Q.定期借地権付きマンションの資産価値は将来的にどうなりますか？

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズの寺田です。

定期借地権付きマンションの将来的な資産価値についてお答えします。

借地権付きマンションの価値は、大きく二つの要素があり、一つは土地を借りて使うことのできる権利と建物そのものの価値があります。

まず権利は、当初設定された借地権の存続期間が終了すると、土地所有者に土地を返還し、権利が消滅しますので、当然価値は無くなります。

建物は、それだけを売却することは物理的に不可能ですし、大抵の定期借地権付きマンションは、土地返還時に建物を解体することが条件になっているため、その時点での資産価値はゼロどころか解体費用分マイナスとも捉えられます。
※実際は、新築時から将来の解体費用をあらかじめ積み立てる定期借地権付きマンションが一般的です。
※土地返還時に建物を現状のまま引き渡せば良いケースも中にはありますが、建物買取請求は認められていないことがほとんどだと思われますので、いずれにしても価値はありません。

50年前後で資産価値が無くなるものになぜ1億円を超える価値が付くのは、前述のとおり、定期借地権付きマンションの価値とは、その土地を借りて建物を建てて使用する権利があるからです。その権利に値段が付きます。
商取引の基本ですが、そこに1億円出してでも住みたいと思う人がいるのであれば、取引が成立し、その瞬間は1億円の価値があるということになります。
また、例えばそのマンションを1億円で購入し、賃貸住宅として貸し出したとします。借地権存続期間、増減はあると思いますが、その賃料を受け取り続けることができます。仮に賃料が25万円だとすると、2063年まで残り41年で受け取れる総賃料は1億2,300万円となります。
最初に支払ったお金より最終的に増えていれば、そこに価値が生まれていると考えられます。

このように将来価値が無くなることがわかっていても、無くなるまでにそのマンションに住めることに価値があったり、投資として収益が生まれることに価値があったりしますので、こういった理由により、ご友人の物件の場合は、1億円超の価格で取引されているということになります。

参考になれば幸いです。