Q.2021年6月に施行された賃貸住宅管理業法とは？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

クーシュヴェルさん

不動産FP橋本です。

以前は、大家ー店子（たなこ）関係の延長にある家族的な賃貸借関係とそれに付随する家賃収納業務のみを念頭においた管理でした。

現在では、設備管理、住人間のトラブル、退去における原状回復の範囲、敷金の返金等問題は山積しております。
また、定期借家契約、一時使用目的の賃貸借、サブリース契約（家賃保証型）、民法改正による貸主の修繕義務の強化等複雑化しております。

また、現在空家が全国的に増加し、所有者に賃貸経験がないケースが多く、修繕の範囲、契約関係に不慣れで賃貸市場に出ていない物件も多くございます。所有者の不安を解消し、貸せる物件としてのニーズや条件をアドバイスできる専門家が求められております。

そこで２０２０年６月に「賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律」が制定されました。

大きく２点の制度があげられます。
１点は、２００戸以上の賃貸住宅管理業者は、賃貸住宅管理業を営むために国土交通大臣の登録を受けなければならない。２０２１年６月までに施行。

もう１点は、「サブリース事業における業務の適正化を図る制度」として、トラブルを未然に防止するため、サブリース（家賃保証制度）業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入しました。家賃保証の契約条件の誤認が多かったようです。このトラブルが多かったからか、２０２０年１２月から施行しています。

変更点として

①事務所ごとに、賃貸住宅の管理の知識・経験等を有するものを１名以上選任して配置する。その業務に従事する使用人その他の従業者に、その業務であることを証する証明書携帯させ、委託者から請求があった場合は証明書を提示しなければならない。

②管理受託契約締結前の重要事項説明を実施し、書面を交付して説明する。

③管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理、つまり会社内の経費が引き落とされる口座とは一緒にしない。

④業務の実施状況等について管理受託契約の相手方に対して定期的に報告する。

①③はなかった項目なので、新たに作成、変更が必要になります。

②に関して、賃貸借管理業務委任契約書を発行し説明はしておりましたが、重要事項説明書は作成しておりませんでした。営業所または事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付け、委託者事に管理受託契約について契約年月日その他国土交通省令で定める事項を記載し保存しなければならない。これも追加項目です。

営業所または事務所ごとに、標識の掲示義務を定めました。

④に関しては、入居者が退去した場合、貸主に原状回復の範囲、賃貸募集条件の確認、修繕箇所や備品の故障等、貸主の費用負担になる項目の相談、連絡は実施しておりました。年に１回の管理業務の実施状況を委託者へ報告することを義務付けたました。

管理会社によって対応の違いがあったと存じますが、明文化して一定要件を義務付け、規律を守らない事業者には罰則が科せられることになりました。。

決められた項目を実施しない事業者は、ますます淘汰されることでしょう！

私が以前勤務していた会社は、管理物件が２００戸（店舗、事務所は除く）は、なかったので期限までに申請しておらず、実施後の問題点は不明です。

よろしくお願いいたします。