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2022/12/10
民法第606条1項が規定する賃貸人の修繕義務は任意規定なので、大家さんの意向があれば特約で排除できると知りました。アパートの賃貸借契約でこの特約が利用されることは実務上よくあることですか。
また、特約があれば修繕義務を無制限に排除できるのかや特約の内容が無効になるケースもあるのかについても知りたいです。
どうぞよろしくお願いします。
夢はるか さん
橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 東京都
夢はるかさん
こんにちは。
はじめまして、不動産FP橋本です。
物件の設備として重要事項説明書や契約書に記載がある目的物であれば本来貸主が修繕義務を負うものとされています。
民法改正前までは、はっきり明記されていなかったため、解釈によってあいまいでトラブルのもとになっておりました。
東京都の相談窓口に寄せられた相談事例等を参考に
「賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を冊子にして説明しております。
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-6-jyuutaku.pdf?2022=
上記のガイドラインのなかで
入居中の修繕義務の基本的な考え方(原則)
貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務があります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕は、借主の負担となります。
貸主と借主の合意により、小規模な修繕については賃貸人の修繕義務を免除するとともに、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約は可能とされております。
また、2020年4月1日の民法改正に伴い
改正民法606条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
とはっきり明記されました。
以前私が勤務しておりました会社でも契約書を改正民法に即した契約書に変更いたしました。
条文にも(契約期間中の修繕)
借主は、修繕が必要になったときは、速やかに貸主または管理会社へ通知することも義務付けしました。
通知し修繕が必要にも関わらず、貸主が正当な理由なく修繕を実施しないときは、借主が自ら修繕し費用は貸主負担とする旨明記されております。
また使用できなかった日数分の賃料の減額についても明記されております。(一部滅失等による賃料の減額等)
もう一つの質問ですが、特約につきましても、書いておかなければ認められないことも事実ですが、生活するうえで必要な修繕を排除する特約を書いた場合、賃貸ホットラインなどトラブル相談されたて、無効となる場合があります。
貸主様が修繕を実施することが遅くなればなるほど負担も多くなってしまいます。半導体不足の関係で給湯器の入荷に1~3か月の月数を要している現状です。事前に手配するなど、使用年数が長くなっていればチェックを怠てしまえば、貸主様にも負担をかけてしまいます。
貸主様にもその点を理解していただきたいことろです。
よろしくお願いいたします。
2022/12/11 23:31
この投稿は、2022年12月11日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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> 抵当権・強制執行・差押え
違いがよく分からないので教えてください。
仮執行宣言付の方が強力とかですか。
どちらも家賃の支払いを怠っている滞納者に向けて大家さんから届く類の書類という点では同じですか。
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2023/03/25
> 宅建業法・その他法律一般
重説の「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」の項目の1つに「下水道法」とありますが、下水道法による制限に該当する不動産取引って具体的にどのような場合が該当いたしますでしょうか??
回答 : 3
2023/08/22
> 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)
投資マンションのオーナー間で保有物件を交換した場合(金銭の授受は一切なし)、何らかの税金は発生しますか?たとえば、時価1億円の物件と時価3000万円の物件を等価交換した場合を例に教えてください。
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2023/09/02
> ファイナンシャルプランニング
巷で噂されている「賃貸と持ち家で1300万円の差」というのはどういうケースの場合か知りたいです。
また、賃貸と持ち家の生涯コストの差について宅建士さん視点でコメントやアドバイスをいただけますと幸いです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/02/16
> 不動産契約・不動産登記
根抵当権の債務者が亡くなった場合に「相続による債務者の変更登記」のほかに「指定債務者の合意の登記」をした方が良い場合とはどのような場合でしょうか?
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/19
> 宅建業法・民法・その他法律一般
共同保証における分別の利益とは何なのかについて分かりやすく教えてください。
共同保証人に分別の利益がない場合についても分かりやすく教えてください。
回答 : 1
2023/10/19
> 宅建業法・民法・その他法律一般
教えてください。戸建ての事故物件を取り壊して更地化後に土地売却するのであれば告知義務はなくなりますか?
回答 : 2
2023/09/27
> 固定資産税・その他税金一般
無税で不動産贈与ができる場合があるそうですが、具体的にどのような場合でしょうか。ご解説よろしくお願いします。
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2023/11/07