Q.親の土地でアパート経営をするか売却するか

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

マカロンさん、はじめまして。

実家の土地でアパート経営をするか売却するかの検討には、いくつかの重要なポイントがあります。
以下の点を考慮に入れると良いでしょう。

1. 市場調査と立地
土地がある地域の不動産市場を調査してください。
需要が高く、家賃収入が安定している地域であれば、アパート経営が有利かもしれません。逆に、需要が低い地域では、売却の方が良い選択になるかもしれません。

2. 財務分析
アパート経営には初期投資が必要です。
建設費用、運営コスト、メンテナンス費用などを見積もり、長期的な収益性を試算してください。
土地売却の場合は、売却価格と将来にわたる収益の機会損失を考慮に入れる必要があります。

3. 法規制と許可
アパート経営を始める前に建築規制や必要な許可について調査することが重要です。
規制が厳しい地域では、建設や運営が難しくなることもあります。

4. 管理の負担
アパート経営は、テナントの管理や施設のメンテナンスなど、継続的な労力が必要です。
自分で管理するか、管理会社に委託するかを決める必要があります。

5. 将来の市場動向
土地の将来価値や地域の推計人口を調査し、見極めることも重要です。
将来的に価値が上昇すると予想される場合は、土地を保有し続ける価値があるかもしれません。

6. 自身の目的とライフスタイル
貴方自身の目的、ライフスタイル、将来計画を考慮に入れることも大切です。
アパート経営は時間と労力を要求されるビジネスです。
自分の生活にどの程度影響を与えるかを検討してください。

7. 税金と相続の問題
不動産の売却や賃貸経営には、税金や相続の問題が絡んできます。
高齢の親の場合は、相続対策も重要になります。
その土地だけで判断せず、全ての資産価値を考慮し、判断することが重要です。
特に土地を売却すると、土地評価額を上回る可能性があります。
現金はそのままの金額で財産評価がされるため、相続財産の評価額が上がる恐れがあります。
税理士や専門家に相談して、これらの問題を理解し、適切な計画を立てることが重要です。

これらのポイントを考慮し、必要に応じて不動産専門家や税理士と相談することをお勧めします。
自分の状況に最適な選択をするためには、正確な情報とプロフェッショナルな意見が重要です。

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ご高齢の親御さんのことを考えると、相続や生前贈与を視野に入れながらご検討いただいた方がよろしいかと思われます。他の財産状況や相続人の数にもよりますが、親御さんの土地でアパート経営すれば、相続が発生した場合の相続税評価額を大きく圧縮させることができます。

具体的には、現時点で親御さんの土地が1億円で売却できた場合、1億円を現金（普通預金、定期預金）として持っておく場合の相続税評価額は1億円です。また土地売却によって譲渡所得税が課税される場合もあります。

5,000万円の土地（時価）に5,000万円の建物（アパート）を建築したケースを例にすると、土地部分の相続税評価額は3,500万円になり、建物部分の相続税評価額は2,500万円（建物の固定資産税評価額）になります。賃貸経営によってさらに相続税評価額が下がりますので、土地で2,870万円、建物で1,750万円まで評価額は圧縮されます（借地権割合60％、借家権割合30％の場合）。

「小規模宅地の特例」と呼ばれますが、一定要件を満たし相続した土地には、最大で80％減額される特例を適用できる可能性もあります。

最終的にはアパート建築コストや経営収支の確認も必要になりますが、売却した場合のデメリットを考慮してご検討いただくこともポイントになりそうです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。