水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
詳しい保証内容は直接お問い合わせされた方がよろしいかと思いますが、記載いただいたURLを確認しますと、注意書きについても事前に確認が必要ではないでしょうか。
「10年目以降の点検により発生した有償メンテナンスを施工することにより、次回以降の無償点検が継続します」「定期的に点検・メンテナンスを実施して有償アフター工事を行うことにより、最長60年の保証が続きます」などの記載がありますので、点検頻度が高いというのが大きな特徴かと思われます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産の担保価値は、基本的には「市場価格×掛目」で決まります。土地の評価は、主に路線価や基準地価を使って算出されますが、立地や土地形状などから「プラス評価」「マイナス評価」それぞれのポイントも加味されます。建物の評価は、再調達原価や法定耐用年数などを考慮した積算法が一般的です。（投資物件であれば収益還元法も）
「掛目」に使われる数値も重要ですが、ローンの種類や金融機関によっても異なります。よって担保価値が低くなるケースの代表例としては、土地が所有権ではなく「借地権」、中古建物で「既存不適格」の場合などが考えられます。いずれにしましても、住宅ローン審査においては「個人の属性」も重要です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
競売の落札後、強制執行までの流れとしては、「裁判所に申立て」→「入居者への引渡命令」→「強制執行の予告：催告」→「強制執行：断行」となります。概ね2ヶ月程度を要します。「催告」から1ヶ月ほど経過しても、居住を続けているようであれば強制執行が行われます。
上記の手順を踏めば、買受人は旧所有者を法的に追い出すことが可能です。最短で追い出したいと考えていても、旧所有者の新たな引越し先が決まっていなければスムーズには進みませんので、ある程度の期間は必要と考えておいた方が良いでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
マンションに限らず、スプリンクラーが突然作動し大きな損害になった事例はあります。有名なのは、2022年9月の静岡県裾野市民文化センターで、オーケストラの楽器が水浸しとなり被害額数億円の損害が発生しました。2023年3月現在では原因が特定されておらず、被害を受けた楽器に関しても補償されていません。
マンションでスプリンクラーが誤作動した場合でも、火災保険などで必ず補償されるとは限りませんので、原因特定にどの程度時間がかかるかがポイントでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
マンションの避難階段については、設置基準が建築基準法で細かく規定されています。建物が6階建以上になると、原則としては「2つ以上の直通階段（道路面まで迷わずに下りられる階段）」が必要です。小規模なマンション（各階6戸程度まで）の場合には、緩和規定によって1つでも良いとされています。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

民法95条【錯誤】ですが、当事者の一方が相手方に対してした事実について誤認があった場合に、その誤認が重要なものであるときには、その契約は無効となることを定めています。

なお改正民法の施行によって、民法95条も次のように改正されています。

◇新民法：第95条【錯誤】
１．意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
一　意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二　表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
２．前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。
３．錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項の規定による意思表示の取消しをすることができない。
一　相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
二　相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。
４．第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

本回答については一般的な情報提供を目的としておりますため、個別具体的な判例や法的アドバイス、またはそれらの判断につきましては、お近くの弁護士や専門家にご相談いただけますようお願い申し上げます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

賃貸不動産経営管理士試験の出題範囲は、資格予備校ホームページで確認すると次のような記載があります。

◇管理受託契約に関する事項
◇管理業務として行う賃貸住宅の維持保全に関する事項
◇家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理に関する事項
◇賃貸住宅の賃貸借に関する事項
◇法に関する事項
◇管理業務その他の賃貸住宅の管理の実務に関する事項

賃貸不動産経営管理士の資格試験は、「賃貸管理に関する実用的な知識を有するかどうか等を判定すること」を基準に実施するとされています。
そのため、アパート・マンションの賃貸借に関する試験範囲が、宅地建物取引士試験と重複しています。

賃貸不動産経営管理士の試験範囲には、賃貸住宅の管理・運営に必要な専門知識が含まれます。
宅建合格者が賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す場合、以下のような内容を新たに勉強する必要があるでしょう。

＜法令＞賃貸住宅に関する法令に関する知識
＜契約＞賃貸借契約書の解説、重要事項説明書の作成方法、契約解除等に関する知識
＜管理＞賃貸住宅の管理に関する知識
＜税金＞賃貸住宅に関する税金に関する知識
＜保険＞賃貸住宅の保険に関する知識
＜その他＞賃貸住宅市況、評価、投資に関する知識

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
東京都の地盤ですが、東部が弱く西部にいくほど強くなる傾向にあります。東京23区から離れますが、東京西部の多摩地区を中心に「武蔵野台地」が広がっており、東部よりも標高が高く地盤が固いという特徴があります。東日本大震災の際も、多摩地区に住む人からはそこまで揺れなかったという話を聞いています。東京東部の湾岸エリアやその周辺は「海抜ゼロメートル地帯」が広がっており、地盤以外にも水害リスクの高い地域になります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
一番手を上回る好条件を提示する、もしくは現金購入であれば、二番手でも逆転できる可能性はあります。ほぼ同時期の申し込みでない限り、一番手が何らかの理由で購入に至らないという結論待ちの状態になるだろうと思われます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産仲介会社にアポ無しで訪問することは何も問題ありません。事前準備なしで訪問した場合、不動産会社の言われるがままに物件検討することにならないようお気をつけください。エージェント制などを取り入れ、近年は担当者を選べる不動産仲介会社も増えています。いずれにしても、希望条件などをご自身で整理しておいた方が、物件探しはスムーズに進みます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
アメリカでは、人生の良き3大パートナーとして「医者・弁護士・FP」を挙げられます。FPはファイナンシャルプランナーの略称ですが、アメリカ発祥の資格であり「家計のホームドクター」として人生を支える心強い存在です。個人またはその家族全体を相手に将来の夢や目標の実現のために、お金に関する面からアドバイスしサポートする専門家です。FP資格の中でも世界共通・最上級資格として「CFP」が位置付けられています。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
このような不動産投資の電話勧誘に関しては、不動産会社が名簿業者から情報入手しているケースがほとんどかと思われます。断っても担当者を変えて何度も連絡してくる業者もいますので、「宅建業法違反の勧誘行為では？」と直接相手に伝えることが効果的です。今後のことを考えて、業者名と担当者名についても控えておきましょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
更地化して売るメリットとしては、不動産投資家のみならずマイホーム需要にも売却できる可能性があるという点でしょうか。それでもケースバイケースになりますので、一概に更地にした方がメリットあるとは言い切れません。ただし空室が多い状態のままでは、収益物件として利回りが落ちますので、その分売却価格も安くなります。
入居募集中のお部屋については、売却時期を見越して定期借家契約に切り替えておいた方が良いでしょう。
現在入居者がいるお部屋については、賃貸契約満了する1年前から6カ月前までの退去通知と共に、退去のための正当理由も必要となります。アパート売却は正当理由に該当しませんので、オーナーが立ち退き料（引っ越し費用、転居先の契約費用、お詫び代など）を負担する必要があり、とても手間がかかります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

法務局の不動産登記情報は、誰でも閲覧することが可能です。（費用はかかります）

そのため、ご質問内容を訪問販売の一つと考えると、アポ無しでの突然の自宅訪問への違法性は問われないかと思います。

断っても何度も繰り返し自宅訪問が続くようであれば、消費生活センター・国民生活センター（消費者ホットライン）などにご相談された方が良いでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

ポスティングチラシの反響率は年々下がっていると言われています。
またこれまでチラシ配布に超積極的だった大手不動産会社が、最近になってポスティングをやめたという話も聞いています。

ポスティングチラシは少なからず効果がありますので、アルバイトを雇うなどしてチラシ配布を継続している業者は一定数います。
それでもエンドユーザーから反響を得るためには、数千部、数万部単位で配布していることでしょう。

相変わらずチラシの量が多いとお感じになっているのであれば、その地域においてはポスティングチラシが依然として有効である証拠かと思われます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

家賃の支払い方法として主だったところでは、
・銀行口座引き落とし
・銀行振込
・現金手渡し払い
・クレジットカード決済
・コンビニ支払い
などが挙げられます。

PayPay払いも、一部の不動産会社やオーナーが受け付けている場合があります。

賃貸物件オーナーの本音としては、クレジットカードやPayPayでの家賃支払いはカード会社などに手数料の支払いが発生し、その分手取り金額が減るため積極的には導入したくないはずです。

そのため人気物件よりも築古で空室リスクの高い物件の方が、PayPay払いを検討してもらえる可能性は高いでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
住宅ローンの借り換え時にはさまざまな費用がかかります。金利が安いネット銀行などで借り換える際は、融資事務手数料：2.2％が発生します。ローン金利：約1％の金利差では、結果的に借り換えメリットがないケースもあります。諸費用を払ってまでローン借り換えした方が得なのかという点について、事前に必ず確認しておきましょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
管理業務主任者と宅建士の違いですが、設置義務の違いも大きいです。
宅建業者は、5人に1人の割合で成年者である専任の【宅建士】を設置しなければならない、と規定されています。
不動産管理会社においては、30管理組合に1人の割合で成年者である専任の【管理業務主任者】を設置しなければならない、と規定されています。
設置義務の観点からも必要とされる不動産の国家資格ですので、ダブルライセンス所有者が活躍できる場面も多くあります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

40代で住宅ローンを組む場合の注意点ですが、ローンを組める最長期間が45歳あたりから1年ずつ短くなります。金融機関によっても異なりますが、80歳もしくは79歳から年齢を逆算した年数が最長となります。

仮に48歳時点でローンを組むとすると、80-47=33年（もしくは32年）が最長になります。そのため、上限35年と比べると借り入れできる総額が少なくなります。

年収要件は他の年代と変わりませんが、一般的に40代の年収は高めであるため、住宅ローンを借りすぎてしまうリスクがあります。お子さんの大学進学と住宅ローン返済が重なる時期は、高収入世帯であっても家計が厳しくなりがちです。

住宅購入後のライフプランを逆算すると、金融機関が承認するローン上限金額を目一杯借り入れすることは、実際には避けた方が賢明ではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
タワーマンションの高層階については、気圧差と揺れの問題が以前より指摘されています。高層階にいくほど気圧は低くなりますので地上付近と比べると気圧差は確かにありますが、一般的には人体に影響があるほどの気圧差ではありません。低気圧接近などでも体調が悪くなる方がいるように、個人差の問題として考えるべきでしょう。
タワマン高層階ではわずかな揺れが常に続いているという情報をネットで目にする機会も多いです。実際に住んでいた方からは「揺れる」「揺れない」と両方の意見を聞きます。「揺れる」というご意見の方からは、船酔いのような状態で気分が悪くなるという感想でした。実測データがありませんので個人的な意見になりますが、タワマンに限らず高層階が合わないという方は一定数いますので、生活に支障をきたす場合は早めの引っ越しを検討された方が良いでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
親子リレーローンでは、団信に加入できるのは原則「子」のみとなっている金融機関が多いです。「親」が加入できる場合でも、「子」と同時加入を求められます。（フラット35では「親」のみも可）
ローン返済期間中に団信加入者に万が一のことがあれば、該当債務のみ完済となります。そのため2人で団信に加入していれば、1人分の債務は残ります。
「子」のみ団信加入している場合、「親」が返済期間中に死亡した場合であっても、「子」が残債を引き継ぐことになります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

宅建士の副業としては、「不動産エージェント」も選択肢の一つに挙げられるのではないでしょうか。

最近エージェント制度を取り入れている不動産会社が増えており、お知り合いの方が物件を探している場合など、物件紹介し成約すれば、仲介手数料（売買、賃貸）の何割かを報酬として受け取れます。

副業として働くケースも多く、出社義務や営業ノルマのない形で不動産業界に携われます。業界未経験者の方向けには、研修制度を充実させている会社もあります。

物件案内や売買契約などがあるため完全在宅ではありませんが、住まい探しをサポートして喜ばれるお仕事でもありますので、ご検討されてみてはいかがでしょうか。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

一般的には、高級賃貸マンションは家賃30万円以上の物件を指すことが多いです。
ただし、地域や物件の立地条件、広さや間取り、設備やサービスなどによっても異なるため、一概には言えません。

高級賃貸マンションを専門に扱うサイトを見ますと、東京の場合では家賃15〜20万円あたりが下限設定となっています。間取りや広さにもよりますが、1LDKであれば家賃20万円以上が高級賃貸マンションに該当するでしょう。
また大都市ではタワーマンションの上層階を中心に、家賃50万円や100万円以上の物件も珍しくありません。

地方の場合ですと、一括りにいくら以上を高級賃貸マンションと定義するのはかなり難しくなります。
地方都市でも駅直結型タワーマンションの供給が増えていますので、大都市に匹敵するような家賃設定をしている物件も存在するのではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

土地の権利証だけで勝手に不動産を売却・名義変更されたり、不動産を担保にお金を借りられたり、そのような形で悪用される恐れはありませんが、印鑑証明書の存在が重要です。

権利証は再発行ができませんので、悪用される可能性がある場合は、改印届または印鑑登録廃止の手続きが必要になります。

権利書、実印、印鑑登録証の盗難・紛失については、すみやかに警察・法務局・市区町村役場に連絡と届け出を行いましょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。

隣地の庭にゴミが多く中古戸建の購入に迷いがあり不安とのことですが、ご自身の「なんとなく嫌だな〜」という直感は大切にされた方がいいと思います。

物件を気に入られているご様子ですが、近隣・隣人トラブルというのはとても厄介なものでして、実際に住んでみないとわからないことも多いです。相手を変えることはできませんので、あらかじめ対策できることは事前に行った方が良いでしょう。

事前対策の一つとして、近隣トラブル予防を目的とした「隣人調査サービス」というものがあります。これは探偵経験者などの専門調査員が、お客様の購入予定物件の隣人・周辺や自治体などに聞き込み調査・目視調査を行い、調査結果を報告してくれるサービスです。また弁護士・司法書士・警察OB等と連携し、万が一トラブルが起きた際にも仲裁・対応を支援してくれる「近隣トラブル仲裁サービス」もあります。

私は「FP事務所」を経営しておりますが、テレビなどからメディア取材の多い「隣人調査サービス」事業者様と業務提携を行っております。もし直接ご相談いただければ、ご紹介も可能です。

こちらのサービス自体は有償でのご提供にはなりますが、物件がとても気に入っているにもかかかわらず隣地住民の素性だけが心配というのであれば、ぜひご検討いただければと思います。

不動産はとても大きな買い物になりますので、できる限り慎重にご検討ください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。

住宅ローンが下りにくい人の特徴ですね。

住宅ローン審査では、金融機関はいろいろな情報から総合的に判断しています。

【申込者の情報】
・年齢
・職業
・勤務先
・勤続年数
・年収
・自己資金
・他の借り入れ状況
・個人信用情報
・健康状態（団体信用生命保険加入のため）

【物件の情報】
・物件価格
・平米数（マンション30m2以上、戸建40m2以上）
・投資目的ではないか
・建築違反がないか

転職を繰り返している場合や自営業、年収が少ない、返済遅延履歴がある、このような場合には住宅ローンが通りにくくなります。

夫婦ローン（ペアローン）の場合ですと、ご夫妻両方に審査がありますので、それぞれの個人属性が確認されます。

金融機関によってもローンの審査基準は若干変わりますので、購入検討されている物件があれば、まずは不動産会社にご相談されることをおすすめします。

どうぞよろしくお願いいたします。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。

在宅ワークのできる住まいや間取りについてのご質問ですね。

広さは必ずしも必要ないと思いますので、仕事ができるように机と椅子が置けること。パソコンや周辺機器を使う電源用コンセントがあること。最低限のスペースとして2畳分ぐらいあれば実現できるでしょう。

独立したお部屋を確保できない場合には、デッドスペースの有効活用を検討してみてはいかがでしょうか。寝室にロフトベッドを置いて、その下の空間を活用する方法なども考えられます。

新たな住まいでお考えの場合には、在宅ワークができる小さな部屋があれば理想的です。

間取り図で「DEN」「S」「納戸」という表記があります。これらは部屋が狭い・窓がないなどの理由で、建築基準法では居室と認められていません。ただし普通に利用できるお部屋です。

「1LDK＋DEN」「1SLDK」とかの間取り表記になりますので、お部屋探しの参考としていただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

人生において最も大きな買い物の一つが住宅です。多くの方は住宅ローンを使い、最長35年もの長い期間をかけてローン返済を行いながら、購入した住宅に住み続けることになります。

仕事や家族など、ご自身の身の回りの変化によって、将来的には新たな住まい探しが必要になるケースも少なくなりません。立地の良い住宅であっても、近隣環境に悩まされる事例もあります。

周りの皆様からの情報収集も大切ですが、どうしても偏った情報になりがちです。購入時期によっても不動産市況や金利動向が変わり、住宅購入資金の背景も人によって違いがあるかと思います。


できれば、専門家からアドバイスを受けることも、ぜひご検討されてみてはいかがでしょうか。

資金面や将来のライフプランを含めたアドバイスであれば、中立的な立場で個別相談を行うファイナンシャルプランナーがおすすめです。

物件面の相談であれば、同じく中立的な立場でアドバイスを行う不動産の専門家をお探しください。

金融機関や不動産業者・ハウスメーカーに直接相談すると、自社の利益を優先したアドバイスがメインになりますので、必ずしも顧客本位とはいえない側面があります。ですので、相談相手としては慎重に判断いただきたいと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。

一般的に不動産査定をお考えになる際は、不動産会社にご所有物件の査定を依頼するケースかと思います。
これは無料で対応してもらえます。

無料査定にも「机上査定」と「訪問査定」があります。
・机上査定：現地調査を行わず物件情報と近隣取引事例などから査定
・訪問査定：不動産会社が現地調査して査定

どちらの査定でも、物件の立地、周辺環境、近隣の成約価格などを参考にしています。投資用不動産の査定依頼も可能です。
「いくらなら売却できそうか？」という不動産価格を算出します。


次に有料査定に関してです。
依頼先が不動産会社ではなくて、不動産鑑定士に査定依頼（鑑定依頼）することになります。

不動産鑑定士が法律に基づき土地や建物などの不動産を鑑定評価します。
不動産の売買目的というよりも、相続や贈与、財産分与などで正確な不動産価格を算出する必要がある場合、有料で依頼することになります。

資産性評価や担保評価など適正な不動産価格を知りたい場合にも、不動産鑑定士に依頼します。


不動産価格評価をどこまで求めるのかによって、査定や鑑定依頼先も変わることでしょう。

お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

FP不動産エージェントの水野崇（CFP/1級FP技能士）です。

築50年の古民家リノベーション物件の耐震補強ですが、新築物件と比較するための情報を以下にお伝えします。

大地震が起こるたびに建築基準法は改正されてきましたが、1981年6月1日に「新耐震基準」が設定され現在に至ります。

2000年には住宅品質確保促進法（品確法）が制定され「耐震等級」という制度ができました。

＜耐震等級制度＞
新耐震基準を満たす家の耐震性能を「耐震等級1〜3」で表す。

・耐震等級1：新耐震基準を満たす
・耐震等級2：等級1の1.25倍
・耐震等級3：等級1の1.5倍


耐震補強をどこまで行うのかがポイントです。耐震等級3を求めると大規模な耐震補強リフォームとなり工期も長く費用も高額になります。このレベルまで耐震補強を行うのは、現実的にかなり難しいのではないでしょうか。

築50年の古民家ですと「旧耐震基準」に基づき建築されています。「旧耐震基準」と「新耐震基準」では想定されている震度が違いますので、「新耐震基準」の方が耐震性は高くなります。

リノベーションで耐震補強を行なっていないとすると、新築物件よりも耐震性能は劣りますので、古民家は「免震」効果があってこれまでの地震に耐えてきているものと考えられます。

そのため、これから耐震補強を行うのであれば「工事費用」と「期待効果」のバランスが重要になりますので、耐震補強リフォームに詳しい専門家にご相談されることをおすすめします。

どうぞよろしくお願いいたします。