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築40年越えのアパートを、リノベーションに工夫を凝らすことで賃料アップと空室率低減を目指したいです。意識すべきポイントがあれば教えてください。
ドライゼロ さん
橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 東京都
ドライゼロさんこんにちは
不動産FP橋本です。
『築年数が経った物件のリノベーションで、賃料アップと空室率低減を実現する方法』の回答をします。
お住いのエリアの同条件の物件の賃料をリサーチすることが大切です。周辺より賃料をあげるには、かなりのリノベーション費用が発生する場合があります。
リノベーションでは、水回り関係は充実を心がけ、温水洗浄便座はマストです。インターネットや宅配ボックスの利用については、一人暮らしの方は事前に確認されることもありますので、ご準備をお願いします。
まず見積書をいただく場合、ある程度どのような間取りにしたいかのイメージがあれば、それに沿った全部リノベーションする設定でお願いするのが良いと思います。
イメージがないなら、リノベーション業者に見てもらって、見積書をいただいても良いのではないでしょうか。その中から、予算を考えながら効果が高い部分を中心に選択して決めても良いと思います。もう1社声をかけてみるのも良いかもしれません。業者は見栄えする箇所を心得ていますので、こちらでイメージしていなかった指摘をいただくこともあります。
以前リノベーションした3DKで、洗面所が狭かった物件がありました。昔は洗濯機も小さめだったので、扉も小さく洗面台の奥が洗濯機置き場で、運び込むのも大変だったようです。たまたま、洗面所の背中合わせがダイニングだったので、ダイニングを狭く、洗面所を広めに壁を移動していただきました。洗面所がとても使いやすくなったようです。昔は、部屋を多くとることが優先されていたようです。ダイニングと4.5帖の居室を一体としたリビングダイニングにすることでリビングを広くとることができました。
昔の物件は、居室の扉が低い場合が多いようです。若い世代は背の高い人も増えていますので、扉を高くするだけでも部屋が広くなった印象です。
キッチンセットの前面の壁は、昔はタイルになっている物件も多くあります。目地がカビやすく、今ではキッチンボードにすると、簡単に汚れがふき取れますのでお手入れも簡単です。
最近入居を希望される方は、カビに関してとても敏感です。
マストを優先し、予算を考えながらリノベーションを実施してください。
時間がありましたら、アパートの共用部をチェックしてみてください。お部屋だけでなく、共用部がきれいに保たれているかを重視されると入居者にも気持ちが伝わるものだと思います。
よろしくお願いいたします。
2023/04/06 20:59
山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 新潟県
ドライゼロさん、はじめまして。
リノベーションについてお答えします。
まず、第一に考えることは、費用対効果を考えたリノベーションを心がけることです。
築40年以上の経った物件ですので、家賃アップできる限界のラインを意識した上で、建物の耐用年数(何年もたせるか)などを考えて、リノベーションをされることをお勧めします。
費用をかけすぎると、そのリノベーションにかけ費用を回収までに時間がかかってしまい、結局回収ができなかったという事態を招いてしまいます。
費用をあまりかけずに、見栄えがし、賃料アップが可能なリノベーションの考え方をご紹介します。
①明るく清潔感をもたせた内装にすること
②インターネット環境を整えること
③防犯面を高めること(鍵の性能向上やモニター付きインターホンの導入など)
④水回りは極力新品にはせずリメイクシートなどで雰囲気をよくすること
⑤共用部などの汚れを落とし、ゴミや放置物などを片付けること
入居者に住んでみたいと思ってもらうには、清潔感、安心感、便利さだと思います。
参考にしてみてください。
2023/04/16 21:54
この投稿は、2023年04月16日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資未経験者です。
今度、中古の区分所有のオーナーチェンジ物件を購入することを考えています。
空室物件に比べて、オーナーチェンジ物件特有の危険性やリスク、注意点やデメリットがあればご解説いただければと存じます。
回答 : 3
2023/07/21
> 土地活用・賃貸併用住宅
不動産ビジネス未経験者です。再建築不可物件というジャンルの物件の存在を最近知りました。
逆張りが好きなので、再建築不可物件を利用してどんな不動産ビジネスができるだろうかと考えたときに、安く買って更地化して自分で駐車場経営するかまたは駐車場運営会社に長期で貸せば少なくとも元は取れるのでは?というアイディアがふと浮かんだのですが、
このアイディアはプロの方からすればありきたりなアイディアでしょうか。ビジネスとしての再現性は少しはありますでしょうか。
お知恵を貸して頂けましたら幸いです。
回答 : 2
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2022/09/03
> その他不動産投資一般
不動産投資の資金調達をする際どのような方法がありますか?そのメリット・デメリットを教えてください。
回答 : 1
2023/03/26
> アパートマンション経営
サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある??
回答 : 2
ベストアンサー
2024/03/03
> アパートマンション経営
築40年越えのアパートを、リノベーションに工夫を凝らすことで賃料アップと空室率低減を目指したいです。意識すべきポイントがあれば教えてください。
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2023/04/06
> 節税・各種保険
先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。
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2022/11/27
> その他不動産投資一般
不動産投資初心者です。分からないことだらけなので情報収集から始めたいです。不動産投資に関する指南本でこの本がおすすめといった本があれば是非教えてください。そのほか、まず最初に手をつけるべきことがあれば教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/08/03
> 物件選び・物件比較・市況
不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか?ご回答よろしくお願いします。
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ベストアンサー
2022/10/10