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名前 水野(みずの) (たかし)
出身地 群馬県
資格 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種
仲介業務
開始年月
2022年07月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Line,メール

所属情報

水野総合FP事務所

所在地

東京都新宿区新宿1-36-2

新宿第七葉山ビル3F

URL

https://mizunotakashi.com/

営業時間

10:00~18:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

25

ベストアンサー率:

15.92%

ベストアンサー数:

25件

その他の回答:

132件

回答総数:

157件

Q.住宅ローンは50代でも組めますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/11

住宅ローンは50代でも組めますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローンを50代で組むことは可能です。

国土交通省が民間金融機関を対象に行っている<令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査>によると、住宅ローン審査で重視される上位6項目については次の通りです。

1.完済時年齢(99.0%)
2.健康状態(98.5%)
3.担保評価(98.2%)
4.借入時年齢(96.8%)
5.年収(95.7%)
6.勤続年数(95.6%)

住宅ローン返済期間は25年、30年、35年と長期にわたりますので、「借入時年齢」よりも「完済時年齢」や「健康状態」の方がローン審査の際に重視されています。

「完済時年齢」については、ほとんどの金融機関が「80歳未満」としており、申し込み時点の年齢を差し引いた残りの年数が住宅ローンを組める最長期間となります。

また、「健康状態」に関しては、多くの金融機関では団体信用生命保険(団信)加入が住宅ローンの融資条件になっています。年齢を重ねると過去の病歴などで団信に通りづらいケースが増えますので、必然的に「健康状態」が重視されることになります。

その後に、「年収」「勤続年数」が続きますが、50代では自己資金や退職金の有無なども確認されることがあるようです。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/06

idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットについて教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

『iDeCo』と『住宅ローン控除』は、どちらも所得税や住民税を軽減できる制度です。所得税や住民税を軽減できるのは、自分が支払う税額の範囲内までとなります。

所得税等を計算する際の控除の扱いが、iDeCoと住宅ローン控除では異なります。

iDeCoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとしては、控除額が大きすぎて所得税や住民税の上限を超えてしまうと、節税効果が下がってしまうことに注意が必要です。


【iDeCo】は確定拠出年金の「個人型」のことで、掛金が全額「所得控除」の対象となります。確定拠出年金には「企業型」もあり、従業員自身が掛金を上乗せするマッチング拠出を行うと、従業員が拠出する掛金全額も「所得控除」の対象となります。iDeCo(個人型)や企業型のどちらの確定拠出年金であっても、毎月の掛金限度額が決まっています。

【住宅ローン控除】は、住宅ローンを利用して住宅を取得(増改築を含む)した場合、一定の要件を満たすと所得税等の「税額控除」を受けられる制度です。住宅ローン控除は近年制度改正が続いていますが、住宅ローン年末残高によって毎年控除を受けられる仕組みで、控除の上限金額・年数が決まっています。所得税から引ききれない住宅ローン控除があれば、住民税からさらに引くこともできます。


所得税や住民税の税額を計算する際は、所得金額から「所得控除」を差し引いて課税所得を算出し、課税所得に所定の税率を掛けて求めます。そして、所得税等から直接差し引くことができる控除が「税額控除」になります。

一般的には「税額控除」=住宅ローン控除の方が節税効果は大きくなります。

住宅ローン控除で引ききれない所得税と住民税があれば、iDeCoの掛金額を調整して節税効果を最大限に高めることが可能です。そのためには、「源泉徴収票」や「確定申告書」、「住民税決定通知書」を確認して、自分の所得税や住民税を正確に把握しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.可処分所得と給与所得は違いますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2024/02/04

可処分所得と給与所得の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

可処分所得は手取り収入のことですが、会社員と自営業では可処分所得の考え方に違いがあります。会社員であれば毎月の給与と賞与を合わせた金額が収入になります。一方、自営業であれば事業収入などが収入になります。

会社員の可処分所得は、給与収入から支払い義務のある所得税・住民税、社会保険料を差し引いた残りの金額です。勤務先から発行される源泉徴収票には、所得税と社会保険料の記載があります。住民税は毎月の給与明細や住民税決定通知書で確認できます。

自営業の可処分所得は、事業収入から必要経費、さらに所得税・住民税、社会保険料を差し引いた残りの金額です。源泉徴収票がありませんので、確定申告書や納税通知書でそれぞれの金額を確認します。

会社員ですと、自営業のように収入から必要経費を差し引くことができません。そこで、会社員の必要経費とみなされる給与所得控除額を給与収入から差し引いて、残った金額が給与所得と呼ばれます。源泉徴収票には給与所得の記載があります。

住宅ローンを含めた支出は、手取り収入(=実際に使えるお金)から考えますので、自分の可処分所得がいくらぐらいかを把握しておくことは、家計管理の面でもとても大切なことになるでしょう。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでに?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/30

住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでにする必要がありますか?

宅建士さんにお金を払って手続きを手伝ってもらうことは可能ですか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローン控除を受けるには所得税の確定申告が必要ですので、購入した住宅に入居した年の「翌年2月16日~3月15日まで」に確定申告の手続きを行います。

会社員であれば2年目以降は年末調整で手続きが完結しますので、医療費控除などの申告が不要の場合、確定申告は必要ありません。

住宅ローン控除を受けるために確定申告書を作成する際は、源泉徴収票、本人確認書類、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、不動産の売買契約書、土地・建物の登記事項証明書といった書類が必要です。

申告期限ギリギリに揃えるといったことがないよう、事前に書類の準備を忘れずに行いましょう。

なお、確定申告を行うことができるのは、申告者本人または税理士のみと定められております。有償・無償にかかわらず、宅建士を含め無資格者が業務を行うことは禁止されておりますので、ご自身で対応いただくことになります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.3億円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/01/17

資産がない人が3億円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

私のお客様の事例でございますが、30代で世帯年収3,000万円〜4,000万円の共働きご夫妻から東京の都心5区物件・住宅ローン相談を受けまして、自己資金1,000万程度は必要でしたが約3億円のマンション購入を前提とした住宅ローン仮審査に通っていらっしゃいました。

属性にもよるかと思いますので必ず当てはまる事例とはいえませんが、金融機関から高属性とみなされる方であれば一つの目安になるかと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

Q.年収500万で住宅ローンいくら借りられますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/20

頭金なしで大体いくらまで借りられますか?

月々の返済金額についてもご回答お願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

三井住友銀行・公式ホームページの「住宅ローン」コラムにおいて、住宅ローンに関する複数記事の監修を担当しましたので、三井住友銀行の「新規借り入れシミュレーション」を使いご説明いたします。

年収500万円(返済期間:35年)の【借入可能額の目安】と【月々の返済額】は次のとおりです。


<年収500万円、返済期間:35年>
→【借入可能額の目安】3,890万円

◯変動金利型(年0.475%)【月々の返済額】100,549円
◯固定金利特約型2年(年1.250%)【月々の返済額】114,399円
◯固定金利特約型3年(年1.600%)【月々の返済額】121,020円
◯固定金利特約型5年(年1.650%)【月々の返済額】121,984円
◯固定金利特約型10年(年1.790%)【月々の返済額】124,708円

※返済方法:元利均等返済、頭金なし、ボーナス払いなし
※金利基準日:2024年2月1日(店頭金利より最大▲年2.0%の場合)


住宅ローンは長期的な資金計画が求められますので、将来のライププランを含め総合的なアドバイスについては、ファイナンシャルプランナーにご相談いただくことをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

Q.定年退職後に住宅ローンが支払えないとどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/12

自宅売却して賃貸への引っ越しの他にも最近だとリースバックやリバースモーゲージといった選択肢があると聞きますが。。

参考になるお話があればお聞かせください。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローンが払えず滞納が続くと、最悪のケースでは債権者(金融機関、保証会社など)が抵当権を行使し競売にかけられ自宅を失います。任意売却も可能ですが、期限は決まっています。

引っ越しする資金や他に借入れする手段がなければ、最終的に自己破産しか選択肢がなくなります。できるだけ早め早めの対処が必要なのですが、相談しづらいと感じている方もいらっしゃいます。住宅ローンを払うことができないという結論であれば、早期売却が最も賢明でしょう。


一刻も「早く」自宅を売却して借金返済を目指すなら、「リースバック」も考えられます。ただし、住宅ローン残債より売却価格が高いという条件があります。

【リースバック】
・仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却よりも、比較的短期間でまとまった資金が得られる
・所有権を失い毎月の家賃が発生するが、自宅に住み続けられる
・契約内容によっては「定期借家契約」が前提となり、長く住み続けることができない
・近隣に気づかれずに自宅を売却できるが、売却価格は相場より低い
・将来的な買い戻しにも対応(売値よりも買値は高い)
・年齢や資金の使い道に制限がない
・固定資産税の支払いがなくなる


また、よく似た仕組みに「リバースモーゲージ」がありますが、リバースモーゲージは一度にまとまった資金を借入れることになります。つまり、住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えるため、元の住宅ローンを一括完済できることが条件となります。住宅ローン残債が残っていると、金融機関はリバースモーゲージの担保設定ができません。

【リバースモーゲージ】
・自宅を担保に資金を借り、毎月利息のみを支払いながら、契約者の死亡によって自宅を売却し一括返済する
・契約者死亡後、配偶者に返済が引き継がれる「連帯債務型」であれば、配偶者は引き続き自宅に住み続けることができる(子どもに債務は引き継がれない)
・利息の支払いは一生涯続くため、金利上昇リスクには注意
・契約者が生きている間は、原則として元本返済や家の売却を求められる心配はない
・資金使途が限定されている金融機関が多い
・マンションは利用できない場合がある


どちらにもメリット・デメリットがありますが、時間の経過と共に対処できる選択肢は減りますので、早めの対処を心がけましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.都心の中古マンション投資

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2023/11/29

都心の中古マンションに投資すべきと言われました。値上がりもしていますが今が買いなのでしょうか。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

都心の中古マンション投資ですが、今まで不動産投資を行なった経験がなく、区分の中古マンション購入を前提に投資をお考えなのであれば、率直に申し上げておすすめできません。

不動産は情報の非対称性があり、エンドユーザーが知っている情報と、業者が知っている情報に大きな差があります。ご自身がとても素晴らしい物件を見つけたと思っても、業者間では収益性のない物件として見送られ、市場で流通しているケースがとても多いです。

他の人に勧められるがままに不動産投資をスタートして、そのまま不動産投資がうまくいく事例はとても少ないです。

中古マンション投資を含め、不動産投資の目的は人によってさまざまですので、ご自身でも情報収集を重ね物件の目利き力を育てていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.自分が住む家を購入する場合、消費税はかかりますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/11/23

自分が住む家を購入する場合、消費税はかかりますか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

自分が住む家を購入する際、物件価格に消費税がかかるケースとかからないケースがあります。マンション・戸建て・新築・中古とそれぞれについて確認してみましょう。

<新築マンション>
マンションが消費税の課税対象となるのは売主が事業者(法人)の場合に限られます。また、新築マンションの価格には、土地にかかわる代金と建物にかかわる代金が含まれています。消費税が課税されるのは建物部分のみであり、新築マンションの売主は法人であるのが一般的ですので、新築分譲マンションの販売価格には消費税が含まれます。

<中古マンション>
中古マンションは、売主が事業者(法人・個人)かどうかがポイントです。売主が法人の場合は、中古マンション価格の建物部分のみ消費税がかかります。売主が個人であっても、個人事業者でマンションが事業用資産の場合は、中古マンション価格の建物部分のみ消費税がかかります。個人の売主が事業と関係ない居住用マンションを売却する場合は、消費税はかかりません。

<新築注文住宅>
注文建築でマイホームを建てるときは、土地の購入代金に消費税はかからず、建物の建築費・設計費に対して消費税がかかります。

<新築の建売住宅>
新築の建売住宅を購入する場合は、土地にかかわる代金には消費税がかからず、建物部分に消費税がかかります。新築建売住宅の価格には消費税が含まれます。

<中古住宅>
中古住宅は、中古マンション同様に売主が事業者(法人・個人)かどうかが問われます。一般的に売主は個人になりますが、個人が売主の中古住宅には消費税がかからず、売主が法人であれば建物部分に消費税がかかります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.独身者が生命保険に入っておくメリットはありますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2023/10/26

社会人3年目の20代独身男性が生命保険に加入しておくメリットはあると思いますか?

そのうち結婚して住宅ローンを組んで家を買えばどうせ団信に入ることになるので、あえて今生命保険に入っておくメリットはないような気はしていますが、生命保険に関する知識が特段あるわけではないので何かアドバイスがあればいただけると嬉しいです。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

ファイナンシャルプランナーとして20代の社会人の方から家計相談を受ける際、加入している保険証券を確認する機会もあるのですが、いろいろなケースがあります。

親から入っておけと言われて加入している養老保険、資産形成も兼ねた投資性のあるドル建て変額保険、病気・ケガによる入院や手術に備える医療保険、個人事業主が働けない時に備える就業不能保険など。
20代で独身ですと、死亡保障を中心とした生命保険に加入するメリットは、あまりないでしょう。

最近は、保険に加入して毎月保険料を支払うよりも、その金額を「NISA口座」に移して積立投資を行う20代の方がとても増えています。多くの方が含み益となり概ね運用結果も良好です。

保険で資産形成を行うよりも、少額非課税制度(NISA)を上手に活用した方が、コストも安く効率的な運用を行えます。結婚や子供の誕生など、ライフスタイルの変化があるまでは、保険以外でお金を殖やすということにもチャレンジしていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.求職中でも賃貸アパートを借りられますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/29

求職中でも入居審査に通るコツなどがあればアドバイス頂きたく存じます。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

求職中であっても賃貸アパートを借りることは可能です。ただし収入がありませんので、大家さん次第となる可能性があります。そのため、入居審査に通るためには次のようなポイントを押さえる必要があります。

1. 支払い能力があることを証明する
家賃の数年分に相当する預貯金・金融資産があれば、入居審査に通る可能性が高まります。連帯保証人の有無や、保証会社の利用などによっても条件は変わります。

2. 収入を証明する
求職中であっても、パートやアルバイト、フリーランスで収入を得ている場合には収入証明書を用意しましょう。アルバイトであれば源泉徴収票や給与明細書などが、フリーランスであれば課税証明書や納税証明書などの公的書類が必要です。

3. 保証会社を利用する
保証会社を利用することで、入居審査に通ることができる場合があります。ただし保証会社への支払いが追加で発生しますので、その分の費用負担が増えるということを想定しておきましょう。

4. 連帯保証人をたてる
連帯保証人には拒否権がありません。つまり賃貸契約を結ぶ借主が契約内容を守らなかった場合、借主に代わってその責任を負います。そのため、連帯保証人を用意できれば入居審査に通りやすくなるでしょう。

いずれにしても、契約者の「個人信用情報」についても必ず確認されます。
いわゆる金融ブラックに該当する方は、賃貸契約そのものが難しくなりますので、家族名義での賃貸契約を検討しましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.ローン特約条項、解除件留保型と解除条件型とでは何が違う?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/04/29

買主はどちらか好きな方を選べるのでしょうか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローン特約条項は、買主にとってのみメリットのある特約になりますので、売主にとっては売買契約の白紙撤回リスクがあります。

・解除権留保型
・解除条件型

この2つは、買主がローン審査に通らず契約解除となった場合、解除の仕方が異なります。

一般的には「解除権留保型」のローン特約を結ぶことになります。契約時の期限までにローン審査に通らなかった場合、買主が契約解除するかどうかを決められます。ただし期限を1日でも過ぎると白紙解除できず、解約時は買主が違約金などを支払うことになります。

「解除条件型」は、期限までにローン審査に通らなかった場合は自動的に契約が白紙解除となります。買主の意思表示は必要ありません。

白紙解除になると、売主は新たな買主を見つける必要がありますので、売主がリスクを承知した上で住宅ローン特約をつけていることを理解しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.マンションPERとはどのような指標ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/04/28

マンションPERが高いもしくは低いということで具体的に何がわかるのでしょうか?

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

PERとは企業の株価収益率を表す指標で、株価が「割安」か「割高」かを示します。

「マンションPER」はPERをマンション用にアレンジした指標で、「マンション価格」が「年間賃料」の何倍になっているかを表しています。

マンションPERは複数物件を比較することで、マンション価格が「割安」か「割高」かを数値的に認識することができます。

またマンションPERの過去推移からも、現在価格が「割安」か「割高」かを判断できます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.主婦が独学でfp3級に合格するには勉強時間どのくらい必要ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/12

その他何か勉強にあたりアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

FP3級に関しては、毎回の資格試験合格率は85%前後(日本FP協会)とかなり高く、普通に勉強すれば誰でも合格できます。

勉強時間としては、50〜100時間あれば合格圏には達するでしょう。

私は学校の非常勤講師として20歳前後の学生に対するFP授業も行っています。合格できるか否かは、勉強時間よりも本人のやる気だけだと感じています。

テキストは最初から全て覚えようとするのではなく、問題集(過去問)を2〜3周繰り返す→わからないところをテキストで確認する、という順番が効率的でおすすめです。

合格ラインは正答率60%ですので、問題集(過去問)では80%以上をまずは目指しましょう。独学でも十分に合格できます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.年収倍率の正しい計算方法について

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/12/08

住宅ローン借入額の目安となる「年収倍率」を計算する場合に、計算対象とする年収について教えて下さい。

①年収にボーナスは含みますか? 
②年収は額面と手取りのどちらを基準にしますか? 
③成果報酬型賃金制度の会社に勤務する場合は基本給のみの年収で計算しますか?

よろしくお願いします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

年収倍率の計算に関しては次のとおりです。
1. 年収にはボーナスも含みます
2. 年収は額面を基準にします
3. 基本給と成果報酬を合わせて計算します

実際の住宅ローン借入可能額を算出する際は、【審査金利】【返済負担率】から計算する必要があります。

審査金利は、住宅ローンの貸付審査の際に金融機関が使用している金利のことで、審査金利は概ね3〜4%になります。

返済負担率は、年収(額面)に占める年間返済額の割合のことで、借入希望額が返済負担率を超えると「融資金額が減額」もしくは「ローン審査に通りません」
返済負担率は金融機関や年収によっても基準が異なり、30〜35%以内が目安です。

年収倍率はあくまで目安に過ぎませんので、正しい住宅ローン借入可能額を算出することができません。

ご自身のローン借入可能額をお知りになりたい場合は、住宅ローンに詳しい独立系ファイナンシャルプランナーなどへ直接ご相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.外国人が投資物件を購入した場合の税務申告について

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/12/03

知人の中国人からニセコに投資物件の購入の相談をされてそれでふと気になったのですが、

海外在住の外国人が日本の投資物件を購入した場合に、日本での確定申告が必要になるケースというのはあるのでしょうか。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

FP不動産エージェントの水野崇(CFP/1級FP技能士)です。

海外在住の外国人が日本国内の不動産を購入した場合、日本人の不動産購入と同じように、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、所得税がかかります。

不動産購入後、日本国内の不動産から賃料収入がある場合は、日本で不動産所得の確定申告が毎年必要になります。

賃貸借契約内容にもよりますが、毎月の不動産の賃料収入のうち20%が源泉徴収税として徴収されますので、確定申告することで源泉徴収税の一部が還付される可能性もあります。

なお、不動産を売却した場合も確定申告が必要です。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.なぜ日本では空き家がたくさん放置されたままなのですか?

不動産管理 > 別荘、空家管理等

2022/12/01

空き家の所有者の人たちは売却して現金化しようとは思わないのでしょうか?

私は空き家の所有者でないので当事者の気持ちはわかりませんが、放置しておく方が何か都合が良い理由などがあるのかと気になってしまいます。。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。
固定資産税の低減効果が大きいでしょう。空き家のままでも、建物があれば固定資産税は6分の1になります(200m2以下の小規模住宅用地の場合)。現在は全国的に空き家が増え続けていますので、2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空き家対策が強化されました。この法律により、空き家の放置状態によっては「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になります。最悪の場合は「行政代執行」も可能となっていますので、少しずつですが空き家対策は強化される方向です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q. FP1級、2級、3級の違いや難易度について

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/12/01

宅建士の方の名刺を見るとFPを持ってらっしゃる方が結構いらっしゃいますが、私はFPの勉強をしたことがないので級の違いがよく分かりません。各級でどのくらい難易度が違ったり、各級でできる仕事の幅がどのくらい違ったりするのか知りたいです。よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

FP不動産エージェントの水野崇(CFP/1級FP技能士)です。独立系FPとしても活動しております。

私はFP3級の受験から始め、「FP3級→FP2級→AFP(日本FP協会)→CFP(日本FP協会)→FP1級」と取得してきました。

2018年1月にFP3級を受験し、2019年11月のFP1級合格まで、約1年10ヶ月かかりました。

級の違いで難易度も大きく変わりますが、FP有資格者の知識量が全然異なります。

独立系FPとして仕事をお考えであれば、FP1級(もしくは日本FP協会認定CFP)は必須とお考えください。

できればFP以外の資格をダブルライセンス、トリプルライセンスとして所有されていた方が、仕事の幅は広がります。

どうぞよろしくお願いいたします。

Q.4LDKのマンション購入に適した家族構成は?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/28

4LDKのマンションを購入する世帯の方々はどのような家族構成が多いですか。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。
4LDKのマンションは、子供2人の4人家族が多いです。東京23区の場合ですと、マンションの4LDKは他の間取りと比べて供給が少ない印象です。広さが必要になる分、価格もそれなりに高くなります。4人家族以上ですとマンションだけでなく、戸建てとも比較検討されますので、特に中古マンション市場では4LDK→3LDKにリノベーションしている物件をよく見ます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.妻側住戸はなぜ人気?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/25

妻側住戸が人気な理由は何ですか。と言うかそもそも妻側住戸とはどのような住戸を指しますか。

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

妻側住戸は、マンションであれば建物の両端に位置していますので、「角部屋」「角住戸」でもあり居住性に優れ人気のある住戸です。

主なメリット・デメリットは次のとおりです。

【メリット】
・他住戸と比べ比較的部屋が広い
・風通しがよく明るい
・ベランダやバルコニーが広い
・生活音が気になりにくく、プライバシーを保護しやすい

【デメリット】
・物件価格や家賃が高め
・建物外の騒音が聞こえやすい
・外気に触れる住戸のため、夏は暑く冬は寒くなりがち
・低層階は防犯上の不安がある

1フロアに2戸しか存在しませんので、希少性が高いのが人気の理由でしょう。

好みの物件や住戸であれば前向きに検討したいところです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.アパート経営での地震リスクについて

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/11/10

旧耐震基準の築古アパートの購入を検討中です。そこで質問なのですが、もし将来的に震災等で保有アパートが倒壊して入居者が怪我をしたり亡くなったりした場合には、アパートの大家は何らかの責任を負うことがありますか。もし責任を負うことあるようであれば、地震保険に入っておけば責任を全てカバーできますか。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

一般的な事例に基づきご回答いたします。

建物に何らかの瑕疵(欠陥)がなければ、基本的に大家さんが損害賠償責任を負うことはありません。
実際には建物の瑕疵の有無についての判断基準は、建築当時の耐震基準を満たしていたかどうかが問われます。

耐震基準を満たさない建物を所有している大家さんであれば、何らかの損害賠償責任を負います。

旧耐震基準の築古アパートとのことですので、建築当時の耐震基準を満たしているか否かがポイントです。旧耐震基準すら満たしていないのであれば、耐震補強工事が必要でしょう。

このように、自治体などから建物の補修等が要求されている場合でない限りは瑕疵とは認められず、大家さんは責任を負わないと考えられますが、建築当時の状況を確認できなければ現在の大家さんが責任を負う可能性が残ります。

また地震保険加入では、地震による被害に対する賠償責任を一部カバーできる場合があります。ただし、地震保険は全壊であっても保険金の支払いまでに時間がかかりますので注意が必要です。また地震保険で100%の被害補償は難しいものと思われます。

ご質問に対する回答は、法的な専門知識に基づく判断が必要となりますので、最終的には弁護士にご相談いただくことをおすすめいたします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.相続の限定承認とはどのような制度ですか?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2022/11/02

お世話になります。相続で限定承認した方が得する場合や手続方法について教えてください。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

相続には「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の3つの方法があります。相続は通常であれば単純承認になりますが、故人に負債があることがわかっており相続放棄しようか迷う場合であれば、故人のプラス財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ相続方法として「限定承認」も考えられます。

限定承認の場合、
・相続財産がプラスになれば、全ての相続財産を引き継ぐ
・相続財産がマイナスになれば、プラスの財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ
以上のようになります。

限定承認は3ヶ月以内に申立てを行う必要があり、一度選択すると撤回することができません。手続きが複雑かつ時間がかかるため、選択する人が少ないというのが現状です。ただし限定承認は、メリットも大きい相続方法と言われています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.住宅ローン契約で連帯保証人が必要になる場合とは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/18

一般の住宅ローン契約では連帯保証人は不要だけれどもいくつかの例外的なケースでは必要になる場合があるという話を聞きました。この話は正しいですか?必要になる場合とは具体的にどのような場合ですか?

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

都心の高額マンションを購入する際に見かけますが、夫婦で住宅ローンを借りる「ペアローン」や、夫婦の収入を合算する「連帯保証型」などが例外的ケースとして考えられます。

<ペアローン>
ペアローンは夫妻それぞれが住宅ローンの契約者となり、さらにお互いが相手の連帯保証人になります(たすき掛け保証とも呼ばれます)。2人で別々の住宅ローンを組みますので、1人で住宅ローンを組むよりも借入額を増やせます。ローン契約は2本のため、住宅ローン控除も2人で適用可能です。パワーカップルを中心に利用されています。

<連帯保証型>
連帯保証型はペアローンとは異なり、住宅ローンの契約者は1人です。夫が契約者の場合は、配偶者である妻が連帯保証人となります。夫婦の収入を合算しますので借入額を増やせますが、住宅ローン控除は夫のみが対象です。ペアローンを組めない場合やローン契約者の収入が足りない場合に利用されています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.フラット35からフラット35への借り換えのメリットとデメリットについて知りたい!

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/08/31

住宅ローン5000万円くらい借りてる人はフラット35からフラット35への借り換えで総返済額が500万円以上減らせるみたいな眉唾のような話を聞いたのですが本当でしょうか?

住宅ローンの仕組みのバグを突いた知る人ぞ知る裏技テクか何かですか??

もし本当なら、メリットとデメリットについても知りたいです!ヨロシクお願いします!

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

フラット35に限らず住宅ローンを借り換える際は、手数料などの諸費用(抵当権の抹消・設定費用、融資手数料等)が必ず発生します。住宅ローン残高や借り換え前後の金利によっては、諸費用の方が高くなる場合があり、借り換えメリットを感じないケースもあります。

住宅ローンの借り換えで、ローンの削減効果が期待されるのは、一般的に次のような場合といわれます。
◯住宅ローン残高が1,000万円以上
◯現在の金利と借り換え後の金利差が1%以上
◯ローン返済期間の残りが10年以上

住宅ローンの借り換えは、基本的に同じ金融機関で行うことはできません。そのため、現在借りている金融機関の住宅ローンを返済し、新たに別の金融機関で住宅ローンを借りることになります。

条件を満たせば、ローン借り換えによって、毎月の返済額と総返済額を減らすことも可能です。フラット35は全期間固定金利ですので、変動金利の住宅ローンや借り換え時の諸費用を含め、総合的にシミュレーションすることをおすすめいたします。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.アパート経営の確定申告で物件視察の旅行代は経費計上OKか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/08/10

こんにちは。旦那が不動産投資をしていて、今度初めて確定申告をします。

経費処理について教えてください。

先日、地方に保有しているアパート物件の管理状況の視察がてら家族旅行をしました。その際の、家族全員分(旦那と私と子供2人)の新幹線代とレンタカー代と飲食費とリゾートホテルの宿泊費は経費処理認められますか??

私は認められると思っていたのですが、知り合いが「無理でしょ」と言うので、こちらでプロの方から教えていただきたく投稿しました。


よろしくお願いしますmm

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水野 崇

ベストアンサー

最終的には税務署の判断になりますので、すべて経費計上できると断言することはできませんが、法人化や個人が「事業的規模」で行う不動産貸付業であれば、可能性は高まります。

ただし、根拠を持って説明できる状況を揃えていただくことが前提となりますので、飲食代などは業務との関連性がなく、説明できない支出を経費として計上するのは難しいでしょう。

税理士の先生によっても見解が分かれる可能性があるため、税務署に直接問い合わせるもしくは不動産投資に詳しい税理士にご相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

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水野(みずの) (たかし) 宅建士

水野総合FP事務所

東京都新宿区新宿1-36-2新宿第七葉山ビル3F

Q.住宅ローンは50代でも組めますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/11

住宅ローンは50代でも組めますか?

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローンを50代で組むことは可能です。

国土交通省が民間金融機関を対象に行っている<令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査>によると、住宅ローン審査で重視される上位6項目については次の通りです。

1.完済時年齢(99.0%)
2.健康状態(98.5%)
3.担保評価(98.2%)
4.借入時年齢(96.8%)
5.年収(95.7%)
6.勤続年数(95.6%)

住宅ローン返済期間は25年、30年、35年と長期にわたりますので、「借入時年齢」よりも「完済時年齢」や「健康状態」の方がローン審査の際に重視されています。

「完済時年齢」については、ほとんどの金融機関が「80歳未満」としており、申し込み時点の年齢を差し引いた残りの年数が住宅ローンを組める最長期間となります。

また、「健康状態」に関しては、多くの金融機関では団体信用生命保険(団信)加入が住宅ローンの融資条件になっています。年齢を重ねると過去の病歴などで団信に通りづらいケースが増えますので、必然的に「健康状態」が重視されることになります。

その後に、「年収」「勤続年数」が続きますが、50代では自己資金や退職金の有無なども確認されることがあるようです。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/02/06

idecoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットについて教えてください。よろしくお願いします。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

『iDeCo』と『住宅ローン控除』は、どちらも所得税や住民税を軽減できる制度です。所得税や住民税を軽減できるのは、自分が支払う税額の範囲内までとなります。

所得税等を計算する際の控除の扱いが、iDeCoと住宅ローン控除では異なります。

iDeCoと住宅ローン控除を併用する場合のデメリットとしては、控除額が大きすぎて所得税や住民税の上限を超えてしまうと、節税効果が下がってしまうことに注意が必要です。


【iDeCo】は確定拠出年金の「個人型」のことで、掛金が全額「所得控除」の対象となります。確定拠出年金には「企業型」もあり、従業員自身が掛金を上乗せするマッチング拠出を行うと、従業員が拠出する掛金全額も「所得控除」の対象となります。iDeCo(個人型)や企業型のどちらの確定拠出年金であっても、毎月の掛金限度額が決まっています。

【住宅ローン控除】は、住宅ローンを利用して住宅を取得(増改築を含む)した場合、一定の要件を満たすと所得税等の「税額控除」を受けられる制度です。住宅ローン控除は近年制度改正が続いていますが、住宅ローン年末残高によって毎年控除を受けられる仕組みで、控除の上限金額・年数が決まっています。所得税から引ききれない住宅ローン控除があれば、住民税からさらに引くこともできます。


所得税や住民税の税額を計算する際は、所得金額から「所得控除」を差し引いて課税所得を算出し、課税所得に所定の税率を掛けて求めます。そして、所得税等から直接差し引くことができる控除が「税額控除」になります。

一般的には「税額控除」=住宅ローン控除の方が節税効果は大きくなります。

住宅ローン控除で引ききれない所得税と住民税があれば、iDeCoの掛金額を調整して節税効果を最大限に高めることが可能です。そのためには、「源泉徴収票」や「確定申告書」、「住民税決定通知書」を確認して、自分の所得税や住民税を正確に把握しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.可処分所得と給与所得は違いますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2024/02/04

可処分所得と給与所得の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

可処分所得は手取り収入のことですが、会社員と自営業では可処分所得の考え方に違いがあります。会社員であれば毎月の給与と賞与を合わせた金額が収入になります。一方、自営業であれば事業収入などが収入になります。

会社員の可処分所得は、給与収入から支払い義務のある所得税・住民税、社会保険料を差し引いた残りの金額です。勤務先から発行される源泉徴収票には、所得税と社会保険料の記載があります。住民税は毎月の給与明細や住民税決定通知書で確認できます。

自営業の可処分所得は、事業収入から必要経費、さらに所得税・住民税、社会保険料を差し引いた残りの金額です。源泉徴収票がありませんので、確定申告書や納税通知書でそれぞれの金額を確認します。

会社員ですと、自営業のように収入から必要経費を差し引くことができません。そこで、会社員の必要経費とみなされる給与所得控除額を給与収入から差し引いて、残った金額が給与所得と呼ばれます。源泉徴収票には給与所得の記載があります。

住宅ローンを含めた支出は、手取り収入(=実際に使えるお金)から考えますので、自分の可処分所得がいくらぐらいかを把握しておくことは、家計管理の面でもとても大切なことになるでしょう。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでに?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/01/30

住宅ローン減税の手続きはいつからいつまでにする必要がありますか?

宅建士さんにお金を払って手続きを手伝ってもらうことは可能ですか?

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローン控除を受けるには所得税の確定申告が必要ですので、購入した住宅に入居した年の「翌年2月16日~3月15日まで」に確定申告の手続きを行います。

会社員であれば2年目以降は年末調整で手続きが完結しますので、医療費控除などの申告が不要の場合、確定申告は必要ありません。

住宅ローン控除を受けるために確定申告書を作成する際は、源泉徴収票、本人確認書類、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、不動産の売買契約書、土地・建物の登記事項証明書といった書類が必要です。

申告期限ギリギリに揃えるといったことがないよう、事前に書類の準備を忘れずに行いましょう。

なお、確定申告を行うことができるのは、申告者本人または税理士のみと定められております。有償・無償にかかわらず、宅建士を含め無資格者が業務を行うことは禁止されておりますので、ご自身で対応いただくことになります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.3億円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/01/17

資産がない人が3億円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

私のお客様の事例でございますが、30代で世帯年収3,000万円〜4,000万円の共働きご夫妻から東京の都心5区物件・住宅ローン相談を受けまして、自己資金1,000万程度は必要でしたが約3億円のマンション購入を前提とした住宅ローン仮審査に通っていらっしゃいました。

属性にもよるかと思いますので必ず当てはまる事例とはいえませんが、金融機関から高属性とみなされる方であれば一つの目安になるかと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

Q.年収500万で住宅ローンいくら借りられますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/20

頭金なしで大体いくらまで借りられますか?

月々の返済金額についてもご回答お願いします。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

三井住友銀行・公式ホームページの「住宅ローン」コラムにおいて、住宅ローンに関する複数記事の監修を担当しましたので、三井住友銀行の「新規借り入れシミュレーション」を使いご説明いたします。

年収500万円(返済期間:35年)の【借入可能額の目安】と【月々の返済額】は次のとおりです。


<年収500万円、返済期間:35年>
→【借入可能額の目安】3,890万円

◯変動金利型(年0.475%)【月々の返済額】100,549円
◯固定金利特約型2年(年1.250%)【月々の返済額】114,399円
◯固定金利特約型3年(年1.600%)【月々の返済額】121,020円
◯固定金利特約型5年(年1.650%)【月々の返済額】121,984円
◯固定金利特約型10年(年1.790%)【月々の返済額】124,708円

※返済方法:元利均等返済、頭金なし、ボーナス払いなし
※金利基準日:2024年2月1日(店頭金利より最大▲年2.0%の場合)


住宅ローンは長期的な資金計画が求められますので、将来のライププランを含め総合的なアドバイスについては、ファイナンシャルプランナーにご相談いただくことをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

Q.定年退職後に住宅ローンが支払えないとどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/12/12

自宅売却して賃貸への引っ越しの他にも最近だとリースバックやリバースモーゲージといった選択肢があると聞きますが。。

参考になるお話があればお聞かせください。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローンが払えず滞納が続くと、最悪のケースでは債権者(金融機関、保証会社など)が抵当権を行使し競売にかけられ自宅を失います。任意売却も可能ですが、期限は決まっています。

引っ越しする資金や他に借入れする手段がなければ、最終的に自己破産しか選択肢がなくなります。できるだけ早め早めの対処が必要なのですが、相談しづらいと感じている方もいらっしゃいます。住宅ローンを払うことができないという結論であれば、早期売却が最も賢明でしょう。


一刻も「早く」自宅を売却して借金返済を目指すなら、「リースバック」も考えられます。ただし、住宅ローン残債より売却価格が高いという条件があります。

【リースバック】
・仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却よりも、比較的短期間でまとまった資金が得られる
・所有権を失い毎月の家賃が発生するが、自宅に住み続けられる
・契約内容によっては「定期借家契約」が前提となり、長く住み続けることができない
・近隣に気づかれずに自宅を売却できるが、売却価格は相場より低い
・将来的な買い戻しにも対応(売値よりも買値は高い)
・年齢や資金の使い道に制限がない
・固定資産税の支払いがなくなる


また、よく似た仕組みに「リバースモーゲージ」がありますが、リバースモーゲージは一度にまとまった資金を借入れることになります。つまり、住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えるため、元の住宅ローンを一括完済できることが条件となります。住宅ローン残債が残っていると、金融機関はリバースモーゲージの担保設定ができません。

【リバースモーゲージ】
・自宅を担保に資金を借り、毎月利息のみを支払いながら、契約者の死亡によって自宅を売却し一括返済する
・契約者死亡後、配偶者に返済が引き継がれる「連帯債務型」であれば、配偶者は引き続き自宅に住み続けることができる(子どもに債務は引き継がれない)
・利息の支払いは一生涯続くため、金利上昇リスクには注意
・契約者が生きている間は、原則として元本返済や家の売却を求められる心配はない
・資金使途が限定されている金融機関が多い
・マンションは利用できない場合がある


どちらにもメリット・デメリットがありますが、時間の経過と共に対処できる選択肢は減りますので、早めの対処を心がけましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.都心の中古マンション投資

不動産投資 > 物件選び・物件比較・市況

2023/11/29

都心の中古マンションに投資すべきと言われました。値上がりもしていますが今が買いなのでしょうか。

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

都心の中古マンション投資ですが、今まで不動産投資を行なった経験がなく、区分の中古マンション購入を前提に投資をお考えなのであれば、率直に申し上げておすすめできません。

不動産は情報の非対称性があり、エンドユーザーが知っている情報と、業者が知っている情報に大きな差があります。ご自身がとても素晴らしい物件を見つけたと思っても、業者間では収益性のない物件として見送られ、市場で流通しているケースがとても多いです。

他の人に勧められるがままに不動産投資をスタートして、そのまま不動産投資がうまくいく事例はとても少ないです。

中古マンション投資を含め、不動産投資の目的は人によってさまざまですので、ご自身でも情報収集を重ね物件の目利き力を育てていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.自分が住む家を購入する場合、消費税はかかりますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/11/23

自分が住む家を購入する場合、消費税はかかりますか?

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

自分が住む家を購入する際、物件価格に消費税がかかるケースとかからないケースがあります。マンション・戸建て・新築・中古とそれぞれについて確認してみましょう。

<新築マンション>
マンションが消費税の課税対象となるのは売主が事業者(法人)の場合に限られます。また、新築マンションの価格には、土地にかかわる代金と建物にかかわる代金が含まれています。消費税が課税されるのは建物部分のみであり、新築マンションの売主は法人であるのが一般的ですので、新築分譲マンションの販売価格には消費税が含まれます。

<中古マンション>
中古マンションは、売主が事業者(法人・個人)かどうかがポイントです。売主が法人の場合は、中古マンション価格の建物部分のみ消費税がかかります。売主が個人であっても、個人事業者でマンションが事業用資産の場合は、中古マンション価格の建物部分のみ消費税がかかります。個人の売主が事業と関係ない居住用マンションを売却する場合は、消費税はかかりません。

<新築注文住宅>
注文建築でマイホームを建てるときは、土地の購入代金に消費税はかからず、建物の建築費・設計費に対して消費税がかかります。

<新築の建売住宅>
新築の建売住宅を購入する場合は、土地にかかわる代金には消費税がかからず、建物部分に消費税がかかります。新築建売住宅の価格には消費税が含まれます。

<中古住宅>
中古住宅は、中古マンション同様に売主が事業者(法人・個人)かどうかが問われます。一般的に売主は個人になりますが、個人が売主の中古住宅には消費税がかからず、売主が法人であれば建物部分に消費税がかかります。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.独身者が生命保険に入っておくメリットはありますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2023/10/26

社会人3年目の20代独身男性が生命保険に加入しておくメリットはあると思いますか?

そのうち結婚して住宅ローンを組んで家を買えばどうせ団信に入ることになるので、あえて今生命保険に入っておくメリットはないような気はしていますが、生命保険に関する知識が特段あるわけではないので何かアドバイスがあればいただけると嬉しいです。

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

ファイナンシャルプランナーとして20代の社会人の方から家計相談を受ける際、加入している保険証券を確認する機会もあるのですが、いろいろなケースがあります。

親から入っておけと言われて加入している養老保険、資産形成も兼ねた投資性のあるドル建て変額保険、病気・ケガによる入院や手術に備える医療保険、個人事業主が働けない時に備える就業不能保険など。
20代で独身ですと、死亡保障を中心とした生命保険に加入するメリットは、あまりないでしょう。

最近は、保険に加入して毎月保険料を支払うよりも、その金額を「NISA口座」に移して積立投資を行う20代の方がとても増えています。多くの方が含み益となり概ね運用結果も良好です。

保険で資産形成を行うよりも、少額非課税制度(NISA)を上手に活用した方が、コストも安く効率的な運用を行えます。結婚や子供の誕生など、ライフスタイルの変化があるまでは、保険以外でお金を殖やすということにもチャレンジしていただきたいなと思います。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.求職中でも賃貸アパートを借りられますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/04/29

求職中でも入居審査に通るコツなどがあればアドバイス頂きたく存じます。

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

求職中であっても賃貸アパートを借りることは可能です。ただし収入がありませんので、大家さん次第となる可能性があります。そのため、入居審査に通るためには次のようなポイントを押さえる必要があります。

1. 支払い能力があることを証明する
家賃の数年分に相当する預貯金・金融資産があれば、入居審査に通る可能性が高まります。連帯保証人の有無や、保証会社の利用などによっても条件は変わります。

2. 収入を証明する
求職中であっても、パートやアルバイト、フリーランスで収入を得ている場合には収入証明書を用意しましょう。アルバイトであれば源泉徴収票や給与明細書などが、フリーランスであれば課税証明書や納税証明書などの公的書類が必要です。

3. 保証会社を利用する
保証会社を利用することで、入居審査に通ることができる場合があります。ただし保証会社への支払いが追加で発生しますので、その分の費用負担が増えるということを想定しておきましょう。

4. 連帯保証人をたてる
連帯保証人には拒否権がありません。つまり賃貸契約を結ぶ借主が契約内容を守らなかった場合、借主に代わってその責任を負います。そのため、連帯保証人を用意できれば入居審査に通りやすくなるでしょう。

いずれにしても、契約者の「個人信用情報」についても必ず確認されます。
いわゆる金融ブラックに該当する方は、賃貸契約そのものが難しくなりますので、家族名義での賃貸契約を検討しましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.ローン特約条項、解除件留保型と解除条件型とでは何が違う?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/04/29

買主はどちらか好きな方を選べるのでしょうか?

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

住宅ローン特約条項は、買主にとってのみメリットのある特約になりますので、売主にとっては売買契約の白紙撤回リスクがあります。

・解除権留保型
・解除条件型

この2つは、買主がローン審査に通らず契約解除となった場合、解除の仕方が異なります。

一般的には「解除権留保型」のローン特約を結ぶことになります。契約時の期限までにローン審査に通らなかった場合、買主が契約解除するかどうかを決められます。ただし期限を1日でも過ぎると白紙解除できず、解約時は買主が違約金などを支払うことになります。

「解除条件型」は、期限までにローン審査に通らなかった場合は自動的に契約が白紙解除となります。買主の意思表示は必要ありません。

白紙解除になると、売主は新たな買主を見つける必要がありますので、売主がリスクを承知した上で住宅ローン特約をつけていることを理解しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.マンションPERとはどのような指標ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/04/28

マンションPERが高いもしくは低いということで具体的に何がわかるのでしょうか?

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

PERとは企業の株価収益率を表す指標で、株価が「割安」か「割高」かを示します。

「マンションPER」はPERをマンション用にアレンジした指標で、「マンション価格」が「年間賃料」の何倍になっているかを表しています。

マンションPERは複数物件を比較することで、マンション価格が「割安」か「割高」かを数値的に認識することができます。

またマンションPERの過去推移からも、現在価格が「割安」か「割高」かを判断できます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.主婦が独学でfp3級に合格するには勉強時間どのくらい必要ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2023/04/12

その他何か勉強にあたりアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いします。

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

FP3級に関しては、毎回の資格試験合格率は85%前後(日本FP協会)とかなり高く、普通に勉強すれば誰でも合格できます。

勉強時間としては、50〜100時間あれば合格圏には達するでしょう。

私は学校の非常勤講師として20歳前後の学生に対するFP授業も行っています。合格できるか否かは、勉強時間よりも本人のやる気だけだと感じています。

テキストは最初から全て覚えようとするのではなく、問題集(過去問)を2〜3周繰り返す→わからないところをテキストで確認する、という順番が効率的でおすすめです。

合格ラインは正答率60%ですので、問題集(過去問)では80%以上をまずは目指しましょう。独学でも十分に合格できます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.年収倍率の正しい計算方法について

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/12/08

住宅ローン借入額の目安となる「年収倍率」を計算する場合に、計算対象とする年収について教えて下さい。

①年収にボーナスは含みますか? 
②年収は額面と手取りのどちらを基準にしますか? 
③成果報酬型賃金制度の会社に勤務する場合は基本給のみの年収で計算しますか?

よろしくお願いします。

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

年収倍率の計算に関しては次のとおりです。
1. 年収にはボーナスも含みます
2. 年収は額面を基準にします
3. 基本給と成果報酬を合わせて計算します

実際の住宅ローン借入可能額を算出する際は、【審査金利】【返済負担率】から計算する必要があります。

審査金利は、住宅ローンの貸付審査の際に金融機関が使用している金利のことで、審査金利は概ね3〜4%になります。

返済負担率は、年収(額面)に占める年間返済額の割合のことで、借入希望額が返済負担率を超えると「融資金額が減額」もしくは「ローン審査に通りません」
返済負担率は金融機関や年収によっても基準が異なり、30〜35%以内が目安です。

年収倍率はあくまで目安に過ぎませんので、正しい住宅ローン借入可能額を算出することができません。

ご自身のローン借入可能額をお知りになりたい場合は、住宅ローンに詳しい独立系ファイナンシャルプランナーなどへ直接ご相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.外国人が投資物件を購入した場合の税務申告について

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/12/03

知人の中国人からニセコに投資物件の購入の相談をされてそれでふと気になったのですが、

海外在住の外国人が日本の投資物件を購入した場合に、日本での確定申告が必要になるケースというのはあるのでしょうか。

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水野 崇

ベストアンサー

FP不動産エージェントの水野崇(CFP/1級FP技能士)です。

海外在住の外国人が日本国内の不動産を購入した場合、日本人の不動産購入と同じように、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、所得税がかかります。

不動産購入後、日本国内の不動産から賃料収入がある場合は、日本で不動産所得の確定申告が毎年必要になります。

賃貸借契約内容にもよりますが、毎月の不動産の賃料収入のうち20%が源泉徴収税として徴収されますので、確定申告することで源泉徴収税の一部が還付される可能性もあります。

なお、不動産を売却した場合も確定申告が必要です。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.なぜ日本では空き家がたくさん放置されたままなのですか?

不動産管理 > 別荘、空家管理等

2022/12/01

空き家の所有者の人たちは売却して現金化しようとは思わないのでしょうか?

私は空き家の所有者でないので当事者の気持ちはわかりませんが、放置しておく方が何か都合が良い理由などがあるのかと気になってしまいます。。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。
固定資産税の低減効果が大きいでしょう。空き家のままでも、建物があれば固定資産税は6分の1になります(200m2以下の小規模住宅用地の場合)。現在は全国的に空き家が増え続けていますので、2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空き家対策が強化されました。この法律により、空き家の放置状態によっては「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になります。最悪の場合は「行政代執行」も可能となっていますので、少しずつですが空き家対策は強化される方向です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q. FP1級、2級、3級の違いや難易度について

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/12/01

宅建士の方の名刺を見るとFPを持ってらっしゃる方が結構いらっしゃいますが、私はFPの勉強をしたことがないので級の違いがよく分かりません。各級でどのくらい難易度が違ったり、各級でできる仕事の幅がどのくらい違ったりするのか知りたいです。よろしくお願いいたします。

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水野 崇

ベストアンサー

FP不動産エージェントの水野崇(CFP/1級FP技能士)です。独立系FPとしても活動しております。

私はFP3級の受験から始め、「FP3級→FP2級→AFP(日本FP協会)→CFP(日本FP協会)→FP1級」と取得してきました。

2018年1月にFP3級を受験し、2019年11月のFP1級合格まで、約1年10ヶ月かかりました。

級の違いで難易度も大きく変わりますが、FP有資格者の知識量が全然異なります。

独立系FPとして仕事をお考えであれば、FP1級(もしくは日本FP協会認定CFP)は必須とお考えください。

できればFP以外の資格をダブルライセンス、トリプルライセンスとして所有されていた方が、仕事の幅は広がります。

どうぞよろしくお願いいたします。

Q.4LDKのマンション購入に適した家族構成は?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/28

4LDKのマンションを購入する世帯の方々はどのような家族構成が多いですか。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。
4LDKのマンションは、子供2人の4人家族が多いです。東京23区の場合ですと、マンションの4LDKは他の間取りと比べて供給が少ない印象です。広さが必要になる分、価格もそれなりに高くなります。4人家族以上ですとマンションだけでなく、戸建てとも比較検討されますので、特に中古マンション市場では4LDK→3LDKにリノベーションしている物件をよく見ます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.妻側住戸はなぜ人気?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/25

妻側住戸が人気な理由は何ですか。と言うかそもそも妻側住戸とはどのような住戸を指しますか。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

妻側住戸は、マンションであれば建物の両端に位置していますので、「角部屋」「角住戸」でもあり居住性に優れ人気のある住戸です。

主なメリット・デメリットは次のとおりです。

【メリット】
・他住戸と比べ比較的部屋が広い
・風通しがよく明るい
・ベランダやバルコニーが広い
・生活音が気になりにくく、プライバシーを保護しやすい

【デメリット】
・物件価格や家賃が高め
・建物外の騒音が聞こえやすい
・外気に触れる住戸のため、夏は暑く冬は寒くなりがち
・低層階は防犯上の不安がある

1フロアに2戸しか存在しませんので、希少性が高いのが人気の理由でしょう。

好みの物件や住戸であれば前向きに検討したいところです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.アパート経営での地震リスクについて

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/11/10

旧耐震基準の築古アパートの購入を検討中です。そこで質問なのですが、もし将来的に震災等で保有アパートが倒壊して入居者が怪我をしたり亡くなったりした場合には、アパートの大家は何らかの責任を負うことがありますか。もし責任を負うことあるようであれば、地震保険に入っておけば責任を全てカバーできますか。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

一般的な事例に基づきご回答いたします。

建物に何らかの瑕疵(欠陥)がなければ、基本的に大家さんが損害賠償責任を負うことはありません。
実際には建物の瑕疵の有無についての判断基準は、建築当時の耐震基準を満たしていたかどうかが問われます。

耐震基準を満たさない建物を所有している大家さんであれば、何らかの損害賠償責任を負います。

旧耐震基準の築古アパートとのことですので、建築当時の耐震基準を満たしているか否かがポイントです。旧耐震基準すら満たしていないのであれば、耐震補強工事が必要でしょう。

このように、自治体などから建物の補修等が要求されている場合でない限りは瑕疵とは認められず、大家さんは責任を負わないと考えられますが、建築当時の状況を確認できなければ現在の大家さんが責任を負う可能性が残ります。

また地震保険加入では、地震による被害に対する賠償責任を一部カバーできる場合があります。ただし、地震保険は全壊であっても保険金の支払いまでに時間がかかりますので注意が必要です。また地震保険で100%の被害補償は難しいものと思われます。

ご質問に対する回答は、法的な専門知識に基づく判断が必要となりますので、最終的には弁護士にご相談いただくことをおすすめいたします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.相続の限定承認とはどのような制度ですか?

不動産相続 > その他不動産相続一般

2022/11/02

お世話になります。相続で限定承認した方が得する場合や手続方法について教えてください。

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水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

相続には「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の3つの方法があります。相続は通常であれば単純承認になりますが、故人に負債があることがわかっており相続放棄しようか迷う場合であれば、故人のプラス財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ相続方法として「限定承認」も考えられます。

限定承認の場合、
・相続財産がプラスになれば、全ての相続財産を引き継ぐ
・相続財産がマイナスになれば、プラスの財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ
以上のようになります。

限定承認は3ヶ月以内に申立てを行う必要があり、一度選択すると撤回することができません。手続きが複雑かつ時間がかかるため、選択する人が少ないというのが現状です。ただし限定承認は、メリットも大きい相続方法と言われています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.住宅ローン契約で連帯保証人が必要になる場合とは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/18

一般の住宅ローン契約では連帯保証人は不要だけれどもいくつかの例外的なケースでは必要になる場合があるという話を聞きました。この話は正しいですか?必要になる場合とは具体的にどのような場合ですか?

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水野 崇

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水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

都心の高額マンションを購入する際に見かけますが、夫婦で住宅ローンを借りる「ペアローン」や、夫婦の収入を合算する「連帯保証型」などが例外的ケースとして考えられます。

<ペアローン>
ペアローンは夫妻それぞれが住宅ローンの契約者となり、さらにお互いが相手の連帯保証人になります(たすき掛け保証とも呼ばれます)。2人で別々の住宅ローンを組みますので、1人で住宅ローンを組むよりも借入額を増やせます。ローン契約は2本のため、住宅ローン控除も2人で適用可能です。パワーカップルを中心に利用されています。

<連帯保証型>
連帯保証型はペアローンとは異なり、住宅ローンの契約者は1人です。夫が契約者の場合は、配偶者である妻が連帯保証人となります。夫婦の収入を合算しますので借入額を増やせますが、住宅ローン控除は夫のみが対象です。ペアローンを組めない場合やローン契約者の収入が足りない場合に利用されています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

Q.フラット35からフラット35への借り換えのメリットとデメリットについて知りたい!

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/08/31

住宅ローン5000万円くらい借りてる人はフラット35からフラット35への借り換えで総返済額が500万円以上減らせるみたいな眉唾のような話を聞いたのですが本当でしょうか?

住宅ローンの仕組みのバグを突いた知る人ぞ知る裏技テクか何かですか??

もし本当なら、メリットとデメリットについても知りたいです!ヨロシクお願いします!

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

水野崇(CFP/1級FP技能士)と申します。

フラット35に限らず住宅ローンを借り換える際は、手数料などの諸費用(抵当権の抹消・設定費用、融資手数料等)が必ず発生します。住宅ローン残高や借り換え前後の金利によっては、諸費用の方が高くなる場合があり、借り換えメリットを感じないケースもあります。

住宅ローンの借り換えで、ローンの削減効果が期待されるのは、一般的に次のような場合といわれます。
◯住宅ローン残高が1,000万円以上
◯現在の金利と借り換え後の金利差が1%以上
◯ローン返済期間の残りが10年以上

住宅ローンの借り換えは、基本的に同じ金融機関で行うことはできません。そのため、現在借りている金融機関の住宅ローンを返済し、新たに別の金融機関で住宅ローンを借りることになります。

条件を満たせば、ローン借り換えによって、毎月の返済額と総返済額を減らすことも可能です。フラット35は全期間固定金利ですので、変動金利の住宅ローンや借り換え時の諸費用を含め、総合的にシミュレーションすることをおすすめいたします。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Q.アパート経営の確定申告で物件視察の旅行代は経費計上OKか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/08/10

こんにちは。旦那が不動産投資をしていて、今度初めて確定申告をします。

経費処理について教えてください。

先日、地方に保有しているアパート物件の管理状況の視察がてら家族旅行をしました。その際の、家族全員分(旦那と私と子供2人)の新幹線代とレンタカー代と飲食費とリゾートホテルの宿泊費は経費処理認められますか??

私は認められると思っていたのですが、知り合いが「無理でしょ」と言うので、こちらでプロの方から教えていただきたく投稿しました。


よろしくお願いしますmm

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宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野 崇

ベストアンサー

最終的には税務署の判断になりますので、すべて経費計上できると断言することはできませんが、法人化や個人が「事業的規模」で行う不動産貸付業であれば、可能性は高まります。

ただし、根拠を持って説明できる状況を揃えていただくことが前提となりますので、飲食代などは業務との関連性がなく、説明できない支出を経費として計上するのは難しいでしょう。

税理士の先生によっても見解が分かれる可能性があるため、税務署に直接問い合わせるもしくは不動産投資に詳しい税理士にご相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

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