Q.私立の大学や高校にも固定資産税等はかかるのか？

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

私立の大学や高校の運営母体である学校法人には、固定資産税を非課税とする特例があります。固定資産税は通常、土地や建物の所有者に対して課税されます。土地や建物以外にも、償却資産があれば課税対象です。

非課税の適用対象は、大学や高校において教育の用に供する固定資産と定められており、賦課期日時点で判断されます。例えば、学校内の敷地であっても、実際に教育の用に使用されていなければ、非課税にはなりません。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

マンション価格は築年数の経過とともに値下がりするのが一般的です。
ただし近年マンション価格が高騰し続けています。

株式会社不動産経済研究所が発表した首都圏新築マンション価格（2022年）によると、現在の価格はバブル期高値を上回り、過去最高値を更新しています。特に高いのが東京23区で、新築マンション平均価格は8,236万円でこちらも過去最高値です。

建築費の上昇が主な要因ですが、新築マンション価格の高騰から中古マンション価格もそれに連動する形で上昇傾向になっています。

ご質問の件ですが、立地や管理状態、マンションブランドなどによっても様々です。

築30年ともなると、多くのマンションで新築時よりも価格は下がりますが、マンション価格は「土地の値段」と「建物の値段」で形成されています。

土地価格の高いエリアであれば、マンション持分相当の土地値近辺で価格の下落は止まりますので、築年数に応じて一律○％下落するとはお伝えできないところがあります。

都内の一部タワーマンションなどでは、下落するどころか築10年で価格が1.5倍、2倍という事例も出ています。

築30年のマンションを購入検討されるのであれば、周辺のマンション価格との比較を必ず行っていただければと思います。ただしリノベーションを行っているマンションは価格も高くなっています。

マンションの管理状態についても、内見時に忘れずに確認してください。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

マンションの宅配ボックス保管期限については、2週間〜1ヶ月あたりが目安とされています。
ただし法的にいつまでならOKという形で期限が定められているものでもありませんので、宅配ボックスの運用ルールに関しては、マンション管理組合の考え方次第かと思われます。

マンション管理規約内に宅配ボックス保管期限に関してルール化されていることが理想ですが、そのような特段の定めがない場合には管理会社に相談された方が良いでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

三井住友銀行・公式ホームページの「住宅ローン」コラムにおいて、複数記事の監修を担当しましたので、三井住友銀行の「新規借り入れシミュレーション」を使いご説明いたします。

基準日：2024年2月1日現在において、三井住友銀行「WEB申込専用住宅ローン」の金利（店頭金利より最大▲年2.0％の場合）と【月々の返済額】は次のとおりです。

＜借入希望額：2000万円、返済期間：15年、返済方法：元利均等返済＞
◯変動金利型（年0.475％）【返済額115,138円】
◯固定金利特約型2年（年1.250％）【返済額121,910円】
◯固定金利特約型3年（年1.600％）【返済額125,050円】
◯固定金利特約型5年（年1.650％）【返済額125,503円】
◯固定金利特約型10年（年1.790％）【返済額126,776円】

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

FP3級に関しては、毎回の資格試験合格率は85％前後（日本FP協会）とかなり高く、普通に勉強すれば誰でも合格できます。

勉強時間としては、50〜100時間あれば合格圏には達するでしょう。

私は学校の非常勤講師として20歳前後の学生に対するFP授業も行っています。合格できるか否かは、勉強時間よりも本人のやる気だけだと感じています。

テキストは最初から全て覚えようとするのではなく、問題集（過去問）を2〜3周繰り返す→わからないところをテキストで確認する、という順番が効率的でおすすめです。

合格ラインは正答率60％ですので、問題集（過去問）では80％以上をまずは目指しましょう。独学でも十分に合格できます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

新築マンションの抽選ですが、以前は色々な形で出来レースが存在していました。完全にフェアではなかったということです。

近年は上場企業を中心にコンプライアンス重視の流れが強まり、表立って出来レースを行う不動産業者はないでしょう。

ただし、抽選前の割り振りやキャンセル住戸という形で、抽選とは関係ないところで何らかの優遇対応が行われている可能性が考えられます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

国土交通省のホームページによると、
「DIY型賃貸借」とは、借主（入居者）の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件
との記述があります。

DIY型賃貸借では、入居者が退去する際にオーナーが修繕を行わず、現状の部屋の状態のまま賃貸に出します。
新たな入居者は、自ら費用を出して部屋の改修や修繕を行います。
このような形で賃貸借契約を締結できるのが「DIY型賃貸借契約」です。

新たな入居者は、自分好みの内装にアレンジすることも可能です。
また部屋を借りる際も、周辺家賃相場よりも割安賃料が設定されている可能性が高くなります。

空室対策の一環として、流動性を高めることを目的とした賃貸借契約内容と言えるでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

賃貸物件における修繕費用ですが、経年劣化・通常損耗に対しては通常は入居者が費用を負担する必要はありません。

賃貸契約書に費用負担に関する規定が明記されていればその内容に従い入居者が負担する場合もあります。そのため、契約書や管理会社との取り決め内容について、事前にご自身で確認することをおすすめします。

クロス・壁紙の張り替え費用は、物件の広さやクロスの種類、工事費、業者などによっても異なります。
・6畳：3万円～5万円程度
・8畳：4万円～6万円程度
・10畳：5万円～7万円程度

フローリングの張り替え費用は、床材の種類や品質、面積、工事費、業者などによっても異なります。
・6畳：8万円～15万円程度
・8畳：10万円～20万円程度
・10畳：15万円～25万円程度

あくまでも目安の価格帯となりますので、参考価格としてご理解いただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
最近では、賃貸物件の家賃や入居時初期費用をPayPayで支払いできる不動産会社も出始めています。海外の事例ですが、不動産売買時にもPayPay決済できたことがあると聞いています。クレジットカードでの家賃支払いは、カード会社に数％程度ですが手数料を支払うことになります。投資物件ですので利回り悪化の要因にはなりますが、入居率向上が期待できるのであれば積極的に導入検討された方が良いかもしれません。ご所有物件の周辺に、クレジットカード家賃払い可能な物件が少なければ、競合よりも選ばれやすい物件としてメリットもあることでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

借金を整理するための債務整理手続きの一つが「自己破産」になります。他の手続き方法として「任意整理」がありますが、債務整理＝任意整理ではありません。

＜任意整理＞
弁護士が貸付業者と交渉し、返済額を減額してもらう手続きです。裁判所を介しませんが、引き続き債務の返済義務があります。債務が少額の人向けの債務整理方法です。

＜自己破産＞
裁判所を介する手続きとなり、自己破産が認められれば、全ての債務の返済義務が免除されます。債務が多く返済できない人向けの債務整理方法です。

債務整理（任意整理や自己破産）をすると、個人信用情報機関に事故情報として5〜10年登録されます。債務整理前に締結した賃貸契約には影響しませんので、家賃滞納がなければ追い出される心配はないでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

売れ残る新築分譲マンションの特徴としては、主に次のような要因が挙げられます。

1.　販売価格が近隣マンションと比べ高すぎる
2.　地域で現在販売されている新築分譲マンションが多数ある
3.　最寄り駅からの距離が遠いなど地理的条件が不利
4.　スーパーなど利便性の高い施設が周辺にない
5.　設計や間取りが地域のニーズに合っていない
6.　ディベロッパーの販売方針

実際には、複数の要因が絡み合って売り残りとなります。

売れ残った新築マンションについては、購入時期によって値引き交渉できる可能性があります。値引きされれば新築にも関わらず割安で購入できるため狙い目ではありますが、売れ残りには理由がありますので、販売価格以外も含めて慎重に検討しましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

家賃の滞納が発生した場合、貸主は借主に対して、支払いが遅れた日数に応じて遅延損害金（損害遅延金）を請求することができます。

また、遅延損害金は次の計算式で求められます。
・賃料 × 延滞利率 × 延滞日数／365日 ＝ 遅延損害金

この時の延滞利率については、あらかじめ賃貸借契約書内で定められているのが一般的ですが、消費者契約法の延滞利息には上限があり、年利14.6%が設定の上限利率になっています。（ただし法人契約を除く）

現実的には、支払期日を1日でも遅れるとすぐに遅延損害金を請求される訳ではありません。
しかし、2ヶ月以上も家賃滞納が続くようであれば、支払督促時に遅延損害金などを上乗せして請求されることになるでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

家賃値上げは借地借家法に基づいて行われます。経済情勢の変化など正当な理由があった場合のみ、契約の条件にかかわらず値上げは可能となっています。一定の期間増額しないという特約がある場合は値上げできません。

具体的には以下のようなケースが想定されています。
・建物や土地の価値が上昇し大家さんが払う固定資産税が増えた場合
・周辺物件と比べ家賃が安すぎる場合

家賃を値上げするタイミングは、契約更新時が多いでしょう。更新前に家賃値上げに関する通知を行っておいた方が、入居者も心構えができますので適切かと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
離婚物件などでは考えられるケースでもありますが、住宅ローン滞納により個人信用情報に傷がつき、今後のローンやクレジット契約時において5〜10年と長期間制約を受けることになります。そのため、デメリットの方が大きいのではないでしょうか。
物件にもよりますが、不動産買取業者に売却するかリースバックを活用すれば、金融事故に該当せず短期間での売却も可能です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
高級賃貸マンションの東京での家賃相場ですが、高級賃貸マンションを専門に扱うサイトを見ると、家賃15〜20万円あたりが下限の設定となっています。間取りや広さにもよりますが、1LDKであれば家賃20万円以上ぐらいから高級賃貸マンションに該当するでしょう。3LDK以上になれば家賃20万円台は珍しくありませんので、家賃30万円以上あたりからと思われます。家賃50万円や100万円以上の物件もそれなりにありますね。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
孫に不動産を相続させることは可能です。孫への相続で考えられるメリットとしては、本人から子、子から孫と相続税負担が2度発生する可能性があったのを1度に減らせる点でしょう。デメリットとしては、相続税財産として20％上乗せ評価の対象になります。
孫への相続方法については、「生前贈与」「孫との養子縁組」「遺言による贈与」などが考えられます。不動産をどのような形で相続すれば最もメリットあるのかという点が重要かと思いますので、これについては相続財産全体から考える必要があります。個別具体的な金額計算などは、直接税理士に相談されることをおすすめします。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
閑静な住宅地での家庭菜園は、用途地域の規定から問題になることはないでしょう。小規模の農業については、どこまでが許容されるのかは地域や近隣住民によっても認識が異なる可能性がありますので、市区町村役場やJAなどに事前にご相談された方が良いのではと思います。
なお、用途地域で住宅建築不可に該当するのは「工業専用地域」になります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
任意売却を依頼する不動産業者の選び方としては、一番わかりやすいのは会社のホームページを確認し、任意売却の取扱い事例が豊富な業者が良いでしょう。任意売却は競売開札前までと時間が限られますので、実績の少ない業者は不安です。弁護士など専門家との提携がない業者も避けたいところです。
一般の仲介業者に依頼するとしても、スケジュールを逆算し的確にフォロー・アドバイスしてくれるのかという点は、必ず確認していただきたい重要なポイントだと思います。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

金融機関が提供するリバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りて、そのまま自宅に住み続けられるという商品です。借入人が亡くなったときに担保となっていた不動産を売却し、借入金を返済するという仕組みになっています。毎月の返済は利息のみですので、老後の家計負担を抑えることができます。

自宅に住み続けながら、老後資金の借り入れができるというのが一番のメリットです。借入人が死亡しても配偶者が契約を引き継げるという金融機関が多いため、ゆとりある老後を過ごせるでしょう。

その反面デメリットとしては、不動産の担保価値が下落した場合、最終的に自宅を売却しても借入金を返済しきれないリスクが残ります。その場合は相続人が残債の返済義務を負いますので、お子さんにもデメリットについて情報共有されることをおすすめします。

不動産整理としても利用価値の高いリバースモーゲージですが、担保にできるエリアや物件種類などにさまざまな制限があります。金融機関によっても異なりますので、利用検討する際は事前に確認しておきましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
マンションの大規模修繕や定期点検などの予定については、「長期修繕計画」として作成されます。新築時は、デベロッパー主導で長期修繕計画を作成していますが、販売目的ですので修繕積立金をなるべく安く見せるように、多少加工された数字が並べられています。そのため将来、積立金が足りないという事実に直面するマンションは実際多いです。
入居後はマンション管理組合で作成・検討を重ねます。積立金不足となれば、マンションの区分所有者全員で負担することとなり、場合によっては一時金の徴収を要求されることにもなるでしょう。そのため、マンションの長期的な維持・管理については、管理組合の役割がとても重要になってきます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物などの不動産所有者に対して課せられる地方税です。SUUMO掲載中の中古マンションであれば、その物件を掲載している不動産会社に問い合わせすることで「前所有者が納めた固定資産税額」ならば確認できる場合があります。業者が売主の物件であれば、売主業者に直接問い合わせしても良いでしょう。基本的に、ネット検索などから調べることは出来ません。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

土壌汚染調査に関しては参考費用になりますが、調査会社のホームページで確認すると次のような記載があります。
◇土壌汚染調査(表層土壌)の費用の目安：900㎡以内で約20万円～35万円程度、1800㎡以内で約45～60万円程度
◇土壌汚染調査(ボーリング/詳細)の費用の目安：ボーリング1箇所で20～80万円程度（分析費込み）

目安とされる費用の差も大きいため、調査内容次第と言えます。

調査すべきかというご質問に関しては、対象の土地がこれまでにどのような形で利用されてきたのかを踏まえる必要があります。

一般的に、土地売却時に土壌汚染調査が必要になるのは、以下のようなケースが考えられます。
1.　工場跡地やガソリンスタンド跡地など、かつて産業用地や商業用地として使用されていた土地を売却する場合
2.　農地を売却する場合
3.　河川沿いや埋立地にある土地を売却する場合
4.　3,000㎡以上の土地の形質変更をする場合

なお土壌汚染調査は、環境に関する法律に基づいて行われることもあります。また環境省では「土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン」というものを定めています。

具体的な要件については地域や自治体によっても異なりますので、汚染状況が気になる土地の売却に際しては、お住まいの地域の行政機関や専門家に相談してから判断された方が良いでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
ご質問の一例としては、タワーマンション建設時が該当します。タワーマンションのような居住用の超高層建物は、本来の用途地域で定められた容積率範囲内では通常建てることができません。行政が容積率緩和の特別措置を認めることにより、許可を得ることによってディベロッパー主体で建設されています。また元々の地権者が主導するケースもあります。ターミナル駅直結型や再開発地域におけるタワーマンションの建築時には、このような手順を踏んでいます。地域によって超高層建物が多いエリア・少ないエリアに差がありますが、その地域の行政の考え方が反映されているからです。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
入居者様からすると、賃貸物件の施工不良に関しては管理会社に相談することになります。ただし新築賃貸物件ですので、引渡しされた後の建物・設備不具合に関しては、施工会社と施主間の問題になります。入居者様が修理代を負担することはありませんが、補償などもありません。迅速な対応を期待したいところですが、改善されるまでには時間がかかることも想定しておく必要があるでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
家賃の決め方の一つに、賃貸事例比較法というものがあります。周辺の競合物件と比較して家賃を算出する方法です。この方法では、対象物件の周辺から似たような条件の家賃を複数集め、築年数、駅からの距離、立地の違い、所在階、住宅設備などの「加点ポイント」「減点ポイント」をそれぞれ合計し、競合物件と比較して家賃を算出しています。つまり、家賃が高くても入居希望者が多く空室の少ないエリアであれば、新築物件が供給されても高い家賃相場で推移します。反対に、入居者がなかなか決まらない物件は徐々に家賃も下がりますので、そのような物件の多いエリアは徐々に家賃相場も下がります。賃貸物件の家賃だけに限りませんが、不動産価格は最終的には重要と供給のバランスで決まっています。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
近年はネット銀行の金利が安く、住宅ローンの借り換えを検討される方が増えています。ネット銀行などに住宅ローンを借り換える際は、【融資事務手数料：2.2％】が発生するケースが多いです。月々のローン返済額は下がりますが、借り換え時の手数料もそれなりの金額が発生します。そのため、住宅ローン残債と返済期間によっては、1％程度の金利差があっても借り換えのメリットがない場合もあります。ネット銀行のホームページでは事前シミュレーションも可能ですので、一度ご自身で確認されてからご判断された方がよろしいかと思います。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
離婚に際し相談する専門家ですが、名義変更だけでしたら司法書士、離婚協議書や公正証書が必要であれば行政書士、財産分与の協議が必要であれば弁護士などが考えられます。不動産の売却を検討されているのであれば宅建士にも相談された方が良いでしょう。居住用不動産を名義変更する際は、所有権移転登記のタイミングが「離婚前」か「離婚後」かによって、譲渡所得税と贈与税の控除適用条件が変わります。必要であれば税理士にも確認されてみてください。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産の投資物件を購入する際は、金融機関などから借り入れを行うことになるかと思います。例えば、自己資金がほぼない状態で金利2.5％のフルローンで借りて投資物件を購入した場合ですと、表面金利4％程度ではおそらく毎月のキャッシュフローが赤字になるのではないでしょうか。自己資金が多ければ大丈夫ですが、借り入れ時の金利＋3％以上は最低でも表面利回りとして確保したいところです。他にもどのような物件に投資をするかでも戦略は変わります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
敷金や礼金については、物件の競争力を踏まえオーナーもしくは管理会社の意向で決めているケースが多いです。一般的には、築年数の経過と共に入居率も下がりますので、周辺相場を見て臨機応変に変えることもあります。人気物件では難しいですが、借主の属性が良ければ値下げ交渉も可能でしょう。なかなか入居者が決まらない物件には、オーナーが別途広告費として家賃の数ヶ月分を負担している場合もあり、物件次第とも言えそうです。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
個人信用情報は「株式会社シー・アイ・シー(CIC)」以外にも、「日本信用情報機構(JICC)」「全国銀行個人信用情報センター(JBA)」と3つの機関に登録されております。手数料はかかりますが、念のためCIC以外の信用情報機関にも開示請求された方がよろしいかと思います。現在はAIスコアリングで事前審査されるケースが多いため、対面で相談できる金融機関を検討された方が良いでしょう。地域は限定されますが、ネット銀行でも対面相談できるところがあります。フラット35にもご相談されてみてください。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。