グラシャスさん、はじめまして。

盛土と切土についてお答えします。
盛土と切土とは、周りの土地と高低差が有る土地を平らにしたり、傾斜面のある土地を平らにするように際に用いられる土木工事のことをいいます。

回りより低い土地に土を入れて盛り上げて平らな土地にする工事を盛土といいます。
回りより高い土地や傾斜のある土地を切り取って平らな土地にする工事を切土といいます。

盛土や切土のある土地は、段差ができることで擁壁の工事が必要になったり、盛土をした地盤面が周囲の土地より軟弱になったりと、費用面が高くなったり、災害のリスクが高まった入りする問題点があるので、高低差の少ない土地を購入するよりも慎重に調査することが重要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

マインドアゲインさん、はじめまして。

お答えします。
原状回復に関しては、次の3点の状況によって結論が変わってきます。
①何年住んだか？
②その傷や凹みの程度は許容できる範囲か？
③その傷や凹みの発生原因として借りている人の故意過失があったか？

例えば、6年住んでいて、傷や凹みは通常使用していると起こりうる程度もの（普通に生活して起こる椅子を引きづった際の擦り傷等）であり、借りている人の故意過失もない場合、であれば、その補修は大家さん負担として、退去時に請求されないでしょう。
一方、1年しか住んでおらず、傷や凹みも深いものがあり、通常の使用では発生しないようなものであった場合、であれば、退去時に補修費用を請求される可能性は高いです。

国交省が、トラブル防止のために原状回復に関するガイドラインを定めています。理論武装する意味でも、該当する箇所を一読してみることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

笑顔と元気さん、はじめまして。

賃貸の連帯保証人を辞めることできるかについてお答えします。

結論から言うと、連帯保証人を辞めることは非常に難しいです。
というのは、こちらの一方的な希望で、連帯保証人を辞めることはできず、大家さんの同意が必要となるからです。

大家さんに対し、①あなたに代わる連帯保証人を見つけてくる、②元カレに保証会社の保証などで保証人に代わる方法をとってもらう（元カレの費用負担は増えます…）、などの代替案を提示して大家さんの同意を取るようにするしかないです。

解決するには、元カレきちんと話をして、保証契約の解除に向けて解決策を探っていくしかないと思います。元カレの協力は不可欠になります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

新時代は坂本さん、はじめまして。

政府の調査を見ると、戸建て住宅の建て方の9割程度が木造といわれています。
そのことから、木造住宅の耐用年数はどの程度なのかという視点でお答えさせていただきます。

今の木造住宅は、外壁材や防水のためのコーキング材の性能が上がり、木造住宅の天敵である湿気をうまく逃がす工法や資材等も復旧しているので、数十年前の木造住宅に比べ、耐用年数は格段に向上しています。

住宅ローンが35年で組むことができることでもわかるように、適切なメンテナンスを行っていれば、今の木造住宅は30年以上快適に住んでいくことができます。

ただし、これは適切なメンテナンス（15年程度経過後の外壁の防水工事や窓周りのコーキング工事など）を行うことが条件です。

質問者さんのご指摘のように修繕などを行わなかった場合には、外壁や窓枠からの雨水の侵入により、20年程度で思わぬ不具合が発生し、大規模に修繕する必要が出てくることも考えられます。

人間の身体と一緒で、定期的に建物の検査をして、悪いところは悪くなる前に手直しをしていく方が、結果的には、費用をかけずに、長く住み続けることができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ミラコスタさん、はじめまして。

契約期間終了後であれば、専任媒介から一般媒介への変更は可能となります。

契約期間内でも、専任契約を解約することは可能ですが、解約した場合には違約金等のペナルティが発生するので注意が必要です。

契約期間は最長でも3カ月でので、契約期間終了のタイミングを見計らって申し出てみるといいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

天狗さん、はじめまして。

都内の夫婦2人暮らしの理想の間取りについてお答えします。

そのご夫婦の暮らし方（寝室は夫婦一緒か、書斎などは必要かなど）や家具や荷物の量などによっても、理想的な広さは変わってきますので、明確な正解はありませんが、一般論でお答えします。

一般的に、収納は、最低でも床面積の10～15％（ご夫婦2人暮らしだと3坪程度）は必要といわれています。
また、LDKで6坪（12帖）、寝室などの個室で6坪（12帖）、浴室・洗面所・トイレで2坪、玄関や廊下で3坪程度が標準的な広さになると思います。

以上、合計すると20坪（＝66㎡）となりました。

その点から考えて、夫婦2人暮らしで、一般的な広さとしては、20坪くらいではないかと思います。

この基準を目安に、あとは、ご希望に立地でのご予算などを加味してご検討していただけれよろしいかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

個人で働きたいさん、はじめまして。

宅建士をもっていれば、個人で宅建業を始めることが出来ます。

また、ご自宅が宅建業の事務所として認められるための様々な条件はございますが、ご自宅での開業も問題ございません。
私の周りの宅建業者にも、ご自宅を利用して営業されていらっしゃる業者さんはたくさんいらっしゃいます。

まずは、ご自宅から開業し、少しずつステップアップされていくというのは、とても堅実な方法だと思います。

ただし、アパートやマンションの場合は、事務所としての利用を不可としている物件がほとんどですので、その点は、契約書や管理規約をご確認ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

7人のヒーローさん、はじめまして。

退去費用に関しては、大変トラブルの多いですが、判断が難しいところもございます。
一人で悩まずに、専門家に相談すべきでしょう。
相談窓口としては、国民生活センターのHPをご参照ください。
https://www.kokusen.go.jp/map/index.html

以上、参考にしていただければ幸いです。

昭和のプリンさん、はじめまして。

分譲マンション購入時の火災保険の加入についてお答えします。

住宅ローンで購入する場合は、融資の条件として火災保険の加入が必須になります。現金で購入する場合は、購入される方の任意となります。

では、私が、マンションを購入される方に、火災保険に加入するかどうかの相談を受けた場合の答えは、「加入すべきです」の一択です。

その理由をお答えします。

理由①火災保険は火災だけではなく、台風などの風害や落雷、漏水、盗難などの事故にも対応します。マンションに暮らしていると様々なリスクがあります。そのリスクをカバーすることはとても重要です。
理由②耐火構造のマンションの火災保険は、戸建ての木造に比べ保険料は割安です。
理由③日本の法律に「失火責任法」というものがあります。これは、失火したとしても、失火した方に重大な過失がなければ賠償責任を負う必要はない、という法律です。つまり、マンションの他の住人が火事を出したとしても、その火事を出した住人に重大な過失がなければ、その被害を賠償してもらうことができないということです。自分で復旧しなければならないということです。そのような法律がある日本においては、ご自身で火災保険を加入しておく必要があります。
理由④火災保険に加入しないと、地震保険に加入できません。地震大国の日本においては、やはり万が一のために地震保険に加入すべきだと思います。

以上の理由から、火災保険には必ず加入された方がいいと私はアドバイスしています。
購入のご予算を多少落としたとしても、火災保険に加入するゆとりを持つべきだというお話をします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

モテモテさん、はじめまして。

ご質問にお答えします。
①セットバックした土地の所有権はどうなるか？
　利用の制限は受けますが、所有権は移転しません。ただし、自治体に寄付することもできます。
②駐車場として利用できるか？
　セットバックした土地は、道路と同じ扱いになるので駐車場としては利用できません。塀や生垣などもつくることはできません。
③固定資産税は？
　セットバックした部分が分かる資料を添付して自治体に申告書を提出すれば固定資産税は非課税となります。非課税にするためにも忘れずに申告してください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

台風無くなれさん、はじめまして。

所有者不明土地が増加するのは、日本の登記制度が原因です。
今までは、相続が発生して土地の所有権を相続したとしても、登記するかどうかは義務ではなく、相続人の任意とされていました。

その結果、あまり価値がないような土地やすぐに利用したり売却したりすることがない土地を相続した相続人は、登記するのに手間がかかったり、多額の費用がかかったりするので、登記をせずに前の所有者のままにしているケースが多くあったようです。
そして、相続が何代も続いていった結果、所有者が誰だか分からず、所有者を確定できないような土地が、全国にどんどんと増えていってしまい社会問題となっていきまました。

そのような問題を解決するために、令和6年4月より相続した際に登記することが義務化されることになり、土地を相続した相続人は相続登記をしないとペナルティを課せられるようになりました。
今回の法改正により、今後は、所有者が不明な土地は徐々に少なくなっていくのではないかと考えられています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

専門家に興味深々さん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

たくさんの国家資格がありますが、資格を持っている者でなければ携わることができない業務というものがあります。このような業務のことを独占業務と呼びます。独占業務の代表的なものと言えば、医師や弁護士です。

不動産取引や建築分野では、宅建士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、建築士、税理士などが独占業務をもっています。

宅建士は、不動産の取引業務を行う上で、その取引を円滑に進めていくために、様々な知識（法的な知識、登記の知識、税務の知識、建築の知識など）を身につけており、必要に応じて一般論としてお客様の相談に乗ったり、アドバイスを差し上げながら業務を進めていきます。

しかし、実際の業務（登記申請、税務相談や税務申告、設計業務など）となると、資格を持っている者しかすることができない業務（独占業務）となってしまいますので、資格を持った専門家にその業務をバトンタッチして、協力を仰ぐ形になります。

ですので、残念ながら、宅建士だけでは不動産にかかわるすべての業務をすることは困難です。様々な資格を持った専門職のの方と一緒になって一つの仕事を完成させていくのが一般的です。
色々な専門職の話が出てきたのはこのような理由からではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

空飛ぶ自電車さん、はじめまして。

木造、RC造のリフォームにおいて、それぞれにメリット、デメリットがございます。

木造の方が、当初の建設費はRC造に比べ安価でできますが、間取りの変更などのリフォームする際には、構造的に制約を受けてしまいます。

また、RC造の方が木造に比べ耐用年数は長く、リフォームをして長く建物を使いたいのであれば、RC造の方が都合がいいと思います。

しかし、この答えは、コスト面を考慮しておりません。

RC造の場合は、当初の建設費が木造に比べ高いうえ、建物を解体する際の解体費、維持していく上での固定資産税や修繕費なども、木造よりはるかに高いです。

木造がいいのか、RC造がいいのかについては、長期的な視点から、コスト面やリフォームの頻度、どんなリフォームをしたいのかなど、総合的に判断して検討する必要があると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

右方向さん、はじめまして。

複数の会社に勤務できるかどうかについては、お勤めの会社の就業規則によると思います。

副業は認めても、競合会社での副業を禁止している場合もあります。

まずは、お勤めの会社の就業規則をご確認されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

太鼓の鉄人さん、はじめまして。

今は、ネットでいろいろな情報を得ることができます。
地盤の良し悪し（どのような地盤改良を行ったどうか）についてもネットで調べることができます。

私がよく利用するのは、「地盤サポートマップ」というものです。
https://supportmap.j-shield.co.jp/#14,35.6939,139.7918
古い時代の航空写真が見れたり、様々なハザード情報も確認できるとので非常に便利なサイトです。

ただ眺めているだけでも飽きません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

甘味大島さん、はじめまして。

購入しようとする新築戸建てを「どの情報源によって購入するか」によって、仲介手数料を支払う必要があるかどうかが決まってきます。

新築戸建てを販売している不動産会社や建設会社（売主）から直接情報を得て購入する場合は仲介手数料はかかりません。
また、販売代理といって、新築戸建てを販売している会社（売主）が、別の会社に販売をお願いするケースがあります。この場合は、売主が販売代理をする会社に手数料を支払うことになっているので、買主は仲介手数料を支払う必要はありません。

一方、その新築戸建てを、売主ではない不動産業者を通じて情報を得た場合、その物件を購入する際には紹介してくれた不動産業者に仲介手数料を支払う必要が出てきます。

甘味大島さんが、どの情報源からその物件情報を入手したかによって、仲介手数料を支払うか支払わないかが決まってくるわけです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

朝からダッシュさん、はじめまして。

ファミリー物件に単身で住んでいいかというご質問ですが、結論から申し上げて、全く問題なくお住みいただけます。

ただし、一般論として、ファミリー世帯と単身世帯とでは、生活リズムが少し違います。
また、お家賃もファミリー世帯であればお高くなります。

そのようなファミリー世帯向け物件の特徴を認識してお住まいになられるのであれば、全く問題ありませんん。

以上、参考にしていただければ幸いです。

楽園さん、はじめまして。

日本の法律では、違法行為があったとしても、被害者が自分勝手に問題解決を図ることはできず、きちんとした法的な手続きを踏んで解決するルールになっています。それを自力救済の禁止と呼んでいます。

ですので、たとえ滞納があったとしても、勝手に鍵を変えて立ち退かせるようなことは大家さんにはできません。そのようなことをしたら、逆に大家さんが罪に問われます。

ですので、滞納があった際には、大家さんは、法律に定められた手続きをとってから、強制執行（立ち退きの請求）をすることになります。

大家さんと入居者さんとは、信頼関係で成り立っています。
何より一番大切なことは、大家さんは当初約束した通りの物件を提供し、その対価として入居者さんは毎月遅れずに家賃を支払っていくことです。

家賃滞納が一番信頼関係を損ねてしまいますので、信頼関係を損なうようなことがないようにお願いします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

右手左手さん、はじめまして。

「両手」「片手」についてお答えします。
この言葉は、不動産業者が、不動産取引の際の仲介手数料を語る上でよく使う言葉です。

不動産業者が、不動産を仲介する際、売主からも買主からも両方から仲介手数料をいただく場合は「両手」、売主または買主のいずれか一方から仲介手数料をいただく場合は「片手」という言い方をします。

「片手」ということは、取引の相手方にも仲介をする不動産業者が存在するということを意味します。

「両手」の場合は、一回の取引で、倍の仲介手数料が取れることになります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ビックフライボールさん、はじめまして。

自宅の庭に露天風呂ということですが、温泉を引くということでなければ、特別な申請は必要ないです。

庭の露天風呂へのお湯をどのように引くか、排水をどのように行うか、お隣や道路などから覗かれないようにどのような目隠しを施すか、近隣と近い場合は夜間の音や光の問題をどうクリアするか、など気にしなければならないことは多々あると思います。

専門家と慎重に計画を進めることをお勧めします。

カッパまき！！！さん、はじめまして。

入居当初から備え付けられている冷蔵庫が故障したのであれば、当然貸主が修理しなければなりません。
ですので、カッパまき！！！さんが修理代を支払う必要はありません。
冷蔵庫の使用を続けたいのであれば、管理会社に連絡して修理をしてもらうべきです。

ただし、カッパまき！！！さんが、その冷蔵庫を使用を続ける気がないようであれば、冷蔵庫を撤去してもらうか、代わりの冷蔵庫を準備してもらう解決策もあると思います。

いずれにしても、後々のトラブルが嫌ですので、故障したことは管理会社にお伝えしておいた方がいいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

メンだこ！さん、はじめまして。

検索サイトをみると即日入居可能な物件情報も載っています。
ですので、即日入居も可能ではあります。

しかし、対象となる物件は非常に少なく、物件を選ぶ選択肢が非常に狭くなってしまいます（エリアや間取りが限定されたり、良質な物件を選ぶことが難しかったりします）。

ですので、私の考えとしては、申込み、審査、契約をできる限り最短でやってもらうように募集会社さんにお願いし、正式なスケジュールで物件を探された方が、後々後悔が少ないのではないかなと思います。

多少のコストはかかりますが、その間は、ホテルやウィークリーマンションなどを活用されてはどうでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。


スケジュールで

ミンミンダさん、はじめまして。

住宅ローンを組まれる方が、35年返済を組める前提の年齢ということでお答えします。

①借入金3,000万円、金利1.5％（元利均等）、35年返済とすると、年間の返済額は110万円です。

②住宅購入に伴う固定資産税や管理費、修繕費として50万円ほど予算をみておきます。

③生活費ですが、総務省の「家計調査」によると平均的な家庭の平均消費支出は、住居費を除いて年間約300万円程度です。

④自動車のローンや将来のための保険や貯蓄を年間80万円とします。

①～④を合計すると、540万円となります。

税金、社会保険料が年収の30％かかると仮定すると、540万円（可処分所得）÷70％＝770万円（税引前の年収）

以上の結果から、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、750万円以上の世帯年収があれば、きついと感じることなく生活できるのではないかと思います。

借りれる年収（金融機関から融資を受けられる年収）と無理なく生活しけいける年収は違いますので、ご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

武蔵丸さん、はじめまして。

土地の払下げについてお答えします。

土地の払下げとは、国や地方公共団体が所有する土地を売却する手続きのことです。

国や地方公共団体の土地は、一般競争入札といって、売却する情報を公開して一番高い値段をつけた方にお売りするのが通常のやり方です。
しかし、払下げは、その土地単独では利用することが出来ないので、隣地の所有者が申請する形で売却に応じる手続きです。
主に、現存しない昔の道や水路などが払下げの対象となります。

払下げを受けるためには、境界を確定するための測量をする必要があります。
そのための費用がかかること、また、関係者に立ち会ってもらうなど時間もかなりかかってしまいます。

土地の購入費用（払下げ費用）は、相場よりもだいぶ安くなりますが、測量などの付帯する費用や労力・時間がかかることは覚悟しておく必要があります。

払下げも、あくまで申請ですので、必ず通るわけではなく、払下げを受けなければうまく活用できない土地を購入したり、活用したりする予定がある場合は、事前に役所などと打ち合わせをするようにお願いします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

国家資格が欲しいさん、はじめまして。

宅建士は他の従業員と同じように、物件調査や、価格査定、物件紹介、物件売却、広告活動などを行うこともありますが、法律では、宅建士でなければできない業務（独占業務）が定められています。
それは、以下の通りです。
①重要事項の説明
②重要事項説明書（３５書面）への記名、押印
③契約書（３７条書面）への記名、押印

宅建士は、独占業務があること以外にも、難関国家試験をクリアしてきた有資格者ということでお客様からの信頼が得られる点。
また、不動産会社の事務所には、一定の人数の宅建士を置いておかなければならない（従業員５人に１人以上）ので、存在価値が高い点など、宅建士を持っているということは、多くのメリットがあります。

営業職以外でも、ご自身のスキルアップなどの理由で総務経理の方や事務員の方でも、宅建士を取得しておられる方は多いです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ハガネノココロさん、はじめまして。

住宅ローンを住宅購入額以上に借りて、住宅購入の目的以外（自動車購入や生活費などの資金など）で利用するのは、契約違反ですので、絶対にしてはいけません。

万が一、このような行為が金融機関にバレたときに契約違反として一括返済をしなければならなかったり、悪質な場合は詐欺罪として罪に問われる可能性すらあります。

自動車を購入したいのであれば、マイカーローンを組むようにして下さい。ダメなものはダメだということをご理解いただければと思います。

つくつく法師さん、はじめまして。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がありますので、空室のリスクがなくすぐに収入が入ってくるという点がメリットです。

一方で、デメリットとしては
①内部が確認できないので今後どの程度の修繕が必要かわからない
②トラブルメーカーの入居者が入居しているかもしれない
ということが挙げられます。

その点から、オーナーチェンジ物件で注意する点としては、
①所有者や管理会社から修繕履歴を教えてもらう
②どのような人が入居しているか、近隣や金銭面でのトラブルがないか確認する
ということが必要でしょう。

また、なぜ売却するに至ったのか、その理由も所有者さんや仲介業者さんから聞くことができれば聞かれた方がいいと思います。
売却するということは、何らかの問題があるから売却することになったとも考えられますので。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ペナン島の白砂さん、はじめまして。

住宅取得に関連した参考になりそうな統計として、国交省が毎年公表している「住宅市場動向調査」があります。

そちらによると、新築注文住宅を初めて購入する方の平均が39.5歳、返済期間の平均が32.8年、年間返済額の平均が174万円となっています。
ちなみに、分譲マンションの場合は、それぞれ39.9歳、29.7年、148万円となります。

また、住宅購入者（注文住宅、分譲マンション）の約6割が、20代、30代となっています。

この統計データから考えますと、やはり、大多数の方が、70歳までに完済されるように返済計画を組んでいると想像できます。

私としては、年金生活に突入した時点で、住宅ローンを残さないというのが理想であると考えています。
ですので、65歳までに完済できる（場合によっては退職金の一部を繰り上げ返済する）ように住宅取得の計画を検討していった方がいいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ラパンパラさん、はじめまして。

大手不動産会社の場合、法的なチェックがしっかりしているので、契約の相手方と後々トラブルになりにくいという点でしょうか。

また、大手であれば、全国で組織化されているので、遠方の物件を探してもらいやすかったり、大手ならではの情報源がからの情報を得やすいところもあると思います。

不動産会社さんの大小ではなく、やはり担当される個人の資質によるところは大きいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

気分上々さん、はじめまして。

免許番号の前の数字は免許の更新回数を示しています。
現在は、不動産業の免許は5年に1回更新することになっています。

（0）はありませんので、（1）はまだ更新したことの会社、（2）は1度更新した会社という意味です。（10）などという会社は、すでに何十年もその業界で飯を食べている会社ということになります。

（　）の番号が古いということは、宅建業者としての業歴が長いということで、それなりに違反などをせずに事業を続けてきたという証拠であり、信頼の証ということも言えます。

ただし、更新回数が少なかったとしても、高いノウハウを有していたり、お客様に親身になってくれる不動産業者さんもたくさんございます。
逆に、（　）が大きい数字の会社でも、お客様の要望に対して親身になってくれているとは言い難い会社もあります。

ですので、免許番号の前の（　）の数字は、あくまで参考情報という程度にしておいた方がいいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。