クレジットやカードローンで大きく焦げ付いた方や、
夜職の方は審査が通らないことがあります。

特に家賃保証会社の審査では上記のような方はほぼ通らないので、
ご両親や兄弟などの連帯保証人を付保してもらうこととなります。

概ね１～2カ月前くらいがちょうどいいと思いますが、
就職や就学などで4月1日からの入居を希望されているなら
3カ月くらい前から探し始めても良いかもしれません。

2月～3月は賃貸物件の動きが活発になり、物件の争奪戦となります。
あらかじめ探索しておきながら、住みたいエリア、広さ、金額感等をしっかり把握しておくことができれば、住みたい物件が出てきたときに迷うことがなくなるので、申し込みで1番手を取りやすくなります。

①AD（広告料）を増やす、若しくは敷金礼金を0にする
②掲載するプラットフォームを増やす（＝管理会社に広く客付会社に取り上げてもらうように言う）
③家賃、若しくは管理費を減らす

の順番かと思います。

他にも室内をリフォームする等も考えられますが、
さしあたり試してみるという点では上記かと思います。

なお③に関して、家賃を下げた場合には短期的な理論上の資産価値（市場価値）も減少してしまうことにご注意ください。
収益物件は、将来の収益性を現在価値に割り引く”DCF法”や”収益還元法”で計算されることが多いですので、家賃の減少≒将来の収益性の減少≒資産価値の減少、と考えられます。
短期的に資産売却を視野に入れて店子を募集している場合には、①～②の方法で店子を募集することをお勧めします。

”業として”は”反復継続して”の意味なので、具体的に何回までなどの決まりはありませんが、基準は”実態”です。

全くの素人が、相続などの兼ね合いもあり、年に複数回物件売買してしまうこともあるでしょうし、
年一件といえど、何十年も繰り返し売買していれば立派な宅建業です。

グレーな部分なのでなんともいい難いですが、相談者様が実態として宅建業を行っておらず、
上記のような特殊なケースで複数回売買しただけなら、問題ないかと思います。

店子との賃貸借契約でしょうか？

すでに売主と結んでいた賃貸借契約にもよりますが、
手堅くいくなら店子と再度賃貸借契約書を巻きなおした方が良いです。

実務的には、もともと巻いていた契約にオーナーチェンジの可能性があることが
きちんと盛り込まれていれば、通知のみで大丈夫なものがかなりあるので、
私が過去に客付けをした案件では巻きなおさない方が多かったです。

管理会社にご連絡ください。
明確に債務不履行です。

もしかしたら、そもそも清掃業者を入れていないのかもしれません。

一人だけ会ったことがあります。
その方は中央区の某タワーマンションの最上階を所有していましたが、
節税目的でしたね。

もともと経営者でしたが御隠退され、資産を”増やす”ではなく”守る”方に軸足を置いていました。
また、セカンドハウス的に使っており、居住はしていないようでした。

個人的には、このような使い方も結構多いのではないかと思っています。

これは非常に難しい問題で、皆さん悩まれるところです。

まずはマンションの規則類の確認をしてみましょう。

明確に”何時から○○を禁止します”と書かれているものは少ないでしょうが、
書き方でそのマンションがどれくらい細かい管理をしているかが大体わかります。（笑）

わたしのおすすめとしては”予約機能のある洗濯機を買う”です。

思いついた限りですが、
・団信が子供しか入れない
・相続時の兄弟姉妹と争う可能性がある
・持分の計算を誤ると贈与税が課税される可能性がある
かと思います。

特に持分のところは、
夫婦ペアローンだとアバウトになりがちな論点ですが、
親子ペアローンだと相続税、贈与税逃れと認識されてしまうため、注意が必要です。

”未公開物件”の基準は業者によって違うと思いますが、
私は”レインズに登録されてないが、売り歩かれている物件”を指して使っています。

このあたり、囲い込みの両手取引にも波及してくる問題ですが、、
例えば、売買では、一般媒介契約であればレインズへの掲載義務はないので、
グリップに自信のある売主（親戚や中高の同級生など）の媒介委託を受ければ、レインズに掲載せずに、自社ＨＰや打診しやすい買い手候補へと売り歩けます。

相談者様の例ですと、
②＞③＞①
の順番で件数が多いイメージです。

まず、①の全額帰ってくるケースはほぼほぼないです。
特に契約時の特約で、退去時のルームクリーニングが入っている場合は、通常は相殺して払われます。

一方で、管理会社も営利法人ですので、マージンを乗せて請求してくるのが常です。
実費のプラス１０％～２０％だと可愛い方なのですが、敷金の３倍近い請求を受けたお客様を知っています。

管理会社曰く、「リフォーム業者もさらに下請けに投げているので、割高にみえますよね。」などと訳の分からない理屈を並べられましたが、最終的には内容証明を送り付けると、敷金３０％返還で終結しました。

全員に言えることですが、退去後の原状回復見積もりは必ず、”交渉”するようにしてください。

こちらはライフライン代行業者というのがおります。
提携している不動産会社であれば対応してくれると思います。
提携してなければ、下記のような業者に問い合わせてみてください。
諸々ヒアリングしてくれて、一番合った新電力や新ガス会社を紹介してくれます。
https://classlab.co.jp/lifeline/
https://www.lepris.co.jp/

一方でウォーターサーバーや保険、ネットの勧誘も一緒にしてくる場合もあるので、
注意してください。

礼金０の物件は、探してみると結構あり、人気です。

一方で、相談者様が危惧されている通り、違う名目でお金を取られる物件があります。

例えば、
ルームクリーニング代、ライフライン代行業者指定、引っ越し業者指定、
火災保険が割高、駆けつけ契約が割高、等々

契約をされる際は、必ず見積もりを取り、最終的な金額で判断するようにしましょう。

キャンセル自体は可能ですし、金銭債務も発生しないことが一般的です。
しかしながら、業者としては相当悲しいところです。。

重説は、本来は購入判断の材料としての提供ですので、
極端な話、重説を聞いて購入できない要因を知り、売契を結ばない、という場合も
可能性としてはあり得ます。

一方、業者側も重説の作成のための調査は稼働がかかるものですので、
ディールブレイクしそうな要因は、重説を作成する前に調査段階から、事前にお知らせするのが常です。

重説時に初めて発覚したことならば、解除もやむなしと思いますが、
他に気に入った物件が、等々といわれると、業者としては、悲しくなってしまいますね。。

場所にもよりますが、半日くらいはかかります。

電気の調査はヒアリング等でいけることが多いですが、
あとあと怖いのが上下水道とガスです。

役所に行って”菅網図”を発行してもらい、重説時にお客様にお見せします。

なお、過去に上記役所の発行した”菅網図”が間違っており、
買主から下水管が引かれていなかったとして、宅建業者が損害賠償を受けたケースもあるようです。
よって、現地で水栓等の目視確認はマストで行っています。

一旦思いとどまり、管理会社やオーナーに設置してよいか確認することをお勧めします。（笑）

埋め込み式だと思いますが、その場合は現在のインターホンを取り外し、新たに付けることになります。
設備グレードは上がりますが、言い方を変えれば原状変更です。

退去時に原状回復を要求されることもありますし、
電線やインターホン周辺の壁などに問題が発生したらえらいことになります。

内廊下か外廊下かは、売却のしやすさにあまり関係ないように思います。

一般的には高級マンションは内廊下であることが多く、
内廊下≒高級物件となりがちですが、売買は需給や価格感にもよりますので何とも言い難いです。

ちなみに、外廊下ＮＧのお客様には一度だけお会いしたことがあります。
有名なインフルエンサーのようで、
住居にはプライベート性を重視していました。

直感的には、そりゃそうだよね、という感じでした。

業界的には大きな変動はないような気がしますが、
では訴訟・強制執行などの手続きを気軽にとれるかというと
結構な稼働やコストがかかりますので、
入居審査はより厳しくなることが予想されます。

一方で、商魂逞しい業界でもありますので、
また何らかの方法を見出すのではないか、というのが私の感想です。

広告料やフリーレントをつけることが王道です。
他にも、家電を無料でつけるとか、内外装をリフォームするなどが考えられるかと思います。

家電（冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）をつけることは入居者にとって手間の削減にもなりますし、
金銭的にも助かりますので、学生さんには受けると聞きました。

申込（買い付け証明）レベルだとキャンセル料は発生しないことが普通です。
たしか、判例でも確立されています。

しかしながら、安易なキャンセルは売主側の迷惑にもなりますので、
買い付け証明を出す際にも、必ず物件の簡易的な調査や資金繰りの予定くらいはつけておくようにしましょう。

不動産の本体価格には消費税はかかりませんが、
不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬にはかかります。

一度見積もりを取られてはいかがでしょうか。
設計や状態にもよりますので価格はなんとも言えませんが、一般的には150～200万程度のようです。
https://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/tyousa_1808.pdf

建築に関しては素人ですが、
躯体と接合部が痛んでいなければ、補強することでプラス数十年もつようです。

契約内容にもよります。

”すべてダメ”のものもあれば、”体長○○センチ、体重○○キロまで”のように
細かく条件が付いているものもありますね。
一度管理会社と話してみることをお勧めします。

一方で、メダカやハムスターなどのケージで飼うタイプで、
かつ泣き声もないような動物は実態としてわからないため、
ペット禁止だけど無断で飼っている方を何人か知ってます。

無断で飼った場合には、
猫やウサギを室内飼いにしていると、原状回復が怖いことだけお伝えしてきます。。

これにはルールがあり、道路距離で８０m＝１分として計算されています。
※直線距離でないことに注意です。

また、Googlemap等で表示される時間と実際の移動時間とで乖離がある理由として、以下のようなものが考えられます。

①エレベーターや階段
　＞東京では、駅入り口から入ってプラットフォームに着くまで５分くらいかかる駅もあります。
　エレベーターや階段も混んでますので時間がかかりますね。

②信号や踏切が多い
　＞これに関しては運ですが、保守的に見込んでおいた方がいいです。

基本的には”路線価”を参考にします。
個人でも国税庁のHPから確認することができます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

税理士や司法書士、場合によっては土地家屋調査士や不動産鑑定士等と連携しますが、
税理士の腕によってかなり相続税評価額は変わってくると聞きます。

実際に相続される際には、
相続を専門にされている税理士にご相談されることをおすすめします。

一番有名なのは三井住友トラスト不動産ですね。

系列に三井住友ローン＆ファイナンス（L＆F）を持っており、ローン付けが特徴的です。
具体的には、経営者向けの住宅ローンの審査に強いイメージがあります。

私が住宅ローンの営業をしていた時は、よくスルガかL＆Fかで相見積もりを取っている話を聞きました。

信託が主業務で、経営者層がメイン顧客であるため、このようなサービス設計になったと思料します。

結論から言うと、金利は全く関係ありません。

個人的に実行までの時間が長くなる理由としては、
①とにかく資料が全くそろっていない、もしくは提出まで時間がかかる
②繁忙期の案件
③権利関係や物件の状況状態が複雑
の上記３つが多かったように思います。

①年収にボーナスは含みますか？　
＞含みます。
②年収は額面と手取りのどちらを基準にしますか？　
＞一般的には額面です。
③成果報酬型賃金制度の会社に勤務する場合は基本給のみの年収で計算しますか？
＞直近年度の年収となることが多いと思いますので、基本給＋成果報酬となるかと思います。（徴求資料としては、金融機関にもよりますが、3年分の源泉徴収を求められます。）

デメリットはたくさんありますが、お客様が最終的に選ばない理由は
①ユニットバス、②部屋が狭すぎる、③設備が古い
の3点が多いような気がします。

特に①、②は無理な方が多い印象ですね。
こんなところに住むくらいなら、、という方が多いです。

不動産Gメン滝島さんがおススメです！
https://www.youtube.com/@gmentakishima