水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ボロ戸建てに明確な定義はありませんが、一般的には築年数が古く修繕が不十分で状態が悪くなり、そのままでは住むことができない戸建住宅を指します。
築年数では40年以上経過したあたりからボロ戸建てと呼ばれているのではないでしょうか。

ボロ戸建て不動産投資の魅力やメリットについては、次のようなものが挙げられます。
1.　物件価格が安い
2.　利回りが高い
3.　リフォームなどで投資価値向上を期待できる

ただしボロ戸建て投資にはリスクもあります。

建物の老朽化が進んでいますので、建物の基礎部分や水回りの修繕・リフォームが必要となった場合は、当初の想定以上の費用が発生します。最低限の手直しだけで貸し出したいと考えるのであれば、ご自身でDIYを行う方法もあります。

また、入居者が長期間見つからなければ、家賃収入がないまま維持管理のための支払いが発生し続けます。融資を使って物件購入していれば、金融機関への返済も必要です。

いずれにしても、投資初心者が手を出していいかどうかは、投資経験や不動産知識、資金力などによっても条件が異なるでしょう。

投資にはリスクが付き物ですので、専門家の意見を聞くなどして投資リスクを最小限に抑えることが大切です。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

不動産売買において、手付金は売買契約締結と同時に支払うものです。
業者の倒産リスクを考えると、契約日以前の手付金支払いには戸惑いがあることでしょう。

新築マンションなどでは、売買契約締結前に手付金の振り込みを求められます。
このように、売買契約締結前に手付金を振り込むことは一般的には有効とされ、売買を中止した場合には返金されます。

手付金を振り込む前には、必ず契約書などの書面内容を確認しましょう。

売買契約が中止になった際の手付金の取り扱いに関しては、直接質問し疑問や不明点を解決しておく方が望ましいです。

なお、契約後に買主都合で解約する場合には、手付放棄となり手付金は返金されません。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

年収倍率の計算に関しては次のとおりです。
1.　年収にはボーナスも含みます
2.　年収は額面を基準にします
3.　基本給と成果報酬を合わせて計算します

実際の住宅ローン借入可能額を算出する際は、【審査金利】【返済負担率】から計算する必要があります。

審査金利は、住宅ローンの貸付審査の際に金融機関が使用している金利のことで、審査金利は概ね3〜4％になります。

返済負担率は、年収（額面）に占める年間返済額の割合のことで、借入希望額が返済負担率を超えると「融資金額が減額」もしくは「ローン審査に通りません」
返済負担率は金融機関や年収によっても基準が異なり、30〜35％以内が目安です。

年収倍率はあくまで目安に過ぎませんので、正しい住宅ローン借入可能額を算出することができません。

ご自身のローン借入可能額をお知りになりたい場合は、住宅ローンに詳しい独立系ファイナンシャルプランナーなどへ直接ご相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

現況調査報告書は、いわゆる「競売3点セット」のひとつです。

競売3点セットとは、競売物件の詳細を把握するために、競売物件を入札する際に必要とされる3つの書類のことを指します。
・現況調査報告書
・物件明細書
・評価書

このうち現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類や構造、不動産の現在状況、不動産の占有者情報などが記載され、物件写真なども添付されています。

競売の際、執行官が現況調査し、裁判所に提出する報告書のことです。

競売入札に際しては、限られた情報から判断するしかありませんで、現況調査報告書を含めた競売3点セットの全てに目を通しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都内で賃貸物件のお客様案内に携わっている不動産業者に話を聞くと、都心エリアで家賃が安すぎる住戸というのはやはりそれなりの理由があるようです。

物件やお部屋としてのアピールポイントが少ないこともありますが、集合住宅ですので同じような住戸に暮らす他の入居者様との関係性も想像された上で選択された方が良いかと思われます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。

海外在住の外国人が日本国内の不動産を購入した場合、日本人の不動産購入と同じように、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、所得税がかかります。

不動産購入後、日本国内の不動産から賃料収入がある場合は、日本で不動産所得の確定申告が毎年必要になります。

賃貸借契約内容にもよりますが、毎月の不動産の賃料収入のうち20％が源泉徴収税として徴収されますので、確定申告することで源泉徴収税の一部が還付される可能性もあります。

なお、不動産を売却した場合も確定申告が必要です。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
固定資産税の低減効果が大きいでしょう。空き家のままでも、建物があれば固定資産税は6分の1になります（200m2以下の小規模住宅用地の場合）。現在は全国的に空き家が増え続けていますので、2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空き家対策が強化されました。この法律により、空き家の放置状態によっては「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になります。最悪の場合は「行政代執行」も可能となっていますので、少しずつですが空き家対策は強化される方向です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。独立系FPとしても活動しております。

私はFP3級の受験から始め、「FP3級→FP2級→AFP（日本FP協会）→CFP（日本FP協会）→FP1級」と取得してきました。

2018年1月にFP3級を受験し、2019年11月のFP1級合格まで、約1年10ヶ月かかりました。

級の違いで難易度も大きく変わりますが、FP有資格者の知識量が全然異なります。

独立系FPとして仕事をお考えであれば、FP1級（もしくは日本FP協会認定CFP）は必須とお考えください。

できればFP以外の資格をダブルライセンス、トリプルライセンスとして所有されていた方が、仕事の幅は広がります。

どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
4LDKのマンションは、子供2人の4人家族が多いです。東京23区の場合ですと、マンションの4LDKは他の間取りと比べて供給が少ない印象です。広さが必要になる分、価格もそれなりに高くなります。4人家族以上ですとマンションだけでなく、戸建てとも比較検討されますので、特に中古マンション市場では4LDK→3LDKにリノベーションしている物件をよく見ます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

定期借地権付きマンションは、良い立地の物件が多く販売価格も割安に感じられ、新築時は購入検討される方も多いことでしょう。

土地は借地権、建物は所有権になりますので、金融機関から抵当権設定について地主の承諾書を求められます。
地主から承諾を得るためには、承諾料名目で費用がかかる場合もあります。

マンション敷地が借地権ですのでさまざまな利用制限があり、将来売却を考えた際には新たな買い手を見つけにくいという大きなデメリットがあります。

ご質問の「当該所有物件の借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか」に関しては、そもそも借地権を取り扱わない金融機関も多いので、金融機関次第かと思われます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

妻側住戸は、マンションであれば建物の両端に位置していますので、「角部屋」「角住戸」でもあり居住性に優れ人気のある住戸です。

主なメリット・デメリットは次のとおりです。

【メリット】
・他住戸と比べ比較的部屋が広い
・風通しがよく明るい
・ベランダやバルコニーが広い
・生活音が気になりにくく、プライバシーを保護しやすい

【デメリット】
・物件価格や家賃が高め
・建物外の騒音が聞こえやすい
・外気に触れる住戸のため、夏は暑く冬は寒くなりがち
・低層階は防犯上の不安がある

1フロアに2戸しか存在しませんので、希少性が高いのが人気の理由でしょう。

好みの物件や住戸であれば前向きに検討したいところです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産価格指数は、マンションと戸建ての割安感を見る上で、あまり参考にはならないでしょう。マンション価格のうち、首都圏や東京23区の新築マンション価格は、バブル期高値を上回り過去最高値を更新しています。好立地に建つ高価格マンションの供給が続いていることも一因ですが、人件費を含めた建築費が値上がりしており新築マンション価格を押し上げています。戸建てを割安とは言い切れませんが、今後のことを考えるとマンションの方が高値掴みとなるリスクがあるのも事実です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
三田ガーデンヒルズは大注目のマンションですね。希少性から考えても、この物件を狙っている国内外の富裕層は多いです。
港区の坪単価1000万円超のマンションは実際ゴロゴロありますが、このエリアは外国人の購入者も多いので、世界中の不動産価格とも比較されます。為替相場が円安になると割安感が顕著になりますので、外国人の引き合いが一気に増えます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

2023年4月27日から、「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

相続又は遺贈によって所有権を相続した人が、一定の要件を満たした場合に土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。

一言でいえば、不要な土地を相続放棄できる制度になります。

不動産会社の買取にはさまざまな条件があり、エリアや物件によっては買取を受け付けてくれません。不人気の土地買取を業者に依頼することが実際には不可能です。

「相続土地国庫帰属制度」は始まったばかりですので、今後の利用状況が注目されます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

レインズは不動産流通機構が運営している不動産情報システムですが、賃貸物件についてはレインズへの登録は義務付けられていません。賃貸でレインズを使っている不動産業者は少数です。

不動産売買と違い賃貸物件においては、不動産業者や仲介業者を介さずに、大家さんと直接契約することも可能です。（大家さんが専属専任媒介を締結している場合を除く）　※売買でも個人間売買は可能

直接契約を行えば、借主としても不動産業者に仲介手数料を支払う必要がないといったメリットがあります。
しかしながら、大家さんには重要事項説明義務がありませんので、住み始めてから思いがけないトラブルに遭う可能性があります。家賃交渉なども直接行うことになるでしょう。

賃貸物件としてレインズに掲載されている物件もありますが、人気の賃貸物件は入居希望者が順番待ちしているケースも少なくありません。つまり募集開始前に次の入居者が決まります。このような物件を所有しているオーナーからすると、レインズに登録するしないは何の影響もないのでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

文京区は東京都の中心部に位置し、多くの大学や病院があることから常に人気のあるエリアの一つです。文京区の公立小中学校も人気があり、近隣の区から転居を希望するファミリー層も少なくありません。

この地域で1LDKマンションを購入する際の、10年後のリセールバリューに関しては、
「本郷三丁目」「湯島」「後楽園」「茗荷谷」「水道橋」「根津」「千駄木」「白山」「千石」のどのエリアでも、最寄り駅からの距離が近ければ近いほど有利でしょう。

文京区は鉄道の複数路線を利用しやすいエリアですので、駅から遠い物件というのが実際には少ないです。
住んでみるとわかるのですが、「坂」が所々にありますので、平坦な立地の方が有利かと思います。

また文京区には「文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」があります。
1LDKではありませんが、一定戸数以上のワンルーム住戸が計画されるマンションには、ファミリータイプ住戸の設置が義務付けられています。他にもバリアフリー設置義務など、住環境をより良いものとするための基準も定められています。

文京区全体に当てはまりますが、自治体の考え方として質の高いマンションが生み出されるようになっています。
将来にわたって、良好な住環境を維持される可能性の高いエリアではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
賃貸借契約に定められた「更新料」に法的根拠はなく、不動産業界におけるこれまでの商習慣の一つであり、考え方には地域差も存在します。更新料の実態は、「大家さん」もしくは「不動産仲介業者」の儲けの一つです。契約更新時に大家さんと減額交渉することも可能ですので、将来的には無くなることもあり得るでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

マンション住込み管理人の雇用形態には、次のような種類があります。

1.　正社員
マンション所有者や管理会社が直接雇用しますので、社会保険が完備され家賃無料・水道光熱費無料といった福利厚生があります。都心部ではなく、地方都市のマンションなどで募集されているケースが多いです。

2.　契約社員・嘱託社員
一定期間の有期雇用になりますが、社会保険が完備され家賃無料・水道光熱費無料といった福利厚生があります。正社員との違いは、契約期間が終了すると自動的に雇用が終了する場合があります。

3.　派遣社員
派遣会社から派遣され住込み管理人として就業します。社会保険は派遣会社が加入しますが、正社員や契約社員と比べると福利厚生などの待遇は劣ります。

4.　パートタイム・アルバイト
雇用形態は非常勤ですので、住込みよりも通勤での管理人業務を前提にしていることが多いです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
土地だけに限りませんが、不動産業者の中には業者間転売で儲けている事業者も存在します。不動産業界における人脈や経験がないと簡単にはできませんが、在庫を抱え続けるリスクを減らせますので、ビジネスモデルとしては優れていると感じます。個人で同じことを行うのは難しいでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
住宅ローンアドバイザーは民間資格の一つですが、難易度は高くありませんので、取得するのは難しくないでしょう。3年ごとに登録更新手続きと登録料が必要になります。住宅ローンの最新情報を入手できますので、住宅ローンに関するBtoC業務に携わっている方であれば、取得しておいても良いのではないでしょうか。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

空き家を放置して固定資産税を支払わないままでいると、まずは税金の滞納手続きが開始され滞納金が加算されます。その後督促状が送られ、財産調査ののちに、課税対象である土地や家屋などが差し押さえられます。

差し押さえされた後は、競売にかけられることもあります。競売にかけられた不動産は、市場価値よりも低い価格で落札されるケースが多く、所有者にとっては大きな損失となる可能性があります。

固定資産税の支払いに困るような状況であれば、事前に任意売却や業者買取、リースバックなどの手段で売却を検討された方が良いでしょう。

また、考えられる選択肢は複数ありますので、必要に応じて専門家に相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

一般的な事例に基づきご回答いたします。

建物に何らかの瑕疵（欠陥）がなければ、基本的に大家さんが損害賠償責任を負うことはありません。
実際には建物の瑕疵の有無についての判断基準は、建築当時の耐震基準を満たしていたかどうかが問われます。

耐震基準を満たさない建物を所有している大家さんであれば、何らかの損害賠償責任を負います。

旧耐震基準の築古アパートとのことですので、建築当時の耐震基準を満たしているか否かがポイントです。旧耐震基準すら満たしていないのであれば、耐震補強工事が必要でしょう。

このように、自治体などから建物の補修等が要求されている場合でない限りは瑕疵とは認められず、大家さんは責任を負わないと考えられますが、建築当時の状況を確認できなければ現在の大家さんが責任を負う可能性が残ります。

また地震保険加入では、地震による被害に対する賠償責任を一部カバーできる場合があります。ただし、地震保険は全壊であっても保険金の支払いまでに時間がかかりますので注意が必要です。また地震保険で100％の被害補償は難しいものと思われます。

ご質問に対する回答は、法的な専門知識に基づく判断が必要となりますので、最終的には弁護士にご相談いただくことをおすすめいたします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

フリーレント期間中の退去に関しては、契約書内に「解約時の違約金規定」が記載されているのではないでしょうか。

フリーレント物件では短期間での退去を抑制するために、入居から数年間は契約期間が定められているケースが一般的です。そのため退居理由にもよりますが、契約期間中の解約に際しては違約金が発生します。

違約金以外にも、フリーレント期間中の家賃相当額を別途請求される可能性もあります。

契約書の記載内容を確認し、不明な点があれば管理会社やオーナーに確認することをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

マンションは一戸建てと比べると、一般的に夏は涼しく冬は暖かく暮らせます。
そのため、すべてのマンション住戸で天井の断熱リフォームを行う必要はないでしょう。

ただし、物件の構造や立地条件によっては、夏が暑く冬が寒くなる場合があります。
特に最上階住戸はこの影響を受けやすいので、天井の断熱リフォームを行うことにメリットがあります。

上下に住戸があるタイプのお部屋であれば、リフォーム費用以上の効果を期待できないかもしれません。

費用相場に関しては、物件やリフォーム業者によっても差があります。
リフォーム内容にもよりますが、100万円以上かかるケースもあるようです。

詳しくはリフォーム会社や専門家にお尋ねいただければと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
24時間ゴミ出し可のマンションは増えています。タワーマンションなどでも、各階にゴミ置き場があって便利というお話を聞きます。さらに「ディスポーザー」付きのマンションであれば、生ごみを出す必要もなくなりゴキブリの心配も減ります。せっかくの高い買い物ですから、できる限り快適に暮らしたいものですね。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
査定方法の違いですが、不動産仲介の場合には大きな差はないと考えて良いでしょう。実際に不動産業者が提示価格で買い取る訳ではありませんので、査定内容には恣意的な要素が含まれます。媒介契約欲しさのため査定額を高く見積もるということも珍しくありませんので、買取査定でもない限り、不動産会社の査定価格に一喜一憂する必要はないかと思われます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

直接ご相談いただくケースも多いのですが、属性が高い方が行なっている「新築ワンルームマンション投資」は、どうやっても上手くいかない印象があります。

フルローンに近い形で借り入れを行なっていますので、新築特有の低い利回りがベースにあり、オーナーの努力で収益性を高めることができません。

サブリース契約に関しても、空室時に家賃が入らないといった契約内容も存在します。
このことをご存知でないオーナーさんもいらっしゃいます。

買いやすい物件ほど、不動産投資の成功確率は下がるのではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

アパート経営の収入は個人の場合「不動産所得」に該当します。不動産所得には「事業的規模」という要件があり、それを満たすかどうかで青色申告の取扱いが異なるのですが、事業的規模の判断に「5棟10室基準」が用いられます。

※5棟10室基準とは
・アパート等は「10室以上」の貸し付け
・家屋は「5棟以上」の貸し付け

＜青色申告特別控除＞
・事業的規模である：最高65万円もしくは55万円の控除
・事業的規模ではない：最高10万円の控除

＜青色申告の事業専従者給与＞
・事業的規模である：適用あり
・事業的規模ではない：適用なし

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

「真正な登記名義回復」の所有権移転登記は、登記名義が誤って本来の所有者以外の者で登記されている場合に、実際の所有者に直す移転登記です。

通常であれば、抹消登記、所有権移転を繰り返して、本来の所有者名義で登記する必要がありますが、登記手続きのために毎回関係者に協力を仰ぐことは難しいでしょう。

このような登記のやり直しが必要になった際、誤った登記名義から実際の所有者に直接名義を移す登記が、「真正な登記名義の回復登記」となります。

現在は不動産登記法が改正され、「真正な登記名義の回復登記」を行うための要件が厳しくなっています。

※なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されます。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料が科せられることがあります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

相続には「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の３つの方法があります。相続は通常であれば単純承認になりますが、故人に負債があることがわかっており相続放棄しようか迷う場合であれば、故人のプラス財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ相続方法として「限定承認」も考えられます。

限定承認の場合、
・相続財産がプラスになれば、全ての相続財産を引き継ぐ
・相続財産がマイナスになれば、プラスの財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ
以上のようになります。

限定承認は3ヶ月以内に申立てを行う必要があり、一度選択すると撤回することができません。手続きが複雑かつ時間がかかるため、選択する人が少ないというのが現状です。ただし限定承認は、メリットも大きい相続方法と言われています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。