての信用をつけてから、民間の金融機関に融資を打診することが一番の近道です。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/13
容積率400の土地に注文住宅を建てる場合、
何階建てまで建てられますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
ベルゼブブさん、はじめまして。
容積率だけをもって、何階建てまで建てられるかを判断するのは、危険です。
つまり、敷地によって高さの制限があったり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによっても建てられる階数が変わってくるからです。
ですが、参考として、お答えさせていただきます。容積率400%の敷地で、高さ制限を受けないものとして、お答えします。
敷地面積のうち、建築面積が80%の建物を建てたとすると、400%÷80%=5階建て、となります。
敷地面積のうち、建築面積が60%の建物を建てたとすると、400%÷60%≒6階建て、となります。
つまり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによって、上に伸ばせる階数が変わってきます。
コスト面などを考えると、建築面積は60~80%の程度に建てられることが多いと思いますので、容積率400%の土地では、5~6階建てまで建てられると考えていいと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/10
住宅ローン2800万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
makoさん、はじめまして。
2,800万円、35年返済、元利均等返済での支払額と利息総額をお答えします。
パターン①固定金利1.80%
パターン②固定金利2.50%
パターン③変動金利当初10年0.6%、11年目~20年目1.2%、21年目~35年目2.0%
パターン④変動金利当初5年0.6%、6年目~10年目1.8%、11年目~20年目2.6%、21年目~35年目4.0%
パターン①返済額100,098円、利息総額14,041,277円
パターン②返済額89,905円、利息総額9,760,158円
パターン③返済額当初10年73,928円、11年目~20年目79,477円、21年目~35年目84,212円、利息総額5,566,710円
パターン④変動金利当初5年73,928円、6年目~10年目87,589円、11年目~20年目95,939円、21年目~35年目105,679円、利息総額12,225,985円
パターン④のように、今後、金利が急激に上がるケースを除けば、現状の金利状況においては、変動金利での借り入れた方が有利に感じます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 貸主、管理者側の悩み
2024/03/09
3人家族(子供1歳)で1LDK(42平米)の賃貸住みです。
子供が何歳までならこのままでいいと思いますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
あかさたなさん、はじめまして。
ご質問にお答えします。
1LDKのお部屋ですが、お子様が自分の部屋(勉強部屋など)を欲しがる年齢になりましたら、1LDKですと、手狭に感じると思います。
お子様が小学校に上がる6歳ころを目安に2LDKか3LDKへのお引越しが必要かと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 物件選び・物件レビュー
2024/03/08
対面キッチンか否かといったレイアウトにもよるかと思いますが印象としていかがでしょうか?
逆に何畳以上だと4人家族でも広く感じるかについてもご意見伺いたいです。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
肉骨茶さん、はじめまして。
生活スタイルによると思います。
リビング・ダイニング・キッチンという使い方(ダイニングテーブルを置き、リビングにはソファーを置くスタイル)ですと、12畳では狭いです。最低でも16畳は必要です。
しかし、ダイニングテーブルを置かず、座卓で食事をとったり、くつろぐスタイルであれば、12畳でも十分なだと思います。
ちなみに、対面キッチンの場合は、キッチンで最低でも4畳分のスペースがとられます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> ファイナンシャルプランニング
2024/03/08
ご説明いただけますと幸いです。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
雨上がりさん、ご質問にお答えします。
一般的に額面月収から、社会保険料(健康保険、雇用保険、年金等)と所得税がひかれた後の金額として手取り収入となります。
社会保険料や所得税は、およそ32%程度ですので、
90万円÷(1-32%)=132万円
という計算がでます。
ですので、手取り月収は、132万円程度と想像されます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/07
土地購入者が土地の売買契約締結で菓子折りを持っていくことはよくあることですか?
持っていくとしたらいくらくらいのものを用意すべきですか?
仲介業者さまの分まで用意した方がいいですか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
VERVEさん、はじめまして。
菓子折りについて、お答えします。
本来、菓子折りは、慣習的に、御礼や謝罪のの気持ちを表したりするために、お持ちをするものですので、不動産の契約をするからといって、持っていかなければなならない物ではありません。
私は、不動産の売買契約というものは、売主、買主がが対等な立場で、対価の交換ですので、本来は、菓子折りなどをお持ちする必要はないと思っています。
仲介業者も、売買契約の締結の仲介業務は仕事として行っております。また、その業務に対しての仲介料という形で報酬もいただくわけですので、菓子折りなどはお持ちしなくても大丈夫だと思います。
ただし、贈り物をおくることは、その人の気持ちの問題でもありますので、気持ちよく契約を終えたい、思い出に残るものにしたいなど、様々な気持ちもあると思いますので、すべてを否定するものでもありません。
もし、お持ちするのであれば、相手が、負担に思わない5,000円以下のもので十分だと思います。
仲介業者の方には、「事務所の職員さんで食べてください」と、お持ちいただければ、その仲介の担当者はとてもいい仕事をしたと喜ぶのは確かです。
答えになっていないかもしれませんが、贈る方の個人の考えによると思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> オフィス・テナント・駐車場
2024/03/07
街中にある月極駐車場は、最低契約期間は何ヶ月からとか通常は決まっていますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
EVERYDAYさん、はじめまして。
駐車場の最低契約期間についてお答えします。
賃貸住宅などでは、契約期間を2年と定め、それよりも短い期間で退去された場合は、違約金を支払うような契約することもありますが、月極駐車場の場合は、そのような決まりはありません。
ですので、1ヶ月だけ借りることも可能です。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 借主、保証人側の悩み
2024/03/05
夫30歳妻29歳の夫婦共働き二人暮らし世帯です。
世帯年収1000万円で家賃15万円の賃貸に住み続けるのは妥当でしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
M2さん、はじめまして。
私はいつも、可処分所得から、必要な生活費や貯蓄を引いた分を、妥当性のある住居費であるとお伝えしています。
年収1,000万円で、扶養控除や配偶者控除がないと仮定すると、社会保険料や所得税・住民税を差し引いた可処分所得は、約720万円ほどになります。
月60万円ほどです。
月々の支出として、貯蓄・保険費用として10万円、夫婦2人の生活費として35万円、そのように考えると、住居費(家賃)としては15万円程度であれば、問題のないレベルだと思います。
このほかに、車を所有する、子供ができて教育費が増えるなどの状況になった際に、生活費の見直しなどが必要になってくると思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/03/05
土地の広さが60坪を超えると固定資産税が倍になるというのは本当ですか?
なぜ60坪が基準になっているかについても気になります。。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
ハウスブレンドさん、はじめまして。
正確に申し上げると土地の広さが60坪を超えても固定資産税が倍になることはありませんが、固定資産税が高くなることが確かです。
ハウスブレンドさんが心配されている状況が起こるのは、住宅用地である場合ですので、話としては、住宅用地であることを前提でお答えします。
住宅用地は、皆さんが安心して住んでいけるようにと、他の用途の土地(例えば、駐車場や事務所・店舗の敷地など)に比べて、非常に安い固定資産税となるような仕組みになっています。
ただし、住宅用地でも、一定の大きさ(200㎡≒60.5坪)以上の敷地は、住宅用地としては贅沢だろうということで、固定資産税の軽減率が下がるようななっています。
法律上は、以下のように定められています。
住宅用地の固定資産税の課税標準は、200㎡(約60.5坪)以下の部分は6分の1に軽減、それを200㎡を超える部分については3分の1に減額される、と定められています。
例えば、250㎡の土地の場合、200㎡以下は6分の1に、残りの50㎡は3分の1になるということです。
よって、60坪を超えると敷地全体の固定資産税が倍になるわけではないので、ご安心ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/05
住宅ローン2億円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
住宅ローン2億円の返済額、利息総額についてお答えします。
①固定金利 1.3%(全期間)
②固定金利 1.8%(全期間)
③固定金利 2.3%(全期間)
④変動金利 0.8%、10年後1.6%、20年後2.0%
⑤変動金利 0.8%、20年後1.3%
の5パターンでシュミレーションしてみます。
変動金利④は急激に金利が上昇した場合、変動金利⑤は緩やかに金利が上昇した場合ということでお考え下さい。
①月々返済額 592,925円 利息総額 49,028,732円
②月々返済額 642,182円 利息総額 69,716,578円
③月々返済額 693,646円 利息総額 91,331,610円
④月々返済額 (当初10年)546,120円 (11年目~20年目)602,858円 (21年目以降)621,582円 利息総額 50,667,618円
⑤月々返済額 (当初10年)546,120円 (21年目以降)567,8742円 利息総額 33,546,980円
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 物件選び・物件レビュー
2024/02/25
建ぺい率60%で容積率200%の土地なら戸建てを建てる目的で購入しても支障はなさそうですか?
用途地域や接道状況や土地の形など、他の条件にもよりますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
海老サーモンさん、はじめまして。
建蔽率60%、容積率200%の土地は、戸建て住宅を建築するには極めて標準的な土地といえます。ですので、戸建て住宅の用地として購入するには、特段支障はないと思います。
ただし、ご指摘の通り、用途地域によっては、高さ制限を受ける場合があります。
また、地区計画などで、規制が強められているケースがありますので、調査が必要でです。
また、前面道路の幅員や接道条件、土地の形などによっては、建物の形や大きさに制約をを受けるケースも考えられます。
土地を選ぶ場合は、建蔽率や容積率だけで、判断せず、総合的に土地の法令等をチェックして選ぶようにしましょう。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産賃貸一般
2024/02/22
20代カップルで東京在住です。参考までにご意見伺いたいです。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
冬の終わりさん、はじめまして。
水道料金についてお答えします。
総務省統計局が公表している家計調査の結果によると、2021年における4人家族の水道料金の平均金額は、1ヶ月あたり6,465円だそうです。
そう考えると、2人暮らしで8,000円は高いような気がします。
2人暮らしだと4,000円前後くらいが標準ではないかと思います。
原因としては、①水漏れなどの設備の不具合がある、②シャワーの回数多かったりや時間が長かったりする、③水を出しっぱなしにしていることが多い、などが考えられます。
節水は、地球のためにも、お財布のためにも、大切なことだと思います。この機会に生活習慣の見直しを検討してみてはいかがでしょうか。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 物件選び・物件レビュー
2024/02/22
ネット検索で「アパート2階 やめたほうがいい」とサジェストが出てくるのですが、不動産屋さん視点でやめた方がいいと思われる理由もしくは気をつけることがあれば知りたいです(個人的には1階の部屋よりかは防犯対策面では勝るとは思うのですが。。)
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
Luckyさん、はじめまして。
Luckyさんのおっしゃられる通り、一般的には、2階建てのアパートの場合、1階よりも2階の方が勝ってると思います。私も、そう思っております。
2階の方がいい理由としては、
①防犯面(1階は盗難や盗撮などの犯罪のリスクが高い)、②防音面(1階だと2階の生活音がする)、③日当たり(2階の方が日当たりがいい)、④災害のリスク面(1階の方が浸水のリスクや建物が倒壊した際のリスクが高い)
が考えられます。
仮に1階よりも2階の方の劣る点を上げるとすれば、
①家賃が高くなる(メリットが多い分家賃が高くなります)、②屋根からの熱や音が伝わりやすい(断熱性の低い古い木造アパートなどの場合)
ことくらいでしょうか。
これが、3階建て以上のマンションとなると、より上階の方が条件は良くなってきます(今回は2階建てアパートとして回答しております)。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/02/22
住宅ローンの申込から契約に至る流れの中で、
印鑑証明書が必要になるタイミングについて教えてください。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ジャッカルさん、はじめまして。
印鑑証明書の必要になるタイミングについてお答えします。
実印を押印する書類がある場合には、印鑑証明書の添付が必要となります。実印を押印するケースは以下の通りです。
①金銭消費貸借契約書締結時(金融機関の対応によります。電子署名にしているケースもあるようで、その場合は不要です)
②抵当権設定登記申請時
土地の売買契約書や、建物の請負契約書、建物保存登記、所有権移転登記などは、認印でも効力が発生するので、印鑑証明書の添付は必要ありません。
以上、参考にしていただければ幸いです
> 借主、保証人側の悩み
2024/02/21
賃貸物件の賃借人には立ち退きを拒否できる権利が法律で認められているそうですが、具体的にどういうケースで認められていますか。
権利を行使して立ち退きを拒否して居座り続けた場合、どのような末路になりますか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
STANFORDさん、はじめまして。
賃貸住宅を貸し借りする場合、借地借家法という法律が民法よりも優先されて適用されます。
その借地借家法は、借主の権利が強く保護されているという特徴があります。
借主が、平穏に(迷惑行為をせず、きちんと家賃を支払っている状態)入居している場合には、貸主からは、「正当な理由」がないのに、借主に出ていってくれとは言えないことになっています。
「正当な理由」として認められるのは、以下の4つです。
①どうしても大家がその物件に住まなければならない理由が発生した
②老朽化によって住み続けることに極度の危険がある
③借主側に債務不履行や迷惑行為などの問題がある
④①~③がない場合には立退料(一般的には6ヶ月から1年程度の家賃相当分)の支払いをする
ですので、①~④に該当しない場合は、立ち退きに対しては、基本的には応じる必要はありません。立ち退きを拒否して居座り続けても、問題ありませんが、立ち退きを要求するには、大家側にもなんらかの事情があるのだと思います。
その場合、実務的には、大家側と話し合いを行い、引越し先を斡旋してもらったり、立退料を支払ってもらうなどで、解決する形になることが多いです。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/02/20
親族間売買での適正価格は、
固定資産税評価額基準で決めれば問題なさそうですか?
アドバイスよろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ゆとり一郎さん、はじめまして。
親族間での不動産取引において、問題となるのは、売買価格が安すぎた場合に、買主側に売買価格と適正価格との差額が「みなし贈与」とされてしまい、贈与税がかかってしまうことです(贈与税の税率は非常に高くなります)。
そこで、親族間での不動産売買において、「みなし贈与」とされない適正価格がいくらになるかということが非常に大切です。
一般的には、親族間の売買における適正価格は、時価の8割程度とされています。時価の8割からかけ離れた金額を売買価格としてしまうと、「みなし贈与」とされてしまいます。
一般的に、固定資産税評価額は時価の7割といわれていますので、微妙なところだと思います。
ですので、価格決定の際は、税務の専門家(税理士)にご相談されるか、直接、税務署の無料相談窓口にて相談されることをお勧めします。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/02/19
狭く感じない程度の広さ目安が知りたいです。よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
マリマリさん、はじめまして。
4人家族で住むために必要な面積をお答えします。
各部屋ごとに最低限必要な面積の合計が、建物の面積となります。
玄関:1.25坪~
廊下:2坪~
LDK:9坪~
浴室:1坪~
洗面:1坪~
トイレ:0.5坪~
主寝室:4坪~
子供部屋2部屋:6坪~
収納:5坪~
その他:2坪~
以上から、合計の床面積は31.75坪~となります。
日やらの場合、床面面積が建築面積となりますので、建蔽率が60%の場合、この建物を建てるのに必要な土地の面積は、
31.75坪~÷60%≒53坪~
となります。
以上から、4人家族で狭さを感じずに暮らすには、53坪以上の土地に31.75坪以上の建物が必要となります。
参考にしていただければ幸いです。
> ファイナンシャルプランニング
2024/02/04
可処分所得と給与所得の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
「可処分所得」と「給与所得」の違いについてお答えします。
「可処分所得」とは、一般的に「手取り」いわれる金額のことで、所得税や住民税、社会保険料などが差し引かれた金額です。この金額が実際に自分たちが、自由に使える金額となります。
一方、「給与所得」は、年間の給与の合計収入から「給与所得控除」を差し引いた金額で、所得税の計算の基礎になる金額です。
私は、住宅ローンなどの計算する時には、「可処分所得」からどの程度のお金を住宅ローン回すことができるかを検討していただき、住宅ローンの借り入れできる額をアドバイスするようにしています。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> ファイナンシャルプランニング
2024/02/04
収入と幸福度は必ずしも比例しないとは思いますが、とはいえ世間一般的に最も幸福度の高い年収はいくらくらいか知りたいです。
参考になりそうな世帯年収と幸福度に関するグラフやデータなどがあればリンクURLで教えてください。
また宅建士さん目線での視点やご意見も伺いたいです。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
幸福度についてお答えします。
幸福度についての研究はいくつかありますが、「年収7.5万ドルが幸福度のピーク」という研究結果があります。
この研究は、2015年にノーベル経済学賞を受賞したプリンストン大学のアンガス・ディートン教授によるもので、年収が7.5万ドル(約1,100万円)を超えるとそれ以降は、年収と幸福度の相関があまり見られないというのでした。
つまり、年収1,100万円までは年収が上がるに従い幸福度が上昇しますが、それ以降は年収が増えても幸福度はあまり変わらないということだそうです。
こちらは、アメリカの研究のものですが、日本でも2019年に内閣府が年収と幸福度に関する調査しています。
この調査はWebで行われ、「現在の生活にどの程度満足しているか」について0~10点の11段階で質問したもの。調査結果によると年収100万円未満の人の幸福度は平均5.01、年収700万円以上1,000万円未満の幸福度は6.24で、1.23の差が開いています。
一方、年収1,000万円以上2,000万円未満の幸福度は6.52で、年収700万円以上1,000万円未満と比べて0.28しか差がありませんでした。
アメリカの研究同様、やはり年収1,000万円前後を目安として、年収が幸福度に与える影響が薄れていくといえそうです。
さらに同調査では、年収3,000万円以上になると、逆に幸福度が下がっていくという結果となりました。幸福度は、年収3,000万円以上6.6、年収5,000万円以上6.5、年収1億円以上6.03と緩やかに下降していきます。年収1億円以上の人の幸福度はなんと、年収700万円以上1,000万円未満の人の幸福度よりも低いことが明らかになりました。
「年収が高い=幸せ」という固定観念に縛られることなく、自分なりの人生のゴールを設定することが大切だと思います。
CFPで宅建士である私の感覚では、生活費が高い東京などの首都圏では年収1,500万円、地方では年収1,000万円が、幸福度のピークではないかと思います(当然、それ以上の年収がないと幸福度を感じない人もいらっしゃると思いますが…)。
以下の記事が参考になると感じました。記事の当時よりも現在は円安に振れていますので、その点、注意しながらお読みください。
https://www.bk.mufg.jp/column/keizai/0008.html
> 購入後の生活・暮らしの知恵
2024/02/04
省令準耐火構造の建物だと火災保険が安くなるそうですが、どのくらい割安になるのでしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
省令準耐火構造の火災保険の割引についてお答えします。
火災保険は、建物の構造によって火災のリスクが異なるため、火災保険に加入するときは建物の構造が保険料を決定する要素となり重要視されています。
建物の構造はH(非耐火)構造、T(耐火)構造、M(マンション)構造の3種類です。それぞれの構造は柱の種類によって決まります。
木造は、H構造とされ、火災のリスクが高いとみなされるため、保険料は割高となります。
しかし、木造であっても、省令準耐火構造の場合は、コンクリート造やコンクリートブロック造、鉄骨造、レンガ造、石造などと同等のT構造と評価されます。省令準耐火構造の建物はそうした建物と同等の耐火性能を有していると評価されている訳です。
そのため、火災のリスクが低い構造であるとみなされ、火災保険料が割安に設定され、保険の内容にもよりますが、H構造に比べ半額以下に保険料が抑えられる場合もあります。
> その他不動産売却一般
2024/02/03
マンションを売却するとき、壁紙は張り替えたほうが高額で売れるでしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
マンションを売却するときに壁紙を張り替えた方がいいかどうかについてお答えします。
売却する際の見栄えの問題だと思います。
あまりにも汚れている壁紙の場合は、張り替えた方が、よりよい条件で売却が可能になると思います。
仮に、壁紙を張り替えるのであれば、価格は上がりますが、アクセントクロスなど多少高級なクロスを貼ることにより、部屋の印象をガラッと会えることが出来、高額で売却できる可能性が高くなると思います。
是非、検討してみてください。
以上、参考にしていただければと思います。
> 貸主、管理者側の悩み
2024/02/03
マンション投資でかかるランニングコストはどのようなものがありますか?管理会社への委託費用は家賃の5%程度が相場でしょうか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
マンション投資でかかるランニングコストについてお答えします。
1棟マンションを借入によって購入したもの仮定してお答えします。
①管理委託費
管理に関する業務を管理会社に委託すための費用です。おっしゃられる通り、一般的には、毎月の家賃収入の5%程度が相場です。
②損害保険料
火災や地震などの災害が発生した場合にその損害がくを補償するための保険です。借入をする際には火災保険は必ず加入する必要がありますが、地震保険にも加入することをお勧めします。
③固定資産税・都市計画税
不動産を所有していることでかかる税金です。物件が所在する市町村(23区の場合は都)で調べることが出来ます。
④原状回復費用・修繕費用
物件を原状回復し次の入居者を探すための費用、日々の物件の不具合に対応するための修繕費用です。
⑤リノベーション費用・リフォーム費用
建物の経年劣化に対応するために、外装を綺麗にしたり、設備を更新するための費用です。15年程度の周期で大規模に行うことが多いので、資金不足にならないよう、費用を計画的に積み立てていくことが重要です。
⑥入居者を募集するための広告費
新たに入居者を募集する際は、物件情報誌やWebサイトに物件情報を掲載することで効率的に入居者を募集できます。掲載する際に必要な広告費の相場は、家賃1ヵ月分ほどです。
⑦物件購入の際の借入金の返済
物件を借入金で購入した場合の毎月元本と利息分です。
⑧税理士費用
毎年確定申告が必要となります。個人でもできますが、一般的には税理士に依頼します。
ランニングコスとして考えられるものは以上です。
マンション経営を考える際には、上記のランニングコストをしっかりと考慮した上で、事業計画を練るようにしてください。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/01/31
物件の固定資産税評価額を知りたいのですが、どのような計算方法でしょうか。また評価額は定期的に変動するのでしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
物件の固定資産税評価額の調査方法についてお答えします。
①物件の所有者(または委任を受けた者)が、物件の所在する市町村に固定資産税評価証明書取得する
②評価額を概算で算出する方法
土地の場合
⇒国税庁ホームページ閲覧できる「路線価」を活用する
⇒固定資産税評価額(概算)=路線価額×87.5%(路線価額は時価の80%、固定資産税評価額は時価の70%)
建物の場合
⇒東京法務局「経年減価補正率表」を参考にする
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001255473.pdf
⇒建物固定資産税評価額(概算)=延床面積×評価額×経年減価補正率
②の方法は、あくまで参考価格として算出するものですので、正確な評価額を知るには①の方法をとってください。
固定資産税の評価は、3年に1度、評価替えがあります。
以上、参考にしていただければ幸いです。
山内 和重 宅建士
新潟県糸魚川市
> 不動産用語・その他雑学
2024/03/18
それぞれの価格の意味や調べ方や使用用途、両者の一般的な乖離差について教えてください。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
lolさん、はじめまして。
公示価格と実勢価格の違いについてお答えします。
ちなみに、不動産は「一物四価」と言われるように、1つの不動産に対して4つの価格があります。
税金をかけるため、また、公正な不動産取引の参考にするために、国や地方自治体などがそれぞれ違った視点や基準から評価をしています。
4つの価格には、①実勢価格、②公示価格、③固定資産税評価額、④相続税評価額
、があります。
それでは、ご質問の実勢価格と公示価格について、お答えします。
実勢価格とは、不動産を実際に売買するときの価格で「時価」とも呼ばれています。この実勢価格は売主と買主の合意によって決まる価格になります。
不動産取引の特殊な要因(近隣の取引事例や接道状況、売主の希望価格や時期など)加味されたり、減価されたりします。
公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格です。
公示価格は一般の土地取引に指標を与える役割があり、公共事業用地を取得する際には公示価格が基準となります。個人同士の取引では売主、買主の合意によって価格が決まりますが、公示価格は個別の事情は考慮していません。あくまでも自由な取引が行われることを前提に、売買が成立すると考えられる価格です。
公示価格は、標準地1地点につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価します。不動産鑑定士が、周辺の取引事例や収益還元法などによって、評価しますので、理論上は、同一の条件の土地であれば、両者に乖離はありません。
しかし、前述の通り、実勢価格には、特殊な要因が加味されたり、減価されますので、されますので、±10%程度の乖離は発生するものと思います。
国土交通省の土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
にて、実勢価格、公示価格を調べることができます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/18
頭金なしで静岡県静岡市で新築戸建ての購入を検討中です。
現在の世帯年収は660万円で旦那35歳私33歳そして3歳、7歳、11歳の子供がいる5人家族です。
参考までに教えていただきたいのですが、
毎月9万円の住宅ローン返済がきついと思わないレベルの世帯年収目安はいくら以上ですか?
アドバイスよろしくお願いいたします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
マロングラッセさん、はじめまして。
毎月9万円の住宅ローンできついと思わない年収についてお答えします。
民間の金融機関においては、「借入限度額」が、年収の25%~30%などと言われますが、「借入できる額」と「返済していける額」とは明確に違うということをご理解いただいた上で、お答えいたします。
まずは、必要な生活費に、住宅ローンの額を加算します。
①5人以上の世帯の生活費として月27万円
②住宅購入後に増える費用(固定資産税、修繕費等)として月1.5万円
③貯蓄や保険などの予備費用として月5万円
①~③を合計すると、必要な生活費として月33.5万円、それに住宅ローン9万円をプラスすると、月42.5万円、年間510万円の可処分所得(手取り収入)が必要と思われます。
社会保険料や所得税などが年収の25%程度かかりますので、逆算すると、
510万円÷(1-25%)=680万円
となります。
年収680万円程度であれば、毎月9万円の住宅ローンは十分返済していけるのではないでしょうか。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/17
癌と診断されるとステージによっては住宅ローンがチャラになることがあるそうですが、具体的にどういった仕組みの住宅ローン商品か気になります。フラット35にもありますか。ご解説よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
バリスタさん、はじめまして。
「癌と診断されると住宅ローンがチャラになる…」
上記の件について、解説します。
住宅ローンを組む際には、「団体信用生命保険」に加入すりることになります。「団体信用生命保険」は、住宅ローンの債務者が死亡した際に、生命保険金から住宅ローンが返済されるという保険です。
その「団体信用生命保険」に、三大疾病(ガン、心筋梗塞、脳卒中)が原因で一定の要件に該当した場合に生命保険金から住宅ローンが返済される特約をつけることができます。
そもことが、「癌と診断されると住宅ローンがチャラになる…」とおしゃられている意味になります。
そのことから、正確には、「癌と診断されると生命保険金から住宅ローンは返済されるので、その後の返済義務がなくなる」ということになります。
ちなみに、フラット35を借りた場合にも、三大疾病付の団体信用生命保険に加入することも可能です。
ただし、健康上の理由から、団体信用生命保険に加入できないケースもありますので、その点はご注意ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/03/16
小規模住宅の特例が適用されると固定資産税はどのくらい軽減されるか教えてください。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
ニャロメさん、はじめまして。
固定資産税、都市計画税において、住宅用地には、軽減措置があります。
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を小規模住宅用地といい、200㎡超の部分を一般住宅用地といい、区分されています。
住宅用地の固定資産税の軽減措置
200㎡以下の部分(小規模住宅用地)→ 課税標準の6分の1に軽減
200㎡超の部分(一般住宅用地)→ 課税標準の3分の1に軽減
住宅用地の都市計画税の軽減措置
200㎡以下の部分(小規模住宅用地)→ 課税標準の3分の1に軽減
200㎡超の部分(一般住宅用地)→ 課税標準の3分の2に軽減
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/15
4ldkの二階建て住宅の延べ床面積の平均は大体どのくらいですか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
いちごポッキーさん、はじめまして。
4LDKの住宅の床面積を調査した統計がなかったので、私の感覚的な回答になることをご容赦ください。
住宅を構成する面積から、おおよその合計面積を出すことができます。
玄関:1.25坪~
LDK:10坪~
主寝室:4坪~
洋室3室:10坪~
浴室:1坪~
洗面:1坪~
トイレ2か所:1坪~
階段:1.25坪~
廊下等:2坪~
収納:4坪~
その他:2坪~
以上合計:37.5坪(124.22㎡)~
地域性や家族構成などによってもバラツキがあると思いますが、
だいたいの目安としていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/14
注文住宅の工事代金の支払いで、着手金と中間金と完了金の支払い割合は普通はどのくらいですか?工務店と交渉して着手金の割合を減らしてもらうといったことは難易度高いですか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
クロワッサンさん、はじめまして。
一般的に契約金(10%)、着工金(30%)、上棟金(30%)などの名目で引渡しまでに7割程度の支払いを求められることが多いです。
工務店も、建物を建てるためには、木材など材料を購入したり、基礎屋さんに代金をしはらったり、大工さんに工賃を支払ったりと、様々な出費があります。
ですので、できるだけ多くの前金をもらいたいという気持ちはあります。
しかし、施主としても、多くの前金を支払うことで、金利などの負担が多くなってしまいますので、交渉して、前払金を少なくしたいという気持ちもわかります。
法律などで、どの程度、中間金までに支払わなければならないという決まりごとはありませんので、工務店と交渉することは、全く問題ありません。
その工務店の資金繰りが厳しい場合には、難易度が上がると思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 投資ローン・金利
2024/03/13
一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか?
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
アカウミガメさん、はじめまして。
日本政策金融公庫は、政府系金融機関であり、明らかに個人の資産を増やすことが目的の物件への融資はしません。
ですので、審査を通すためのコツないと思われます。
私が、日本政策金融公庫で融資を受けることができた案件は、もともとの地主さんが、土地の有効活用ということで、土地を担保に15年返済で建物を建築する際に融資をしてもらったことがあります。
その際も、15年という短期間での返済でしたので、15年間の収支を良くするために自己資金を建築費の2割程出していただきました。
そのような経験から、土地から購入するような1棟もののフルローンで融資を受けることは難しいでしょう。
1棟アパートを購入するのであれば、まずは、自己資金を貯めること、しっかりとした職についていること、など金融機関のに対しての信用をつけてから、民間の金融機関に融資を打診することが一番の近道です。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/13
容積率400の土地に注文住宅を建てる場合、
何階建てまで建てられますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
ベルゼブブさん、はじめまして。
容積率だけをもって、何階建てまで建てられるかを判断するのは、危険です。
つまり、敷地によって高さの制限があったり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによっても建てられる階数が変わってくるからです。
ですが、参考として、お答えさせていただきます。容積率400%の敷地で、高さ制限を受けないものとして、お答えします。
敷地面積のうち、建築面積が80%の建物を建てたとすると、400%÷80%=5階建て、となります。
敷地面積のうち、建築面積が60%の建物を建てたとすると、400%÷60%≒6階建て、となります。
つまり、どの程度の建築面積で建物を建てるかによって、上に伸ばせる階数が変わってきます。
コスト面などを考えると、建築面積は60~80%の程度に建てられることが多いと思いますので、容積率400%の土地では、5~6階建てまで建てられると考えていいと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/10
住宅ローン2800万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
makoさん、はじめまして。
2,800万円、35年返済、元利均等返済での支払額と利息総額をお答えします。
パターン①固定金利1.80%
パターン②固定金利2.50%
パターン③変動金利当初10年0.6%、11年目~20年目1.2%、21年目~35年目2.0%
パターン④変動金利当初5年0.6%、6年目~10年目1.8%、11年目~20年目2.6%、21年目~35年目4.0%
パターン①返済額100,098円、利息総額14,041,277円
パターン②返済額89,905円、利息総額9,760,158円
パターン③返済額当初10年73,928円、11年目~20年目79,477円、21年目~35年目84,212円、利息総額5,566,710円
パターン④変動金利当初5年73,928円、6年目~10年目87,589円、11年目~20年目95,939円、21年目~35年目105,679円、利息総額12,225,985円
パターン④のように、今後、金利が急激に上がるケースを除けば、現状の金利状況においては、変動金利での借り入れた方が有利に感じます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 貸主、管理者側の悩み
2024/03/09
3人家族(子供1歳)で1LDK(42平米)の賃貸住みです。
子供が何歳までならこのままでいいと思いますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
あかさたなさん、はじめまして。
ご質問にお答えします。
1LDKのお部屋ですが、お子様が自分の部屋(勉強部屋など)を欲しがる年齢になりましたら、1LDKですと、手狭に感じると思います。
お子様が小学校に上がる6歳ころを目安に2LDKか3LDKへのお引越しが必要かと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 物件選び・物件レビュー
2024/03/08
対面キッチンか否かといったレイアウトにもよるかと思いますが印象としていかがでしょうか?
逆に何畳以上だと4人家族でも広く感じるかについてもご意見伺いたいです。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
肉骨茶さん、はじめまして。
生活スタイルによると思います。
リビング・ダイニング・キッチンという使い方(ダイニングテーブルを置き、リビングにはソファーを置くスタイル)ですと、12畳では狭いです。最低でも16畳は必要です。
しかし、ダイニングテーブルを置かず、座卓で食事をとったり、くつろぐスタイルであれば、12畳でも十分なだと思います。
ちなみに、対面キッチンの場合は、キッチンで最低でも4畳分のスペースがとられます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> ファイナンシャルプランニング
2024/03/08
ご説明いただけますと幸いです。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
雨上がりさん、ご質問にお答えします。
一般的に額面月収から、社会保険料(健康保険、雇用保険、年金等)と所得税がひかれた後の金額として手取り収入となります。
社会保険料や所得税は、およそ32%程度ですので、
90万円÷(1-32%)=132万円
という計算がでます。
ですので、手取り月収は、132万円程度と想像されます。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/03/07
土地購入者が土地の売買契約締結で菓子折りを持っていくことはよくあることですか?
持っていくとしたらいくらくらいのものを用意すべきですか?
仲介業者さまの分まで用意した方がいいですか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
VERVEさん、はじめまして。
菓子折りについて、お答えします。
本来、菓子折りは、慣習的に、御礼や謝罪のの気持ちを表したりするために、お持ちをするものですので、不動産の契約をするからといって、持っていかなければなならない物ではありません。
私は、不動産の売買契約というものは、売主、買主がが対等な立場で、対価の交換ですので、本来は、菓子折りなどをお持ちする必要はないと思っています。
仲介業者も、売買契約の締結の仲介業務は仕事として行っております。また、その業務に対しての仲介料という形で報酬もいただくわけですので、菓子折りなどはお持ちしなくても大丈夫だと思います。
ただし、贈り物をおくることは、その人の気持ちの問題でもありますので、気持ちよく契約を終えたい、思い出に残るものにしたいなど、様々な気持ちもあると思いますので、すべてを否定するものでもありません。
もし、お持ちするのであれば、相手が、負担に思わない5,000円以下のもので十分だと思います。
仲介業者の方には、「事務所の職員さんで食べてください」と、お持ちいただければ、その仲介の担当者はとてもいい仕事をしたと喜ぶのは確かです。
答えになっていないかもしれませんが、贈る方の個人の考えによると思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> オフィス・テナント・駐車場
2024/03/07
街中にある月極駐車場は、最低契約期間は何ヶ月からとか通常は決まっていますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
EVERYDAYさん、はじめまして。
駐車場の最低契約期間についてお答えします。
賃貸住宅などでは、契約期間を2年と定め、それよりも短い期間で退去された場合は、違約金を支払うような契約することもありますが、月極駐車場の場合は、そのような決まりはありません。
ですので、1ヶ月だけ借りることも可能です。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 借主、保証人側の悩み
2024/03/05
夫30歳妻29歳の夫婦共働き二人暮らし世帯です。
世帯年収1000万円で家賃15万円の賃貸に住み続けるのは妥当でしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
M2さん、はじめまして。
私はいつも、可処分所得から、必要な生活費や貯蓄を引いた分を、妥当性のある住居費であるとお伝えしています。
年収1,000万円で、扶養控除や配偶者控除がないと仮定すると、社会保険料や所得税・住民税を差し引いた可処分所得は、約720万円ほどになります。
月60万円ほどです。
月々の支出として、貯蓄・保険費用として10万円、夫婦2人の生活費として35万円、そのように考えると、住居費(家賃)としては15万円程度であれば、問題のないレベルだと思います。
このほかに、車を所有する、子供ができて教育費が増えるなどの状況になった際に、生活費の見直しなどが必要になってくると思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/03/05
土地の広さが60坪を超えると固定資産税が倍になるというのは本当ですか?
なぜ60坪が基準になっているかについても気になります。。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
ハウスブレンドさん、はじめまして。
正確に申し上げると土地の広さが60坪を超えても固定資産税が倍になることはありませんが、固定資産税が高くなることが確かです。
ハウスブレンドさんが心配されている状況が起こるのは、住宅用地である場合ですので、話としては、住宅用地であることを前提でお答えします。
住宅用地は、皆さんが安心して住んでいけるようにと、他の用途の土地(例えば、駐車場や事務所・店舗の敷地など)に比べて、非常に安い固定資産税となるような仕組みになっています。
ただし、住宅用地でも、一定の大きさ(200㎡≒60.5坪)以上の敷地は、住宅用地としては贅沢だろうということで、固定資産税の軽減率が下がるようななっています。
法律上は、以下のように定められています。
住宅用地の固定資産税の課税標準は、200㎡(約60.5坪)以下の部分は6分の1に軽減、それを200㎡を超える部分については3分の1に減額される、と定められています。
例えば、250㎡の土地の場合、200㎡以下は6分の1に、残りの50㎡は3分の1になるということです。
よって、60坪を超えると敷地全体の固定資産税が倍になるわけではないので、ご安心ください。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/03/05
住宅ローン2億円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
住宅ローン2億円の返済額、利息総額についてお答えします。
①固定金利 1.3%(全期間)
②固定金利 1.8%(全期間)
③固定金利 2.3%(全期間)
④変動金利 0.8%、10年後1.6%、20年後2.0%
⑤変動金利 0.8%、20年後1.3%
の5パターンでシュミレーションしてみます。
変動金利④は急激に金利が上昇した場合、変動金利⑤は緩やかに金利が上昇した場合ということでお考え下さい。
①月々返済額 592,925円 利息総額 49,028,732円
②月々返済額 642,182円 利息総額 69,716,578円
③月々返済額 693,646円 利息総額 91,331,610円
④月々返済額 (当初10年)546,120円 (11年目~20年目)602,858円 (21年目以降)621,582円 利息総額 50,667,618円
⑤月々返済額 (当初10年)546,120円 (21年目以降)567,8742円 利息総額 33,546,980円
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 物件選び・物件レビュー
2024/02/25
建ぺい率60%で容積率200%の土地なら戸建てを建てる目的で購入しても支障はなさそうですか?
用途地域や接道状況や土地の形など、他の条件にもよりますか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
海老サーモンさん、はじめまして。
建蔽率60%、容積率200%の土地は、戸建て住宅を建築するには極めて標準的な土地といえます。ですので、戸建て住宅の用地として購入するには、特段支障はないと思います。
ただし、ご指摘の通り、用途地域によっては、高さ制限を受ける場合があります。
また、地区計画などで、規制が強められているケースがありますので、調査が必要でです。
また、前面道路の幅員や接道条件、土地の形などによっては、建物の形や大きさに制約をを受けるケースも考えられます。
土地を選ぶ場合は、建蔽率や容積率だけで、判断せず、総合的に土地の法令等をチェックして選ぶようにしましょう。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産賃貸一般
2024/02/22
20代カップルで東京在住です。参考までにご意見伺いたいです。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
冬の終わりさん、はじめまして。
水道料金についてお答えします。
総務省統計局が公表している家計調査の結果によると、2021年における4人家族の水道料金の平均金額は、1ヶ月あたり6,465円だそうです。
そう考えると、2人暮らしで8,000円は高いような気がします。
2人暮らしだと4,000円前後くらいが標準ではないかと思います。
原因としては、①水漏れなどの設備の不具合がある、②シャワーの回数多かったりや時間が長かったりする、③水を出しっぱなしにしていることが多い、などが考えられます。
節水は、地球のためにも、お財布のためにも、大切なことだと思います。この機会に生活習慣の見直しを検討してみてはいかがでしょうか。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 物件選び・物件レビュー
2024/02/22
ネット検索で「アパート2階 やめたほうがいい」とサジェストが出てくるのですが、不動産屋さん視点でやめた方がいいと思われる理由もしくは気をつけることがあれば知りたいです(個人的には1階の部屋よりかは防犯対策面では勝るとは思うのですが。。)
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
Luckyさん、はじめまして。
Luckyさんのおっしゃられる通り、一般的には、2階建てのアパートの場合、1階よりも2階の方が勝ってると思います。私も、そう思っております。
2階の方がいい理由としては、
①防犯面(1階は盗難や盗撮などの犯罪のリスクが高い)、②防音面(1階だと2階の生活音がする)、③日当たり(2階の方が日当たりがいい)、④災害のリスク面(1階の方が浸水のリスクや建物が倒壊した際のリスクが高い)
が考えられます。
仮に1階よりも2階の方の劣る点を上げるとすれば、
①家賃が高くなる(メリットが多い分家賃が高くなります)、②屋根からの熱や音が伝わりやすい(断熱性の低い古い木造アパートなどの場合)
ことくらいでしょうか。
これが、3階建て以上のマンションとなると、より上階の方が条件は良くなってきます(今回は2階建てアパートとして回答しております)。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 住宅ローン・金利
2024/02/22
住宅ローンの申込から契約に至る流れの中で、
印鑑証明書が必要になるタイミングについて教えてください。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ジャッカルさん、はじめまして。
印鑑証明書の必要になるタイミングについてお答えします。
実印を押印する書類がある場合には、印鑑証明書の添付が必要となります。実印を押印するケースは以下の通りです。
①金銭消費貸借契約書締結時(金融機関の対応によります。電子署名にしているケースもあるようで、その場合は不要です)
②抵当権設定登記申請時
土地の売買契約書や、建物の請負契約書、建物保存登記、所有権移転登記などは、認印でも効力が発生するので、印鑑証明書の添付は必要ありません。
以上、参考にしていただければ幸いです
> 借主、保証人側の悩み
2024/02/21
賃貸物件の賃借人には立ち退きを拒否できる権利が法律で認められているそうですが、具体的にどういうケースで認められていますか。
権利を行使して立ち退きを拒否して居座り続けた場合、どのような末路になりますか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
STANFORDさん、はじめまして。
賃貸住宅を貸し借りする場合、借地借家法という法律が民法よりも優先されて適用されます。
その借地借家法は、借主の権利が強く保護されているという特徴があります。
借主が、平穏に(迷惑行為をせず、きちんと家賃を支払っている状態)入居している場合には、貸主からは、「正当な理由」がないのに、借主に出ていってくれとは言えないことになっています。
「正当な理由」として認められるのは、以下の4つです。
①どうしても大家がその物件に住まなければならない理由が発生した
②老朽化によって住み続けることに極度の危険がある
③借主側に債務不履行や迷惑行為などの問題がある
④①~③がない場合には立退料(一般的には6ヶ月から1年程度の家賃相当分)の支払いをする
ですので、①~④に該当しない場合は、立ち退きに対しては、基本的には応じる必要はありません。立ち退きを拒否して居座り続けても、問題ありませんが、立ち退きを要求するには、大家側にもなんらかの事情があるのだと思います。
その場合、実務的には、大家側と話し合いを行い、引越し先を斡旋してもらったり、立退料を支払ってもらうなどで、解決する形になることが多いです。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/02/20
親族間売買での適正価格は、
固定資産税評価額基準で決めれば問題なさそうですか?
アドバイスよろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ゆとり一郎さん、はじめまして。
親族間での不動産取引において、問題となるのは、売買価格が安すぎた場合に、買主側に売買価格と適正価格との差額が「みなし贈与」とされてしまい、贈与税がかかってしまうことです(贈与税の税率は非常に高くなります)。
そこで、親族間での不動産売買において、「みなし贈与」とされない適正価格がいくらになるかということが非常に大切です。
一般的には、親族間の売買における適正価格は、時価の8割程度とされています。時価の8割からかけ離れた金額を売買価格としてしまうと、「みなし贈与」とされてしまいます。
一般的に、固定資産税評価額は時価の7割といわれていますので、微妙なところだと思います。
ですので、価格決定の際は、税務の専門家(税理士)にご相談されるか、直接、税務署の無料相談窓口にて相談されることをお勧めします。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> その他不動産購入一般
2024/02/19
狭く感じない程度の広さ目安が知りたいです。よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
マリマリさん、はじめまして。
4人家族で住むために必要な面積をお答えします。
各部屋ごとに最低限必要な面積の合計が、建物の面積となります。
玄関:1.25坪~
廊下:2坪~
LDK:9坪~
浴室:1坪~
洗面:1坪~
トイレ:0.5坪~
主寝室:4坪~
子供部屋2部屋:6坪~
収納:5坪~
その他:2坪~
以上から、合計の床面積は31.75坪~となります。
日やらの場合、床面面積が建築面積となりますので、建蔽率が60%の場合、この建物を建てるのに必要な土地の面積は、
31.75坪~÷60%≒53坪~
となります。
以上から、4人家族で狭さを感じずに暮らすには、53坪以上の土地に31.75坪以上の建物が必要となります。
参考にしていただければ幸いです。
> ファイナンシャルプランニング
2024/02/04
可処分所得と給与所得の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
「可処分所得」と「給与所得」の違いについてお答えします。
「可処分所得」とは、一般的に「手取り」いわれる金額のことで、所得税や住民税、社会保険料などが差し引かれた金額です。この金額が実際に自分たちが、自由に使える金額となります。
一方、「給与所得」は、年間の給与の合計収入から「給与所得控除」を差し引いた金額で、所得税の計算の基礎になる金額です。
私は、住宅ローンなどの計算する時には、「可処分所得」からどの程度のお金を住宅ローン回すことができるかを検討していただき、住宅ローンの借り入れできる額をアドバイスするようにしています。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> ファイナンシャルプランニング
2024/02/04
収入と幸福度は必ずしも比例しないとは思いますが、とはいえ世間一般的に最も幸福度の高い年収はいくらくらいか知りたいです。
参考になりそうな世帯年収と幸福度に関するグラフやデータなどがあればリンクURLで教えてください。
また宅建士さん目線での視点やご意見も伺いたいです。
よろしくお願いします。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
幸福度についてお答えします。
幸福度についての研究はいくつかありますが、「年収7.5万ドルが幸福度のピーク」という研究結果があります。
この研究は、2015年にノーベル経済学賞を受賞したプリンストン大学のアンガス・ディートン教授によるもので、年収が7.5万ドル(約1,100万円)を超えるとそれ以降は、年収と幸福度の相関があまり見られないというのでした。
つまり、年収1,100万円までは年収が上がるに従い幸福度が上昇しますが、それ以降は年収が増えても幸福度はあまり変わらないということだそうです。
こちらは、アメリカの研究のものですが、日本でも2019年に内閣府が年収と幸福度に関する調査しています。
この調査はWebで行われ、「現在の生活にどの程度満足しているか」について0~10点の11段階で質問したもの。調査結果によると年収100万円未満の人の幸福度は平均5.01、年収700万円以上1,000万円未満の幸福度は6.24で、1.23の差が開いています。
一方、年収1,000万円以上2,000万円未満の幸福度は6.52で、年収700万円以上1,000万円未満と比べて0.28しか差がありませんでした。
アメリカの研究同様、やはり年収1,000万円前後を目安として、年収が幸福度に与える影響が薄れていくといえそうです。
さらに同調査では、年収3,000万円以上になると、逆に幸福度が下がっていくという結果となりました。幸福度は、年収3,000万円以上6.6、年収5,000万円以上6.5、年収1億円以上6.03と緩やかに下降していきます。年収1億円以上の人の幸福度はなんと、年収700万円以上1,000万円未満の人の幸福度よりも低いことが明らかになりました。
「年収が高い=幸せ」という固定観念に縛られることなく、自分なりの人生のゴールを設定することが大切だと思います。
CFPで宅建士である私の感覚では、生活費が高い東京などの首都圏では年収1,500万円、地方では年収1,000万円が、幸福度のピークではないかと思います(当然、それ以上の年収がないと幸福度を感じない人もいらっしゃると思いますが…)。
以下の記事が参考になると感じました。記事の当時よりも現在は円安に振れていますので、その点、注意しながらお読みください。
https://www.bk.mufg.jp/column/keizai/0008.html
> 購入後の生活・暮らしの知恵
2024/02/04
省令準耐火構造の建物だと火災保険が安くなるそうですが、どのくらい割安になるのでしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
省令準耐火構造の火災保険の割引についてお答えします。
火災保険は、建物の構造によって火災のリスクが異なるため、火災保険に加入するときは建物の構造が保険料を決定する要素となり重要視されています。
建物の構造はH(非耐火)構造、T(耐火)構造、M(マンション)構造の3種類です。それぞれの構造は柱の種類によって決まります。
木造は、H構造とされ、火災のリスクが高いとみなされるため、保険料は割高となります。
しかし、木造であっても、省令準耐火構造の場合は、コンクリート造やコンクリートブロック造、鉄骨造、レンガ造、石造などと同等のT構造と評価されます。省令準耐火構造の建物はそうした建物と同等の耐火性能を有していると評価されている訳です。
そのため、火災のリスクが低い構造であるとみなされ、火災保険料が割安に設定され、保険の内容にもよりますが、H構造に比べ半額以下に保険料が抑えられる場合もあります。
> その他不動産売却一般
2024/02/03
マンションを売却するとき、壁紙は張り替えたほうが高額で売れるでしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
マンションを売却するときに壁紙を張り替えた方がいいかどうかについてお答えします。
売却する際の見栄えの問題だと思います。
あまりにも汚れている壁紙の場合は、張り替えた方が、よりよい条件で売却が可能になると思います。
仮に、壁紙を張り替えるのであれば、価格は上がりますが、アクセントクロスなど多少高級なクロスを貼ることにより、部屋の印象をガラッと会えることが出来、高額で売却できる可能性が高くなると思います。
是非、検討してみてください。
以上、参考にしていただければと思います。
> 貸主、管理者側の悩み
2024/02/03
マンション投資でかかるランニングコストはどのようなものがありますか?管理会社への委託費用は家賃の5%程度が相場でしょうか?
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
ベストアンサー
マンション投資でかかるランニングコストについてお答えします。
1棟マンションを借入によって購入したもの仮定してお答えします。
①管理委託費
管理に関する業務を管理会社に委託すための費用です。おっしゃられる通り、一般的には、毎月の家賃収入の5%程度が相場です。
②損害保険料
火災や地震などの災害が発生した場合にその損害がくを補償するための保険です。借入をする際には火災保険は必ず加入する必要がありますが、地震保険にも加入することをお勧めします。
③固定資産税・都市計画税
不動産を所有していることでかかる税金です。物件が所在する市町村(23区の場合は都)で調べることが出来ます。
④原状回復費用・修繕費用
物件を原状回復し次の入居者を探すための費用、日々の物件の不具合に対応するための修繕費用です。
⑤リノベーション費用・リフォーム費用
建物の経年劣化に対応するために、外装を綺麗にしたり、設備を更新するための費用です。15年程度の周期で大規模に行うことが多いので、資金不足にならないよう、費用を計画的に積み立てていくことが重要です。
⑥入居者を募集するための広告費
新たに入居者を募集する際は、物件情報誌やWebサイトに物件情報を掲載することで効率的に入居者を募集できます。掲載する際に必要な広告費の相場は、家賃1ヵ月分ほどです。
⑦物件購入の際の借入金の返済
物件を借入金で購入した場合の毎月元本と利息分です。
⑧税理士費用
毎年確定申告が必要となります。個人でもできますが、一般的には税理士に依頼します。
ランニングコスとして考えられるものは以上です。
マンション経営を考える際には、上記のランニングコストをしっかりと考慮した上で、事業計画を練るようにしてください。
以上、参考にしていただければ幸いです。
> 固定資産税・その他税金一般
2024/01/31
物件の固定資産税評価額を知りたいのですが、どのような計算方法でしょうか。また評価額は定期的に変動するのでしょうか。
宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
物件の固定資産税評価額の調査方法についてお答えします。
①物件の所有者(または委任を受けた者)が、物件の所在する市町村に固定資産税評価証明書取得する
②評価額を概算で算出する方法
土地の場合
⇒国税庁ホームページ閲覧できる「路線価」を活用する
⇒固定資産税評価額(概算)=路線価額×87.5%(路線価額は時価の80%、固定資産税評価額は時価の70%)
建物の場合
⇒東京法務局「経年減価補正率表」を参考にする
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001255473.pdf
⇒建物固定資産税評価額(概算)=延床面積×評価額×経年減価補正率
②の方法は、あくまで参考価格として算出するものですので、正確な評価額を知るには①の方法をとってください。
固定資産税の評価は、3年に1度、評価替えがあります。
以上、参考にしていただければ幸いです。
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