水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

100％満点の部屋探しはなかなか難しいものです。部屋を借りるとなると、家賃以外にも初期費用や引越し代もかかりますので、まとまったお金が必要となります。

妥協ポイントについてはさまざまな考え方がありますが、絶対譲れない条件と、譲っても良い条件をまずは明確にしておきましょう。

エリアや駅距離にこだわりすぎてお部屋探しが先に進まないケースが見受けられますので、他人の価値観よりも最終的にはご自身の優先順位次第かと思います。

案外、「住めば都」となるものです。
素敵なお部屋に出会えますように。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

住宅ローンが払えず滞納が続くと、最悪のケースでは債権者（金融機関、保証会社など）が抵当権を行使し競売にかけられ自宅を失います。任意売却も可能ですが、期限は決まっています。

引っ越しする資金や他に借入れする手段がなければ、最終的に自己破産しか選択肢がなくなります。できるだけ早め早めの対処が必要なのですが、相談しづらいと感じている方もいらっしゃいます。住宅ローンを払うことができないという結論であれば、早期売却が最も賢明でしょう。


一刻も「早く」自宅を売却して借金返済を目指すなら、「リースバック」も考えられます。ただし、住宅ローン残債より売却価格が高いという条件があります。

【リースバック】
・仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却よりも、比較的短期間でまとまった資金が得られる
・所有権を失い毎月の家賃が発生するが、自宅に住み続けられる
・契約内容によっては「定期借家契約」が前提となり、長く住み続けることができない
・近隣に気づかれずに自宅を売却できるが、売却価格は相場より低い
・将来的な買い戻しにも対応（売値よりも買値は高い）
・年齢や資金の使い道に制限がない
・固定資産税の支払いがなくなる


また、よく似た仕組みに「リバースモーゲージ」がありますが、リバースモーゲージは一度にまとまった資金を借入れることになります。つまり、住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えるため、元の住宅ローンを一括完済できることが条件となります。住宅ローン残債が残っていると、金融機関はリバースモーゲージの担保設定ができません。

【リバースモーゲージ】
・自宅を担保に資金を借り、毎月利息のみを支払いながら、契約者の死亡によって自宅を売却し一括返済する
・契約者死亡後、配偶者に返済が引き継がれる「連帯債務型」であれば、配偶者は引き続き自宅に住み続けることができる（子どもに債務は引き継がれない）
・利息の支払いは一生涯続くため、金利上昇リスクには注意
・契約者が生きている間は、原則として元本返済や家の売却を求められる心配はない
・資金使途が限定されている金融機関が多い
・マンションは利用できない場合がある


どちらにもメリット・デメリットがありますが、時間の経過と共に対処できる選択肢は減りますので、早めの対処を心がけましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都市部に存在する農地については、実際には「生産緑地」と「一般市街化区域農地」があります。固定資産税など税制優遇が受けられるのが「生産緑地」であり、「一般市街化区域農地」は通常の土地と同様に扱われ税額も高くなります。

「生産緑地」は、生産緑地法第3条にて定義が定められており、市街化区域内にある農地などで、農地経営に必要な建物以外は建築できないという制限を受けます。その代わりに、農業を継続することを条件にさまざまな税制優遇が受けられます。
※2022年以降は「特定生産緑地」の指定を受ける必要あり

生産緑地が多い都道府県は、東京都、大阪府、埼玉県、神奈川県、千葉県、愛知県の順です。東京23区でも、練馬区、世田谷区、江戸川区、杉並区、足立区の順で多くなっています。

生産緑地の主な税制優遇は、固定資産税の減免、贈与税や相続税の納税猶予です。

生産緑地が解除されると固定資産税が数十倍〜数百倍に跳ね上がるといわれていますので、生産緑地の固定資産税については、宅地と比べてわずかな金額しか課税されていないということになります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ご高齢の親御さんのことを考えると、相続や生前贈与を視野に入れながらご検討いただいた方がよろしいかと思われます。他の財産状況や相続人の数にもよりますが、親御さんの土地でアパート経営すれば、相続が発生した場合の相続税評価額を大きく圧縮させることができます。

具体的には、現時点で親御さんの土地が1億円で売却できた場合、1億円を現金（普通預金、定期預金）として持っておく場合の相続税評価額は1億円です。また土地売却によって譲渡所得税が課税される場合もあります。

5,000万円の土地（時価）に5,000万円の建物（アパート）を建築したケースを例にすると、土地部分の相続税評価額は3,500万円になり、建物部分の相続税評価額は2,500万円（建物の固定資産税評価額）になります。賃貸経営によってさらに相続税評価額が下がりますので、土地で2,870万円、建物で1,750万円まで評価額は圧縮されます（借地権割合60％、借家権割合30％の場合）。

「小規模宅地の特例」と呼ばれますが、一定要件を満たし相続した土地には、最大で80％減額される特例を適用できる可能性もあります。

最終的にはアパート建築コストや経営収支の確認も必要になりますが、売却した場合のデメリットを考慮してご検討いただくこともポイントになりそうです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

宅地建物取引業を営もうとする者は、宅建業法に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。

宅建業法では、宅地建物取引業者には事務所等に一定数以上の成年者である専任の宅建士の設置が義務付けられています。

ここでいう一定数ですが、これは国土交通省令で定められており、１つの事務所に「宅地建物取引業に従事する者」５名につき１名以上の割合です。

従いまして、宅建業の免許だけで専任の宅建士を置かずに不動産業を行うことはできないというのがご回答になります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

宅建試験などでも、宅建免許の「必要」「不要」を問う問題が、これまで頻繁に出題されています。

宅地建物取引業の無免許営業は罰則の対象ですが、宅地建物取引業法には「免許不要で宅建業を行える例外」が定義されています。

◯信託会社・信託銀行
◯国・地方公共団体
◯破産管財人

宅地建物取引業法・第77条によると、信託銀行は国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされます。ただし、国土交通大臣に届出をする必要があります。

以上のような理由から、信託銀行が不動産仲介業を行うことは可能となっています。

ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都心の中古マンション投資ですが、今まで不動産投資を行なった経験がなく、区分の中古マンション購入を前提に投資をお考えなのであれば、率直に申し上げておすすめできません。

不動産は情報の非対称性があり、エンドユーザーが知っている情報と、業者が知っている情報に大きな差があります。ご自身がとても素晴らしい物件を見つけたと思っても、業者間では収益性のない物件として見送られ、市場で流通しているケースがとても多いです。

他の人に勧められるがままに不動産投資をスタートして、そのまま不動産投資がうまくいく事例はとても少ないです。

中古マンション投資を含め、不動産投資の目的は人によってさまざまですので、ご自身でも情報収集を重ね物件の目利き力を育てていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

65歳の住宅ローン平均残高については、知るぽると（金融広報中央委員会）の「家計の金融行動に関する世論調査［二人以上世帯調査］」が参考になります。

世論調査結果によると、60代での住宅ローン残高は次のようになります。
・2023年時点・・・平均：766万円、中央値：225万円
・2024年時点・・・平均：733万円、中央値：120万円

住宅ローンは、完済までの期間が当初借入期間より10年程度短いという調査結果があります。そのため、30〜40代で借り入れし60〜70代で完済する方の割合が多く、65歳時点で住宅ローン残高が残っている場合は退職金で完済できていない可能性も考えられます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

マンションの半地下住戸とは、空間すべてではなく半分程度が地下に埋まっている住戸です。地下と半地下は建築基準法で区別されておらず、定義上はどちらも「地階」になります。

半地下住戸を購入するメリットですが、遮音性や断熱性等に優れ、他住戸よりも価格面で割安感があります。日差しが入り開放感のあるドライエリア（開口エリア）付きの半地下住戸もあります。

デメリットは、日当たりの悪さからどうしても湿気や結露が多くなるため、換気や除湿に気を使うことになります。虫やゴキブリにも侵入されやすく、道路に面した住戸であればセキュリティ上の問題もあります。大雨時などは浸水被害のリスクが懸念されます。

購入時に価格面でメリットがあったとしても、将来の売却を考えた際には、買い手がつきにくくなる可能性は高いでしょう。築年数が経過したマンションであるほど、半地下住戸のデメリットがより際立つことになりがちです。

不動産は人生で最も大きな買い物の一つですので、ぜひ客観的にご判断いただきたいと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

道路台帳とは、公道を管理するための図面・調書で構成されている台帳です。道路区域の境界線、ライフライン状況、施設の現況など、道路管理の基本的事項がまとめられています。

道路管理者が調製・保管するものであり、国土交通省、都道府県、市区町村が公道を管理しています。

道路台帳平面図には、道路幅員や側溝寸法などが記載されており、道路台帳に記載された幅員を「認定幅員」といいます。

「有効幅員」は、車両通行上で支障のない道路幅のことをいいます。側溝がある場合は原則として、建築基準法上の道路として「有効幅員」に含められます。

このように、「認定幅員」と「有効幅員」は実用の道路幅か否かの違いになりますが、建築基準法で定義されている幅員は「認定幅員」です。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

自分が住む家を購入する際、物件価格に消費税がかかるケースとかからないケースがあります。マンション・戸建て・新築・中古とそれぞれについて確認してみましょう。

＜新築マンション＞
マンションが消費税の課税対象となるのは売主が事業者（法人）の場合に限られます。また、新築マンションの価格には、土地にかかわる代金と建物にかかわる代金が含まれています。消費税が課税されるのは建物部分のみであり、新築マンションの売主は法人であるのが一般的ですので、新築分譲マンションの販売価格には消費税が含まれます。

＜中古マンション＞
中古マンションは、売主が事業者（法人・個人）かどうかがポイントです。売主が法人の場合は、中古マンション価格の建物部分のみ消費税がかかります。売主が個人であっても、個人事業者でマンションが事業用資産の場合は、中古マンション価格の建物部分のみ消費税がかかります。個人の売主が事業と関係ない居住用マンションを売却する場合は、消費税はかかりません。

＜新築注文住宅＞
注文建築でマイホームを建てるときは、土地の購入代金に消費税はかからず、建物の建築費・設計費に対して消費税がかかります。

＜新築の建売住宅＞
新築の建売住宅を購入する場合は、土地にかかわる代金には消費税がかからず、建物部分に消費税がかかります。新築建売住宅の価格には消費税が含まれます。

＜中古住宅＞
中古住宅は、中古マンション同様に売主が事業者（法人・個人）かどうかが問われます。一般的に売主は個人になりますが、個人が売主の中古住宅には消費税がかからず、売主が法人であれば建物部分に消費税がかかります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

リノベーション物件は、室内は新築感覚で入居できますので、人気エリアや利便性の高い物件であれば検討してもよいでしょう。

リノベーションを実施するのは、一般的に築年数が相当経過している物件ですので、例えば水回りに関しても共用部の配管などはそのままであり、全てが新しいわけではありません。

見えない部分は築年数の経過で相応に古く、共用部分や耐震性なども築年数相当です。内見で全てを見極めるのは困難ですので、割高な賃料に見合うかどうかは冷静に判断しましょう。

リノベーション賃貸のメリット・デメリットを比べると、エリアや利便性にメリットがない限り、リノベーションを優先的に検討する必要性は高くないのではと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

賃貸の代理契約では、基本的に3親等以内の親族が代理人として認められています。
代理人は、信用情報に傷がなく安定した収入を得ていることが最低条件です。

＜代理契約のリスク＞
・大家さんが許可しなければ、代理契約が認められない
・毎月の家賃の引き落とし口座は、原則として代理人名義
・入居者が家賃を滞納した場合、代理人が支払い義務を負う
・退去時の原状回復費用は代理人に請求

＜代理契約のデメリット＞
・親族（3親等以内）以外が代理人の場合、審査に通らない可能性がある
・代理人の年収や勤続年数が審査に影響
・代理人が高齢の場合も審査に通りづらい
・更新および退去手続きは代理人が対応

代理人の状況によっては、代理契約であっても審査落ちする場合があります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

宅建と簿記2級ですと、宅建は年1回試験の一発勝負、簿記2級（日商簿記）はCBT方式（テストセンター受験）ですので何度でも受けられます。

宅建と簿記2級の合格に必要な勉強時間は、ネット検索でも確認できますが、年1回の試験であることから「宅建」合格は簿記2級より難しいといえるでしょう。

ただし宅建に関しては、不動産業（宅建業）に従事している方で一定の条件を満たせば「5点免除」される制度があります。毎年の合格者には5点免除者も含まれますので、一般受験者は受験スケジュールを逆算して計画的に学習を進めることが重要です。

ダブルライセンスに関しては、宅建士と簿記ですと活用できるケースは不動産業の事務系の仕事に限られます。不動産業の営業やコンサルティングでは、ほとんどメリットないでしょう。

不動産業に従事する方にお会いすると、宅建士でFP2級をお持ちの方が今はすごく増えている印象があります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ファイナンシャルプランナーとして20代の社会人の方から家計相談を受ける際、加入している保険証券を確認する機会もあるのですが、いろいろなケースがあります。

親から入っておけと言われて加入している養老保険、資産形成も兼ねた投資性のあるドル建て変額保険、病気・ケガによる入院や手術に備える医療保険、個人事業主が働けない時に備える就業不能保険など。
20代で独身ですと、死亡保障を中心とした生命保険に加入するメリットは、あまりないでしょう。

最近は、保険に加入して毎月保険料を支払うよりも、その金額を「NISA口座」に移して積立投資を行う20代の方がとても増えています。多くの方が含み益となり概ね運用結果も良好です。

保険で資産形成を行うよりも、少額非課税制度（NISA）を上手に活用した方が、コストも安く効率的な運用を行えます。結婚や子供の誕生など、ライフスタイルの変化があるまでは、保険以外でお金を殖やすということにもチャレンジしていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

所有している土地を担保にして、金融機関から融資を受ける「不動産担保ローン」という方法も検討できます。幅広い借入目的に対応しており、自己所有以外にも家族所有不動産も担保にできます。

返済できないと担保の土地を失いますので、利用を検討する際には慎重にご判断いただきたいのですが、無担保ローンと比べ金利が安い、借入限度額が多い、長期の借入れが可能、保証人が不要、といったメリットが挙げられます。

多くの不動産担保ローンは、事業資金以外のさまざまな用途にお金を自由に使うことができます（事業用の不動産担保ローンもある）。担保となる不動産評価額に対して主に審査されますので、住宅ローンなどのように申込者の属性に対する審査を最重視していません。

貸し出すことを前提に土地活用を検討する場合であっても、別途資金調達が必要となるケースは多いです。当面の売却予定がなく、現在活用できていない土地であれば、不動産担保ローンも選択肢の一つになることでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

近年、不動産仲介業界において「不動産エージェント」と呼ばれる働き方が可能になっています。

不動産エージェントはアメリカが本場でして、物件探しの前にエージェント探しを行うことが一般的です。不動産業者のホームページにはエージェントに関する取引実績や経歴などの情報が掲載されており、それを見たお客様から直接連絡を受けて物件探しのサポートを行います。
また、SNSなどを積極的に活用し、自身をブランディングして活動している不動産エージェントもいます。

アメリカの不動産エージェントには女性が多いと言われ、年齢層は幅広く働き方もさまざまです。多くの場合はフリーとして働いており、物件の仲介手数料の何割かを成約後に受け取ります。

日本でもアメリカと同じ仕組みの不動産エージェント制を導入している不動産会社が全国的に増えています。未経験者や宅建士資格を有しない人でも、副業として不動産エージェント登録を行い、報酬を得ている方が実際にいます。業務委託契約ですので基本的に固定給はありませんが、出社義務やノルマもありません。

不動産エージェント制を導入している不動産会社であれば、業界経験者や宅建士は報酬面で優遇されるケースも多く、副業や土日だけといったこれまでの経験を活かした自由な働き方ができることでしょう。

そのため、「不動産エージェント」「お住まいの地域名」などで、検索いただくことをおすすめします。報酬体系もそれぞれに違いがありますので、ご自身に合う不動産会社が見つかると良いですね。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.媒介契約書の媒介価額と本体価額について

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

媒介契約書の記載金額ですが、一般の個人がマイホームの売却仲介を宅建業者に依頼するのであれば、自宅の売却代金は消費税の課税対象ではありません。

建物部分であっても消費税がかかりませんので、媒介契約書・別表の「媒介価額」は、以下の記載でOKです。

『本体価額』　45,000,000
『消費税額および地方消費税額の合計額』　-
『媒介価額』　45,000,000

ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

不動産を相続する際の節税方法はさまざまありますが、相続時の評価額を圧縮することが最も効果的です。

「小規模宅地等の特例」や土地の上にアパート等を建てて「貸家建付地」にすることで、不動産の相続税評価額を抑えることができ、相続税を節税することに結びつきます。

不動産の生前贈与では、 「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」や「相続時精算課税制度」の活用も検討できるでしょう。

他の相続財産や相続人の数などによっても対策内容は変わりますので、一つの不動産に限らず、総合的に判断されることをおすすめします。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

アスファルト舗装するための費用ですが、土壌の状態、広さ、地域などによっても変動し、3,000円〜8,000円／㎡が一般的な相場とされ、平均では5,000円／㎡前後です。

30坪はおおよそ99㎡ですので、約50万円がアスファルト舗装の概算費用相場となります。

個人向けアスファルト舗装を専業にしている業者が少ないため、まずは不動産会社や土木工事会社に相談し、依頼先を検討することになるでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

現在、正社員として勤務先に雇用されている状況であれば、就業規則や雇用契約書によって副業可否などの定めがあるかと思われます。雇用契約ではなく業務委託契約であれば、副業に関する制限はかなり緩いものとなります。

仮に副業可能の契約内容であっても、競業避止の観点から同業他社の業務に携わることは好ましくないでしょう。秘密保持契約などによって働き方に制限があるケースも存在します。

専任宅建士としての登録は1社に限られますので、他社で専任登録している方が専任でない形で不動産業務を行う場合も原則NGです。

雇用形態を含め、全ては契約書の内容次第といったところがご質問へのご回答になります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

金融機関の住宅ローン審査では、申込者の属性やローン返済計画などさまざまな要因を考慮しています。借入可能額は、審査で申込者の支払能力を確認し決定されます。

ある程度の金額の頭金を用意できれば、住宅ローンの借入総額を減らせる効果が期待でき、月々の返済額も減らせます。結果として、住宅ローン審査に通りやすくなるといったメリットがあります。

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2022年度）」によると、新築住宅購入時の頭金の割合は約9％～20％、中古住宅購入時の頭金の割合は約10％～17％となっています。

これらのデータを見る限り、頭金は20％ほどあれば審査に通りやすいといえるでしょう。

申込者の属性や物件によっては、頭金がなくてもフルローンで住宅ローンを組むことも可能です。そのため、住宅ローンに通りやすくするには、頭金以外の要因についても確認が必要になります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

固定資産税の支払いをクレジットカード払いにするのは良い方法です。デメリットとしては、支出管理が苦手な人にとっては、お金を使った実感がなくクレジットカードを使いすぎるリスクがあります。

クレジットカードでの支払いは、家計管理でもとても役立ちます。銀行やクレジットカードに連携できてスマホで一元管理できる家計簿アプリもありますので、お金の流れを見える化できれば、お金を無理なく貯めることにも繋がります。

最近はネット証券を通じて、クレジットカードで積立投資ができるようになっています。
「クレカ積立」と呼ばれる方法ですが、少額非課税制度のNISA口座において投資信託の買い付けを、毎月のクレジットカード決済から行うことができます。

ただし、「クレカ積立」の上限金額は現在のところ月5万円までとなっており、ネット証券が指定するクレジットカードのみが対象となります。

クレジットカードのポイントで航空会社のマイルを貯めるなど、さまざまな活用法が考えられますね。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

不動産業界はデジタル化が極めて遅れている業界であり、大手不動産会社であってもいまだに業者間のやりとりをFAXで行うことが慣習になっています。紙ベースのアナログ業務が中心の業界でもあり、一つ一つの事務作業には人的作業で対応していることが日常です。

大手から中堅規模の不動産業者であれば、マイソク作成は自社の営業マンもしくは事務作業の担当者で対応可能でしょう。しかしながら、不動産業者の中には一人社長もしくは社員数名の小規模な業者がとても多いという特徴があります。そのような会社であれば、不動産仲介業務全てを自社で行うことは現実的に困難であり、必然的に外注化を含めて業務を行うことになります。

以上のような事情がありますので、マイソク作成の外注化は、小規模業者から一定以上のニーズが期待できます。

「ココナラ」というスキルシェアサイトを見ると、マイソク図面作成を請け負っている事業者・フリーランスが複数登録されています。建築士によるパース作成も多いですね。マイソク図面作成は1件10,000円前後が中心のようですが、差別化ができて実績を重ねていけば、受注金額を上げることも可能でしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

登記が行われていな所有者不明の土地は、最後的に国の所有となります。近年、所有者不明土地が全国的に増加傾向であることから、国としても次のような法改正や制度変更を進めています。

◯相続登記の義務化
◯相続土地国庫帰属制度の創設
◯住所変更登記・氏名変更登記の義務化

相続登記の義務化は2024年4月1日から施行されます。相続から3年以内に登記・名義変更手続きを行わない場合、10万円以下の過料の対象となります。相続登記の義務化については、法改正以前に所有している不動産についても義務化されますので、すみやかな登記・名義変更手続きが必要です。

相続土地国庫帰属制度は2023年4月27日に開始されました。相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が一定の要件を満たす場合、土地を手放して国庫に帰属させることが可能になりました。ただし、相続等以外の原因（売買など）で土地を取得した場合は制度を利用できません。対象の土地は更地にする必要があります。

住所変更登記・氏名変更登記の義務化は2026年4月1日から施行されます。不動産の所有者は転居や婚姻などで住所や氏名が変わった場合、2年以内に変更登記を申請することが義務化され、義務を怠ると5万円以下の過料の対象となります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ホームエレベーターは固定資産に該当しますので、毎年の固定資産税の課税対象です。減価償却期間は17年程度になります。

なお、ホームエレベーターの設置には、建築基準法に基づく昇降機確認申請が義務付けられておりますので、無断で設置はできません。

設置費用もかかりますが、税金以外にも毎年のランニングコストが発生します。

そのため、利用頻度が低いのであれば、デメリットの方が大きくなる可能性があります。

必要性があり使用目的が明確であれば、上下階の移動が楽になるメリットと税金を含めたコストとのバランスで、検討されてみてはいかがでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

「抵当権の順位変更」とは、抵当権の順位を当事者間で変更することをいいます。

仮に、抵当権を設定されている土地が競売にかけられ売れたとしましょう。
複数の抵当権者が存在する場合、弁済を受けられる順番は抵当権の順位通りになります。

ただし「抵当権の順位変更」は、登記をして初めて効力が発生します。

最高裁の判例では、登記されていない抵当権も当事者間では有効に成立するとありますので、順位変更の登記は可能と考えられます。

詳しくは、弁護士や専門家に相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都内のマンションなど集合住宅のバイク駐輪場相場ですが、物件案内で目にする価格帯は2,000円〜3,000円／月が多かったように思われます。

エリアや物件によっては、無料や1,000円／月というのもあります。

敷地内で駐車場は空いているにも関わらず、バイク駐輪場は空き無しというケースも多いですね。

都内の場合、月極で他の場所にバイク駐輪場を借りると、もう少し高くなります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

幹線道路沿いにお住まいの方ですと、ベランダに洗濯物を干すと真っ黒になるので、常に浴室乾燥機を使用しているというお話を聞きます。

また、浴室乾燥機があるのに電気代が高いイメージで、一度も使ったことがないというお話も聞きます。

両極端なご意見がありますので、使用率は把握できておりません。

それぞれの住戸の状況にもよりますが、浴室乾燥機はとても便利ですので、設備として備えられていればぜひご利用いただきたいなと思います。

ちなみに浴室乾燥機の電気代は、1時間あたり30〜50円ぐらいかかるといわれています。

個人的な印象ではありますが、費用対効果はかなりよいものではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

不動産登記について「公信力がない」というのは、登記簿の記載情報の正確性を必ずしも保証できないということです。つまり、登記簿の情報と実際の状況が違う場合があるということです。

登記簿には土地・建物の所有者や抵当権が記録されていますが、登記簿の記載情報が正確であることは保証されていません。例えば、実際の所有者が変更された場合でも、登記簿には所有者変更が反映されていないことがあります。

一方「公信力がある」とは、信頼性が高くその情報を正確であると保証されていることを指します。不動産登記においては、公証人によって作成された書類を提出することで、登記の際に公信力のある書類として扱われることがあります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。