Q.相続した建物が未登記物件と発覚、相続した際必要な手続き等の流れを教えてください。

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

古川橋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『相続した建物が未登記と発覚、相続した際必要な手続き等の流れをおしえてください。』の回答をします。

　相続が発生し、税理士に相談すると、物件によって対応が変わるようです。登記をしておいた方が好ましいようです。未登記だと他人に対して、「この未登記建物は自分が所有者です」といえないデメリットがあります。しかし、解体して建て替えを検討する場合は、未登記なので、滅失登記は不要です。建物をどうしたいかによるようです。

　建物を利用するのなら、
未登記物件を相続しましたら、相続した相続人が申請人となって「表題登記」と「所有権保存登記」の２つの登記手続きを実施します。建物も含めて売却の場合は、この手順を踏まないと売却ができません。

　建物の面積や構造等の記載のある図面や資料をお持ちであれば、相続人本人が管轄の法務局で表題登記をすれば、登記費用は不要です。図面等の資料もなく構造も分からない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。構造が複雑だった場合は報酬額が変わるようです。

　所有権保存登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の０．４％がかかります。相続人本人が、管轄の法務局で登記をすれば登録免許税のみで登記できますが、こちらは、司法書士に依頼することが多いでしょう。そうしますと、司法書士に支払う費用も発生します。

　構造にもよるでしょうが、１０万円～２０万円程度は見積もっていた方がよいでしょう。建物敷地面積が広い場合は、もっとかかるケースもあるようです。

　不動産登記法で建物完成後１ヶ月以内に表題登記を行うことと定められており、これを過ぎた場合には、１０万円以下の過料となるとされております。

　それでも、以前は借入をしないで現金で建物を建設した場合、未登記の物件もたまにあったようです。管轄の市区町村は登記されていなくても、エリアごとに担当者がおり、外から概算で計算の上、固定資産税を徴収している関係で所有者本人もよく理解していない場合もあり、相続で発覚するケースもあるようです。

　２０２４年４月１日から相続登記に改正があります。「相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしなければならないこと」と義務化されます。今まで義務化されていなかったことの方が問題かと思いますが。

　よろしくお願いいたします。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

古川橋さん、はじめまして。

相続財産に未登記建物がある場合の手続きの流れを解説致します。
未登記建物は相続財産であるのか登記がありませんので確認できません。
固定資産税納税通知書に未登記建物の固定資産税が記載されていれば問題ありませんが、なければ名寄帳で確認する必要があります。
名寄帳は物件所在地の市町村で閲覧することができます。
名寄帳に被相続人が所有する不動産一覧に当該建物の記載があれば問題ありませんので必ずご確認ください。
次に遺産分割協議書を作成し、財産目録に名寄帳の記載事項を転記してください。
そして所有権移転登記手続きの申請を行います。
未登記建物の表題登記には以下の書類を用意ください。
・申請書
・建築図面
・建築確認通知書
・工事完了引渡証明書
・建物の評価証明書
・相続証明書

建物が古く、取り壊すのであれば表題登記を行わず家屋滅失届を建物が所在する市町村役場の資産税課に提出するのがよく取られる方法です。