Q.売り出し価格と成約価格の乖離率はどのくらい？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ごーやちゃんぷるさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売り出し価格と成約価格の乖離率はどのくらい？』の回答をします。

　端数（１００万円未満）を交渉されることが多いようです。
東京都の中古マンションの価格乖離率を確認すると、２０２１年上期と下期の平均で４％台となっており、平均で３カ月以内で成約できるようになっているようです。ただし、9カ月以内では１０％超えてしまっているようです。期間が長くなれば、価格乖離率も上がるようです。
東京カンテイ
https://www.kantei.ne.jp/report/108kairi_shuto.pdf

価格乖離率＝（取引価格ー売り出し価格）÷売り出し価格×１００％で求めることができます。

　まず査定依頼をいただき、その後売却の依頼を受けりことになります。売り出し価格の決定には、その物件の条件によってかなり違ってきます。エリアによっても、条件は変わってきます。

　たとえば、東京都２３区以外で土地の広さが３０～３５坪、駅からの徒歩１０分以内、築年数は２５年以内（以前は住宅ローン控除は新築後２０年以内でしたが、現在では昭和５７年１月１日以降へと変更されております）の条件ですと、希望者が多いとされています。（コロナ禍以降条件が変わっているようで、狭く高くなっているようです）

　成約事例、土地の広さは条件に合っていても間取りはポピュラーなのか等。
独特の間取り物件の場合、購入者が限られてしまいます。

　不動産会社は、専任媒介契約をいただくと、レインズという不動産会社専門のサイトへ登録を義務付けられております。登録をして、しばらくは問い合わせも多くいただきますが、その後は条件に合う方がいらっしゃれば案内という程度へ変わってきます。

　つまり登録をして、長い時間経過すると、売れ残り物件という印象を与えてしまいます。長い時間レインズに掲載されている物件は、価格交渉されやすくなります。

　ですので、よほど人気のエリアで数も限られている物件の場合は、売り出し価格を高めに設定して交渉もあり得るかもしれませんが、一般的には売れる価格に設定することが極めて重要です。そのためには、売主様へ理解いただくことになります。売り出し価格、これ以下だったら売らない価格等。

　ここをしっかり見極めて売り出しても、時間がかかってしまったり、早くに決まったりとこちらの予想と違ってくるのが現実です。

　結論を言うと「縁」という言葉でしか回答できません。売り出し物件に条件の合う方がいらっしゃれば早く、売り出し価格で売却できる可能性もございます。
条件に合う方がいらっしゃらなければ、時間がかかり、思った価格で売れず、価格交渉されることになってしまうかもしれません。

　今では、ＡＩを導入して価格査定する不動産会社が増えておりますので、客観性のある資料で、売主様にも了承いただきやすいのではないでしょうか。売り出し価格と成約価格の差も少なくなるかもしれません。

　参考になればよいのですが。