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Q.不動産売却時の手数料の先払い

不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主に仲介手数料として先払いを要求され、口座に振り込みをさせられました。
のちほど宅建業法に違反していることに気付き、その旨を伝えたところ、説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
※特別にお金が掛かるような広告を出す依頼をのぞきます。

man

手持ち物件上がれ さん

回答

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阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

手持ち物件上がれさん、はじめまして。

不動産売買契約前に仲介手数料を支払うことは、宅地建物取引業法(宅建業法)に違反する可能性があります。
宅建業法では、仲介手数料の支払いは原則として不動産の売買契約が成立した後、つまり契約書に署名・捺印された後に行われるべきです。
これは、不動産の取引における消費者保護を目的としています。

仲介手数料の額や支払い時期などの条件は、契約前に明確にされるべきであり、これらの条件(特別費用や広告費等を含む)は、媒介契約書に明記されているはずです。
また、不動産売買契約において停止条件(ローン特約等)が付されている場合は、この条件が成就してからでないと仲介手数料の請求はできません。
今回のように契約前に支払いを求められた場合、その要求の正当性について不動産会社に確認し、その不動産会社の免許を交付している都道府県の宅建指導課に相談することをおすすめします。

2023/12/19 12:49

回答

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鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

手持ち物件上がれさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

売却時の手数料、との内容からすると、手持ち物件上がれさんは売主様と推測されますが、お間違いないでしょうか。

まず宅建を持っていない、とのことですが、宅建士(宅地建物取引士)の独占業務は「不動産取引における重要事項の説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約書への記名・押印」のみですので、契約時に宅建士ではない個人事業主が物件を紹介することは可能ですし、決済などをすることも可能です。また、不動産会社に在籍をしているとのことなので、無免許には該当しないと思いますので、こちらも問題ないかと思います。

まず、売主様という事なのであれば、売却の依頼をするときに

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上記のいずれかを締結されていらっしゃるかと思いますが、その媒介契約の中の約款に報酬に関する事項(手数料の支払い時期)が明記されているかと思います。

それと、現時点で既に契約は完了しているのでしょうか?

「売却が成立していない時点」
と記載がありますが、「売却」という単語の捉え方で変わってきてしまうのですが、
手持ち物件上がれさんの記載されている「売却」とは

①売買契約を意味しているのか
②決済(引き渡し時)を意味しているのか

どちらかで意味合いが違ってくると思われます。

不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するのは、合意による売買契約が成立した時点で初めて発生するとされています。
そのため、売買契約前に仲介手数料を請求されることはありませんので、売買契約が成立する前に請求された、ということであれば法律違反となる可能性があります。

①の売買契約はすでに終わっており、②の決済前に、という事なのであれば、法律違反には恐らくならないのではないか、と思われます。

仲介手数料の支払いは、一般的に売買契約時、物件引き渡し時の2回に分けることが多いです。ただ、これはあくまでも「多い」ということであって、契約時に全額支払う、ということもあり得ないわけではないようです。(当社では契約時と決済時で2回に分けるか、決済時に全額頂いております)




相談者様の状況によって変わってしまう内容だと思いますので、ネットで検索をしてあれこれ悩んでしまうより、直接相談窓口にお電話などをしてご相談されるのが一番だと思います。

まずは、媒介契約書をお手元に用意したうえで、

国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

上記に記載の窓口(不動産会社のある地域の電話番号)へお電話をして今回のご相談をするなどが適切ではないでしょうか。

こちらでご相談窓口などがどこになるのかなど、色々と情報を提供してくださると思います。

以上、ご参考になればよいのですが。

2023/12/19 12:57

回答

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佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
→通常の広告費は仲介手数料に含みますから、請求の根拠とはなりません

●売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
→民法に規定があり、報酬の請求は売買の成立後です
以上、回答いたします。

【参考資料】
・民法第649条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC649%E6%9D%A1

・公益社団法人不動産流通推進センター
報酬として受領できる範囲
https://www.retpc.jp/archives/25460/

※「不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主」について
単に「不動産会社」と表現されないことから、ブローカー的な方と宅建業者を通さない商談なのかと思ってしまいました。
ご売却は安心できる業者さんとお付き合いなさることをおすすめします。
(営業保証金や保証協会等の保護がありません)

2023/12/21 12:55

この投稿は、2023年12月21日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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